1、房地产企业所得税假设干问题房地产企业所得税假设干问题 企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或组织为纳税人。房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业仍是股分制企业，都是企业所得税的纳税人。依照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权利用费和营业外收益等所得。企业依照章程规定解散或破产，和因其它缘故宣布终止，其清算终止后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外
2、的所得。企业所得税的税率内资企业的企业所得税的税率为，外商投资企业和外国企业所得税税率为，还有的地址税。经济特区的企业税率一概依照执行企业所得税的计税依据企业所得税的计税依据是企业的应纳税所得额。企业的应纳税所得额为企业每一纳税年度的总收入减准予扣除项目金额后的余额。其中所称的“纳税年度”为自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度的中间开业，或由于归并、关闭等缘故，使该纳税年度的实际经营期不足12个月，应当以其实际经营期为一个纳税年度。纳税人应纳税所得额的确信，其计算公式为：应纳税所得额=收入总额准予扣除项目金额纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原那么。纳税人不得漏计或重复计
3、算任何阻碍应纳税所得额的项目。 收入总额的确信依照税法规定，房地产企业的收入总额包括：（一）生产、经营收入。房地产开发企业的生产经营收入主若是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入和代建衡宇和工程取得的结算收入。（二）财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权和其他财产而取得的收入。（三）利息收入。是指纳税人购买各类债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息和其他利息收入。（四）租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物和其它财产而取得的租金收入。（五）特许权利用费收入。是指纳税人提供或转让专利权、非专利技术、商标权、高作权和
4、其他特许权的利用权而取得的收入。（六）股息收入。是指纳税人对外投资入股分得的股息、盈利收入。（七）其它收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、同意的捐赠收入等。（八）减免或返还流转税的税务处置。对减免或返还流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目之外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。（九）销售货物给购货方的折扣销售，若是销售额和折扣额在同一张发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；若是将折扣额另开发票，那么不得从销售额中减
5、除折扣额。（十）纳税人在大体建设、专项工程、治理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、及职工福利、奖励等方面适用本企业的商品、产品的，视同对外销售取得收入处置。纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如合同约定应当留归企业所有的，也应视为收入处置。（十一）纳税人取得的收入为非货币资产或权益的，其收入额应当参照取得收入那时的市场价钱计算或估定。扣除项目的确信依照条例、细那么和企业所得税税前扣除方法（国税发200084号，以下简称扣除方法）的规定，企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指企业每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的本钱、费用、税金和损失。企业销售房地产
6、所发生相关本钱费用的确信，应以收入与支出相匹配为原那么。企业应依照当期面积和可售单位工程本钱费用，确信当期本钱费用。企业可售单位工程本钱费用按以下公式确信：可售单位工程本钱费用=可售总本钱费用总可售面积， 可售总本钱费用是指应归属于可售房地产的土地利用费，拆迁补偿费，七通一平、勘探设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费和企业为开发建设工程而发生的治理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的衡宇测绘部门出具的确信房地产项目可售面积证书中明确的面积。企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全数终
