1、城市土地所有权是国家的，但农村集体土地不同，“你从农民手里把集体土地转变成了国有土地，把不是你的东西变成你的东西，从某种意义上说，集体土地征收的程序、条件、补偿标准，都应当比国有土地使用权收回更严格。”他坦言，没有匆忙地推出国有土地征收条例，而是统筹考虑集体土地和国有土地的征收问题，这是个进步。“但进度希望能快一点。技术上都好操作，关键是立法机关需要下决心。“公共利益”认定之困“公共利益”如何认定仍有不同看法，地方政府征地时会不会找出一百条理由来说这就是“公共利益”？对于集体土地征收的立法模式，沈岿认为，重点应当考虑征地补偿标准、征地补偿费如何分配、失地农民保障等方面。马怀德认为，立法需要妥善
2、处理几个问题，首先是所有的征收、征收补偿标准、征收决定，都应有公众参与；同样重要的是程序，包括征收征用的启动、公告、如何确定征收范围、征收方式、补偿方式、补偿标准，都应该在立法中细化；此外，公平是最重要的，所有的补偿都应有一个相对为多数人接受的标准，只有公正才会让各界接受。对于无法回避的“公共利益”认定问题，沈岿认为仍宜借鉴国有土地征收条例征求意见稿所采取的列举方式。2004年，全国人大常委会修改土地管理法并规定，国家为了“公共利益”的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但土地管理法实施条例自1998年出台后，一直未作修改。没有匆忙地推出国有土地征收条例，而是统筹考虑集体土地和国有
3、土地的征收问题，这是个进步。但进度希望能快一点。关键是立法机关需要下决心。中国政法大学副校长马怀德沈岿举例说，目前集体土地房屋征收和拆迁比较多的是城中村。在很多地方政府看来，改造城中村就是“公共利益”，类似于国有土地上房屋征收所涉及的旧城改造。“当然城中村确实存在脏乱差，政府如果不管，会成为中国特色的贫民窟，但能否一概认定城中村改造就是公共利益？这个有不同认识。杨在明也表示，地方政府征地时会说是为了“公共利益”，但谁知道什么是“公共利益”呢？他以国有土地征收条例征求意见稿列举的“公共利益”为例表示，“实际上没有操作性，政府可以把任何一个征地项目套进去，会找出一百条理由来说这就是。农民可能难享土
4、地增值城市扩张主要依赖周边土地，提高集体土地征收的补偿标准就会使政府成本增加，形成城市化资金的缺口。目前集体土地征收中涉及补偿的费用为三类：土地补偿费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费归村集体经济组织所有，后两者归所有者所有。如果立法规范集体土地征收和补偿，最大困难在于如何确定补偿标准。沈岿分析，集体土地在没有转为国有土地时，没有真正的市场价值。中国土地市场是由国家垄断一级土地市场，土地转为国有以后，通过诸如招拍挂等方式形成土地使用权的市场价值但农村的土地使用权价值，因不能进入到一级土地市场，并不能简单地用市场价去补偿。如果以国有土地上房屋拆迁的价格（暗含土地使用权价值）去补偿，又会产
5、生比如土地增值归谁所有等问题。沈岿认为，土地增值通常并不是农民投入形成的，而是政府或开发商投入资金对周边地区进行开发建设等诸多因素造成的。农民作为土地所有权人，应当享有获得收益的权利，但把土地增值全部“归私”，又忽视了社会的投入与贡献。这就带来一系列问题，补偿标准由国家统一规定，还是国家仅提供指导性的标准，把权力交给省级政府？制订补偿标准时，是否需要广泛征求意见？农民意见在多大程度上应予听取？都有很大争议。如果将集体土地征收纳入中国当前的城市化进程中考虑，则问题更为复杂。马怀德分析，目前城市扩张主要是依赖城市周边的土地，提高集体土地征收的补偿标准就会使政府支付的成本会大幅增加，形成城市化资金的
