1、自考资产评估真题第四章090410.采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（ ）A.材料价格没有大的波动B.预算定额没有调整C.建筑物原工程量是合理的D.具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料11.从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（ ）A.市场法 B.成本法C.剩余法 D.收益法12.某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度,每度电0.6元,该设备可使用10年,企业所在行业的平均投资收益率为10%, 企业所得税率为25%O该设备的功能性贬值约为（ ）A.18435 元 B. 13825 元C. 13586 元 D. 2250 元13.企业改革涉及的土地使
2、用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是 （ ）A.国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司B.国有企业破产或出售C.国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营D.在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属 于濒临破产的企业14.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净 收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%,则该宗土地的评估值最接近于（ ）A.127.70 万元 B. 139.55 万元C. 150.00 万元 D. 175.00 万元15.标定地价是（ ）A.省政府公告的具体宗地在一定使用年限
3、内的价格B.市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C.省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格D.市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格090711.交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明 （ ）A.土地用途的多样性B. 土地经济地理位置的可变性C. 土地价值影响因素的多样性D. 土地的不可替代性12.如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物价格为800万元，地价为1200万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8%,则 土地的资本化率最接近于（ ）A. 6.0% B. 6.8%C. 7.5% D. 8.0%
4、13.被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，要求评估2006年该 建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环 比价格指数2003年为2%, 2004年为-2%, 2005年为2%, 2006年为3%, 该建筑物的重置成本最接近于A. 185万元 B. 186万元C. 187万元 D. 189万元14.运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用( )A.经验判断法 B.售价调整法C.价格指数调整法 D.环境成熟度修正法15.对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是( )A.风景好坏 B.交通设施条件C.地段 D.居民的职业构成100412.下
5、列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是( )A.居民收入水平 B.交通便捷程度C.公用设施完备程度 D.地形地质因素13.现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为290()元/nA 2800元/nA2300元/m2. 150() %/m2,其容积率分别是3.0、2.5、2.()、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是( )A.甲 B.乙C.丙 D. 丁14.采用收益法评估土地时，收益额应该是( )A.过去的实际收益额 B.过去的客观收益额C.将来的实际收益额 D.将来的客观收益额15.某宗土地取得费200（）万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发
6、费3000万元，其中第一年投入2000万元，利息率为10%,则用成本法评估土地时的利息为（ ）A、20（）万元C、700万元15、标定地价是（ ）A、土地使用权出让底价C、政府出租土地的价格100712、 农村宅基地、自留地、自留山等属于（ ）A、国家所有 B、农户所有C、集体所有 D、乡镇企业所有13、 用市场法进行土地评估时，选择的比较案例不得少于（ ） A、1个C、3个B、2个D、5个14、某宗土地取得费200（）万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中2000万元向银行借入，利息率为10%,则用成本法评估工地B、400万元D、1000万元B、政府评估的具体地块的出让
7、价格D、政府评估的具体地块的价格12、下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述，正确的是（ ）A、旅游业用地30年C、居住用地50年B、商业用地4（）年D、教育用地70年13、被评估土地使用权年限为50年，参照物土地使用权年限为4（）年，折现率 为10%,则土地使用年限修正系数为（ ）A、0.968B. 0.986C、1.0146 1.03314、在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是（ ）A、物理因素C、经济地理B、环境优劣D、新旧程度15、某宗土地，土地单价为3000元/nA该宗地容积率为2,建筑面积为150平方米，则楼面地价为（A、20 元/n?C、300 元/n?)B、150
8、 元/n?D、1500 元/m2110712、下列选项中，不反映房地产使用强度的指标是（ ） A.容积率C.得房率B.覆盖率D.绿地率13、下列评估方法中，本质上属于市场法的评估方法是（ ）A.基准地价修正系数法C.残余估价法B.假设开发法D.割差法14、越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设，这说明了（ ）A.土地的面积有限性 B. 土地的使用价值永续性C.土地的空间位置固定性 D. 土地的经济地理位置的可变性15、某建筑物经评估人员现场打分，结构部分得分为90分，装修部分得分为60分，设备部分得分为70分。修正系数为G=0.75, S二0.12, B=0.13,则该建 筑物的实体性贬值
9、率为B.16.2%D.88.8%4、11.2%C.83.8%120411.土地可以分为高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地，其划分的依据是（ ）A.土地的所有权归属 B. 土地的社会经济用途C. 土地的开发程度 D. 土地的利用程度12. 价格指数调整法一般仅限用于（ ）A.大型、价高的建筑物重置成本的评估B.原工程量是合理的建筑物重置成本的评估C.单位价值小、结构简单的建筑物重置成本的评估D构造较简单的建筑物重置成本的评估13.在房地产评估中，运用市场法时，进行个别因素修正的目的在于将可比交易 实例价格修正为（ ）A.评估基准日的价格 B.正常交易的价格C.待
