1、龙岗商业地产发展的分析报告龙岗商业地产发展的分析报告【目录】第一章 概况第二章 龙岗商业发展轨迹第一节 从南到北蔓延第二节 两头高中间低第三节 龙城发展脉络第三章 商业地产区域分布特征第一节 龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大第二节 纯商业主要分布第三节 各区商业20011005年9月预售面积统计第四章 商业地产供求状态第一节 历年供需分析第二节 存在问题第五章 销售价格分析第一节 销售均价1万第二节 横岗街道办销售均价最高第三节 各街道办历年均价涨幅第四节 从售价看商业兴旺第六章 纯商业与社区商业的比较第一节 供需状态第二节 两类商业销售均价持平第三节 纯商业、社区商业销售“龙虎榜”第七章
2、 经营状态第八章 商业旺区的培育与预测第一章 概 况根据深圳市商业发展规划（1993年2010年），深圳商业到2010年的总体发展目标是：充分发挥各种经济成份的作用，把深圳逐步建设成为以大型商业、物资批发中心为骨干，大型购物广场、商业零售企业为支柱，传统商业和超级市场、连锁店为基础，个体商业为补充，保税市场、期货市场，会展中心等高层次市场组织形式为发展方向、沟通国内市场、万商云集的现代化商业贸易中心，把深圳营造成为国内外游客和深圳市民的“购物天堂”。而龙岗，按照龙岗区城市空间发展策略，龙岗区未来发展的战略定位为深圳重要的现代产业基地，深圳辐射粤东北地区重要的城市地区。发展目标为：深圳市战略地位
3、重要的城市次中心；深圳市最重要的现代工业基地；深圳市国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化的传播中心；深圳市新兴产业的发展基地。当前3-5年，龙岗区将融资近1000亿元，建设140多个重大项目。目前，全区的工作重点之一是道路建设。按照市政规划预测，到2010年，龙岗中心区国内生产总值将达到100亿元、年财政收入超10亿元，且龙岗中心城作为市内与东部产业发展轴的交通枢纽，将在战略上发挥越来越重要的商业助动作用，并在未来逐步形成规模，增强辐射功能和商圈凝聚力。换言之，龙岗的商业机遇在旅游、工业、新兴产业发展的同时正在和即将大步发展。近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布龙岗,连锁经营
4、和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。同时，从2002年开始，世贸中心、新龙岗商业中心、龙盈泰商业广场、五洲风情ma
5、ll、华南mall、万鑫柏龙商业广场等大型商业大势兴起，加上社区商业的繁荣，形成一股新鲜的深圳北上商业力量，龙岗近年来的商业批售面积都具深圳前列。地铁商业将成为不可忽视的商业力量，“3号线规划中的21个站点有14个在龙岗辖区，站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划控制2-3平方公里的要求，未来仅站点周边的城市更新面积就将超过30平方公里，这些区域将至少聚集70万人口（规划每站点周边5万人口）。依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。”第二章 龙岗商业发展轨迹第一节 从南到北蔓延龙岗商业起步布
6、吉，在模糊“界限”中，从南向北延伸。布吉是龙岗改革开放的前沿阵地，其经济社会发展以邓小平南巡讲话为标志，分为前后两个时期：1992年前的10多年是布吉经济发展的打基础时期，1992年后布吉经济进入快速发展时期。其商业也随经济发展迅速繁荣。国际国内著名商业巨头沃尔玛、新一佳、天虹、华润万家、顺电等纷纷进驻布吉，改写了布吉商业布局，加之社区商铺的急遽增加，现已形成了大、中、小型商家配套，及8000家个体户为补充的商业网络。2003年，布吉的社会商品零售额达23.4亿元，同比增长29%。业内也有种称谓是“布吉商圈”，主要指布吉的老街区传统商业以及商业巨头为核心的周围商业。值得提及的是，大芬油画村已经