7、止后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。 依照扣除方法的规定，企业缴纳的消费税、营业税、关税、城建税、教育费附加和在“治理费用”中扣除的房产税、车船利用税、印花税等都能够扣除。但企业缴纳的增值税属于价外税，不在扣除之列。依照实施细那么和扣除方法的规定，企业发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损、报废净损失（包括不得从销项税金中抵扣的存货的进项税金），和蒙受自然灾害等人类无法抗拒因素造成的超级损失，减除责任人补偿和保险赔款后的余额，由纳税人提供有关清查资料，经主管税务机关审核后能够扣除。由于企业出售职工住房的收入计入住房公积金，因此出售职工住房发
8、生的损失不得扣除。依照国税发1997190号文件规定，纳税人发生财产损失，应及时向所在地主管税务机关报送税前扣除书面申请。 纳税人在报送财产损失税前扣除申请的同时，必需附有关部门、机构鉴定确认的财产损失证明资料和税务机关需要的其它资料。纳税人不能提供相关详细资料的，主管税务机关可不予受理。除金融保险企业等国家规定许诺从事信贷业务的企业外，其他企业直接借出的款项，由于债务人破产、关闭、死亡等缘故无法收回或超期无法收回的，一概不得作为财产损失在税前进行扣除；其他企业委托金融保险企业等国家规定许诺从事信贷业务的企业借出的款项，由于上述缘故无法收回或超期无法收回的，准予作为财产损失在税前进行扣除。（三
9、）按税法规定予以调整的扣除项目 一、借款费用借款费用是指企业为经营活动需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：（1）长期、短时间借款的利息；（2）与债券相关的折价与溢价的摊销；（3）安排借款时发生的辅助费用的摊销（包括债券发行手续费、印刷费等）；（4）与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额（指汇率差，在会计上表现为汇兑损益）。依照规定，企业在生产、经营期间发生的经营性借款（流动资金贷款）费用，凡是符合规定条件的，能够直接扣除。具体来讲，向金融机构借款的利息支出，依如实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于依照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额之内的部份，准予扣除
10、。房地产开发企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发本钱。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本的50%的，超过部份的利息支出，不得在税前扣除。二、公益性、救济性捐赠依照企业所得税暂行条例、企业所得税实施细那么的规定，纳税人（金融保险除外）用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3的部份，准予扣除。那个地址所说的公益性、救济性捐赠，是指通过中国境内的非营利性社会集体（包括中国青青年进展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、中国青年志愿者协会、全国老年基金会、老区增进会、中国之友研究基金会、中国绿
11、化基金会、光华科技基金会、中国文学艺术基金会、中国人口福利基金会，和其他经民政部门批准成立的非营利性公益组织）或国家机关向教育、民政等公益事业和蒙受自然灾害的地域、贫困地域的捐赠。可是税法规定：纳税人直接向受益人的各项捐赠，不许诺在企业所得税前扣除。另外，企业、事业单位、社会集体等社会力量，通过非营利性的社会集体和国家机关（包括中国红十字会）向红十字事业的捐赠，向福利性、非营利性的老年效劳机构的捐赠，向农村义务教育的捐赠，对公益性青青年活动场所（其中包括新建）的捐赠，对非关联的研究开发经费的资助，经主管税务机关审核确信，准予在缴纳企业所得税前的应纳税所得额中全额扣除，但昔时应纳税所得额不足抵扣
12、的不得结转。3、业务招待费企业每一纳税年度发生的与生产、经营直接有关的业务招待费，在以下规定比例范围内，能够据实扣除：全年销货净额在1500万元以下的，不得超过销货净额的5 ；全年销货净额超过1500万元的部份 ，不得超过该部份的3 。全年业务收入额在500万元以下的，不得超过业务收入额的10 ；全年业务收入额超过500万元的部份，不得超过该部份的5 。一样而言，计提业务招待费的收入可依据“损益表”中的营业利润以前的收入净额为依据，至于投资收入、补助收入、营业外收入等不该提取业务招待费。4、保险和其它大体保障缴款依照实施细那么和扣除方法规定，企业为职工按规定向税务机关、劳动社会保障部门或其指定
