1、近年来，宁波商业网点以前所未有的速度迅速发展，基础设施投入大幅度上升，原来制约商业发展的经营网点不足的“瓶颈”基本消除，从而促进了商业经营的快速扩容，经营规模不断扩大。据初步调查， 2006年全年实现社会消费品零售总额882.5亿元，比上年增长16.1%，是2001年的4.5倍。其中批发零售贸易企业实现781.5亿元，增长17.1%。分城乡看，城镇消费市场增长16.4%，农村增长15.6%，保持了同步增长。大型商品交易市场交易活跃，年成交额亿元以上的商品交易市场达97个，实现成交额1115.7亿元，增长21.9%。连锁经营高速增长，规模以上零售、餐饮业连锁总店达28个，门店为899个，实现销售
2、额88.7亿元，门店的数量和销售额分别增长28.4%和18.7%。 （二）商业网点档次不断提高，美化和繁荣了城市，促进了宁波现代化建设随着宁波城市建设步伐的加快，商业网点档次不断提升，规模不断扩大，在推进宁波城市现代化进程中发挥了重要的作用。一批现代化的大型商场、超市、配送中心、宾馆（饭店）、专业餐饮以及遍布各地的商品市场、星罗棋布的社区（集镇）商业网点构成了宁波城市一道又一道亮丽的风景线，许多商业网点已经成为宁波城市独特的景点和标志性建筑，体现了宁波现代化大都市的风貌，也提高了宁波城市在国内外的知名度。宁波知名大型零售商业网点包括天一广场、万达广场、金光百货、新世界百货、银泰百货、东方商厦、
3、沃尔玛、麦德龙、家乐福、欧尚、乐购、百安居、特力屋、喜XX等。（三）布局结构进一步优化，商业网络渐趋完善在推进宁波城市化建设的过程中，商业网点起着桥梁和纽带作用。目前，商业网点已经形成了高、中、低档次，传统特色与现代经营业态、市商业中心与区域性商业中心、社区（集镇）商业中心等多层面商业网点有机结合的格局，凸现了宁波商业的繁荣、便民利民。 （四）商业网点布局范围的不断拓展，为构建大都市商圈奠定了基础改革开放以来，宁波商业网点布局突破了三江口小圈子，逐步向城市的外围拓展，尤其是在城市重点向东和向西发展过程中，商业网点建设起到了引领城市建设发展方向的作用，如沃尔玛、麦德龙、家世界、宁波轻纺城等商业企
4、业在城市外围等纷纷崛起，改变了宁波中心城商业网点疏密不均的现象，为构建宁波大都市商圈奠定了基础。 （五）新型商业业态、新型营销方式开始形成，与国际先进商业的差距正在进一步缩小连锁超市、仓储式商场、物流配送等新型商业业态在我市发展迅速，家乐福、沃尔玛、麦德龙、乐购、新世界百货、百安居、特力屋、新一佳、好又多、家世界等已相继落户我市。作为世界商业主流地位的新兴业态购物中心已在我市蓬勃兴起：（1）天一广场，坐落在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北沿中山路，南临药行街，总占地面积19.3万平方米，项目总投资14亿元，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成，商
