1、居住规划与房产投资二有答案居住规划与房产投资(二)单项选择题(以下各小题所给出的4个选项中，只有1项最符合题目要求)1. 下列关于购房成本的叙述中，错误的是 。A.印花税和契税由买卖双方共同负担，一般住房减半征收B.购房成本包括印花税和契税C.购房成本包括共同维护基金和营业税D.先卖后买时可考虑向买方售后回租答案：A解答 A项契税只由买方负担，印花税由买卖双方负担。2. 房地产需求的价格弹性是指 。A.房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B.房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C.一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D.在一定时期内，
2、一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度答案：A解答 B项是房地产供给的要素成本弹性；C项是房地产需求的交叉价格弹性；D项是房地产供给的价格弹性。3. 关于公房或房改房，下列叙述错误的是 。A.转让限制较多B.房屋总价偏低C.比较新颖D.户型结构不太合理答案：C4. 张利年收入为10万元，预计收入成长率为5%，目前净资产为20万元，储蓄首付款与负担房贷的上限比例为30%，打算5年后购房，投资报酬率为8%，贷款年限为15年，利率以6%计，则可以负担购房后贷款的届时房价为 万元。A.86B.90C.95D.100答案：A解答 首付款储蓄部分=PMT11-(1+y)/(1
3、+r)n/(r-y)(1+r)n=300001-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193707(元)；首付款投资部分=FV(r，n，0，A)=FV(8%，5，0，-200000)=293866；本利摊还年供额 PMy2=FV(y，n，0，PMT1)=FV(5%，5，0，-30000)=38288，贷款部分=PV(i， m，PMT2)=PV(6%，15，-38288)=371863；可购房总价=首付款储蓄部分+首付款投资部分+贷款部分=193707+293866+371863=859436(元)，即可以负担购房后贷款的届时房价约为86万元。5. 赵敏年收入为10万元，目
4、前净资产15万元，40%为储蓄白备款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10%，贷款年限20年，利率以6%计，届时年收入以目前收入复利3%计算，可以负担购房后贷款的届时房价为 万元。A.94.51B.99.25C.101.42D.103.2答案：C解答 先求可支付的首付款，(1+10070)/(1+3%)-1=6.8%；PI/(6.8%，5，- 4，0.1)1.14=24，FV(10%，5，0，-15)=24.16，则合计首付款=25.78+24.16=48.20(万元)；再求可贷款额，FV(3%，5，0，-4)=4.64，本利平均摊还，则 PV(6%，20，-4.64)=53.22；
5、因此，赵敏可以负担购房后贷款的届时房价=53.22+48.20=101.42(万元)。6. 确定房屋成本租金时，应当考虑的因素包括 。 土地使用费 房租押金的利息成本 房屋修缮费 管理费、税金和利息 房屋保险费 A.、B.、C.、D.、答案：D解答 确定房屋成本租金时，应当考虑的因素包括：房屋折旧费；房屋修缮费；管理费；投资利息；税金；保险费；利润；地租。7. 以年成本法做购房或租房抉择，购房者应注意的事项包括 。A.首付款利息成本B.房屋贷款利息成本C.住房维护成本D.房租与房租押金的利息成本答案：D解答 D项房租与房租押金的利息成本是租房者的使用成本。8. 随着住房商品化政策的推行，住房支
6、出在家庭消费支出结构中所占的比重越来越高。根据目的不同，住房支出主要分为 。 住房租金 住房投资 住房契税 住房消费 物业管理费 A 、 B、 C、 D、和 答案：A9. 刘女士计划3年后换1000万元的房子，目前住宅值500万元，房贷200万元，房贷利率4%，尚有10年要还。假设在不另筹首付款下，新房房贷为_万元；若贷款20年，房贷利率仍为4%，每年要缴本息_万元；若每年本利摊还60万元，年可还清。(假设此期间房价水准不变)A.648；47.68；14.42B.648；48.65；15.25C.656；48.65；14.42D.656；47.68；15.25答案：A解答 计算旧房目前每年摊还