13、机构缴纳的大体养老保险费、大体医疗保险费、大体失业保险费，按经省级税务机关确认的标准交纳的残疾人就业保障金，按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身平安保险，能够扣除。而企业为其投资者或雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险或财产保险，和在大体保障之外为雇员投保的补充保险，不得扣除。企业参加财产保险和运输保险，按规定缴纳的保险费用，经主管税务机关审查核实，能够扣除。但保险公司给予的无补偿优待，应作为昔时的应纳税所得额。五、固定资产租赁费纳税人依照生产经营需要租入固定资产而支付的租赁费，别离按以下规定处置：（1）关于企业以经营租赁方式从出租方取得固定资产，其符合独立企业之间交易原那么的租金可依照受益
14、时刻，均匀扣除。 （2）融资租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全数风险和报酬的一种租赁。符合以下条件之一的租赁为融资租赁：a、在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方；b、租赁期为资产尚可利用年限的大部份（75或以上）；c、租赁期内租赁最低付款额大于或大体等于租赁开始日资产的公平价值。依照规定，企业以融资租赁方式从出租方取得固定资产，其租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费用。六、坏账损失与坏帐预备金依照实施细那么和扣除方法的规定，在计算应纳税所得额时，关于企业发生的坏账损失，原那么上应按实际发生额据实扣除。经税务机关批准，也能够依照规定提取坏账预备金。7、支付给总机构的治理费依照实
15、施细那么、国税发1996177号和国税发1999136号文件有关规定，纳税人依照规定支付给总机构的与本企业生产经营有关的治理费用，应当提供总机构出具的治理费用聚集范围、定额、分派依据和方式等证明文件，通过主管税务机关审核后能够扣除。总机构治理费年关有节余的，可结转为下一年度利用，并相应核减下一年度的提取比例。通常治理费的增幅不得超过销售收入总额或利润总额（二者比较取低者）的增加幅度。总机构治理费提取采取比例和定额操纵，提取比例不得超过总收入的2。下属企业和分支机构超过税务机关审批标准上交的治理费，应进行纳税调整，不得在税前扣除。 低于标准上交的治理费，按昔时事实上交数额据实扣除，其差额不得在以
16、后年度补扣。八、会员费依照财税字1995081号文件规定，企业加入工商业联合会交纳的会员费能够扣除。有节余的可结转为下一年度利用，并相应核减交纳会员费的数额。依照国税发1997191号文件规定，企业按省及省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后许诺扣除。九、广告费与业务宣传费广告费用是企业为销售产品或提供劳务而进行的宣传推行费用。依照扣除方法的规定，企业的广告费用能够分为两个部份，一部份是企业正规的广告费支出，另一部份是业务宣传费。依照规定，企业申报扣除的广告费支出，必需符合以下条件：（1）广告是经工商部门批准的专门机构制作的；（
17、2）已实际支付费用，并已取得相应发票；（3）通过必然的媒体传播。按规定，房地产开发企业每一纳税年度发生的广告费支出不超过营业收入8的，可据实扣除；超过部份可无穷期向以后纳税年度结转。业务宣传费是指企业发生的不符合上述广告费支出条件的、未通过媒体传播的广告性质的宣传推行费用，包括广告性质的礼物支出等。依照规定，企业每一纳税年度发生的业务宣传费，在不超过营业收入范围内可据实扣除；超过部份昔时不得扣除，以后年度也不得扣除。10、差旅费、会议费和董事会费依照扣除方法的规定，企业发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，不然
18、不得的税前扣除。差旅费的证明材料包括：出差人员姓名、地址、时刻、任务、支付凭证等。会议费证明材料包括：会议时刻、地址、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。1一、佣金佣金是指企业在推销产品或劳务进程中向提供中介效劳的中介机构和代理人支付的合法报酬。依照扣除方法的规定，企业发生的佣金符合以下条件的，可计入销售费用：（l）有合法真实凭证；（2）支付的对象必需是独立的有权从事中介效劳的企业或个人（支付对象不含本企业雇员）；（3）支付给个人的佣金，除还有规定者外，不得超过效劳金额的5。依照规定，企业在推销产品或劳务进程中支付的回扣（向非法中间介绍人支付的费用，包括支付给国家公事人员的居间介绍费用
19、）不得在税前扣除。1二、劳动爱惜支出依照扣除方法规定，企业实际发生的合理的劳动爱惜支出，能够扣除，劳动爱惜支出是指企业确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、平安爱惜用品、防暑降温用品等发生的支出。企业发放的非因工作需要和国家规定之外的带有普遍福利性质的支出，除从职工福利费用中支出的之外，一概视为工资薪金支出。依照国税函发1996673号文件规定，企业职工冬季取暖补助和职工防暑降温费，据实在税前扣除。13、违约金、罚款和诉讼费依照扣除方法的规定，企业依照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费能够扣除。14、依照国税函1999486号文件规定，企业按国家统一规定交纳的住房公积金
