1、房地产企业的税务检查方案房地产企业税收检查方案一、在房地产企业税收检查中，应关注的主要问题（一）企业所得税1、企业所得税收入：企业所得税收入检查除了营业税检查应注意的常见现象意外，还应注意是否有以下现象发生：（1）开具销售不动产发票、缴纳营业税后，一部分发票的“记账联”不入账，隐瞒收入，隐瞒利润，不缴少缴企业所得税。（2）收取的政府补助款，包括返还土地款、税金、城市配套费以及政府奖励等，直接冲减成本，不按照规定做收益处理，减少取得补助当年应纳税所得额，不缴少缴企业所得税。（3）开发产品完工后，预售收入长期挂在“预收账款”等往来账户，不按规定及时结转收入、成本，不按照实际利润计算应纳税款，造成不
2、缴少缴企业所得税。（4）取得销售不动产以外的其他业务收入、营业外收入，不及时入账，造成不缴少缴企业所得税。2、企业所得税成本费用：企业所得税成本费用存在的问题主要有三方面：虚增成本、混淆成本、计算方法错误。（1）虚增成本：企业虚增成本常见问题及应注意事项：取得土地使用权支出：A、以出让、转让、接受投资、股权转让、非货币性资产交换、购买在建工程、拆迁安置等形式取得土地土地价款的确认是否准确，有无利用人为评估、股权溢价等手段虚增土地成本。B、取得土地出让金收款收据后，土地价款是否实际缴纳；缴纳土地价款后是否取得、或者足额取得土地出让金收据。C、以政府拖欠债务抵顶土地出让金、以替政府支付拆迁补偿费抵
3、顶土地出让金、母公司购地子公司开发、以改制土地进行开发，事实是否清楚，手续是否合法。D、涉及到拆迁补偿的，有无人为扩大拆迁补偿范围、提高拆迁补偿标准的情况；涉及到拆迁还房的，返还房屋的作价是否合理，是否按照税收规定，进行收入与成本处理。E、涉及到政府土地返还款的，在会计上做收益处理以后，是否按照企业所得税规定，进行相应调整，做冲减成本处理。F、企业在红线外为政府建设公益性设施发生的支出，如：以地补路、以地补桥、以地补林、以地补园支出，有无作为取得土地支出的一部分，计入取得土地使用权支出。前期工程费：A、支付水文地质勘察、测绘、规划、设计等费用，业务是否真实，票据是否合法，有无以收据代替发票的行
4、为。B、场地通平业务，有无人为虚增工程量，虚增成本情况，特别是将该项业务承包给一些无施工资质的单位或者个人来完成时，工程量计算是否准确、结算手续是否合法。建筑安装费：A、以“虚增工程项目”的方式虚增成本，“把无说成有”，比如：按照工程规划、预算、监理记录，工程本身没有基沙打底、内墙粉刷工程，但是，在工程决算和审计的过程中，却加进了这两项工程。B、以“高套材料定额”的方式虚增成本，“把贱说成贵”，比如，把单价100元的材料，说成是单价150元的。C、以“多报材料数量” 的方式虚增成本，“把少说成多”，比如，用100个，说成用150个。不管采取哪种手段虚增成本，最终都得落实到“虚开发票”上，虚开发
5、票的途径基本上有三条：一是利用与其他单位的业务关系由相关单位虚开；二是购买假发票自己虚开；三是到税务局征税大厅虚开。基础设施建设费：A、部分从事基础设施建设施工的单位（如供热、供水、供电、供气、电视、电话等部门），具有企业、事业双重性质，审核这部分项目，重点在于审核支出时票据的合法性，防止以行政收款收据代替发票。B、此类业务，部分工程都处在地下，具有隐蔽性，要充分结合实际情况判断其工程量的大小与真伪。C、园林绿化，是基础设施的重要组成部分，对园林绿化费用的检查，要参考小区的容积率、建筑密度等指标来审核，准确确定小区的绿化面积、每平方米的费用标准。特别要注意：人为扩大绿化面积、提高单位绿化标准、
6、增加苗木数量的情况发生。D、所有基础设施建设项目，发票都必须在项目所在地开具，否则视为取得非法票据。公共配套设施费：A、配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施；B、配套设施，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独计算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。开发间接费：重点审核因成本、费用化分不清，造成归集错误，因而导致虚增、虚减当年应纳税所得额的情况。特别要注意：将开发产品完工以前应予以资本化的借款利息，作为财务费用，一次
7、性计入“财务费用”、将营销设施建造费一次性计入“销售费用”减少当期利润的情况发生。（2）混淆成本：企业混淆成本常见的问题：成本与费用划分不清。不同项目成本划分不清。同一项目，不同成本对象成本划分不清。同一成本对象，直接成本与间接成本划分不清。同一成本对象，完工产品与未完工产品成本划分不清。同一成本对象，自用产品与可售产品成本划分不清。同一成本对象，已销产品与未销产品成本划分不清；同一成本对象，核定征收期间应分摊的销售成本与核实征收期间应分摊的销售成本划分不清。（3）计算方法错误：成本计算、分摊方法错误，造成销售成本有误。发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。采取“买一送一”销售模式，
