1、九华山蓝地度假村银行贷款项目可行性研究报告九华山蓝地度假村银行贷款项目可行性研究报告某某建设投资有限公司2010-8-201. 总 论1.1 项目概述1.1.1 项目名称九华山蓝地度假村1.1.2 建设单位某某建设投资有限公司地址：池州市九华山柯村法定代表人：注册资本：5000万元成立日期：2010年3月主要经营：基础设施投资建设、旅游投资、旅游地产开发1.1.3 建设地点池州市青阳县庙前镇高源村1.1.4 建设背景九华山是池州旅游的龙头，是池州市实施“旅游兴市”战略的中心。省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一湖”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发
2、展。市委市政府提出以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为带动，生态度假休闲为主体，把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。按照九华山风景名胜区总体规划（2008），九华山的将来在空间上将发展成北有庙前，南有南阳，中拥老街的态势。庙前镇是九华山的北门户,在九华山旅游空间布局中功能定位为九华山风景区旅游接待、度假、休闲、娱乐基地。为了增加九华山北门户的吸引力，提高九华山风旅游接待水平，完善九华山旅游服务功能，安徽九华山润地建设投资有限公司根据休闲度假旅游将不断增长和旅游消费不断升级的趋势，在市场需求预测和市场供应调查的基础上，拟依托经济动脉五溪九华山公路，投资兴建九华山蓝地度假
3、村 一个建筑设施生态化、园林化、环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐中心，建设标准为旅游服务高端接待设施。该项目的建成将在一定程度上解决九华山旅游高端接待设施少、旅游休闲区少、缺乏大型团队和高级别会议接待能力等问题，满足未来的接待需要。1.1.5 项目定位九华山蓝地度假村以旅游度假酒店、公寓式酒店及酒店式公寓的概念设计，满足休闲、旅游、娱乐、度假功能，内部设有会所、场馆，茶艺馆、SPA水疗馆、健身房、精油按摩中心、大型会议室等，既能满足家庭休闲度假、团队旅游接待又可承接大型会议及政要的接待任务。1.1.6 建设规模与内容项目总规划面积144202平方米（14.42公顷），总建筑面
4、积71400平方米。工程建筑包括商业公建配套19400平方米、酒店式公寓22300平方米、公寓式酒店27200平方米、养生休闲会所2500平方米；配套设施有停车场、道路、广场及其他设施等；水域整治建设景观湖面积32700平方米（3.27公顷）。1.1.7 投资估算与资金来源本项目总投资30084万元，资金来源计划为：企业自筹23084万元；楼盘销售款17984万元；申请银行贷款7000万元。1.1.8 建设时间：三年1.2 编制依据1、池州市旅游总体规划2、池州市国民经济和社会发展十一五规划3、九华山风景区柯村景区总体规划4、九华山风景区柯村基地中心区详细规划5、九华山风景名胜区九华乡控制性规
5、划6、国家及安徽省关于风景区规划的相关法规和规范7、九华乡环境保护规划8、九华山风景名胜区总体规划（2008）9、关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312号）10、中共安徽省委、省政府皖发200014号文件（关于要求加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见）11、青阳县旅游发展总体规划12、五溪新城区产业发展总体规划13、庙前镇总体规划14、佛光大道沿线地区控制规划15、九华山管委会经发处统计科、九华山门票管理所资料1.3 研究范围我们受建设单位委托，对工程项目建设背景及必要性、建设条件、市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等进行分析论证，为单位决策提