5、铺16.7万平方米，停车场2万平方米，绿地64000平方米，水街6000平方米，演艺舞台1000平方米，设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影，天一广场为集休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场，被誉为宁波的商业航母。 （2）万达广场，位于鄞州新城区，东接天童北路，北邻四明中路，南依贸成中路，西至宁南北路，占地面积约21公顷，总建筑面积41万平米，是一个集国际购物广场、国际商务酒店和城市公寓为一体的综合地产项目，已经签约的主力店有：世界500强美国连锁超市沃尔玛、英国家装建材超市百安居、中国台湾家饰品牌特立屋等。宁波零售商业实
6、力与水平得到了进一步提高和体现，连锁经营、代理分销、厂商直销、信用消费、电子商务等新的营销方式正逐步得到推广和应用。商业现代化建设已经起步，国外先进经营理念和管理技术不断运用于商业领域，我市商业向国际化迈进了坚实的一步，与国际先进商业的差距正在进一步缩小。宁波商业网点建设虽然发展很快，但从整体上看，与建设现代化商贸中心城市的要求还有较大差距，存在问题主要表现在：一是商业网点布局、业态结构不够合理；二是部分设施陈旧，停车场建设严重滞后；三是新兴城区商业网点发展滞后，项目配套不齐；四是传统老字号商业网点没有得到妥善保护、开发。这些都将通过编制商业网点规划以及规划的实施得到完善和解决。二、鄞州区概况
7、及商业发展现状鄞州区是宁波市最大、最有实力的市辖区域，面积1380平方公里,人口74万。鄞州区气候宜人，土地肥沃，物产丰富，人杰地灵。在新的世纪里，鄞州区将按照“经济强区、生态城区、高教园区、旅游度假区”的定位，高起点、大手笔谋划新一轮发展。鄞州区经济发达，共有工业企业12000多家，已形成以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主的工业体系，综合经济实力位居全国百强县（区）中第11位。2007年，国内生产总值达到453亿元，财政一般预算收入达到105.5亿元，稳居全省各县（市、区）第2位、全市第1位，年均增长29.3；工业结构升级加快，纺织服装、机电机械、电器仪表等行业竞争优势进一步巩固。高新
8、技术产业快速发展，新增国家级高新技术企业20家，总数达到25家，建成国家级新型金属材料、省级新型计量仪表两大特色产业基地，高新技术产品产值在全部工业中的比重提高到21.4。企业梯队群体进一步壮大，年销售收入上亿元企业和上十亿元企业集团分别达到202家和10家，一批成长型、科技型中小企业加快发展。鄞州区外向型经济发达。2003年2007年，新批外资企业812家，合同和实际利用外资达到28亿美元和15亿美元，共引进千万美元以上外资项目135项、高科技项目121项，迄今为止已经落户鄞州区的知名跨国公司包括：日本的丸红、伊藤忠、大荣、小松，英国的B&Q,美国的Wal-mart、博格华纳,比利时的Int
9、erbrew,荷兰的阿克苏.诺贝尔，德国的麦德龙等。外资经济对全区经济总量和财政收入的贡献率都超过了20。外贸出口持续增长，自营出口总量已达43亿美元，年均增长34.8，机电产品、高新技术产品出口比重明显提高。注册境外商标289件，新办境外企业52家，完成对外经济合作经营额2亿美元。 工业园区开发稳步推进。滨海投资创业中心、鄞州投资创业中心、鄞州工业园区和望春工业园区分别位于鄞州区东、中、南、西四面，构成鄞州区工业经济发展的四大战略板块，为鄞州区工业经济的新一轮持续发展提供广阔腹地和有力支撑。“两园区、两中心”四年合计投入开发资金48亿元，综合配套能力达到38平方公里，引进各类项目357个，实