6、缺口。“土地财政”成立法障碍如果不解决土地财政问题，即使提高了征地补偿标准，政府也会把成本转嫁给社会，导致房价高涨。无论是国有土地上房屋征收还是集体土地征收，立法共同面对的是“土地财政”问题。沈岿直言，如果政府始终不让利，就不可能降低地价，如果不解决土地财政问题，即使提高了征地补偿标准，政府也会把成本转嫁给社会，导致房价高涨。杨在明表示，集体土地征收政府看中的是土地出让金，补偿金一亩地三四万、五六万，但变为国有土地后进入土地市场卖给开发商时，就成了几百万，政府赚了巨大差价，从物理形态上讲，集体土地和国有土地应该是同地同价，但从法律性质上讲，待遇相差太大。中国社科院财贸研究所财政与税收研究室副主
7、任杨志勇认为，如果土地不是事实上为地方所有，也不会有中国式的土地财政问题出现。他亦直言，土地财政不见得就不好，未来怎么改地方政府还会有土地财政，但现在靠土地出让金，未来可能靠土地、房地产相关的税收，“转变的是土地财政的模式，而不是土地财政本身。杨志勇分析，把集体土地转化成国有土地、转化成国家财富的过程中采取了一些比较野蛮的办法，这就需要建立一个合理的国家财富流动机制。对于地方政府声称的城市化资金来源问题，杨志勇坦言，靠中央来解决一部分城市化所需的资金是不够用的，远远满足不了需求，而所谓“市场价”补偿因为难以说得清楚什么是“市场”，造成了事实上操作的困难，“可能的办法是，怎么能让那些农民共享城镇
8、化的收益，比如可以考虑入股、分红等形式让农民分享未来的土地收益，这样可能会减少很多矛盾。在沈岿看来，解决土地财政问题有赖于财税体制改革。1994年分税制改革后，越来越清楚地看到地方政府靠土地来经营城市的趋势。农民的利益被剥夺，但随着农民权利意识的增强，农民也越来越清楚地感受到不公平。如果不改变这种情况，矛盾会越来越激化，人民就会失去对政府的信心。“立法最大障碍就是土地财政问题，这需要中央的政治勇气。” 江西宜黄县委书记县长因拆迁事件被立案调查2010年09月18日江西对宜黄强拆致自焚事件作出处理，宜黄县委书记、县长被立案调查；率队拆迁常务副县长被免职。昨晚，1名自焚伤者因抢救无效死亡。9月10
9、日，江西宜黄县拆迁起冲突，3人自焚重伤入院。17日晚，抚州市委对宜黄县拆迁事件相关责任人作出处理。 宜黄县委书记邱建国、县长苏建国对拆迁事件负有重要领导责任，抚州市委决定分别对其两人立案调查；宜黄县委常委、县政府副县长李敏军负有主要领导责任，市委决定对其立案调查，并免去其宜黄县委常委、县政府副县长职务；宜黄县建设局党委副书记、县房管局局长李小煌负有直接责任，抚州市委责成宜黄县对其立案调查，由宜黄县委免去其县建设局党委副书记、县房管局局长职务；宜黄县建设局党委委员、县房管局副局长、党支部书记纪焕华负有直接责任，责成宜黄县对其立案调查，由宜黄县委免去其县建设局党委委员、县房管局副局长、党支部书记职
10、务；宜黄县建设局党委副书记、局长范剑华负有直接责任，责成宜黄县对其立案调查，由宜黄县委免去其县建设局党委副书记、局长职务；宜黄县交通局党组副书记、局长熊继勇负有主要领导责任，责成宜黄县对其立案调查；宜黄县公安局副局长兼凤岗镇派出所所长黄健负有一定责任，责成宜黄县对其进行诫勉谈话，并写出深刻书面检查。相关新闻：江西宜黄拆迁自焚事件一伤者因抢救无效死亡记者从相关部门获悉，江西宜黄“910事件”中被烧伤的3名拆迁户中已有一人因抢救无效死亡。9月10日上午，江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件，三人被烧成重伤。事件发生后，三人被送到南昌大学第一附属医院进行抢救。9月18日凌晨1时左右，
11、伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡。79岁的叶忠诚是拆迁户钟如奎的大伯。国务院法制办：集体土地征收立法未提上日程2010年03月31日03:34新京报杨华云我要评论（10） 字号：T|T 本报讯 （记者杨华云） 国有土地房屋征收条例制订仍在进行中，而更多的发生在集体土地上的征收问题何时制订法规暂无时间表。国务院法制办副主任郜风涛昨日表示，现在的征收条例主要是解决国有土地上房屋的征收问题，对于农村集体土地房屋征收问题，目前只在土地管理法当中有一些原则的规定。本月27日，江苏一对农民父子因反对拆迁而自焚。而去年成都唐福珍自焚事件，起因亦是集体土地拆迁。去年底，北大五学者提出拆迁条例审查建议，国务院