6、供参考，为初步设计提供依据。1.4主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标汇总表序号指标名称单位指标值备注一经济指标1工程总投资万元300842其中：建设投资万元287503 流动资金万元2004 建设期利息万元11345年总成本万元3871达产年6年经营收入万元7676达产年7年利润总额万元3380达产年8年上缴税收总额万元1271达产年9投资回收期年8.9税后10财务内部收益率%12.56%税后11财务净现值万元5958税后12资本金利润率%14.64%13盈亏平衡点%36.80%14贷款偿还期年二技术指标1总用地面积m21442022总建筑面积m2714002.1商业、公建m219
7、4002.2酒店式公寓m2223002.3公寓式酒店m2272002.4养生休闲会所m225003容积率0.54绿地率%455建筑密度%19.16机动车停车位个2307非机动车停车位个2601.5 项目综合评价（1）该项目行业准入性好。本项目的建设符合九华山风景名胜区总体规划、庙前镇总体规划和池州市政府关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312 号）规定和规划要求。（2）选址符合项目要求。本项目选址于紧邻省道“五溪九华山“公路东侧，距离九华山主景区4.5公里。该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。（3）项目市场前景好。该项目以九华山大旅游为依托，以生态休闲度假为主题，以特色
8、产品为经营，具有很强的吸引力和竞争力，同时也符合今后旅游发展的趋势。项目整体规划设计具有高品位、高水平，贯彻了科学的发展观和可持续发展的理念，这将使九华山蓝地度假村成为九华山乃至池州市的旅游接待、休闲度假的标帜。（4）项目的产品方案、工程方案和环境保护方案可行，总体规划合理，投资规模适中。根据项目的建设内容和规模，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。（5）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益，并可实现可持续发展。（6）项目不仅具有良好的经济效益，更为重要的是对地方整体经济发展和产业结构调整具有较强
9、的带动效益。（7）建议贷款行方面在实行有效的风险控制和财务监督下，对项目单位给与大力支持。2. 项目背景及必要性2.1 项目背景九华山位于安徽省池州市青阳县境内，面积约100平方公里。据记载早在晋代（公元401年）就有了寺庙建筑。开始为道观，到唐代广修佛寺。九华山是我国佛教四大名山之一，诗仙李白曾三上九华山作诗赞美曰：“昔在九江上，遥望九华峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉”。九华山又是国家AAAAA级风景名胜区，为了加快安徽省旅游产业的发展，中共安徽省委、省政府以皖发200014号关于要求加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见对安徽省旅游发展方向作了总体规划和实施纲要。池州市政府积极贯彻落实，发出关
10、于加强九华山风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312号）。据此，九华山管委会制订了九华山风景名胜区总体规划、柯村景区总体规划，对整个九华山景区功能进行整合和细分，确定了以柯村为基地，为整个景区提供全方位服务、管理的功能，并作为游客旅游观光的接待中心。旅游接待的水准和服务水平直接影响旅游业的发展。本项目建成后不仅可以提高九华山高端客户的接待能力和接待水平，进一步提升整个九华山旅游的档次，同时其独特的造型、靓丽的景观、与九华红、盆景园等项目形成一体的大旅游概念也必然将庙前镇佛国文化园打造成为旅游景点之一。九华山旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家5A级旅游风景区，地处皖鄂赣三省交界的沿江地