10、评估对象自身状态下的价格D.待评估对象区域因素下的价格14.待估建筑物为砖混结构三层办公楼，占地面积为400平方米，建筑面积为 600平方米，月租金36000 X, 土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%, 评估时建筑物的剩余使用年限为40年，取得租金收入的年总费用129600元， 评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米4000元，运用建筑物残 余估价法估算的建筑物评估值最有可能是( )A.1382653 元 B. 1630342 元C. 1705466 元 D.2079652 元1207H. 土地价格具有明显的区域性特征，其原因主要是A. 土地价格的上涨性 B. 土地价格构成的复
11、杂性C. 土地经济地理位置的可变性D. 土地空间位置的固定性12.能够贯彻最有效使用原则来评估土地资产的原因是A. 土地的非再生性 B. 土地位置的固定性土地用途的多样性 D. 土地利用的永续性13.如建筑物的综合造价为360万元,前期费用及其他费用为综合造价的10% ,建设周期为3年，按现行13年期贷款利率5. 40%,则建筑物重置成本 中的建设期资金成本应最接近于A. 29. 16 万元 B. 32. ()8 万元 C. 58. 32 万元 D. 64. 15 万 元14.运用建筑物残余估价法的前提是A.房地产能够正常使用 B.房地产具有客观收益C. 土地价格能够用市场法求得 D. 土地价
12、格能够用成本逼近法求得130411.土地资产价格的一个重要特点就是土地价格主要决定于土地的0A.用途 B.需求C.权益 D.区位12.企业改革涉及的划拨土地使用权应当采取出让方式处置的情形是（）A.国有企业破产或出售的B.国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的 企业是国有工业生产企业的C.国有企业改造或改组为国有独资公司的D.在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属 于濒临破产的企业13.规划限制一般被归结为是影响土地价格的（）A. 一般因素 B.区域因素C.个别因素 D.行政因素14.成本法中，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是作
13、为（）A. 土地的功能性贬值 B. 土地的经济性贬值C.建筑物的功能性贬值 D.建筑物的经济性贬值多选题090435.引起建筑物实体性贬值的原因有（ ）A.建筑物自然老化 B.建筑物的使用磨损C.自然灾害引起的建筑物功能减弱D.人为破坏造成的建筑物功能减弱E.建筑物存在设计上的缺陷36.在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（A.测算建筑物的更新重置成本B.测算建筑物的复原重置成本C.测算构造简单建筑物的重置成本D.测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本E.测算原工程量较台理建筑物的重置成本090735.在估算建筑物重置成本的方法中，价格指数调整法由于方法本身的缘故, 一般只限用
14、于（ ）A.单位价值量小的建筑物 B.结构简单的建筑物C.结构相同的建筑物 D.用途相同的建筑物E.运用其他方法估算有困难的建筑物1004100732、在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（ ）A、行政因素C、区域因素E、经济因素B、社会因素D、个别因素11041107120432. 土地的自然特性表现在（ ）A.用途多样性 B.面积的有限性C.空间位置的固定性 D.使用价值的永续性和增值性E.不可替代性33. 引起建筑物功能性贬值的原因有（ ）A.土地与建筑物用途不协调B.建筑物的设计及结构上存在缺陷C.有效使用面积与建筑面积不成比例D建筑物的装修与其总体功能不协调E.建筑物使用强度与
15、其所占土地的最佳使用不一致120734.土地不能仅根据供求均衡法则来决定价格的原因有A. 土地经济地理位置的可变性 B. 土地用途具有多样性C. 土地价格独占性较强 D. 土地规划的限制E. 土地替代性有限35.土地估价中的替代原则可概括为A. 土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定B.土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较 后所决定的价格来确定匚G 土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定D.土地价格不完全遵循供求均衡法则E.土地价格伴随着构成价格的因素的变化而变化130434.在我国，按所有权归属，土地可分为0A.集体所有土地 B.国家所有土地C.个人
16、所有土地 D.法人所有土地E.政府所有土地名词解释0904 42.七通一平”0907 41.假设开发法1107 36、基准地价1304 36、容积率简答题0907 43.根据股份有限公司土地使用权管理规定和我国企业改革的实践, 土地权属处置方式主要有哪几种？计算题090446.待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐 用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为 100%,从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为 1.7%、0.7%、_1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场勘察打分，结 构、装修及设备
17、三部分的得分分别为9()、80和80,其修正系数分别为0.8、 0.1 和 0.1。要求：(1)估算该建筑物的重置成本；(2)采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%;(3)估算该建筑物2006年底的价格。(计算结果以万元为单位，小数点后 保留两位小数)090746.有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限5() 年，容积率为4,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平 方米4800元，专业费为建筑费的8%,建筑费和专业费在整个建设期内均 匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为 6.3%,合理的利润率为地价和开发成本(
18、建筑费+专业费)之和的30%,税 金和销售费用为楼价的8%。要求：评估该宗地的价格(总价及楼面单价)。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)100441 待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用 途为商住混合，允许建设容积率为7,覆盖率小于等于50%, 土地使用年 限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1 2层为商用房，共2000平方米，314层共1200（）平方米用于住宅。预计共 需2年时间完成（到2011年8月），第一年投入60%的总建筑费，第二年投 入40%的总建筑费。总建筑费1