7、金额，设定参数：4i，10n，2000000PV，OFV，PMT= -246582，即每年要还246582元，为现金流出；计算3年后旧房剩余房贷：4i，7n， -2466PMT，OFV，PV=148，即剩余房贷148万元；计算出售旧房的净现金流入，可做新房首付款：3年后房价-3年后剩余房贷=500-148=352(万元)；计算新房尚需贷款额：新房尚需贷款额=新房总价-出售旧房净流入=1000-352=648(万元)；计算新房每年本利摊还额：4i，20n， -648PV，OFV，PMT=47.68，即每年要还 47.68万元；若每年本利摊还60万元，计算偿还年限：4i，648PV，-60PMT，
8、OFV， n=14.42，即14.42年可以还清。10. 在给客户进行住房消费支出规划时，首先要确定客户的需求，理财规划师在帮助客户确定其购房需求时应遵循一定的原则，下列对这些原则的描述错误的是 。A.够住就好B.有多少钱买多大的房子C.无需进行过于长远的考虑D.了解客户所在地住房公积金管理中心的相关规定答案：D解答 D项属于理财师对客户作住房规划时所必须了解的情况，但并不是遵循的原则。 根据以下资料，回答下面问题： 宋小军和王敏结婚后打算租房或购房：若是租房，房租为每月1500元，押金3个月；若是购房，房价为50万元，且以3%利率作为现值折现率。购房估计每年的税与维修费用为5000元，年初支
9、付。准新人目前面临购房或租房的抉择，比较适宜居住5年计算。11. 以净现值方式来估计，租房的净现值为 元。 A.-76025B.-84313C.-85692D.-85768答案：B解答 3个月押金的5年期现值：PV(3%/12，125，0，-4500)-4500=-626；每个月房租的5年期现值：PV(3%/12，125，1500，0，1)=-83687；因此，根据净现值法，可得租房的净现值：-83687-626=-84313(元)。12. 若5年后房价不变，以净现值方式来估计，购房的净现值为 元。A.-92281B.-3279C.-89625D.-93268答案：A解答 房价50万元的5年期
10、现值：PV(3%，5，0，500000)=-431304；每年的税与维修费用的5年期现值：PV(3%，5，5000，0，1)=-23585；因此，根据净现值法，可得购房的净现值=431304-500000-23585=-92281(元)。13. 要使租房与购房的净现值相等，则5年后的房价应为 元。A.483625B.490320C.502593D.509237答案：D解答 租房净现值比购房净现值高出7968元(-84313+92281)。5年后房价现值为 439272元(431304+7968)时，租房与购房现值相等。5年后房价终值：FV(3%，5，0， -439272)=509237。14.
11、 王志伟现在有净资产10万元，年收入为12万元，预估收入年成长率4%，计划于10年后购房。以年收入的30%用于储备自备款和负担房贷的上限，投资报酬率为6%。如果以贷款年限20年，按年等额本息偿还，贷款利率6%计算。根据目标精算法计算，届时王志伟可负担购房贷款的上限为 万元。A.67.21B.89.25C.134.94D.190.27答案：C解答 根据目标精算法计算：投资部分：-10PV，6i，10n，OPMT，FV=17.9085；储蓄部分：1230%(1+6%)101-(1+4%)/(1+6%)10/(6%-4%)= 55.9086(万元)；贷款部分：12(1+4%)1030%=5.3289
12、，6i，20n，- 5.3289PMT，OFV，PV=61.1218；因此，王志伟可负担购房贷款的上限=17.9085+ 55.9086+61.1218=134.9389(万元)。15. 收益还原法通常用于商用房地产，若一房地产第t年净收益为A(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V= 。A.A/YB.(An)/(1+Y)C.(An)/YD.A/(1+Y)答案：B解答 用收益法计算房地产价格时，若净收益第一年为A，收益年限为有限年n，净收益逐年增长率与报酬率Y相等，则房地产价格为：(4n)/(1+Y)。 根据下面材料，回答下面问题： 李斌与女友于2008年初购买
13、了一套结婚用房，总价80万元，首付35万元，其余通过商业贷款缴清，贷款年利率6.5%，分15年缴清。16. 在还款方式上，李斌有等额本金还款法与等额本息还款法两种选择，两者相比 。 A.等额本金法后期还款压力较大B.等额本息法后期还款压力较小C.等额本金法利息支出总额较小D.等额本息法利息支出总额较小答案：D17. 如果李斌采用等额本息方式还款，其每月还款额约为 元。A.3360B.3584C.3798D.3920答案：D解答 PMT(0.065/12，1512，-450000)=3919.9831，即约3920元。18. 等额本息还款方式的利息总额为 元。A.299959B.255600C.