11、带，是长三角经济圈与武汉经济圈交汇点，也是池州市社会、经济发展的优势和潜力所在。近年来，池州市委市政府始终坚持安徽省委、省政府做出的“加快建设以黄山、九华山为重点的世界级旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放”的决策，努力构筑“大九华、大旅游、大产业”，积极加大“旅游兴市”战略实施力度，加快“旅游强市”建设步伐，把经营九华山、发展九华山、繁荣九华山作为强市发展的重要举措来抓，努力打造国际性佛教道场和世界级旅游胜地这一目标。本项目位于池州市青阳县庙前镇，紧邻五溪九华山公路，距离九华山核心景区4.5公里，与青阳县相隔20公里，距离池州市40公里。规划范围西至五溪九华山公路，北至山体南麓边缘1
12、00米，南至在建酒店、进村道路，东至水库、村庄联系道路，总用地约14.42公顷（即216.3亩）。北有“九华红蚕桑文化园”、“素食园”、“盆景园”等旅游、休闲、度假项目，与本项目紧紧相邻连为一体，形成集旅游、休闲、度假、观光为一体的产业链条。从整体规划角度来看，本项目是完全符合庙前镇总体规划的。项目紧邻中国四大佛教名山之一，国家级风景名胜区的九华山，九华山悠久的佛教文化，奇丽的自然山地景观，宜人的生态气候，便捷的对外交通都为本项目的实施提供了一个良好的外部环境。加之项目三面环山，一面临路，东高西低，河塘均布，阡陌交通等自然特点，也为本项目塑造独具特色的人文品质提供了可能。按照九华山风景名胜区总
13、体规划（2008），作为中国四大佛教名山、国家级风景名胜区之一的九华山，将来在空间上将发展成北有庙前，南有南阳，中拥老街的态势。根据2009年安徽旅游经济运行情况报告，作为全省53家重点景区之一，2009年，九华山接待游客310万人次，同比增长13.82%，超越黄山排名第一；累计门票收入2.39亿元，同比增长21.99%，排名第三。因此，九华山不仅是全省乃至更大区域的一个重要旅游景区，同时也将逐步发展成一个重要的旅游经济积聚区，“秀丽九华、人文九华、繁华九华”将是点亮九华山未来，带动九华山嵌入国际旅游市场竞争的代名词。2.2 建设的必要性然而我们从现实发展也看到，除了老街发展成就有目共睹以外，
14、南阳依托“马路经济”在近几年发展迅速，而作为北门户的庙前镇由于镇区偏于西偶，远离黄金要道五溪九华山公路，无法获得更多经济带动，而柯村受到近几年功能重复、产品结构单一而又粗放式的建设，发展空间越来越小，建筑形式渐显单调，旅游吸引力越来越弱。因此，为了增加九华山北门户的吸引力，完善九华山旅游服务功能，提升九华山综合竞争力，迫切需要谋划新兴项目，跳出柯村即有传统风格和功能限制，依托经济动脉五溪九华山公路，承接来自南京、合肥甚至整个中国中北部的经济辐射，在服务功能上、建筑风貌上、空间感受上有所创新，有所提升。而本项目正是基于以上的认知，精心规划，精心打造。概括起来，项目建设的必要性有以下几点：一、是适
15、应现代旅游业发展的需要根据世界旅游权威研究表明：人均GDP超过1000美元，观光旅游人数开始增长；人均GDP超过2000美元，休闲旅游人数急剧膨胀；人均GDP超过3000美元，度假旅游人数大幅提高。2009年，我国人均GDP3678美元（不包括台湾、香港、澳门），已经超过3000美元，休闲度假旅游业将呈现出快速增长趋势。当今发达国家休闲度假旅游业收入，占整个旅游业收入的50%以上，有的甚至超过70%。据2008年9月中央财经报道，2007年我国旅游从业人口有6千万人，预计到2011年将达到1亿人左右，为适应旅游业消费层次的提升和旅游产业的升级，在九华山风景区建设高端接待设施是适应现代旅游业发展
