1、房地产行业租赁市场展望分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）正文目录1 政策加持助租赁市场发展驶入快车道 41.1租赁市场利好政策频出，助力房地产市场长效机制形成 41.2 租赁市场发展助力城市化进程加速 61.3 房地产行业正向存量时代迈进 72 迎接存量时代最大规模的市场 102.1 全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 102.2 2030年全国租赁人口将达2.7亿人，对应市场规模将达4.2万亿 132.3 租赁市场将迎供需两旺格局面 173 一线城市是主战场，二线城市迎大繁荣 213.1 一线城市将占据租赁市场最大份额 213.2 二线城市租赁市场增长空间广阔 2
2、44 投资建议：看好前瞻布局并开始形成先发优势的三类公司 26风险提示 26图目录图1：2011年全美租赁公寓直接带动260万人就业，间接带动2280万人就业 3图2： 中国2016年流动人口规模为2.45亿人 3图3： 67.3%的全国流动人口以租住私房作为居住方式3.0 3图4： 中国租赁市场份额仅为6%，远低于美国、日本 4图5： 北京2016年二手房销售额是新房销售额的3.3倍100% 4图6：上海2016年二手房销售额是新房销售额的1.6倍 4图7：深圳2016年二手房销售额是新房销售额的2.3倍 4图8：租赁人口计算模型，2015年全国租赁人口为1.9亿人 5图9：预计流动人口到2
3、030年将达到3.3亿人 6图10： 2030年我国租赁人口预计将达到2.65亿人 6图11：我国一线城市及核心二线城市租金水平情况 7图12：我国一线城市房租收入比略微偏高，二线城市租金水平存在上升空间 7图13：美国TOP4城市租金支出占收入比在23%29%区间 7图14：我国租赁人口结构优于美国及香港地区 8图15：我国适龄租赁人口占比稳定在24%左右 8图16：我国公民结婚登记年龄正在推迟 9图17：北京某两居室2009-2016年月供、租金变化情况50% 9图18：中国一线城市的租赁规模仍有巨大的发展空间 10表目录表1： 房地产租赁市场政策及法规频出 2表2： 按城市分拆中国租赁市
4、场，一二线城市租金规模分别为3994亿、2574亿元 5表3：中国租赁市场与美国、日本市场相比仍有较大发展空间 5表4：一线城市永不落幕，二线城市快速崛起 7表5：核心城市租赁政策均提及增加租赁住房供给 9表6：一线城市的土地供应计划中都增加了租赁用地/住房的供给 10表7：上海已出让6块纯租赁用地，将能提供超过4500套租赁住房 10表8：我国知名品牌公寓正在向二线城市加大布局 10表9：16个拥有活跃租赁市场的二线城市 111 政策加持助租赁市场发展驶入快车道1.1租赁市场利好政策频出，助力房地产市场长效机制形成 租赁市场扶持政策及法规频出，行业日趋规范、发展步入快车道。2016年的中央经
5、济工作会议中首次提出建立租购并举的住房制度，并鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。2017年5月住建部公布的住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规，重点为如何保障租房人的权益，条例的公布将有利于规范租赁市场各方行为，促进租赁市场快速、健康发展。 租赁市场的顶层设计已基本完成，后续贯彻落实是关键。2016年5月国务院办公厅公布的关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见及2017年7月住建部等九部委发布的关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知共同构成了租赁市场的顶层设计，其中包含的要点主要有： 1） 鼓励机构参与：发展住房租赁企业，引导房地产
6、开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。 2） 增加供给：鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，增加新建租赁住房供应。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。 3） 税收优惠：个人出租住房享增值税率优惠；企业出租房屋享其他政策优惠。 4） 金融政策：加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，积极发展房地产投资信托基金。5） 加强监管：住建部会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供租赁信息发布服务。表1： 房地产租赁市场政策及法规频出 租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环。我们认为，近来被反复提及的房地产长效机制应该由两大部分构成，