12、法制办多次邀请学者参加国有土地上房屋征收与补偿条例的座谈会，学者们亦就该条例未能涉及到集体土地房屋征收问题提出建议对于是否将专门制订集体土地房屋征收法规问题，郜风涛明确表示还没有提上日程，只是有关部门在研究这方面的政策。不过他强调，集体土地上房屋征收问题一定要解决，从法律上一定要解决。发布会后，记者向他求证“法律上解决”是否意指通过修改土地管理法的方式，他表示目前还没明确。2007年全国人大通过的物权法明确了国有土地和集体土地征收征用的公共利益原则，而拆迁条例被学者批评违反了物权法，对于国务院法制办正在制订的征收条例限于国有土地上的房屋问题，在本月初召开的全国人代会上，亦有多位全国人大代表建议
13、全国人大制订国家征收征用法以统一解决国有土地和集体土地征收的问题。国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）国务院法制办为了进一步提高法规审查工作质量，现将国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）（以下简称征求意见稿）全文公布，征求社会各界意见，并对有关事项通知如下：一、征求意见稿的主要内容2007年10月1日起施行的中华人民共和国物权法规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。” 2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议审议并通过了全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定，授权国务院
14、就征收国有土地上单位、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规。据此，我们会同住房城乡建设部在多次征求各方面意见的基础上，经反复研究、修改，形成了征求意见稿。征求意见稿的主要内容包括：（一）关于适用范围。依照物权法的规定，征求意见稿规定，为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例，并对“公共利益的需要”作了界定。（二）关于征收程序。一是政府在作出房屋征收决定前，应当组织论证，将有关事项予以公告，征求被征收人、公众和专家意见，并及时公布意见的采纳情况、不采纳情况及理由。二是经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，政府作出房屋征收决定；存
15、在重大争议的，报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。三是房屋征收决定应当予以公告。四是对房屋征收决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。五是因危旧房改造需要征收房屋的，须事先进行民意征询，经90%以上被征收人同意，政府方可作出房屋征收决定。（三）关于征收补偿。一是补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。被征收人可以选择补偿方式。二是货币补偿的金额，由房地产价格评估机构以房地产市场评估价格确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票或者抽签等方式确定。三是房屋征收部门负责
16、组织对被征收房屋进行调查登记，拟定补偿方案，并征求被征收人的意见，经修改完善，报有关政府批准后公告；其中危旧房改造补偿方案在批准前还应当征得三分之二以上被征收人的同意。四是房屋征收部门按照补偿方案与被征收人订立补偿协议；其中危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。五是补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。六是政府应当为征收个人住宅的被征收人提供适当房源，符合住房保障条件的，应当为其提供保障性住房。（四）关于非因公共利益的需要实施的拆迁。非因公共利益的需要实施的拆迁，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批