16、的需要。二、是省委省政府、市委市政府、九华山党工委、管委会旅游发展战略的需要省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一湖”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。市委市政府提出旅游兴市、旅游立市、旅游强市目标，以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为龙头，生态度假休闲为主体，把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。九华山党工委、管委会根据省、市发展战略提出了“二次开发、二次创业”，实施景区设施下迁和柯村新区建设，把九华山建成世界旅游胜地和国际性佛教道场。为了积极响应省、市旅游发展战略规划,同时从未来大九华的概念出发，将庙前镇打造成为未来旅
17、游、度假、休闲、娱乐基地，与九华山主景区连为一体，把九华山真正打造成为“世界级旅游胜地、国际性佛教道场”。三、是九华山旅游大发展和提升的需要九华山历史文化源远流长，佛教文化博大精深；自然风光秀丽，生态植被良好；自然环境、人文环境、地理环境优越；气候宜人，空气清新,随着高速公路和铁路的建成通车，从客观上将极大地推进九华山旅游业的发展，同时也将有力地促进九华山旅游设施的建设和提高。根据池州市委、市政府的旅游兴市的发展战略，扩大池州开放的影响。经过审慎论证和科学设计，九华山蓝地度假村将建设成为一个建筑设施生态化、园林化，环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐中心。因此，该项目建设既是九华
18、山旅游业发展的需要，又是池州市对外开放发展窗口形象的提升需要。四、是实施再就业工程，稳定社会秩序的需要九华山下迁工程正在有序地进行，柯村景区原居民城镇化，第三产业化的发展及产业结构的调整正在进行，已有一大批农民面临再就业的选择，下迁过渡期存在社会稳定隐患，而酒店业、酒店式公寓管理等属于劳动密集型产业，就业快，而且投入少，技术含量不高，风险小。本项目建成后，可以提供几百个就业岗位，不仅能够进一步推动九华山和庙前镇的建设步伐，促进经济发展，能够有效解决就业问题,实现社会稳定,其社会效益显著。五、增加新功能，提升竞争力九华山地处长三角经济圈区域中心城市南京、杭州、合肥之间，既需要积极接受他们的辐射，
19、也需要形成自身品牌提升竞争力，促使九华山旅游经济在长三角区域占据重要的地位。九华山北门户地区长期以来以传统的佛事接待而延伸的旅游商品交易、旅游住宿、旅游餐饮等为主，缺乏适应新时期多种旅游需求，时兴的“自驾游”、“健康游”、“商务游”等，而这类新兴旅游在沿海地区、特大城市等迅猛发展。本地区不新增这样的功能未免“不适时宜、不解风情”。因此，从提升九华山区域竞争力出发，从新兴旅游客观需求出发，从挖掘资源塑造品牌出发，本项目将增加高尚休闲、健身、养生、会务，艺术交流、各类俱乐部（野外拓展训练、山地自行车体验、自驾游等）以及度假等功能，主动接受和积极承载区域经济行为需求，从功能综合上、环境舒适上、空间宜
20、人上，活动多样上增加九华山北门户综合功能，提升整个九华山综合竞争力。六、扮靓北大门，提升知名度本项目位于九华山风景名胜区北门户的核心区域。该项目的建设对于打破沿路千篇一律的山地和村庄景像，创造丰富而富有变化的建筑景观具有重要的作用，与此同时，本项目丰富而多样的旅游健身、休闲疗养等也将极大丰富北部沿线的公共服务内涵和品质，这对完善九华山公共服务功能，提升北门户的形象和地位具有重要的意义。七、完善产业链，提升和谐度本项目的实施，将极大提升地区品质，带动土地价值提升，与此同时本项目旅游度假、休闲、养生、健身等产品的推出，将使当地旅游产业从低端的参观经济、中端的旅游商品经济延伸到高端的服务产业，这些都