10、际利用外资亿美元、内资49亿元，产出规模突破150亿元。鄞州区将继续积极实施以开放型经济为主的经济发展战略，加大招商引资力度，着力引进以精密机械、电子信息、汽车部件与高新技术产业，并重点发展以商贸流通业为龙头的现代服务业。鄞州区服务业发展呈现投入加大、速度加快、支撑增强的趋势。2007年，全区社会消费品零售总额达到88亿元，年均增长16.7，第三产业增加值达到136亿元，年均增长16.7，快于全区生产总值增幅1.3个百分点。万达商业广场盛大开业，已有沃尔玛、百安居、特力屋、喜XX、苏宁、银泰百货与索菲特酒店等多家国际连锁巨头入驻，媒体惊呼宁波商业迎来了“双核”时代；香港联盛城市广场总投资200
11、0万美元，目前已开工建设，届时将成为又一个具有广泛市民参与性的以购物、休闲、娱乐为主的现代、时尚的商业广场；房地产业稳步发展，万达、万科、金地、中海、绿城等国内地产巨头落户我区，索菲特（Sofitel）、南苑国际、开元名都等一批白金五星级酒店已开工建设；作为宁波总部经济核心区，南部商务区启动开发，已落实近30家知名企业总部大楼落户，宁波第一高楼宁波商会国贸中心正式奠基，麒麟、和邦等商务楼宇招商势头看好，租售率达到95；成功举办了梁祝邮票首发式、欢乐乡村游等系列活动，五龙潭景区、雅戈尔动物园、梁祝文化公园先后被评为国家级旅游景区，旅游业总收入增长17；农村连锁超市、“放心示范店”建设和菜市场改造
12、继续推进，三产增加值增幅超过了二产2.7个百分点，在生产总值中所占份额提高到33。 作为宁波第二个市中心和商务核心区，鄞州新城区位于宁波市南面，距市中心不到2公里，规划控制面积80平方公里，是鄞州政治、商贸、居住、科技和文化中心，区内风格各异的现代建筑林立，道路四通八达，公路两旁及建筑周围碧草如茵，生活设施配套齐全。随着鄞州区行政中心、万达商业广场、五星级高档酒店、大型民营医院明州医院的开业，新城区已呈现出一派现代化生态新城的风貌。根据整体规划，新城区内商业分布主要如下：（一）核心商贸区：鄞环西路以南，鄞县大道以北，滨江路以东，创新路以西区域。这一区块是鄞州区消费型服务业的主要集聚地，也是鄞州
13、区中央商务区的核心组成部分之一。将充分利用已经成为宁波市现代居住主要集中地之一的优势和鄞州区经济发达、现代商贸需求强劲的优势，重点发展为居民生活服务的现代商贸、现代居住、餐饮酒店、休闲娱乐、金融保险、中介服务等现代消费型服务业，使之成为宁波市三江口外的第二个核心商贸区。（二）南部商务区：鄞县大道以南，鄞州大道以北区域，规划用地总面积约为38.8公顷，以总部办公为主，同时兼容文化交流、商业服务、公寓及酒店等配套功能。附近有杭甬、甬金、同三线等高速公路出入口，且15分钟即可到达栎社国际机场，交通便捷快速。（三）科教商务区：以高教园区为核心，这一区块将充分利用高教园区高层次人力资源密集的优势，先进的
14、试验设备，优美的地理环境，吸引知识型服务企业、国外知名高校落户，推动高校教育产业的产业链延伸和拓展。（四）长丰滨江休闲区：该区块位于鄞州区钟公庙街道，东起江东区边界，南至杭甬高速，西北紧临奉化江，规划用地210公顷，初步定位以居住为主，兼容商务、休闲、娱乐等功能的综合性城市功能区块。三、宁波城西商业中心项目概况项目开发定位：宁波城西商业中心郊区型商业中心，建议主要业态以郊区型超市（例如沃尔玛、麦德龙、大润发）、家居市场（例如宜家）、家具市场及部分餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的商业中心。项目地点：鄞州区集士港镇联丰路旁四、集士港镇概况 集士港镇位于宁波西郊，属宁波市郊城镇，距宁波市中心7公里，紧