17、手续，由建设单位编制具体实施方案，报经房屋征收部门批准后，按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。二、提出意见的方式、期限有关单位和各界人士可以在2010年2月12日前，通过以下三种方式提出意见：（一）登陆“中国政府法制信息网”（网址：），通过网站首页左侧的法规规章草案意见征集系统，对征求意见稿提出意见。（二）通过信函方式将意见寄至：北京市1750信箱（邮政编码：100017），并请在信封上注明“国有土地上房屋征收与补偿条例征求意见”字样。（三）通过电子邮件方式将意见发送至：fwzs。
18、新拆迁条例要点：强制搬迁应先予以被征收人补偿征求意见稿同时规定，实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。实施搬迁禁止断水、断电、断气征求意见稿规定，房屋征收部门委托有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作的，应当加强对受委托单位的监督，并对其实施的征收补偿与搬迁行为承担相应的法律责任。房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。90%以上被征收人同意方可进行危房改造征求意见稿规定，因危旧房改造需要征收房屋的，县级以上地方政府应当在组织有关部门论证的基础上
19、，征求被征收人的意见。90以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。政府征收房屋补偿金不得低于类似房产市场价国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿），对政府征收房屋的补偿问题予以了专章规定。要求被征收房屋的房地产市场评估价格，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。【详细】明确限定公共利益范围征求意见稿对适用范围作了明确：为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。我国拟立法以“搬迁”替代“拆迁”从“拆迁”到“搬迁”：汉语继续沦陷搬迁取
20、代拆迁，一字之变绝非文字游戏不管搬迁还是拆迁 公民权利优先立法进程回顾：1991年6月 拆迁管理条例公布1994年7月 房地产管理法出台2001年6月 拆迁条例修改颁布2004年3月 宪法增“征用补偿”条款2007年3月 物权法规定拆迁补偿2009年12月 学者建言审查拆迁条例中国观察：北大教授制止“血拆”蔡定剑 中国政法大学教授、宪政研究中心主任，兼北大人民代表大会与议会研究中心执行主任。沈岿 北大法学院教授、博士研究生导师。北大法学院副院长，法学院学位委员会主席。王锡锌 北大法学院教授、院长助理。北大宪法行政法中心副主任，兼任耶鲁大学法学院客座研究员。沈岿：政府制度令开发商与公民为敌 “房
21、屋所有权人拿着政府发的产权证，而开发商在没有征收和补偿的情况下也可以优先从政府手里拿到拆迁许可证。这样，这两个证其实就有了冲突，前后说法不一致。前面发了一个产权证，承认了这个权益，后面又给一个拆迁许可，实际上是政府在制度上给予双方一个对峙的地位。蔡定剑：废拆最大阻力是地方政府“修改拆迁条例最大的阻力就是政府的利益。这些年经济发展都很快，其中很大一部分是政府依靠土地财政和拆迁来支持着这种财政。政府之外加上开发商现在就是权贵经济，商人通过其他手段影响政府赚钱，这就是驱动他们采取强制暴力手段拆迁的源泉。国务院要尽快制止抢拆大跃进“由于新的拆迁条例需要有一段时间的酝酿才能成熟，新旧制度转型这段时间已经