21、将大大促进地方经济发展。而因此而带来的就业机会增加、生活质量提高、自豪感的树立都将极大提升当地百姓的“幸福感”，增加社会和谐度。3. 市场预测3.1 概况当代旅游业已成为一个发展快、能耗少、收益大、活力强的“朝阳产业”和“无烟工业”。进入21世纪，旅游业已呈现出良好的发展态势，许多国家和地区都将其列为重点培育和发展的产业之一。据世界旅游组织预测，未来20年，全球旅游业将以4%左右的速度增长，到2020年，国际旅游者将达16亿人次。经济的迅速发展和工作制度的改革，城市居民收入水平的提高和闲暇时间的增多，世界旅游热点的东移，我国加入WTO后入境旅游市场的扩大，拉动内需和假日经济政策的出台等为我国的
22、旅游业提供了巨大的国际国内市场空间，旅游业已经并将继续成为我国国民经济增长的亮点。预计到2020年，我国将成为世界最大的旅游目的地，入境过夜旅游者将达到1.3亿人次。池州市是全国首批生态经济示范区，植被覆盖面积广，生物品种众多，生态环境优美，已成为国内外游人向往的旅游目的地。池州市已与杭州、宁波、安庆、景德镇等旅游城市缔结为旅游友好城市，并融入了合肥旅游经济圈，旅游业呈现快速发展态势。2005年，我市旅游收入占全市生产总值的比重已由2000年的6.8%上升到12.3%。根据对九华山风景区客流量历史数据的分析，并参考安徽省及“两山一湖”地区旅游发展规划，预测到2010年九华山风景区客流量将不低于
23、370万人次/年。随着99米高地藏王菩萨露天大铜像的对外开放、合铜黄高速、徽杭高速的全线贯通、安庆长江大桥的通车，铜九铁路及九华山机场的开工建设，特别是铜陵到上海铁路的建成通车，已使蓝地宝地九华山通过公路、铁路、航运可直达全国各地，便捷的立体交通网络使得以九华山为中心的四小时经济生活圈正在形成，为旅游地产企业提供了包括皖、苏、浙、沪、赣、鲁、豫、鄂等全国人口最密集、经济最发达、消费层次最高的4亿多人口的巨大消费市场，同时也有利于对接海外旅游市场。海外观光游客亦可更便捷的到访。3.2 国内市场概况及发展趋势“十一五”是我省、市奋力崛起，全面建设小康社会的关键时期，也是旅游产业发展的黄金时期，有以
24、下五个方面：一、世界旅游业发展趋势推动国内旅游业快速发展近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的产业之一，并保持持续发展势头。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，我国旅游业将在相当长的一个时期内处于发展的黄金期。二、国内宏观政策环境支持旅游产业做大做强党中央、国务院确定的路线方针政策支持旅游业做大做强。安徽省及池州市政府高度重视旅游业在地方经济奋力崛起、跨越式发展中的带动作用，并将其纳入到了经济社会发展的总体规划。良好的政策环境对我省、市旅游业发展产生积极影响。三、国民经济持续快速发展促进旅游业再上新台阶根据预测，21世纪前十年我国
25、国民经济年均增长速度仍将保持7%以上，城镇和农村居民的人均可支配收入显著增加，旅游规模将逐步扩大，旅游方式将向多元化、深度化方向发展。据国家统计局分析，我国人均消费从目前到2020年将以每年10.8%的速度递增，新的消费高峰就要来临，旅游业加快发展的潜力巨大。四、城市化进程加快为旅游客源市场增长拓展了空间当前全世界城市化平均水平是46%，我国的城市化平均水平约为43%，我省刚达到36%。随着我国经济社会发展水平的提高，城市化进程不断加快，城市人口增长迅速。这为以城市客源为主导的旅游客源市场提供了极大的开发潜力和市场空间。五、“长三角”经济区迅速崛起对旅游业发展产生带动作用上海、浙江、江苏、安徽
26、三省一市参与制定的省域城镇体系规划和城市总体规划已经启动，这无疑对促进安徽在自身产业结构升级，基础设施对接共用、空间协调发展、加快工业化和城镇化进程，特别是旅游业发展等方面具有重要意义。预计长三角经济区到2010年的GDP将达到2万亿美元，该地区的迅速崛起必将形成巨大的旅游消费能力，并对我省、市旅游业的发展产生极大带动作用。3.3 旅游特征及资源分析3.3.1 宗教文化旅游特征分析宗教旅游是一种主题文化旅游，面向宗教人士、香客等特殊兴趣的旅游者。目前宗教旅游市场呈现出以下三个特点：一、宗教旅游持续增长、游客组成广泛根据中国佛教在线网站的统计，从上世纪80年代开始兴起的宗教旅游一直处在增长的态势
