1、（三）业主名册 ;（四） 建筑规划总平面图 ;（五） 共用设施设备的交接资料 ;（六） 物业管理用房配置确认资料 ;（七） 其他有关的文件资料。第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡 （ 镇） 人民政府应当在收 到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导 业主成立业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡 （ 镇）人民政府 或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事 处、乡 （镇） 人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的 百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡 （镇） 人民政府或者委托的社
2、区居民 委员会代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业 主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡 （镇） 人民政府协调解决。第十条 筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议， 并 做好下列筹备工作：（一） 确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积 ;（二） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 ;（三） 草拟管理规约、业主大会议事规则（四） 依法确定首次业主大会会议表决规则 ;（五） 制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名 单;（六） 制定业主委员会选举办法 ;（七） 完成组织召开首次业主大会会议的其
3、他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公 告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第十一条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：（一） 业主到会并在会议签到表上确认 ;（二） 业主在表决票上或者表决票发放表上确认 ;（三） 业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得 以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务 企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。第十二条 业主人数和总人数按照下列方法确定：（一） 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专
4、有部分按照一人计算， 但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有 一个以上专有部分的，按照一人计算 ;（二） 总人数，按照前项的统计总和计算。第十三条 专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定：（一） 专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算 ;尚未进行不动产登 记的，按照测绘机构的实测面积计算 ;尚未进行实测的， 按照房屋买卖合同记载 的面积计算 ; 没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计 算;（二） 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第十四条 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主 为业主代表。业主可以接受同一物业管理区
5、域内的其他业主书面委托在一定期限内代其 行使共同管理权。非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员 会委员。第十五条 首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则， 并选举产生业主委员会。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当 根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主 委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业 由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建 设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业 主大会的决定事项。第十六条 首次业
6、主大会会议的筹备经费由建设单位承担。 建设单位应当在 物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡 （ 镇） 人民政 府，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会 筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹 备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第十七条 街道办事处、 乡（ 镇）人民政府或者受其委托的社区居民委员会应 当对业主大会会议表决情况进行监督。业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在 区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府协调、确定
7、召开时间 ; 逾期仍未召开的，由物业所在区、县 （市）房产主管部门，街道办事处，乡 （ 镇） 人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。第十八条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单 位业主委托的自然人代表， 具有完全民事行为能力， 遵守国家有关法律、 法规， 遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的， 在新一届业主委员会产生之前， 由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、 乡（镇） 人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开
8、业主大会， 并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占 总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会 应当终止行使本款规定的职责。第十九条 业主委员会可以设立候补委员制度。 候补委员人数不超过业主委 员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选 举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设 立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百 分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管 理区域内公告。业主委员会委员缺额人
9、数超过正式委员总人数的百分之五十的， 应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事 规则中予以明确。第二十条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法 规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定 是否终止其委员职务：（一） 不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重 的;（二） 收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的 ;（三） 向物业服务企业销售商品、承揽业务的 ;（四） 牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的 ;（五） 其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时
10、，应当允许该委员 提出申辩，并记录归档。第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一） 不再是本物业管理区域的业主的 ;（二） 因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的（三） 以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的（四） 被依法追究刑事责任的。第二十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定 召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委 员会会议。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会 会议，但不具有表决权。第二十三条 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委 员会决定等物业管理中的重大事项
11、，做好物业管理中重要事项的记录，并接受 业主查询。业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工 作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。第二十四条 业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届 满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月 前，应当书面报告所在地街道办事处、乡 （镇） 人民政府，并按照规定开展换届 选举工作。第二十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内， 上一届业 主委员会应当在街道办事处、乡 （ 镇） 人民政府指导下，将其保管的有关凭证、 档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员 会，
12、并完成交接工作。业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本 届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街 道办事处、乡 （镇） 人民政府或者公安机关协助移交。第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业 管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共 用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出 意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用 情况，接受全体业主的监督。第三章 物业管
13、理服务第二十七条 物业管理区域由所在区、 县（ 市）房产主管部门会同街道办事处、 乡（镇） 人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，按照下 列方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分：（一） 新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区 域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域 ;（二） 旧城区规划范围内新开发建设的项目， 与周边原有项目房屋相毗连的， 经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内， 向项目所在区、 县（市） 房产主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图
14、和建设工程规划许 可证及附件附图。区、县 （市） 房产主管部门应当在收到相关材料之日起十个工 作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。跨区、跨街道或者乡 （ 镇） 的建设项目，由所在区或者街道办事处、乡 （ 镇） 人民政府共同的上一级房产主管部门会同同级民政部门负责划分物业管理区域。建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围， 通过合同约定方式向物业买受人明示。第二十八条 具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县 （ 市）房产 主管部门提出调整物业管理区域的要求：（一） 经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用 配套设施设备管理维护责任，并经