7、其一是住房供给机制的改革和完善，其二是房地产税制的改革和完善。租赁市场的发展就属于住房供给机制的改革，有助于稳定房地产市场，促使房产回归其居住属性，贯彻“房子是用来住的，而不是用来炒的”的核心原则。1.2 租赁市场发展助力城市化进程加速 租赁带动大量新增就业，帮助大城市吸纳外来人口。国务院在2016年10月印发了推动1亿非户籍人口在城市落户方案，方案的目标是在“十三五”期间户籍人口城镇化率年均提高1个百 分点以上，年均转户1300万人以上。而租赁行业作为典型的第三产业，加之其向上游可以拓展到装修；向下游可以延伸至保洁、餐饮、网络服务等等，能够为外来人口提供众多的工作机会。根据NMHC（美国多户
8、住宅协会）数据，2011年全美2000万套租赁公寓带动全产业链2540万人口就业，其中公寓建设直接带动30万人就业，公寓运营维护带动230万人就业，租户消费则间接带动近2300万人口的就业。图1：2011年全美租赁公寓直接带动260万人就业，间接带动2280万人就业 租赁住房能够解决城市化进程中大量流动人口的居住需求。截止至2016年底，我国城镇化率已达57%，并仍以年均1.2个百分点的速度持续上升。快速城市化将导致大量的流动人口，根据中国流动人口发展报告数据，截止至2016年底，我国流动人口规模为2.45亿人，占全国人口比重约18%。租住私房是流动人口解决居住需求的首选，流动人口在居住地购房
9、的比例仅8.6%，而选择租住私房的比例高达67.3%，是购房比例的近8倍。成熟健康的租赁市场能够解决流动人口的后顾之忧，助推城市化进程的加速。图2： 中国2016年流动人口规模为2.45亿人图3： 67.3%的全国流动人口以租住私房作为居住方式3.01.3 房地产行业正向存量时代迈进 中国房地产市场存量业务份额不到5成，租赁份额仅占6%。中国房地产市场自1998年市场化改革发展至今，新房市场仍占据最大的份额，占比达55%，二手房及租赁的存量市场份额为45%，其中租赁市场份额仅6%。对比拥有成熟房地产市场的美国和日本，其租赁市场份额分别为27%、26%，因此中国存量房地产市场尤其是租赁市场拥有广
10、阔的市场空间。 一线城市市场已进入存量时代，二线城市向存量时代快步前行。北、上、深三城作为房地产市场发展时间最长、规模最大、最成熟的代表，2016年二手房销售额分别是新房销售额的3.3、1.6、2.3倍，已进入了房地产存量时代。一线城市内拥有大量的流动人口，截止至2015年末北京和上海的流动人口分别为822.6万人、981.7万人。一线城市高企的房价使得租房成为流动人口解决住房问题的最优途径，目前，一线城市已形成了相当规模的租赁市场，后文将进行量化测算。二线城市面临同样的问题，土地供给收紧造成新房市场规模收缩，外来人口的增加催生存量市场的需求，市场结构正在快速向存量发展，其规模同样将在后文进行
11、量化测算。图4： 中国租赁市场份额仅为6%，远低于美国、日本图5： 北京2016年二手房销售额是新房销售额的3.3倍100%图6：上海2016年二手房销售额是新房销售额的1.6倍图7：深圳2016年二手房销售额是新房销售额的2.3倍2 迎接存量时代最大规模的市场2.1 全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 我们判断，我国2015年的租赁人口规模为1.9亿人，对应的租赁市场规模为1.3万亿元。作出这一判断的主要假设如下： 1）租赁人口由流动人口及近5年的本科以上高校毕业生构成。 2）不考虑户籍人口中除大学生以外的租赁情况。 3）潜在租赁人群租住私房比例为67.3%（中国流动人口发展报告
12、）。 4）人均租房面积按25平米计算。 5）除一二线外城市的人均每月租金取中国流动人口发展报告中流动人口平均租金367元。 当前全国租赁人口已达1.9亿人，主要由流动人口及高校毕业生构成。根据中国流动人口发展报告数据，截止至2015年我们的流动人口达到2.47亿人，其中有67.3%选择租住私房作为解决居住问题的方法，这部分对应的租赁人口为1.66亿。此外，根据目前的大学生平均收入及大城市的房价情况，我们假设毕业5年内的本科生也会将租房作为解决居住问题的方法，2015年底的近5年本科毕业生人数为0.37亿人，租房比例仍采用流动人口租住私房的比例67.3%，对应的租赁人口数为0.25亿人，因此我们