14、227197D.206740答案：B解答 等额本息还款方式的利息总额=39201512-450000=255600(元)。19. 如果李斌采用等额本金方式还款，其第二个月还款额为 元。A.4938B.4924C.4910D.4897答案：B解答 等额本金方式下，每期本金=450000/(1512)=2500元，第二个月利息计算： ISPMT(0.065/12，1，1215，450000)=-2423.96。因此第二个月还款额=2500+2424=4924(元)。20. 等额本金方式的利息总额为 。A.360000B.280750C.220594D.215830答案：C21. 若李斌：选用了等额
15、本金方式还款。5年后李斌因工作努力受公司奖励10万元，他计划用这笔钱来提前归还部分商业贷款，提前还贷后，希望还款期限不变。假设利率等各项不变，则李斌接下来第一个月的还款额为 元。A.1919.68B.1919.66C.1916.68D.1916.66答案：D解答 5年后，李斌已偿还本金金额=2500125=150000(元)，剩余未偿还本金金额=450000-150000=300000(元)；用10万元奖金提前归还部分商业贷款，则剩余 300000-100000=200000(元)。余下10年，每月本金=200000/(1012)=833.33(元)，接下来的第一个月利息：ISPMT(0.06
16、5/12，0，125，200000)=-1083.33，因此第一个月还款额=833.33+1083.33=1916.66(元)。22. 接第130题，提前偿还部分贷款使李斌的总利息支出减少了 元。A.29467B.28495C.27795D.26749答案：B23. 在成本法求取折旧中，采用 更能反映建筑物真实的状况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数答案：A解答 自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。24. 房涯规划是指在配合负担能力的调价下，根据_的改变而进行的_。A.生涯阶段；房贷规划B.生涯阶段；换房规划C.生命周
17、期；房贷规划D.生命周期；换房规划答案：B25. 赵亮月收入1万元，其中20%可用来缴房贷，房贷成数70%，房贷利率4.8%，如果按只缴利息计算，那么他可负担的房价为 万元。A.56.2B.63.7C.71.4D.84.2答案：C解答 月收入1万元，其中20%可用来缴房贷，即0.2万元。房贷月利率=4.8%/12 =0.004。因此，其可负担的房贷款=0.2/0.004=50(万元)，即可负担房价=50/0.7= 71.4(万元)。26. 收益法的本质是以房地产的 为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期未来成本C.预期价格高低D.预期价格涨落答案：A27. 张伟是北京市的一名公务员
18、，计划5年后贷款购房，其现有资金10万，且每年能储蓄 2万。若投资回报率为6%，贷款总额可占到房价总额的80%，则单纯从首付能力考虑，5年后可购房总价约为 万元。A.98.15B.110.15C.113.25D.123.25答案：D解答 现有资金10万，其5年后终值：N=5，PV=-10，I/Y=6，CPTFV=13.38；每年储蓄2万，其5年后终值：N=5，I/Y=6，PMT=-2，CPTFV=11.27。因此， 5年后该公务员有资金=13.38+11.27=24.65(万元)。因此可购房总价=24.65/(1-80%)=123.25(万元)。28. 下面不适合购买经济适用房条件的家庭是 。
19、A.有当地城镇户口者或当地政府确定的供应对象的家庭B.无房或现住房面积低于当地政府规定标准的住房困难家庭C.购买经济适用房以市场价格卖出经济适用住房的家庭D.收入符合当地政府划定的收入线标准的家庭答案：C解答 经济适用住房管理办法规定，购买人以市场价格卖出经济适用住房之后，不能再次购买经济适用住房。29. 关于土地出让年限，下列说法错误的有 。 居住用地70年 工业用地40年 教育、科技、文化、卫生、体育用地40年 商业、旅游、娱乐用地60年 A.、B.、C.、D.、答案：B解答 项中工业用地为50年；项中教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；项中商业、旅游、娱乐用地40年。30. 关于购房
20、的优点，下列说法正确的是 。A.有能力使用更多的居住空间B.强迫储蓄累积实质财富C.资金较自由，可寻找更有利的运用管道D.有较大的迁徙自由度答案：B解答 ACD三项为租房的优点。 根据下面资料，回答下面问题： 陈龙打算购买一90平方米的房屋，屋主可租可售：若是租赁，租金每月3500元，押金2个月；若是购买，则总价70万元，可办理贷款40万元，利率6%，自备款项30万元，假设存款利率3%。31. 租屋和购房的年成本分别为 元。 A.42210；33000B.37320；42430C.42210；38360D.37320；42430答案：A解答 租屋年成本=押金存款利率+年租金=350023%+3
21、50012=42210 (元)；购房年成本=自备款项存款利率+贷款余额贷款利息+年维修和税负费用=3000003%+4000006%+0=33000(元)。32. 当未来房租调整幅度超过 时，购房比租屋划算。A.18.6%B.21.9%C.22.4%D.25.3%答案：B解答 月成本差额=年成本差额/12(月)=(42210-33000)/12=767.5(元)；因此，可调涨幅度=涨幅/目前房租=767.5/3500=21.9%，即当未来房租调整幅度超过 21.9%时，购房比租屋划算。33. 若是购买，陈龙选择20年房贷，每年本利和平均摊还额为 元。A.34874B.35223C.37342D