15、各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半 数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的 ;（二） 两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管 理区域的。要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、 物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区 域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县 （市） 房产主管部门应当在收到 相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡 （镇） 人民政府及社 区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。第二十九条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前， 按照不少于物业 实测地上总建筑面积
16、千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公 用房，千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不 少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。城乡规 划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中 载明，并在办理物业销售 （ 预售 ）证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于 该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得 擅自改变。业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县 （ 市）房产主管部门代为接收 后移交前期物业服务企业使用和经营。 前期物
17、业服务企业出租物业经营用房的， 租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管 理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。第三十条 一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统 一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物 总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定 选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。第三十一条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企 业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。其中，物业管理区域总建筑 面积超过十万平方米的， 应当采用公开招标方式选聘物业服务企业 ;投标
18、人少于 三个、物业管理区域总建筑面积小于五万平方米的，经物业所在地区、县 （ 市）房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并 签订前期物业服务合同。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域 总面积前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主 大会条件之日起一年。前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域 内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，提 前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满 三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关 规定及时另行选聘物业服务企
19、业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业 的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物 业服务合同终止。第三十二条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：（一） 参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管 理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业 管理部门督促落实 ;（二） 就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议， 并参与共用设施设备的安装、调试等工作 ;（三） 建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档 案;（四） 根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服
20、务 并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。第三十三条 物业服务企业对物业的共用部位、 共用设施设备及相关场地等 进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接 查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事 项作出明确约定。第三十四条 业主委员会应当依据法律、 法规的规定与业主大会选聘的物业 服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列 规定：（一） 符合国家、省和本市规定的技术标准、规范 ;（二） 及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项 ;（三） 定期听取业主的意见和建议，改进
21、和完善服务 ;（四） 协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作 ;（五） 接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业 所在区、县 （市） 房产主管部门备案。第三十五条 物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的， 自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。合同终止的不影响当事人承担 相应的违约责任。物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议 开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协 商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。 在原
22、合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三 十日内合同终止。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目第三十六条 物业服务企业退出物业管理项目时， 应当向业主委员会移交全 部物业管理档案、资料和相关财物。物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物 业所在街道办事处、乡 （ 镇） 人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以 在街道办事处、乡 （镇） 人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六 个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。 各相关职能部门及供水、 供电、供气等专业单位应当予以配合。第三十七条 物业服务收费根据不
23、同物业的性质和特点、 物业服务不同的阶 段，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价 格主管部门制定。 实行市场调节价的物业项目， 收费标准由物业服务合同 （ 包括 前期物业服务合同 ） 确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成 本变化情况等因素进行调整。第三十八条 物业交付使用前， 建设单位应当依照前期物业服务合同的约定 向物业服务企业支付物业服务费 ; 物业交付使用后，物业服务费由业主承担。业主应当依照物业服务合同 （ 包括前期物业服务合同 ） 的约定及时交纳物业 服务费。业主违反物业服务合同约
24、定， 经书面催交， 逾期不交纳物业服务费的， 业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个 月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同 的剩余期限。第三十九条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备 进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更 新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管 理的其他需要。物业经营性收益由物业服务企业代管的， 应当单独列账
25、 ; 由业主委员会自行 管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义 进行管理。实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用 部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况 ; 实行物业服务酬金制收 费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中 详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结 束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并 将审计结果在物业管理区域内公示。第四十条 经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数
26、 的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡 （镇） 人民政府、社区居民委 员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方 案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业 主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及 其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡 （ 镇） 人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记 证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自
27、行开具。业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、 物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。第四章 物业使用和维修第四十一条 业主、非业主使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、 团结互助和公平合理的原则， 正确处理用水、 排水、通行、通风、采光、日照、 管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附 件。业主大会成立后，业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约 的示范文本由市房产主管部门制定。第四十二条 物业使用中禁止下列行为：（一） 违法拆改、变动房屋承重结构 ;
28、（二） 将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在 下层住户的卧室、起居室 （厅） 、书房和厨房的上方 ;（三） 违法搭建、改建建筑物、构筑物 ; 违法挖掘房屋地下空间 ;（四） 擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用 ;（五） 擅自改变房屋外立面 ;（六） 擅自将雨污水混接或者在排水管上接管 ;损害管道燃气设施，占用、堵 塞、封闭管道设施影响公共安全 ;（七） 擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施（八） 损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地（九） 违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物 ;（十） 占用共用部位、共用设施设备 ;（十一） 法律、法规禁止的其他行为。对违反有关法律、法规规定使用物业的， 物业服务企业应当及时进行劝阻、 制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应 规定及时处理。第四十三条 业主或者非业主使用人进行物业装修， 应当事先告知物业服务 企业，并按照物业装修有关规定办理手