8、不分别计算收入成本。除了成本费用以外，企业还会以各种手段虚增本期“期间费用”，减少当期所得。比如：不按照权责发生制原则计算扣除“广告费业务宣传费”；将替业主缴纳的“物业费” 计入“管理费用”等等。（二）营业税1、延迟缴纳营业税（常见现象）：（1）收到首付款，计入其他往来，或者帐外循环计入老板、财务人员个人借记卡账户，造成长期滞纳营业税；（2）收到按揭贷款，以银行借款名义计入“短期借款”、“应付账款”等科目，造成长期滞纳营业税。（3）售房款长期滞留在销售部门，不及时入账，延迟缴纳营业税。（4）以未收到“代销清单”为由，收取房款不及时入账，延迟缴纳营业税。（5）收取客户购房订金、诚意金、意向金、保
9、证金、VIP卡费等资金，在签订销售合同后，不及时转作销售收入，延迟缴纳营业税。2、不缴少缴营业税（常见现象）：（1）销售无产权部分房屋，包括销售阁楼、停车位、地下室、私改规划增加面积部分，以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入不按规定入账，不缴少缴营业税款。（2）拆迁安置房，拆一还一部分，直接冲减开发成本，不按规定计收入，不缴少缴营业税；（3）超面积部分，不按照市场公允价或者组成计税价格（按照实际收取价）计算营业额，造成售价偏低，少缴营业税。（4）以房抵债，包括以房抵顶借款、工程款、土地款、广告费、应付利润等，直接冲减“应付账款”或者“长期借款”等往来科目，不计销售收入，不缴少缴营业税
10、。（5）采取“抵券销售”销售模式，收入计算错误，不缴少缴营业税。 （6）采取“假按揭”“零首付”销售模式，收入不及时入帐，不缴少缴营业税。（7）采取“以老带新”销售模式，劳务报酬做折扣销售处理，不缴少缴营业税。（8）采取“还本销售”模式，收入直接冲减还本支出，不缴少缴营业税。 （9）采取“先租后售”模式，收取的房屋租金收入，未按规定入账，不缴少缴营业税。（10）采取“低价出售、免费返租”模式，收入计算错误，不缴少缴营业税。 （11）采取“产权式酒店”销售经营模式，收入计算错误，不缴少缴营业税。 （三）土地增值税土地增值税存在的主要问题是：1、取得预售收入不及时预缴土地增值税。（1）预征收入的计
11、算：预征收入的计算、审核的内容与营业税收入的计算、审核的内容基本一致。（2）预征率：按照国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）、河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2010年第1号）规定，自2010年10月1日起，除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。2、达到清算条件不及时进行土地增值税清算：土地增值税清算应注意四大问题：（1）清算条件的确认：国税发2006187号、国税发201091号规定：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转
12、让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。 注释：文件中的“竣工”一律按照“竣工验收”掌握，满足下列三个条件之一视为竣工验收：A、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；B、开发产品已开始交付购买方；C、开发产品已取得了初始产权证明。“销售
13、达到85%”，指销售加上自用加上出租合计达到85%。取得预售许可证满三年，指取得最后一张许可证满三年。（2）清算单位的确认：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号，2006年12月28日）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；对于“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。注释：“国家有关部门审批的房地产开发项目”以发改委理想为准；“分期开发项目”以建设用地规划许可证建设工程规划许可证为准；“普通住宅”的标准以河北省土地增值税管理办法（冀地税发200637号）和
14、河北省地方税务局关于公布现行有效部分条款失效废止全文失效废止的税收规范性文件目录的公告（2011年底5号）为准：纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：A、住宅小区建筑容积率在1.0以上；B、单套建筑面积在140平方米（含）以下；C、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。（3）清算收入的审核：根据国税函2010220号文件规定，土地增值税清算收入，以发票或者合同为准。已经开发票的，以发票为准；未开票或者未全部开票的，以合同为准。审核收入时应注意以下问题：未取得土地使用证之前销售的房屋，是否计入应税收入（国税函1995110号、国税函2007645号）。是否存在以“