15、邻机场，往西驱车一小时可达蒋氏故居，北与古人类河姆渡遗址相望，区位条件非常优越。集士港镇区域总面积49平方公里，全镇辖19个行政村、2个渔业村、1个居委会，总人口6.7万人。镇南、西、北三面分别与古林、横街、高桥三镇接壤，地理位置处于相对中心，集古公路、集高公路、望童公路等县级公路纵横贯穿，市郊三大主要河流之一的中塘河穿境而过，水陆交通条件较为便捷。未来，宁波市城市快速轨道6号线直通集士港镇，轨道交通建成之后集士港镇的区位优势将更加显著，交通更加便利，区位优势更加显现。集士港镇作为鄞西地区的重要组成部分，历来是鄞州乃至宁波市的古镇、重镇，多年来一直是鄞西地区的政治、经济、文化和贸易中心。集士港
16、镇自然条件优越，农业基础雄厚。西北山区盛产竹笋、毛竹、茶叶；其余地区为平原，是著名的鱼米之乡。目前已初步形成粮食、茶叶、竹林竹笋、水果、淡水鱼养殖、畜禽、蔬菜、蔺草等一大批商品生产基地。建成粮（蔺）草稳产高产基地3600亩，优质水果基地800亩，淡水鱼精养基地300亩，花卉基地300亩，建成1470亩农业综合开发示范园区。工业经济快速增长，发展前景良好。集士港镇经济园区建设较早，目前已经拥有各种经济类型企业1126家，其中年销售额500万元规模（以下简称规模）以上企业138家，规模以下企业1013家。形成医疗器械、汽配机械制造业；塑胶、工艺品、包装业；厨具、现代化小家电金属制品业；纺织服装业；
17、蔺草产业等5大产业群，已经形成了较完备的工业体系，2007年工业总产值达131.4亿，出口产品交货值超过55亿，第三产业增加值2.4亿。曾先后被省、市列为中心镇、科技先进镇、出口创汇先进乡镇、教育强镇、体育先进乡镇，2000年被国务院小城镇发展研究中心批准为“全国小城镇综合改革试点镇”，2005年又被评为“浙江省级文明镇”、 “全国重点镇”。 对外开放以来，集士港镇的经济建设和社会各项事业都得到了迅速发展。全镇已初步形成以农业为基础，工业为支柱，外向型经济为先导的新型经济格局，镇域经济每年以25%左右的速度迅增，经济综合实力在全区名列前茅。开放型经济突飞猛进，方兴未艾。企业对外交往频繁，形式多
18、样。近年来，全镇出口交货值一直稳步攀升。海内外客商踊跃前来投资，至今集士港镇已累计批准三资企业65家，总投资1.6亿美元，注册资本1.2亿美元，分别来自香港、台湾、美国、日本、德国、韩国、澳大利亚等国。同时企业积极向外开拓，跨国经营，设立对外“窗口”，现已创办境外企业5家。五、项目投资优势分析（一）交通优势集士港镇优越的地理位置和便利的交通可以为投资者提供很大的方便，投资者可以根据自身需求选择最经济合理的运输方式。（1）道路交通杭甬高速公路、甬金高速公路和绕城高速公路在集士港交汇。汽车到杭州150公里只需1.5小时，去上海350公里亦只需三个小时左右，通过甬金高速公路到金华仅需2个小时。杭州湾