19、000万元，专业费为总建筑费的6%,利润 率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成后即 可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平 方米，折现率1（）%。要求：以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；计算该时点的总建筑费；计算该时点的专业费；计算该时点的税费；计算该时点的利润和地价。（计算结果以“元”为单位，取整） （提示公式：地价二楼价一建筑费一专业费一利润一税费）100741、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途 为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准 日为2008年1O月
20、1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所 示：表1：比较实例情况表项目交易实例A交易实例B交易实例C出让方式招标协议拍卖面积1000（）平方米11000平方米13000平方米成殳价1800元/平方米1650元/平方米2509元/平方米交易日期2008/4/12007/10/12008/09/30使用期限45年40年5()年容积率32.53.5评估人员经市场调查获得以下资料:评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4%; B为 协议出让；价格约低于正常价格10%; C为拍卖，价格约高于正常价格 5%o(2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。由于交易实例C
21、与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为 100/100;交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：表2:区域因素比较表待评估土地交易实例A交易实例B合计得分1009590经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：A: 100/97 B: 100/102 C: 100/103待评估土地规划容积率为2.5,以其得分为100,容积率每上升().5,得 分增加5分。(6)折现率取10%。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整)110441、某企业占用一块土地，面积为15()00平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通
22、电和土地平整)，由于该地区土地交易较少， 决定采用成本法估价。相关资料如下：土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米，其中土地 补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；土地开发费为80元/平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；税费主要为耕地占用税，按5元/平方米计征，其他税费不计；(4)二年期贷款利息为10%;(5)利润率为20%;(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和 的 25%。要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。无限年期土地使用权价格；50年期土地使用权价格(假设折现率为10%)。(计算结果以“元”为单位，保留两位
23、小数)110741、一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结 构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10%,月租金 为35元/平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100000元；建筑物寿命60年。 办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地 产租金收入的12%,其他税费为租金收入的6%, 土地还原利率为9%,建筑 物的还原利率为10%,用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。要求：计算房地合一的房地产总年收入；计算年总费用；计算房地合一的房地产的年纯收益；计算建筑物的年
24、纯收益；计算土地的年纯收益；（6）计算土地的还原收益价值。（计算结果以“元”为单位，取整数）120441.某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解 取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元/平方米，征地管理费按 规定以征地补偿费的2%计算，土地开发费为300元/平方米，税费按15元/ 平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷 款利率为5.4%, 土地开发投资回报率为15%, 土地增值收益率为25%, 土地 还原利率为6% , 土地使用权剩余年限为45年。要求：试评估该宗地的价格。（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两 位）1
25、20746.某宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年, 容积率为4,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米 4000元，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在整个建设期内均匀 投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每天每建筑平方米2. 5 元,出租率为90% ,年管理费为年租金的2%,年维修费为建筑费的1.5%, 保险费为建筑费的0. 2%,年税金为年租金的18%,贷款利率为6%,房 地产还原利率为7%,台理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费） 之和的20%。要求：试评估该宗地的价格。（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）130446
26、.某厂房建筑面积为5000平方米，占地面积6000平方米。该厂房所占的土 地于2002年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1200元，土地使用 权年限为5（）年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价 为1500元，经济使用年限为60年。经过调查，2009年12月1日与该厂房所 处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土 地的还原利率为8% ;从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上 升增长的幅度分别为1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%,经评估人员 现场勘察打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80, 其修正系数分别为0.8、0.1和0.1,假定建筑物的残值为零。要求：评估该厂房房地产于2009年12月1日的价值。（计算结果以“万元”为 单位，保留两位小数）如有侵权请联系告知删除，感谢你们的配合！