13、测算当前我国租赁人口规模合计已达到1.9亿人。图8：租赁人口计算模型，2015年全国租赁人口为1.9亿人 我国租赁市场总规模已达1.3万亿元，一二线城市占比合计已达5成。正如本文标题所述，我们认为未来中国租赁市场的主战场就在一、二线城市，因此将一、二线城市分拆计算市场规模意义重大。 我们选取了北上广深4个一线城市及23个二线城市，测算得其2015年的租赁市场规模分别为3994亿、2574亿元，租金规模占比分别为31%、20%，一二线占比合计已达5成。表2： 按城市分拆中国租赁市场，一二线城市租金规模分别为3994亿、2574亿元 对标国际成熟市场，中国租赁市场仍处于起步阶段。根据链家研究院数据
14、，中国租赁市场在整个房地产市场（新房市场+二手房市场+租赁市场）中的份额占比仅为6%，而美国、日本市场份额占比则都在26%以上。租赁人口及人均租金是影响租赁市场份额的两个主要因素，在国际比较时可用租赁人口占全国人口比和租金支出占收入比两个指标代替。从租赁人口占全国人口比来看，中国仅为13.9%，美国和日本的数据分别为中国的2.5倍、2倍。而从租金支出占收入比来看，美国的统计口径和中国接近，美国的占比也高出中国50%左右。因此，无论从租赁人口占比还是租金支出占比来看，中国的租赁市场仅仅处于起步阶段，未来发展空间无比广阔。表3：中国租赁市场与美国、日本市场相比仍有较大发展空间2.2 2030年全国
15、租赁人口将达2.7亿人，对应市场规模将达4.2万亿 决定租赁市场规模增长最重要的因素有两个：第一，租赁人口增长，这部分人口增长很大程度上与流动人口增长有关，因为流动人口是构成租赁人口的主体。第二，租赁人口人均租金水平增长，租金的增长主要由人均可支配收入的增长及租金收入比决定。 城市化进入第二阶段，流动人口规模增加趋势不改，支撑租赁人口的增长。2016年，我国城市化率为57.4%，并仍在以年均超过1%的速度增长。我国城市化已进入第二阶段，即人口从中小城市向大型城市进一步聚集。超大城市人口增速放缓，但500-800万人口规模的城市获得快速发展的机会。其结果是未来超大城市即一线城市流动人口增速将显著
16、放缓，而二线城市的流动人口将快速增长。根据中国流动人口发展报告的预测数据，中国在2020年和2030年的流动人口将分别达2.82、3.27亿人，未来租赁人口的增长将具有非常强的确定性。图9：预计流动人口到2030年将达到3.3亿人 至2030年，我国租赁人口将达2.65亿人。根据我们的测算，2020年、2030年的近五年高校毕业生人数分别将达到0.45亿、0.67亿人，同时我们假设流动人口租房比例维持在67.3%，由此测算出2020年、2030年我国租赁人口规模将分别达到2.20亿人、2.65亿人，相较目前1.91亿人的规模，仍有近40%的增长空间。此外，我们的测算模型中未考虑户籍人口中的租赁
17、人口，因此测算的租赁人口规模是相对保守的。图10： 2030年我国租赁人口预计将达到2.65亿人 我国租金水平锚定的将是可支配收入而非房价。我们认为租金水平未来将锚定人均可支配收入最核心的原因在于，决定租客能接受多高的房租更多地在于其可支配收入的高低，即其负担能力。若某区域的租金上涨幅度高于租客可支配收入的涨幅，将导致租客选择更偏远、房租更便宜的区域租房，租房需求相应减少，该区域的租金水平也将回落。此外，在有活跃租赁市场的一二线城市，往往都已进入存量房主导市场的时代，新房销售量不高且销售价格受到政策的影响，新房价格已失去被锚定的意义。同时，由于二手房的交易备案制度，二手房的交易价格在绝对值上也
18、有一定程度的失真，仅在同比环比上存在意义，也无被锚定的意义。图11：我国一线城市及核心二线城市租金水平情况 未来需要关注的指标是房租收入比而非租售比，我国一线城市房价收入比偏高，二线城市比较合理。正因为租金水平锚定的将是可支配收入，那未来需要密切关注房租收入比。从目前各一线城市及核心二线城市的房租收入比情况来看，深圳、上海和北京均已经超过30%，核心二线城市大多集中在1020%区间。与美国市场比较可以发现，在同口径下美国TOP4城市的居住支出占收入比在2330%，而全美的数据为21%。因此，我国一线城市的租金水平相对收入水平已经略微偏高，而 二线城市则相对存在租金上涨的空间，我们在对租金水平的
19、预测中也已考虑了稳态情况下的房租收入比情况。图12：我国一线城市房租收入比略微偏高，二线城市租金水平存在上升空间图13：美国TOP4城市租金支出占收入比在23%29%区间 经过我们的测算，我国2020年、2030年的租赁市场规模将分别达到2.0、4.2万亿元。主要假设如下： 1）人均可支配收入增长考虑GDP的增速及CPI的涨幅。 2）稳态下一线城市的房租收入比为30%，二线城市为25%。 3）租赁人口增长假设参考中国流动人口发展报告数据。 从城市结构上看，未来一线城市的租赁市场规模占比将保持稳定且占据超过全国四分之一的份额，二线城市份额占比将快速提升。由于一线城市对于人口规模的控制，未来租赁人