7、形成了以油画生产、交易一条龙的商业旺区，吸引了国际国内人士慕名前往，商业交易非常繁华。横岗以比邻布吉、眼镜等行业发达、房地产开发社区商铺履增等优势，商业较中心城更早发展，其中，横岗的眼镜业占到了全球市场的一半，每年达到几亿副，产品百分之九十出口到欧洲，占了欧洲市场的百分之七十，仅眼镜厂，横岗就有三百多家，另外，横岗的家具、玻璃、印刷产品都颇有享誉。龙岗的两家四星级酒店-君逸酒店和圣德堡酒店庞居横岗也为商业的发展做了些许贡献。龙岗街道办在历史上乃著名的商埠，商业发展起点早，近年，大型纯商业如五洲风情mall、新龙岗商业中心、龙盈泰商业中心、深圳集银皮革综合广场、万鑫柏龙商业广场、楚丰商业广场、东
8、方茶都等屡屡兴起，被誉为“龙岗镇商业圈”，深圳天虹、国际商场、福临百货、九洲百货、人人购物商场街等大型商贸兴旺，龙兴、龙昌、龙平等商业大街繁荣热闹；第二工业区旧城改造片区逐步成为商业中心旺区，初具规模的商业网络体系已经形成；辖区内10条商业大街将陆续建成。尤其是沿深惠公路老镇五洲风情mall一带，已有的商业规模不小，加之赛格电子广场、万众电子城以及创富数码城的联动，估计这里将产生龙岗最大的电子数码商圈，这里也将成为最具潜力的核心商圈。中心城的商业从2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，迅速形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局。之前，中心城居民的消费主要依靠长期以来自
9、然形成的老街商铺和零散网点。最为疯狂的时期是2002年至2003年上半年，中心城区的商业物业交投极其活跃，大大超过了往年的投放量，各种大型百货、超市纷纷进驻，发展商投资商用物业的热情空前高涨，龙岗世贸商城vs世贸百货、万佳百货、龙兴国际家居广场vs好百年，愉园新苑vs天虹商场，新亚洲花园VS岁宝百货，龙城商服物业非常抢手。但随后出现的商业供应过量和商业交易平淡的矛盾逐渐突出，即便2005年龙城商业供应面积大为缩减，仍有20万的空置待售面积。华南mall的繁荣经营，带动了平湖物流业的发展，鲜活的商业，乃龙岗乃至整个深圳、华南的商业重码。第二节 两头高中间低龙岗商业呈现两头高中间低的现象。两头高只
10、南部的布吉和北边的中心城、龙岗镇，中间低指横岗等地。从20012005商业批售面积看，中心城、龙岗镇、布吉批准预售面积达到89万，占龙岗总批准预售面积的89；从实际销售来看，中心城、龙岗镇、布吉销售面积达到54万，占龙岗总销售面积的90，基本与批准预售的比例持平。从商业繁荣程度看，中心城、龙岗镇、布吉无论从零售网点的数量、从业人员的总数、大型商家的进驻、品牌商业的推广还是实际消费水平、商业的品类，中心城、龙岗镇、布吉都是重头戏。龙岗镇中心城布吉近年批准预售面积248348.05m2413631.96 m2229513.64 m2近年实际销售面积212449.41 m2210488.44 m21
11、18116.1 m2大型百货苏宁电器、国美电器、天虹商场、福临万众电子市场、人人购物广场、科迪宇手机超市新一佳、世贸万佳百货、天虹、好百年家居广场新一佳、金鹏百货、万佳、天虹商场、大中华百货商业类型百货、超市、购物中心、连锁店、五金一条街、电器城、服装店、餐饮店、手机通讯产品店大型百货、超市、专业市场、购物中心超市、百货、专业市场、百货+超市、综合超市、餐饮、步行街知名企业万鑫投资、苏宁、国美、新一佳、面点王、麦当劳双龙天虹、顺电沃尔玛、吉之岛、欧倍德、华润万佳其他街道办，明显不及。 图55 图66第三节 龙城发展脉络龙岗中心城近3年来批准预售面积占龙岗半壁江山，商业的表面繁荣使中心城成为众人
12、关注的焦点，值得提炼出来单独一说。根据深圳市城市总体规划和龙岗中心组团规划，龙岗中心组团的功能定位：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商贸、信息和文体中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。人口规模2020年控制规模77万人。用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。龙城商业的发展大致经历了以下三个阶段：一、2001年前的“草莽时代”2001年之前，龙岗中心城区域的商用物业比较单薄，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的老街商铺和零散网点提供。其时，中心城内仅有一些小餐馆以及卖建材五金的小门店，即便在碧湖花
