1、（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（2）每年一次；（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行；（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（6）内容合法，手续完备；（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施按2万平方米配备一名管理人员。1.（每天按8小时计算2. 每月合计：240工时3. 所测算的小区平均建筑面积为15万平方米）1万
2、平方米1506.9元/月1.包括：（1）-（13）项的费用；2.（水电费：为物业管理用房及公建配套设施水电）1、所测算的小区平均建筑面积为15万平方米；2、用料耗材测算分项：（1）.办公经费、（2）.社区活动经费、（3）.节日布置经费（4）.差旅费、（5）培训费、（6）.通讯费、（7）.水电费（8）.交通费、（9）.办公设备、大型维修、保洁工具等固定资产折旧、（10）.其他各项应摊费用。）（10）向业主宣传物业方面的法律法规；（11）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；（12）业主（使用人）装修前按规定审查业主（使用人）的装修方案；（13）每日巡查装修施工情况；（14）对装修中的违法
3、行为及时劝阻。（10）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；（11）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；（12）24小时内审结方案并签署审查意见交业主；（13）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（14）经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。二、物业管理区域内公共秩序维护工时定额、耗能指导标准1.主出入口安全护卫人员主出入口24小时值班制定值班制度，主出入口24小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导工作；接收住户反馈信息，及时处理
4、；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。1920工时/月，（每天合计64工时/天） （按早班3人，中班3人，晚班2人测算；每月按30天计算）1万平方米耗用24.4元/月（主要包括：对讲设备、远射灯、警棍等）指一个出入口2.次出入口值班安全护卫人员16小时值班。（每日6：0020：00）制定值班制度；次出入口16小时有人值班看守；480工时/月（每天合计16工时）（按早班1人，中班1人）1万平方米7.31元/月3.区域巡逻安全护卫人员在小区范围内24小时巡视（1）制定巡视制度；白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人。（2）对小
5、区主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已经违章车辆发告示，处理小区交通堵塞事项，定期巡视消防状况。2万平方米/人*每班1.（主要包括：小区公共服务面积）1万平方米41元/月4.小区中央监控安全护卫人员24小时对监控设备进行监控24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近安保人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。720工时/月，每天24工时 （按每天早、中、晚班各一人）1万平方米8元/月对讲设备等）1.按15平方米管理面积测算2：指一套监控系统1.供配电系统（1）保持配电房清洁卫生；（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜
6、表面无污渍；4工时/月9677.82元/月（包含（1）-（10）项服务范围）（1）-（10）项中不包括高低配电房的24小时值班监控工时）（2）检查变压器电压、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（2）每日检查一次；15工时/月按每天0.5小时计算（3）委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（3）每2年测试、试验1次；1工时/月按3人，每人8小时计算，每2年一次，合计24工时/2年（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；（6）检测
7、接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（4）每年进行2次；（5）限电、停电至少提前三日通知业主（使用人）；（6）每年检测1次；按3人，每人8小时计算，每年2次，合计48工时/年（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具；（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；2工时/月按每年3人8小时计算三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；按1人每天8小时计算，6天合计48工时（9）检测配电房内有无蛙
