1、7、每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8、每年组织业主参观共用设施设备机房。 9、每年至少组织1次社区文化活动。10 、设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。11 、按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。12 、有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。（七） 专项服务委托管理1、签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2、专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3、专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4、对专项服务进行监督及评价。二、共用部位及共用设施设备运行、维修养护（一）综合
2、管理1、建立房屋及共用设施设备的基础档案。2、运行、检查、维修养护记录应每月归档。3、组织实施房屋使用安全情况评估检查。4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8、设备机房1） 每月清洁1 次，室内无杂物。2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。4） 设施设备标志、标牌齐
3、全。5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。（二）共用部位1、房屋结构每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2、建筑部件1） 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2） 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。3） 每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3、附属构筑物1） 每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2） 每季度检查1
4、次雨、污水管井等。3） 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。4） 每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5） 每年检测1 次防雷装置。（三） 空调系统1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2、运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3、制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4、每年检查1次管道、阀门并除锈。5、每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6、每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。7、每年对空调系统进行1次整体性维修养护。（四）二次供水设施1、按照卫生防疫部门的要求使用消
5、毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2、每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3、每季度切换1 次备用水泵。4、每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。5、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。（五）排水系统1、排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2、污水泵汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每2周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次
6、。3、化粪池每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。（六）照明和电气设备1、楼内照明每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5日内修复。2、楼外照明每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复；每月调整1次时间控制器。3、应急照明每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4、低压柜每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。每年检查一次电气安全。5、低压配电箱和低压线路每月巡视1 次设备运行状况；6、控制柜每2周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7、发电机每月试运行1 次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周
7、巡视1次充电机和蓄电池。8、检测每5年检验1次内部核算电能表。9、配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。（七）安全防范系统1、报警控制管理主机每日巡查1 次，检查设备运行状态；每2周表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。2、对讲门口机每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；3、网络控制箱每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；4、红外对射探测器每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等；5、图像采集设备每周检查1 次监视画面、录像功能；6、摄像机每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜
8、头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7、解码器每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年转动部位上润滑油1 次。9、巡更点每月检查1 次外观；发现故障隐患，即时排除；每日存储巡更记录。10、读卡器每月表面清洁1 次，查看防水状况。11、电磁锁门锁每2月检查1 次吸力、外观、接线。12、出门按钮每2月检查1 次开锁功能、接线。（八）电梯1、电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2、在电梯安全检验合格有效期届满前
9、1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4、应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5、配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6、制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关
10、行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。（九）水景1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2、使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。3、设置必要的安全警示标志。4、水质符合卫生要求。三、 消防安全防范1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4
11、、每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6、消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。7、发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。（二）消防设施设备维修养护1、火灾自动报警系统1） 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制
12、、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每隔3 年由专业清洗单位清洗1 次。3 ） 备用电源每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2、消防广播系统每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内的设备内部除尘1 次。3、防排烟系统每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机
13、、电源控制柜、风口、排烟阀等。4、防火分隔设施每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5、水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6、应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7、消防电梯每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8、灭火器每周巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火
14、器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。四、绿化养护（一）基本要求1、乔木植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。2、灌木植株生长正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活率高于95%。3、绿篱和色块植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。4、地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。5、草坪草坪基本整齐，覆盖率高于95%。（二）绿化养护内容1、灌溉有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1次，冷季型草坪根据长
15、势和土壤情况适当增加灌溉次数。2、施肥根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。3、病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4、整形修剪乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季修剪1次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1次；冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5、除草每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的 10
16、%，季节性杂草能得到有效控制。6、垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。（三）工作检查和记录1、 生长季节每月检查3次绿化工作。2、 编制每季度绿化养护措施和工作计划。3、 有绿化档案。五、环境卫生（一）生活垃圾的收集、清运 1、按有关规定和标准实行垃圾分类。2、配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3、每2周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4、每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5、垃圾清运车外观整洁。（二）物业共用部分清洁1、楼内1） 大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂
17、玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。 每日巡视保洁1次大堂、一层候梯厅。2） 楼道、楼梯每周清扫1 次、每2周清拖1 次楼道、楼梯地面。每2周擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。2、电梯轿箱每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿箱。3、天台、屋面每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每2月清扫1次天台、屋面。 每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。4、楼外道路及设施每日清扫1次、巡视保洁2次
18、楼外道路。每月清洁1次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨蓬、门头等。5、水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面；每年清洁2 次水池池底。6、有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7、雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。每日检查1 次清洁质量，做好记录。每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。六、公共秩序维护（一）主要出入口有专人24小时值守。（二）制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00
19、 巡视2 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。（三）巡视检查巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。（四）机动车辆凭证出入。（五）安防控制安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。管理制度、应急预案张贴在显著位置。（六）对违法行为立即报警，协助相关部门处理。（七）每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。（八）备勤人员24小时待岗。（九）记录与档案1、各项工作记录完整有效。2、档案齐全。七、装饰装修管理（一）建立装饰装修管理服务制度。（二）建立装饰装修管理档案。（三）装饰装修申报受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。（四）装饰装修巡查装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。（五）装饰装修结束后进行检查装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。（六）清运装修垃圾 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。