13、园与紫微花园之间以及龙福一村附近已经形成了一些邻街商铺，但商业气息不浓，各门店经营清淡。二、2001年2004年的“疯狂时代”疯狂表现在：1、批售面积集中爆发批准预售面积248348.05m2，占龙岗区总数的42；实际销售面积212449.41 m2，占龙岗区总数的35%。2、大型商业蜂拥而起2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，中心城才得以形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局；各大超市、百货被激发热情，纷纷入驻中心城，人人购物广场、天虹商场、岁宝百货等进场；龙岗中心城的商业格局由分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺走向了多功能的区域性市场规模； 3、销售兴旺之势持
14、续2003年底中心城的商业有种“爆发户”的感觉，2001年爆发，2003年开始“衰落”。此间，龙城的商业销售非常畅旺，让人难以想象，整体均价乃龙岗各街道办之首，达到1万1 ，销售速度也显得非常“夸张”。 三、2004年底至今的“萧条时代”缺乏客户、人流、专业规划的爆发商业很快就显出了疲态，从03年底开始商用物业市场租售行情一路看跌，商铺空置量迅速增加，本欲亮相的星河mall迟迟未动，加之近年住宅开发量大，伴生的商服面积急遽增加，这让原本就过剩的中心城商业雪上加霜。2005年，批准预售商业面积大幅缩减，截至9月30日，批出5万多，但销售仅仅过半而已，又增加了空置待售面积。主要问题出在于：1、商业
15、增速超过城市规划需求龙城目前实际人口不到20万，而商业面积已经超过50万，实际人口中，不少是经过城市化过程中转化为城市居民的，消费水平并不高。从各商业经营情况来看，除了经营面积达7.38万平方米的世贸中心商业一号以及4万平方米的人人购物广场经营情况不错外，其他商家经营状态堪忧，不乏勉为其难支撑的商业。从地理位置上看，中心城处于相对“内陆”的位置，宏观上很难诱惑布吉、横岗、坑梓等地的商业消费者，至于龙岗镇的消费者，更难被吸引，龙岗镇反而截留了大批来自东莞、惠州等外地的消费群。如果不能很好地解决商业规划和外地客户的吸引问题，中心城的商业将是“死海”。 2、零售业太多可能导致结构失衡 不可否认，中心
16、城的商业消费水平整体还处于比较低级的状态，基本上都是食品、居家为主的必要性生活消费，没有形成规模性商圈商业，不能不说是一大遗憾。 3、经营模式难以维继大型商业采用返租模式较多，所谓的“产权式商铺”经营模式已经显出市场疲态，而中心城不少大型商业也采用这种模式，在人气不足营业额不高的情况下，中心城采取返租模式对业主实际上并没有太大的保障。4、过高估计市场这些年中心城商业连连上马的关键原因在于发展商对CEPA、扩关、地铁、轻轨等交通的改善的盲目乐观，甚至认为可以吸引东莞、惠州等消费者。事实上，东莞、惠州等地的商业还在频频出击深圳，因为其商业量大，消费水平受限，寄希望于深圳客户。比如东莞石龙的大华名店
17、、东莞华南mall等深圳造势，莫不想抢占深圳商业地产份额。如果说中心城吸引特区内外各区域客户，似乎更不现实，如上所言的地域性限制、规划缺位、商业缺乏特色、各区商业疲态呈现等问题，各发展商切莫过高估计市场，盲目上马。 第三章 商业地产区域分布特征第一节 中心城街道办商批准预售面积最大近年，商业批准预售主要集中在中心城、龙岗镇、布吉，其中中心城为最，占总量的41，但每套的平均面积极大，为40平方/每套，而龙岗镇平均每套商业面积不足24平方。街道办批准预售套数批准预售面积中心城10332413632龙岗镇11001248348.1布吉4433229513.6横岗179667580.61坪山11452
18、6414.43平湖687859.95葵涌112739.47图77图88第二节 纯商业主要分布0105年批准开发的纯商业全部集中龙岗中心城和龙岗镇，项目如下：万鑫五洲风情购物中心、新龙岗商业中心、龙岗世贸中心、龙盈泰商业中心、龙兴商业广场、深圳集银皮革综合广场、楚丰商业广场、万鑫柏龙商业广场等。第三节 各区商业20011005年9月预售面积统计表一：2001年3月1日12月31日各街道办批准预售情况街道办批准预售套数批准预售面积（平方米）中心城10332413632龙岗11001248348.1布吉4433229513.6横岗179667580.61坪山114526414.43平湖687859.