19、跨海大桥建设完成，于2008年5月2日正式通车，与上海的距离缩短至2小时。建设中的黑龙江至海南的沿海大通道则更加强化了宁波的地理优势。沪杭甬铁路客运、货运均与全国铁路大动脉相连。（2）海运集士港镇的海运主要依托宁波北仑港，两者之间的公路里程约40公里。北仑港已建成万吨级以上泊位28座，其中有25万吨级原油码头、20万吨级矿石码头、35万吨级的集装箱码头和通用泊位等。已与全国各大港口和全世界84个国家和地区的518个港口开通了航线。其中集装箱航班有到北美、欧洲、日本、韩国、新加坡、香港等地的航线。北仑港现已成为中国第二大港口，集装箱年吞吐量超百万标箱。 （3）空运宁波栎社国际机场距集士港镇5公里
20、，已开通至国内各大中城市的航线30多条，特别是至香港、澳门和日本的航线的开通，极大地方便了这些地区的客商往返。随着联丰西路的建成，进一步拉近了集士港镇与市区的距离。同时随着宁波人口、用地规模的扩大及未来交通需求的高速增长，宁波将投入巨资320亿元建造六条轨道交通线，值得注意的是其中两条轨道交通线的起点设在集士港镇和古林镇，这样必然为商业中心带来众多的客源和无穷的商机。综上所述，集士港已经形成了海、陆、空三位一体的交通网，其地理位置十分优越。（二）消费市场分析2006年末鄞州区总户籍人口76万人，规划到2010年达到117万人。鄞州新城区到2010年计划达到45万人，其中户籍人口25万，高校师生
21、10万，暂住人口10万。四年来，鄞州区全社会职工人均工资收入和农民人均纯收入达到18000元和9426元，年均实际增长5.4和7.6，城乡居民储蓄存款余额四年翻了一番。集士港镇为宁波西郊的核心乡镇、全国小城镇综合改革试点镇，在这里投资开发商业中心，将覆盖近22万常住人口、17万流动人口、周边三个经济强镇（古林镇、高桥镇与横街镇）以及省级开发区望春工业园区，关于周边乡镇及望春工业园区的介绍如下：古林镇，地处集士港镇南面，又名黄古林，是闻名中外的草席之乡，也是鄞州历史上四大重镇之一。古林镇座落于甬江、姚江、奉化江上游，东与宁波市区接壤，南邻宁波栎社机场,杭甬高速公路和鄞县大道穿境而过,境内的段梅公
22、路横贯东西，水网纵横交叉，为典型的江南水乡。目前，全镇行政区域面积47平方公里，辖24个行政村、2个居委会，常住人口5.5万人、外来人口6.3万，地区生产总值24亿，工业总产值123亿，第三产业增加值3.47亿，现有各类连锁超市便利店21家，营业面积5870平方米，年营业额4500万元。高桥镇，地处集士港镇北面和东面，高桥东依宁波市城区，南眺栎社国际机场，西濒河姆渡古文化遗址，北枕黄金水道姚江，杭甬高速公路和省道甬梁线从东到西横贯全境。全镇户籍人口4.87万人，辖20个行政村、1个渔业社和3个居民会，镇域面积53平方公里，境内“三山二水五田”和谐分布，西部山区盛产茶叶花果，中东部为平原地区，土
23、地肥沃，水网密布，是宁波重要的蔺草、蔬菜基地，享有“中国蔺草之乡”之美誉。高桥素称“文化之乡”，名人名胜荟萃，著名地质学家翁文灏和著名钛专家、原美国总统顾问翁心梓均出自该镇。坐落在高桥的梁山伯庙是中国古代四大民间传说梁祝的发源地，自古就有“若要夫妻同到老，梁山伯庙到一到”之佳话。建于宋代的高桥和国宁寺高桥会，又有一番美丽的传说，与梁祝胜景相映成辉。改革开放以来，凭借紧贴现代化国际港口城市的区位优势和对外开放的时代际遇，高桥的经济有了飞速发展，全镇经济综合实力跻身宁波市廿强镇之列。2007年实现地方生产总值19.13亿元，财政总收入4.43亿元，工业产值156.8亿元，销售154亿元，利润10.