20、，第一应用住房周转金支付，住房周转金开支不足的部份，经主管税务机关审核，可在税前扣除。1五、依照财税字1997022号文件的规定，企业收取和交纳的各类价内外基金（资金、附加、收费），属于国务院或财政部批准收取，并按规定纳入同级财政预算内或预算外资金财政专户，实行收支两条线治理的，不征收企业所得税，并许诺在计算交纳所得税时做税前扣除。 1六、依照财税字1997022号文件规定，企业依照劳动部关于违背和解除劳动合同的经济补偿方法规定支付给职工的经济补偿金，可在税前扣除。不得扣除的项目依照条例规定，在计算应纳税所得额时，以下项目不得扣除：一、资本性支出；二、 无形资产受让、开发支出；3、违法（要紧指
21、行政法规）经营的罚款和被没收财物的损失；4、各项税收的滞纳金、行政性罚金和罚款；五、自然灾害或意外事故损失有补偿的部份；六、超过国家规定许诺扣除的公益、救济性捐赠，和非公益、救济性的捐赠；7、 各类非广告性质的赞助支出；八、纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方不能还清贷款而由该担保人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除；九、与取得收入无关的其它各项支出；纳税人与其关联企业之间的业务往来（包括资金、经营、购销），应当依照独立企业之间的业务往来收取或支付价款和费用。不依照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。
22、10、存货跌价预备金、短时间投资跌价预备金、长期投资减值预备金、风险预备金（包括风险投资预备金）和国家税收法规规定能够提取的预备金之外的任何形式预备金；1一、企业已出售给职工个人的住房，不得在企业所得税前扣除折旧和维修治理费。亏损弥补企业所得税法规定，纳税人发生年度亏损的，能够用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，能够逐年延续弥补，可是延续弥补期最长不得超过5年。5年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补期限计算。那个地址所说的亏损，是企业财务报表中的亏损额经主管税务机关按税法规定核实调整后的金额。免税所得依照税法规定，企业的部份收入，如国债利息收入、技术转让收益等，免征企业所得
23、税。关于这些免征企业所得税的收入，应当从当期应纳税所得额中减去。（一）国债利息收入依照所得税暂行条例实施细那么的规定，纳税人购买国债（指财政部发行的国库券、公债，不包括国家计委发行的国家重点建设债券和中国人民银行批准发行的金融债券）的利息收入（仅限于企业从一级市场购入并一直持有到期兑付的国债利息收入），不计入应纳税所得额。因此在计算应纳税所得额时，应当将已经计入投资收益的国债利息收入减去。（二）免税的补助收入依照税法规定，企业取得国务院、财政部和国家税务总局文件明确规定专门用途的国家补助和其它补助收入能够不计入应纳税所得额，如无文件明确，应一概并入实际收到该补助年度的应纳税所得额计算纳税。因此
24、在计算应纳税所得额时，关于有文件明确规定能够不计入应纳税所得额的补助收入，应当减去。（三）免税的纳入预算治理的基金、收费或附加依照税法规定，纳入预算治理的基金、收费或附加免征企业所得税。因此在计算应纳税所得额时，关于纳入预算治理的基金、收费或附加，应当减去。（四）免予补税的投资收益关于股息性所得，由于是税后所得，凡是投资方企业适用的所得税税率等于被投资企业所得税税率的，或被投资企业因享受国家税法规定的按期减税、免税政策优惠而使其所得税税率低于投资企业所得税税率的，投资企业再也不征收企业所得税；投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业所得税税率的，其取得的投资所得应当按规定还原为税前收益，依照税
25、率差额依法补缴企业所得税；投资方企业适用的所得税税率低于被投资企业所得税税率的，不退还已经缴纳的企业所得税。（五）免税的技术转让收益依照税法规定，企业进行技术转让和在技术转让进程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，免征企业所得税。在前面计算企业的收入总额和扣除项目时已经将企业的技术转让收入和技术转让支出包括在内，在此应当将企业当期免税的技术转让所得（技术转让收入减去技术转让支出）扣除。（六）依照财税字199777号文件规定，企业同意的捐赠的实物资产，不计入企业的应纳税所得额。企业出售资产或进行清算时，假设出售或清算价钱低于捐赠时的实物价钱，应以同意捐赠时
26、的实物价钱计入应纳税所得或清算所得；假设出售或清算价钱高于捐赠时的实物价钱，应以出售收入扣除清理费用后的余额计入应纳税所得或清算所得，依法缴纳企业所得税。企业同意捐赠的现金资产转入资本公积金，不予计征所得税。另外，依照规定，依照国家补偿法的规定，因国家机关及其工作人员违法行使职权，侵犯企业合法权益，造成损害的，对受害人依法取得的补偿金不征收所得税。 资产的税务处置依照条例、实施细那么和扣除方法的规定，企业在经营活动中利用的固定资产的折旧、无形资产和递延资产的摊销能够在税前扣除。（一）固定资产的计价与折旧税法中关于固定资产的计价与应计提折旧的固定资产范围的规定同会计制度中的相应规定大体一致，需要