22、.40423答案：A解答 每年本利和平均摊还额=贷款总额/年金现值系数(i=6，n=20)=400000/11.46992=34874(元)。34. 收益法的计算公式：的假设前提不正确的是 。A.A每年不变B.Y每年不变且大于零C.Y每年改变且大于零D.年期无限答案：C解答 收益法是根据估价对象的未来预期收益来求取估价对象价值的方法，的假设前提包括：每年不变；Y每年不变且大于零；年期是无限的。35. 假设利率均为5%，年限均为20年，贷款成数均为七成，则下列贷款保障比率最高的是 。A.购房50万元，月租金收入2000元B.购房60万元，月租金收入2500元C.购房70万元，月租金收入3000元
23、D.购房80万元，月租金收入3500元答案：D解答 根据贷款保障比率=月租金收入/月本利摊还额，可得：A项：贷款=500.7 =35(万元)，5/12/，240n，35PV，OFV，PMT=-0.231，0.2/0.231=0.866；B项：贷款=600.7=42万元，5/12i，240n，42PV，OFV，PMT=-0.277，0.25/0.277= 0.903；C项：贷款=700.7=49(万元)，5/12i，240n，49PV，OFV，PMT=-0.323， 0.3/0.323=0.928；D项：贷款=800.7=56(万元)，5/12i，240n，56PV，OFV， PMT=-0.37
24、，0.35/0.37=0.945。因此，D项的贷款保障比率最高。36. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是 。A.成本法B.假设开发法C.收益还原法D.市场比较法答案：A解答 特殊工业厂房足有特殊设计或是针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，很少发生交易，所以应采用成本法估价。37. 张明达以50万元购买一房屋出租，假设15年后该房将按价格40万元出售，如果要实现每年8%的投资报酬率，那么，该期间每年至少应有 万元净租金收入。(取最接近金额)A.3.95B.4.37C.4.50D.4.86答案：B解答 每年至少应有的净租金收入：PMT(8%，15，-50，40)=4.37。38. 关于住房需
25、求，下列说法错误的是 。A.房地产市场的需求实质上是对房屋的需求，而对土地的需求，是房屋需求的派生需求B.利率越高，购置住宅的资金成本越低，可刺激房产需求C.当大众对通货膨胀的预期状况升高后，投资房产的需求量会增加D.个别城市的都市更新计划，可能造成为数不少的拆迁户，其以拆迁补偿金作为首付款，形成强迫式的购房需求答案：B解答 B项应为利率越低，购置住宅的资金成本越低，可刺激房产需求。39. 江大卫贷款70万元，投资100万元买店面出租，租约3年，月租金5000元，3年以后将该店面以120万元卖给房客，若江大卫的房贷利率为5%，办理20年房贷本利平均摊还，3年后剩余房贷由房客承接，以内部报酬率法
26、计算，江大卫的房地产年投资报酬率为 。A.17.65%B.19.33%C.22.77%D.25.64%答案：C解答 CF0=-300000+5000=-295000(元)，PMT(5%/12，2012，700000)=- 4620；CF1=5000-4620=380(元)，N1=35，PV(5%/12，1712，-4620)=634045； CF2=1200000-634045-4620=561335(元)，CPT IRR 1.8973，1.897312=22.7672，即江大卫的房地产年投资报酬率为22.77%。40. 房地产估价方法有成本法、收益法和市场比较法。收益法适用的条件是房地产的
27、。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化答案：D41. 张林林目前面临购房还是租房的选择：租房，房租每年60000元，押金5000元；购房，总价100万元，自备首付款30万元，可申请70万元贷款，20年期，房贷利率为 7%。按年等额本息方式还款，假定房屋维护成本为8000元/年，押金与首付款机会成本率均为4%(房屋的维护成本及贷款还款均期末支付)。如果张林林打算居住5年，5年后房价将涨至120万元。根据净现值法，假定贴规率为4%，那么张林林应该做出的选择及理由为 。A.购房，因为购房的净现值比租房的净现值高54385元B.购房，因为购房的净现值比租房的
28、净现值低140587元C.租房，因为租房的净现值比购房的净现值低54385元D.租房，因为租房的净现值比购房的净现值低140587元答案：B解答 租房净现值：CF0=-6.5，CF1=-6，N1=4，CF1=0.5，i=4，f NPV=- 27.8684；购房净现值：CF0=-30，CF1=-7.4075，N1=4，CF1=-7.4075+120-60.1806=52.4119，i=4，f NPV=-13.8097；因此，其将会选择购房，净现值可降低14.0587万元(-13.8097+27.8684)。42. 个人住房公积金贷款是指银行根据公积金管理部门的委托，以 为资金来源，按规定要求向购
29、买普通住房的个人发放的贷款。A.定期存款B.公积金存款C.商业银行存款D.储蓄存款答案：B解答 个人住房公积金贷款是指按住房公积金管理条例规定按时缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。43. 房地产市场需求下降时，销售随之下降，难以变现，给房地产投资者带来损失。这属于房地产投资的 。A.财务风险B.经营风险C.管理风险D.流动性风险答案：D44. 王利伟将闲置不用的90万元资金投资于店面出租行业，月租金4000元，贷款60万元，假若房贷利率为5%，则资产总报酬率和自有资金报酬率分别为 。