15、股权转让”之名行“土地使用权转让”之实，不缴少缴土地增值税行为（国税函2000687号）。（4）清算成本的审核：土地增值税成本归集与分配的内容、方法，与企业所得税基本相同，在实际工作中除按照前面讲述方法对成本进行严格审核外，还应注意土地增值税政策的特殊规定，特别是要注意以下问题：以“虚假评估价”、“股权溢价”虚增土地成本。一次性取得土地分期开发土地成本分摊计算错误（国税函1999112号、河北地税2014年6月27日地方税业务解答）。取得政府土地返还款不冲减土地成本。以工程款抵顶土地出让金未取得合法出让金收据。土地闲置费计入“取得土地使用权支出”据实扣除。开发不同类型房地产建筑成本分摊错误（河
16、北地税2014年6月27日地方税业务解答）故意将“软装修”部分挤入开发成（河北地税2014年6月27日地方税业务解答）。处置有产权下房、车库收入成本归集错误（河北地税2014年6月27日地方税业务解答）。处置无产权建筑物收入成本归集错误（河北地税2014年6月27日地方税业务解答）。故意将企业期间费用挤入“开发成本”据实扣除。计入“开发成本”的借款费用未做调整据实扣除。3、清算后销售剩余开发产品不及时补缴土地增值税。（1）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定
17、进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 （2）河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答（发布时间：2014年6月27日）明确：在土地增值税清算中，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。对个别企业因暂时困难未支付应扣除项目的工程费用的情形，在清算完成后三年内取得合法有效票据的，企业可申请对该项目重新清算。（四）房产税1、漏报出租房源，不缴少缴房产税：出租小区内配套建设的商业用房、地上地下配套设施用房、其它待售房屋，收取租金不开发票、不计收入，不缴少缴房产税。2、漏报自
18、用房源，不缴少缴房产税：自用小区内配套建设的商业用房、地上地下配套设施用房、其它待售房屋，不按照自有资产管理，不缴少缴房产税。3、因计税依据错误，造成少缴房产税：造成此类错误的主要原因是，没有将地价计入房产原值缴纳房产税。财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（五）土地使用税：房地产开发企业涉及到经营用地土地使用税和开发
19、用地土地使用税两块儿。其中，问题主要出现在开发用地上。1、因纳税义务起始发生时间不明确，造成不缴晚缴土地使用税：财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）第二条规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2、因纳税义务终止时间不明确，造成不缴少缴土地使用税：（1）财税2008152号规定：自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产
20、、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（2）河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答（发布时间：2014年6月27日）明确：房地产企业因商品房的出售而终止其城镇土地使用税纳税义务的 “纳税义务终止时间”应按照财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）第三条“实物或权利状态发生变化的当月末”执行。在实际工作中，终止缴纳的时间按照实物或权利状态发生变化孰先的原则确定，实物移交较早的，按相关移交手续（如将房屋钥匙交付给买受人等情形）办理的日期确定；房产证或土地证等不动产权利许可证照较早的，按证照的签发日期确定。3、因单位税额、计算方法错误导致不缴少缴土地税。
21、注释：房地产企业开发用地土地使用税应该按月计算、按季缴纳；每月应纳土地使用税单位税额当月应纳税土地面积12 交房土地面积已销房屋面积可售房屋总面积开发土地总面积（含小区公共用地面积）（六）契税1、以出让方式取得土地使用权，契税计税依据计算不完整，造成不缴少缴契税。财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）：（1）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的
22、货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准价。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。2、以交换方式取得土地使用权，未按规定缴纳契税。契税暂行条例实施细则第十条：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。3、以划拨方式取得