22、变成了一些突击拆迁的现象。所以现在需要国务院尽快下一个命令，比如第一，要保证先补偿后拆迁；第二，拆迁过程当中禁止哪些行为。只有这样一种方式才能杜绝突击拆迁，赶末班车的情况。王锡锌：公平补偿不能靠官员一口价 “公平合理的补偿绝对不能由官员一口价。现在很多地方通过红头文件提出补偿标准，尽管说市民可以去商量协商，但这种协商讨论基本就是聋子的耳朵摆设。怎么办呢？不能由政府单方面定价，也不能够让被征收人定价，个别被征收人可能漫天要价。剩下的就是通过市场比较法，引入一个中立、外部的第三方做价值评估。 王锡锌：地方政府滋生土地腐败“土地收益的受益方主要是地方政府，因为中央政府没有直接关注这一块。地方，有时候
23、可能是地方政府的官员，把土地作为最紧缺的资源拿到手里以后，就可以很好地进行寻租，所以权贵结合最多的地方，就是土地的腐败。土地已成为腐败发生的一个最重要领域，地方政府就成了土地爷。 蔡定剑：公众参与能切掉血拆源头“有些公共利益是很模糊的，这个在国外争论不休，这样的行为在国外怎么解决？就是有一个民主程序。解决拆迁问题的根本要从民主制度上下功夫。在城市在建设规划、设计规划的时候，就要纳入公众参与，这个公众参与最终是要经过议论批准，比如市议会、区议会批准，通过民主形式决定是不是公共利益。唐福珍对抗暴力拆迁的“斗争”，给2009年寒冬增添一丝寒意。当手持钢盔、盾牌的拆迁者驾驶暴力机器碾过脆弱的个人防线时
24、，媒体给予这些行动一个沉重形象的名称“血拆”。自此，一场叩问“拆迁法”的改革急速酝酿。上周，五名法学专家建议全国人大审查撤销拆迁条例。16日，国务院法制办邀请部分学者参加座谈会，研讨拆迁条例。此次行动前因后果如何？“建言”学者中的沈岿和王锡锌，以及法学专家蔡定剑分析解读。拆迁条例剥夺了被拆迁人的司法权2009年12月24日拆迁条例剥夺了人们的司法权利导语：频发的暴力拆迁让现有的拆迁条例成为众矢之的，法学界的“建议”行动是否能够促进这一领域现有格局的法制变革？中国政法大学教授蔡定剑做客中国观察解读时说，现有的拆迁条例已经明显了剥夺了人们享有的最基本的司法权利，修改或废除现有的拆迁条例势在必行。观
25、点：废拆最大的阻力是政府利益 政府之外加上开发商现在就是权贵经济，商人通过其他手段影响政府赚钱，这就是驱动他们采取强制暴力手段拆迁的源泉。公众参与能切掉“血拆”的源头 解决拆迁问题的根本要从民主制度上下功夫。以下为全部访谈实录：主持人：网友大家好，欢迎大家来到中国观察。近来频发暴力拆迁事件让人对拆迁条例有了很多意见，并且成为众矢之的。不过似乎最近人们看到了一丝新的希望，上一周，北大五名法学学者向全国人大常委提出了一份建议书，要求对拆迁条例进行审查。还有我们的蔡定剑教授也在之前发表文章质疑拆迁条例。今天中国观察很有幸请到了五位学者中的两位，沈岿老师和王锡锌老师，以及我们蔡定剑老师给我们分析解读。
26、我想请问一下三位，为什么会在2001年拆迁条例实施之后八年，才对这个事情提出异议呢？反对和质疑拆迁条例的接力一直都有 2001年拆迁条例修订之后，2004年的宪法修正案做了一个修改，提出对公民私人合法财产权要给予保护。特别是2007年3月份物权法颁布之后，应该说物权法所规定的对公民合法财产权保护和拆迁条例涉及到的以管理为核心，只强调拆迁法律规定，冲突已经非常明显了。对拆迁条例的争议并不是到今天才有，在这之前一直持续。所以有人形象地比喻成是一个反对和质疑拆迁条例的接力，大家一直都有，包括蔡老师还有其他学者写文章批评。在我们之前也有一些律师向全国人大常委会提出过建议，要求常委会对拆迁条例进行合法的审查，应该说这个过程中一直有这方面民间学术界的批评。另外，我们政府，国务院法制办在2007年物权法出台以后，他们也在考虑对拆迁条例进行修订。拆迁条例剥夺了人们的司法权利 我想请问一下蔡老师，您写文章主要是针对拆迁条例哪方面的问题？您觉得它哪些方面不符合现在的实际？引发这个事情是三个很重要的案例，当时南方周末找我，说你能不能写篇文章？我对拆迁问题一直是非常关注的，所以针对拆迁条例本身，当时我写了五点质疑。我从宪法的角