24、2亿元，农民人均收入11875元，现有各类连锁超市便利店17家，营业面积6063平方米，年营业额4200万元。横街镇，位于集士港镇西面，离宁波市区约10公里，紧临杭甬高速公路，至宁波国际栎社机场8公里，距北仑港40公里，镇内108路等公交车直达宁波。正在兴建的绕城高速公路穿镇而过，联丰路延伸至横街的公路正在筹建中。镇东为古广德湖沉积平原，广袤无垠，镇西山丘连绵，崇岭纵横，境内良田肥沃，山林茂密，物产丰饶，素有“桃源之乡”美称。全镇已有人口42706人，总面积121.7平方公里，辖46个行政村，2个居民会，2个茶场，耕田面积2.57万亩，山林面积10.7万亩。2007年，全镇实现国内生产总值18
25、.5亿元，工业产值113亿元，横街还是著名的竹乡，全镇有近五万亩的竹山资源，四季产笋，笋年产量可达1200多吨，年产值计1000余万元。近年来，通过实施品牌战略，走笋产品精加工道路，做大做强笋产业。现有各类连锁超市便利店9家，营业面积2510平方米，年营业额2200万元。望春工业园区是宁波市近郊园区,紧依鄞州新城区。园区规划面积31.4平方公里，首期开发核心区6.5平方公里和空港物流园860亩。园区配套齐全，区内所有基础设施按照“九通一平”标准建设，供电、供热、供水、排污条件良好，商务、食宿、休闲等依托周边十分方便。首期开发的核心区以新材料、电子信息、机械汽配为主导产业，目前已引进相关项目24
26、个，包括太阳能材料、电池负极材料、绝缘基材表面改性发热材料、光纤激光器、汽车冷却器等。园区将继续致力于新材料、电子信息、机械汽配等高新技术项目的引进，尽早将核心区块建设成科技型、外向型、环保型的现代化工业区块。 （三）商业环境分析集士港是工业强镇，全镇资产500万以上的企业就有138家，千万以上达到59家，上亿企业达到10家，镇内企业集聚已基本达到一定规模。由于大量企业的集聚，带来了大量人流、物流、资金流聚集此地，使集士港镇内的人气越来越旺盛，每年进入集士港的外来人口数量都在不断增加。另外随着宁波市区人口爆炸，人口密度激增，一部分市区人口为了追求宽松舒适的生活环境也会选择到郊区居住。随着集士港
27、工业园区的快速发展，园内企业梯队的不断壮大，新兴产业的快速崛起，高新技术产业的迅猛发展，会有更多的外部企业，外部人口，外部资金集聚在集士港镇域。这势必对集士港房地产业的发展产生很强的拉动力。集士港利用联丰公路的延伸段积极开展了新区建设并取得一定成效，提升了集士港镇的城镇集聚力和功能辐射力，使集士港更具有吸引力。由于有良好的地理位置和交通条件，以房地产业为代表的第三产业的发展加速，已经有德馨园、元禾花园、港都名仕、明仕丽庭、港都锦苑等多个住宅项目建成上市，华府大酒店等商业地产也在开发之中。2007年集士港镇第三产业增加值2.7亿，现有各类连锁超市便利店13家，营业面积6000平方米，年营业额30
28、00万元。每逢农历三、六、九的集市热闹非凡，吸引着周边客商。但服务于当地居民和外来打工者的传统零售商业仍然是主要的商业形态，集市热闹有余而繁华不足，有待通过发展现代商贸服务业来改造提升传统服务业。集士港结合新城区、生态区建设，邀请省规划设计院等单位，重新对镇区域发展中的功能定位、空间形态、生态景观进行了研究和规划，基本完成了城镇空间规划、核心区城市设计规划和联丰路延伸段重要路段景观设计，城镇规划体系品位和档次进一步提升。（四）政府财政支持优势鄞州区作为全国综合经济第十一位县（市）区，拥有雄厚的财政实力，为落户鄞州区的企业提供强有力的政策支持。2007年，鄞州区国内生产总值达到453亿元，财政一般预算收入达到105.5亿元，稳居全省各县（市、区）第2位、全市第1位。鄞州区政府一直把培养新经济增长点、做强做大经济总量、加大政府扶持力度、加快企业上规模作为政府的主要经济工作。近年来，培育了像杉杉、雅戈尔、三星等目前国内著名行业龙头企业。（五）行政服务优势鄞州区政府对外开放意识强烈，经济外向度高，开放型经济一直处在浙江省前列，2003年2005年，我区外资利用水平连续三年名列全省全市第一。鄞州区人民政府为落户鄞州的外商投资企业提供从项目论证、注册、建设、投产等一条龙优质服务，专门开发了企业“好保姆”鄞州外商投资企业服