8、、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。（9）每月检测1次；（10）每日填写运行记录新式归档备查。8工时/月按1人每天8小时计算2.道路系统（1）车行道路路况检查与维护；（2）道板路面与人行通道检查与维护；（1）每日巡检路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，侧石无明显破损；如有，进行维护；（2）每日巡检路面无明显坑洼、破损、道板缺失；18工时/月*万平方米（按合同约定结算）（3）交通标志的检查与维护。（3）每日巡检交通标志、标线与交通设施齐全、完好。15.工时/月按15万平方米管理面积测算3.给水系统（1）检查与维护水池（箱）及部件；（1）每日检查1次水池（箱）入水
9、孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；34工时/月（指每一个水池、箱）（按每天1人1小时计算；零星修补按每月4小时计算。（2）检查与维护压力容器及部件；（2）每日检查容器密封及压力表，无渗漏等30工时/月按每天1人1小时计算（3）饮用水水质检验；（3）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用，消杀。3工时/月按水池体积8元/ M3计算；检测及投药按1000元计算按市防疫部门规范要求送检。按每年2人16小时计算（4）水泵维护及检查；（4）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每三个月清洗1次泵房；水
10、泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；（指每一个泵房、站）（按合同约定范围结算）（5）给水管网维护。（按15万平方米测算）（5）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。6.6工时/月除锈工具、除锈材料等按实结算或
11、按合同约定结算）按每天2人8小时，共计5天计算4.建筑本体公共部位检查保养及维修每三个月全面检查一次，发现公共部位有渗漏、损坏等及时修复，保证房屋的完好率（按15万平方米管理面积测算）（用材耗能按合同约定结算）主要指：达不到使用“两金”的修理项目5.排水系统（按15万平方米测算）雨污水管网检查与维护,（污水管网指房屋本体部位）楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；每周清扫1次排水明沟内的泥沙 纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；25工时/月：（耗材用能按合同约定结算或按实结算）不包括：开挖更换堵塞雨水管道等6.智能化系
12、统（1）对监控系统定期进行检查与维护每月一次，保持系统状态良好，工作正常。主要包括：（1）-（6）的劳动工具、检查设备、更换另配件等按合同约定结算按1人8小时计算）2.（按15万平方米管理面积测算（2）对周界报警系统定期进行检查与维护（3）巡更系统定期进行检查与维护（4）单元对讲系统定期进行检查与维护10工时/月（5）家居安防系统定期进行检查与维护60工时/月（6）综合布线系统定期进行检查与维护7.消防系统（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；（1）每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转；按每次1人8小时计算（2）检测消防管网水压；（2）每月检测1次
13、，发现压力不够，马上检修排除故障；（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；（3）每年演习1次；（4）消防监控室保持清洁；（4）每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；按每天1人0.5小时计算（5）填写巡查工作记录，建档备查。（5）每日填写工作记录。8.照明系统注：（1）人行道旁灯检查与维护；（1）每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；5.3工时/月主要包括：劳动工具、更换配件、检查设备等按合同约定结算主要指业主承担的公共照明。按2人每次8小时计算（2）楼道灯检查与维护。（2）楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。（3）景观灯检查与维护。景观灯每3个月全面