27、说明的是，关于折旧年限不得短于以下规定：衡宇、建筑物为20年；火车、轮船、机械、机械和其它生产设备为10年；电子设备和火车、轮船之外的运输工具和与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。对增进科技进步、环境爱惜和国家鼓舞投资的关键设备，和常年处于震动、超强度利用或受酸、碱等强烈侵蚀状态的机械设备，确需缩短折旧年限或采取加速折旧的，由企业提出申请，经本地主管税务机关审核，报国家税务总局批准。依照规定，企业固定资产折旧的计算，原那么上应从固定资产原价中减除不低于原价10%的残值后，采纳直线法计提折旧。（二）无形资产的计价和摊销税法中关于无形资产的计价的规定同会计制度中的相应规定大体一致，非专利技术
28、和专利的计价应当经法定评估机构评估确认。依照规定，企业购买运算机硬件所附带的软件，未单独计价的，应并入运算机硬件作为固定资产治理；单独计价的软件，应作为无形资产治理。依照规定，企业为取得土地利用权支付给国家或其它纳税人的土地出让价款应作为无形资产治理，并在不短于合同规定的利用期限内平均摊销。无形资产的摊销，应当采取直线法计算。受让或投资的无形资产，法律和合同或企业申请书别离规定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限摊销；法律没有规定利用年限的，依照合同或企业申请书的受益年限摊销；法律和合同或企业申请书没有规定利用年限的，或自行开发的无形资产，摊销期限不得少于10
29、年。（三）递延资产及其摊销企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除，对经营期不足5年的，经本地税务机关审核批准，按其经营期限以直线法平均计算摊销。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册记录费和不计入固定资产和无形资产本钱的汇兑损益和利息等支出。依照规定，企业的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。企业固定资产的改良支出，如固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如固定资产已经提足折旧，可作为递延资产，在不短于5年的期间内平均摊销。符合以下条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：（1）发生的修
30、理支出达到固定资产原值20以上的；（2）通过修理后有关资产的经济利用寿命延长2年以上；（3）通过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。企业应纳所得税税额计算房地产销售收人的确信，以权责发生制为原那么，具体可依照销售方式的不同，按以下原那么确信：一、采取一次性全额收取房款的，以房产利用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收人的实现。二、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时刻为销售收人的实现。3、采取以土地利用权或其他财产置换衡宇的，以房产利用权交付对方为销售收入的实现。4、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收人的实现。五、外商投资企业预售房地产的，其
31、取得的预收款，本地主管税务机关可按估量利润率或其他合理方法计算估量应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。六、依照中华人民共和国企业所得税暂行条例及财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知（财税字199679号）的有关规定精神，房地产开发企业以衡宇抵顶地价款补偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对补偿的衡宇应视同对外销售，销售收入按其公平价值或参照同期同类衡宇的市场价钱确信。 企业应以房地产治理部门出具工程项目合格证明之日，或首笔房地产利用权交付之日，或办理首笔产权
32、转让手续之目的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应依照当期实际房地产销售收入、相关本钱费用，计算企业年度实际应纳税额。具体分四个步骤：第一步是将企业当期实现收入总额减去当期的扣除项目，计算出当期的纳税调整前所得；第二步是在纳税调整前所得的基础上进行纳税调整，即加上纳税调整增加数，减去纳税调整减少数，计算出纳税调整后所得；第三步是在纳税调整后所得的基础上，弥补以前年度亏损，减去免税所得，计算出应纳税所得额；第四步那么是在应纳税所得额基础上乘适用税率（%）计算出企业当期的应纳所得税税额。企业所得税的缴纳一、企业所得税的纳税地址企业所得税由企业向其所在地主管税务机关缴纳。对在不同地域设有分支机构或营业机构（以下称营业机构