23、土地使用权，后来改为出让用地，未按规定缴纳契税。财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。4、以项目换取土地使用权，未按照规定缴纳契税。国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复（国税函20021094号）：根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的
24、市场价格核定。5、因减免土地出让金，未按照规定缴纳契税。国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复（国税函2005436号）：根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。（七）个人所得税：1、股权转让个人所得税国家税务总局关于发布股权转让所得个人所得税管理办法（试行）的公告（国家税务总局公告2014年第67号，2015年1月1日起执行，在此之前按照国税函2009285号、国家税务总局公告2010年第27号执行）个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额
25、，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。股权转让收入是指转让方因股权转让而获得的现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等，均应当并入股权转让收入。纳税人按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入，应当作为股权转让收入。 2、股息利息个人所得税（1）财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知（财税2003158号）:纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款
26、可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。（2）国家税务总局关于印发个人所得税管理办法的通知（国税发2005120号）：个人投资者从其投资企业借款的管理，对期限超过一年又未用于企业生产经营的借款，严格按照有关规定征税。3、有奖销售个人所得税（1）财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知（财税20115号，2011年6月9日）企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如
27、通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全
28、额适用20%的税率缴纳个人所得税。企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。4、产权式酒店投资回报个人所得税国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复（国税函2006478号）规定：酒店产权式经营业主（即产权方）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，经营业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。二、房地产企业税收检查应
29、按项目进行。房地产企业每个开发项目都要跨越几年时间，企业会计核算按项目或分期确定成本核算对象。因此，税收检查也要按项目进行。项目检查主要应做好两方面的工作：（一）熟练掌握房地产开发的经营业务流程，按照开发、销售业务流程分段实施检查。房地产开发业务主要流程：1、土地准备阶段： 国土局用地申请审查核发土地使用证。2、开发准备阶段：发改委项目立项审查核发项目立项书。规划局规划总图审查核发用地许可证。 施工图纸审查核发工程许可证。3、开发实施阶段：建设局确定施工队伍核发施工许可证。施工方施工工作开始签订施工合同书。监理方监督单项验收监理、验收证明。质监站工程综合验收竣工验收备案表。4、产品销售阶段：房
30、管局产品销售审查核发销售许可证。 办理产权登记核发分户房产证。（二）熟练掌握房地产开发的会计核算流程，按照开发产品所处不同阶段，分段进行成本检查。房地产开发成本成本费用核算基本流程1、成本与费用划分。2、不同项目成本划分。3、同一项目，不同开发期间成本划分。4、同一开发期间，不同成本对象成本划分。5、同一成本对象，直接成本与间接成本划分。6、同一成本对象，完工产品与未完工产品成本划分。7、同一成本对象，自用产品与可售产品成本划分。8、同一成本对象，已销产品与未销产品成本划分。9、同一成本对象，核定征收期间应分摊的销售成本与核实征收期间应分摊的销售成本划分。只有按照开发向项目，逐一期间、逐一环节进项检查才能真正将房地产企业纳税情况查深查透。附：房地产开发成本费用会计核算流程图 2016年6月11日房地产开发成本费用会计核算流程图 编撰：李延勇