14、检查与维护一次，灯具随坏随换。9.避雷系统房屋避雷接地系统检查维护。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐败蚀、松脱等及时更换或紧固。2.6工时/月10.油漆粉饰（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；（1）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；20工时/月1.（按合同约定结算）（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；（2）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。（3）每年作局部清洗、粉饰一次。11.建筑小品养护服务假山、亭、廊、雕塑、等建筑小品及健身器材的检查与维护。
15、每日保洁1次，每周检查一次。每年油漆更新一次。12.游泳池游泳池夏季正常运行。清理污泥、注入新鲜水、硫酸铜、生矾，检查循环泵，清理纳离子、滤网过滤器7.5工时/月13.1.电梯（梯速为1.5米/秒以下）（1）电梯例行保养（2）综合检查与全面保养（1）每2周进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；（2）每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；外包（指每一台电梯）1680元（基数）+200元/层N层1.（主要包括电梯的维保费用）2.指一台电梯不包括电梯运行电费和电梯的中修、大修、更新费用（3）电梯年检及限速器检验（4）机房与井道除尘。（3）配合质检站做好电梯年检、限速器
16、检验工作；（4）每2周检查电梯井底、机房，清除垃圾杂物。年检费：110元+66元/层限速器检测费：125元/年次13.2.电梯（梯速为1.5米/秒以上，含1.5米）1680元（基数）+240元/层14.喷泉喷泉系统运行与维护每周检查水泵、喷嘴，水压、阀门，保持完好。（指每一组喷泉）2. （按15万平方米管理面积测算）按每周1人2小时计算 15.电子广告牌电子广告牌运行与维护每日目检电子显示屏有无漏点，散热情况是否良好；每周检查显示屏控制主机、接口、散热器运行正常。（指每一块电子广告牌）16.公共音响公共音响的运行与维护每周检测公共音响外壳完好，无锈蚀、无失真，功放、CD机、卡座运行正常，保持系
17、统正常运作。8工时/月（指每一套音响设备）按每周1人2小时计算17.草坪喷淋系统草坪喷淋系统运行与维护每周对喷淋头调节，总阀门维护。16工时/月按每周1人4小时计算18.道闸、伸缩门（1）道闸的维护（1）每日检测道闸1次；每月对道闸润滑保养1次；9.5工时/月（指每一个道闸）按每天1人0.25小时计算（2）伸缩门的维护（2）每日检测伸缩门控制系统1次；每月对伸缩门润紧固、调整1次。9.5工时/月（指每一扇伸缩门）四、保洁项目工时定额、耗能指导标准1.保洁混凝土、沥青路面，外山墙等小区道路，清扫一次，包括：主干道、人行道、宅前后道路、停车位、露天健身场地、休闲场地、甬道、廊道、雨水井入水口、建筑
18、小品、外山墙面等。制定保洁制度。小区道路清扫标准：无纸屑、无果壳、无烟头、无其它垃圾，及时反映道路、侧石、道板等缺损破坏情况，外山墙无乱涂乱画，将清扫垃圾运到指定地点。850.12平方米/工时*人1107.02元/月主要包括（1）-（12）项的劳动工具、劳动设备等费用按15万平方米管理面积测算 2.巡查混凝土、沥青路面等小区道路，巡查范围（同上） 制定保洁巡回制度。巡回检查维持保洁小区道路，无纸屑、无果壳、无烟头、无其它垃圾，及时反映道路、侧石、道板等缺损破坏情况，外山墙无乱涂乱画，将清扫垃圾运到指定地点。3000平方米/小时*人3.保洁楼道混凝土、面砖地面及墙住宅楼道，保洁一次，包括：门厅、
19、楼梯踏步、休息平台、电梯、消防箱、栏杆、扶手墙等。楼道、电梯轿厢、门站、楼梯踏步、休息平台、栏杆、扶手等保洁后，无瓜果纸屑、无乱堆杂务、无其它垃圾，并将清扫垃圾运到指定地点。130平方米/小时*人（指楼道面积）4.巡查楼道混凝土、面砖地面住宅楼道，巡查范围：同上 服务标准：同上1339.8平方米/小时*人5.保洁草坪小区草坪，保洁一次，包括：草坪、花台等小区草坪清扫后，无纸屑、无果壳、无烟头、无其它垃圾，将清扫垃圾运到指定地点。1330.66平方米/小时*人6.巡查保洁草坪小区草坪，巡查保洁，包括：小区绿化巡查保洁后，无纸屑、无果壳、无烟头、无其它垃圾，将清扫垃圾运到指定地点。3506.88平
20、方米/小时*人7.拖、擦混凝土、面砖楼道住宅楼道，拖、擦一次，包括：门厅、楼梯踏步、休息平台、擦扶手、等。楼道清扫后，无瓜果纸屑、无乱堆杂务、无其它垃圾，并将清扫垃圾运到指定地点。65平方米/小时*人8.保洁楼道门、窗玻璃服务范围：住宅楼道、非盈利性公间配套房的门、窗保洁一次，包括：门玻璃、窗玻璃、等。楼道门、窗玻璃保洁后，整洁明亮、无乱贴广告、无蜘蛛网，并将清扫垃圾运到指定地点。13.55平方米/小时*人9.保洁车库、公共用房保洁车库、非营业性公间配套房；车库指公共车库包括自行车、摩托车库、汽车库。车库配套房保洁后，清洁干净、无其它垃圾。650.22平方米/小时*人10.保洁垃圾桶清除垃圾，清洗垃圾桶内外，更换垃圾袋，负责运送到指定地点。日产日清，垃圾桶干净、整洁，无异味，消杀等。24.7平方米/小时*人或11.65个桶/小时*人11.保洁垃圾站、房保洁垃圾站、房，并运到指定地点日产日清，垃圾桶干净整洁，无异味，喷洒药水。50平