19、95葵涌112739.47表二：2002年各街道办批准预售情况街道办批准预售套数批准预售面积（平方米）中心城274790035.1龙岗217474126.4布吉镇110350595.2横岗镇1039323.48葵涌镇112739.47平湖镇171452.99表三：2003各街道办批准预售情况。街道办批准预售套数批准预售面积（平方米）龙岗镇462777849.23中心城304374959.01横岗镇57931902.23布吉镇23214903.05坪山镇2617595.66平湖镇263650.66表四：2004各街道办批准预售情况。街道办批准预售套数批准预售面积（平方米）中心城163812320
20、3.5布吉镇2481103309.2龙岗镇331166598.58横岗镇95117135.88坪山镇79412076.95表五：2005年截至9月30日各街道办批准预售情况街道办批准预售套数批准预售面积（平方米）中心城97251941.5布吉镇38538139.3坪山镇906741.82横岗镇874858.96第四章 商业地产供求状态第一节 历年需求分析龙岗近年商业批准预售面积为各区之首，总批准预售套数28786套，批准预售面积996088.1万平方米，实际销售套数和面积分别为19721套、597466.89万平方米；待售套数分、待售面积分别为9065套，398621.21万平方米；整体销售均
21、价、销售金额、平均每套销售面积分别为：10876.67、62.5亿元、45.99平方米。 2001年3月1日2005年9月30日龙岗整体批售情况：套数面积（平方米）批准预售28786996088.1实际销售19721597466.89空置待售9065398621.21图99图1001从整体供求来看，呈现如下特征：第一、 商业偏重北部从商业批准预售面积看，中心城商业批准预售面积为各街道办之首，面积达到：415672.96平方米，龙岗镇、布吉、横岗、坪山、平湖、葵涌批准预售面积居之后，分别为：245457.83、229513.64、67580.61、26414.43、7859.95、2739.47
22、平方米。从以上数据可见，龙岗区最北部两个街道办中心城、龙岗镇的批准预售面积占到总批准预售面积的66.46，其中，中心城又占到总批准预售面积的41之多。这跟政府对中心城、龙岗镇的商业中心定位是密切相关的。龙岗镇、布吉、横岗、坪山、平湖、葵涌的批准预售面积分别占总批准预售面积的：25、23、6.78%、2.65%、0.8%、0.27%。第二、 近36的街道办商业规划为零龙岗区辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办，近年，坑梓、南澳、大鹏、坪地批准预售面积为0，实际销售面积也为0。换句话说，东部海边地区除了葵涌，南澳、大鹏等街道办政府尚无商业批准行为，但根据东
23、部生态组团的规划，这些街道办将跟进商业规划。坑梓、坪地属于东部工业组团的范畴，工业厂房面积规划大，而商业规划面积缺乏。第三、 龙岗镇市场消化能力强 从以上分析数据，可见龙岗镇的市场消化能力为各街道办之首，批准预售总面积248348.05平方米，实际销售总面积达到212449.41，待售面积为35898.64平方米，待售率为14.45%，为各街道办待售率最低。龙岗镇的市场消化能力强在几大纯商业的热销。 各街道办批准预售面积和实际销售面积对比表（单位：平方米）：批准预售面积实际销售面积待售待售比例中心城413632210488.4203143.520.491121431龙岗248348.12124
24、49.435898.640.144549716布吉229513.6118116.1111397.540.485363484横岗67580.6138983.0328597.580.423162502坪山26414.4313132.4713281.960.502829703平湖7859.954297.443562.510.45324843葵涌2739.4702739.47100%图1002需要说明的是，待售面积亦非绝对面积，有些商业面积由发展商自主经营，本不出售，严格意义上讲，不属于完全的空置。第四、 葵涌上演“空手战”葵涌4年来的批准预售面积仅仅2739.47平方米，实际销售面积为0，待售率10