27、。参加宗教旅游活动的游客中，非宗教信徒占了多数。游客结构包括了宗教信众和非宗教信众，组成涉及各个年龄段、各种文化教育和职业背景的人群。二、旅游形式多样化由于市场需求的细分化，近年来宗教旅游活动也产生了多样化的趋势。根据旅游活动的目的，现已形成至少4种宗教旅游形式：宗教圣地朝觐游、宗教历史参观游、宗教文化体验游、宗教养心度假游。宗教圣地朝觐游的参加者一般是宗教信众。改革开放以后，宗教政策得到较好落实，宗教信众的合法朝觐活动得到保护，宗教朝觐游应运而生，比如宗教信众在佛教节日去大寺庙进香等。图2-1 宗教旅游生命周期到20世纪下半叶，随着宗教世俗化的步伐加快，宗教场所历史文化参观游逐渐兴起。各宗教
28、场所都揭起了自已神秘的面纱，直面社会各界大众扮演了作为地方历史文化的有形载体的重要角色。宗教旅游发展的第一次高峰到来。进入新千年后，随着中国旅游业进入转型阶段，宗教旅游开始和文化体验结合起来，进入宗教文化体验游阶段。某些宗教机构团体为了扩大本门宗教的影响，吸引更多的信众，结合度假、观光等人们喜闻乐见的旅游方式，进行宗教体验学习旅游。比如河北柏林禅寺夏令营活动。近年来，随着现代人们生活节奏的加快，工作、家庭、感情各种矛盾把许多人压得难以喘息，宗教胜地修心养性度假旅游越来越受欢迎。宗教通常都有慰藉心灵、平息情绪的作用。一部分旅游者挑选到宗教胜地进行度假，如在佛教胜地坐禅听钟、吃斋念经，在道教胜地沐
29、浴神光、修丹练气，既恢复体力，又恢复心力，达到彻底放松，彻底恢复的度假目的。虽然这种度假方式处于刚刚起步的阶段，但它具有广阔的发展空间。从2008年世界金融危机开始至今，宗教旅游业的发展不仅没有受到影响，而且每年的游客量反而呈现逐年增长的态势，由此可见一斑。三、宗教旅游与民俗、娱乐等活动渗透融合近年来宗教旅游的软性项目的开发运作也越来越朝大型化、综合化方向发展。许多地方宗教搭台、旅游唱戏的综合性活动成为当地的盛大节日。比如2001年10月，南京灵谷寺举行桂花节，吸引了众多南京市民和游客前来赏桂，桂花节期间灵谷寺日均客流量逾万人；2002年春节期间，武汉归元寺举办归元庙会，该庙会包括“祈祷世界和
30、平、国泰民安、风调雨顺”为主题的大型法会、公益慈善活动、文艺演出、休闲娱乐及商贸洽谈展销等系列活动。可见，宗教旅游已经不再面向单一的细分市场，它正以其较强“兼容性”与其它的旅游形式、旅游项目相整合，以获取更大的市场空间。宗教旅游的市场总体需求小于观光、休闲、度假等其它旅游形式。除了小部分具有强烈宗教信仰的旅游者外，参与宗教旅游的原因大多集中在精神需求的层面，主要有情感满足型、艺术享受型、天人合一型、压力释放型、宣泄祈祷型五种。对于普通游客而言宗教旅游的需求波动较大。宗教旅游容易因为某些极具感召力的宗教节日或事件影响而产生短时间内“井喷式”的增长。根据中国佛教在线网站的一篇报道杭州灵隐寺3年内扩
31、大15倍可见近几年来佛教旅游增幅之迅。许多旅行社也纷纷打出宗教旅游的路线，上海春秋国际旅行社把上海龙华寺九华山杭州灵隐寺天台山国清寺宁波天童寺普陀山的几大名刹联起来，开展“名寺三日游”。由此可见，宗教旅游需求增长迅速，国内外出现的“宗教旅游热”昭示着宗教休闲度假项目具有强大的发展潜力。3.3.2 九华山宗教旅游资源分析九华山奇山秀水，地藏奇僧，千百年来，形成独具特色的历史文化、佛教文化、民俗文化、建筑文化、山水文化等等。一、历史文化2000多年前，九华山就有道家驻足，至东晋，天竺僧杯渡在九华创建茅庵，后有唐新罗僧创建地藏道场，佛教逐渐取代道教，经久不衰。历史上，众多名人雅士，李白、王安石、范仲淹等，都曾游历九华山，留下大量诗歌文集，这里还有太白书堂等20多处书院遗址；历代朝廷也垂青九华，