25、0。葵涌，打了一场典型的“空手战”。该面积为2002年亚迪村所带的商业面积，至今没有售出。第五、 2005牛市：各街道办战商业供不应求从统计结果看，2005年龙岗商业市场表面上表现极其良好，龙岗镇、布吉、横岗、坪山出现供不应求的现象，实际销售面积分别超出供应面积32924.96、6636.06、6294.36、1964.43平方米，供求比例分别为：0：1，0.85:1，0.43:1，0.77:1。从之前年限来看，除了龙岗、平湖、坪山曾经出现过供不应求的现象，其他街道办皆供过于求。2005.12005.9.30各街道办批售面积表（单位：平方米）：街道办批准预售面积实际销售面积待售量中心城5194
26、1.541764.2610177.24龙岗032924.96-32924.96布吉38139.344775.36-6636.06横岗4858.9611153.32-6294.36坪山6741.828706.25-1964.43平湖045.586696.24葵涌000图10032005年龙岗商业的火爆跟今年的宏观调控不无关系。宏观调控对住宅二手房转让征收营业税，而商业、写字楼则无此一说，于是，许多投资客转向商业、写字楼，导致商业、写字楼市场的火爆。2001、2002、2003、2004、2005年龙岗空置待售面积分别为：102262.99、126715.66、82907.01、112510.78
27、、30946.33。2002年和2004年空置面积最大，这跟市场批准预售面积的巨大呈比例。龙岗各街道办2001年3月1日2005年9月30日历年待售面积合计：2001.3.1-2002200320042005.1-9.30合计中心城59991.1358434.3322271.6854310.1410177.24205184.52龙岗17121.3321791.0130897.57-14940.24-32924.9621944.71布吉19222.4934412.151108.5163290.45-6636.06111397.54横岗4360.068639.121592.34300.44-629
28、4.3628597.58坪山-1188.3204412.8610833.53-1964.4312093.64平湖2756.3699.62624.05-1283.546696.2411492.65葵涌02739.470002739.47合计102262.99126715.6682907.01112510.78-30946.33393450.11 图11 图22第二节 存在问题龙岗商业面积供应量大，实际消化量不足，批准预售面积为996088.1平方米，实际销售面积为597466.89平方米，供求比例为1.67：1，供远远大过于求。从细分来看，存在以下一些问题：第一、供应“超标”，上市步伐宜缓从每年
29、平均消化11万商业面积的比例来看，龙岗待售面积398621.21平方米需要接近4年的时间方能消化。尤其是中心城，历年来的供销都是“黄色警报”，至今待售面积已经达到205184.52平方米！商家切莫积极上马。其次是布吉，待售面积11397.54平方米。 第二、商业圈功能不突出，布吉等遭遇瓶颈龙岗目前较有商业规模的商圈为布吉商圈、中心城商圈、龙岗镇商圈，但真正能起到类似东门商圈、南山商圈、人民南商圈的作用者，尚缺乏。尤其是中心城，按理人口规模已经达到一定比例，消费水平也上一定层次，商圈功能应该凸现，但除了世贸中心周边较成气候，其余零散不成规模。中心城、布吉等街道办商业的零散规划，有待改善。 第三、商业过于集中供应 表现在两个方面，一、中心城、龙岗镇、布吉的供应量过于集中，历年三者批准预售面积占总数的89，导致这些区域待售量夸张。二、年度供应量过分集中。20012005年批准预售商业面积分别为：13,2100.78、22,8272.58、21,0859.84、32,2324.11、10,1681.58，20022004年供应量明显集中，2004年甚至高达32万，为平均消化量的3倍。2005年龙岗商业批准预售大幅减少，有助于消化存量。历年各街道办批准预售面积总表：200120022003200420