20、口的增长有限，其租赁市场份额占比稳定在较高水平更多是由于其租金水平的提升。二线城市则受到租赁人口快速增长及租金水平上涨的双重影响，其租赁市场的份额将在未来10年内快速提升，直至与一线城市齐头并进。对于布局存量市场的公司来说，未来得TOP20城市者得租赁市场。表4：一线城市永不落幕，二线城市快速崛起注：TOP20城市为北京、上海、深圳、广州、东莞、天津、苏州、郑州、佛山、杭州、厦门、武汉、宁波、成都、南京、重庆、无锡、大连、青岛、温州。2.3 租赁市场将迎供需两旺格局面 我们认为，租赁市场将迎来供需两旺的局面。在需求端，其驱动要素来自：1）居民租赁意愿提升（消费升级）；2）单身群体增长带来的租赁
21、需求（家庭分裂）；3）房价过高带来的被动租赁需求（房屋自有率下降）。在供给端，其驱动要素来自：1）政府租赁房源的增长；2）机构化持有出租房源的趋势。 我国租赁人口结构优于美国及中国香港地区，居民租赁意愿不断增长。一般认为2034岁的人群是主要的租赁人群，我国目前拥有全球最大的适龄租赁人口群体，在同口径下比较，中国（大陆）15-34岁人口占比为32%，高于美国的27%及香港地区的26%。另外，“90后”已逐步成为租赁市场的主力军，其对租赁的接受度显著高于80后群体，对居住的需求已从单纯的“睡”过度到了跟谁住，住在哪儿，消费观念的改变正在悄然发生，很难量化但绝不应该视而不见。图14：我国租赁人口结
22、构优于美国及香港地区图15：我国适龄租赁人口占比稳定在24%左右 结婚年龄推迟，催生单身群体的租赁需求。我国目前有约2亿单身人口，根据民政部公布的数据来看，相较2007年数据2012年登记结婚的年龄分布中20-24岁的占比下降3%，而30岁以上的占比则上升了4%，登记结婚年龄出现推迟。同时，当前单身人群中，高学历的占比尤其是高学历女性的占比显著提升，由于女性自我意识的觉醒、追求自我价值的实现和女性社会地位的改变，造 成女性高知单身的比例逐年提升。 供租比不断上升，无力购房造成的被动租赁需求在增加。一线城市及核心二线城市的房价在经过几轮的快速上涨后，供租比不断上升，租房相对买房已变得越来越经济。
23、根据链家研究院数据，北京某两居室的供租比从2009年的2.1上升至2016年的2.5，增速远高于同期北京人均可支配收入的增速，客观上将导致更多人选择租房。图16：我国公民结婚登记年龄正在推迟图17：北京某两居室2009-2016年月供、租金变化情况50% 各大核心城市的租赁政策中均提出将增加租赁住房的供给。自7月住建部等九部委发布通知后，各大城市及时跟进了租赁政策，经过我们的梳理，政策均提及增加租赁住房的供给，主要的措施主要有“允许改造住房后出租”、“增加新建租赁住房供应”、“盘活存量土地”三条。从上海、北京等地近期的执行情况来看，未来核心城市租赁用地/住房的供给将会显著增加，有利于整体租赁市
24、场规模的扩张。表5：核心城市租赁政策均提及增加租赁住房供给3 一线城市是主战场，二线城市迎大繁荣3.1 一线城市将占据租赁市场最大份额 一线城市是租赁市场主战场，将占据市场最大部分的份额。根据我们上文的测算，目前一线城市租赁市场规模在全国的占比为28%，远超二线城市。一线城市因其无与伦比的发展机遇和优质的公共资源，聚集了大量的流动人口，存在并将持续存在巨大的租赁市场。一线城市控制人口规模与发展租赁市场是否冲突？在近期的交流过程中，大家对一线城市的租赁市场发展有些困惑，认为目前一线城市都有控制人口规模的计划，那是否和发展租赁市场是矛盾的？我们认为答案是否定的。原因就在于一线城市在控制人口规模的同
25、时，其对高素质人才的渴求却有增无减，因此限制人口规模总量实际是在调整人口结构，提高高素质人才的人口占比，来维持自身的竞争力。租赁能为高端人才解决了阶段性的居住问题，符合政府的核心诉求，可以预见未来一线城市仍将积极扶持发展租赁市场。 一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地/住房的供给。综合比较北、上、广3地的政策，未来5年租赁住房的供给分别为50/150、70/170、15/75万套，其中上海租赁住房的供应比例最高。此外，北京和上海还分别规定了未来新建住房中租赁类的占比，从绝对量和相对量两个维度分别划出底线，政策力度可谓空前。表6：一线城市的土地供应计划中都增加了租赁用地/住房的供给 这
26、次是认真的！上海，北京已推出多块纯租赁用地。历年各地土地供应计划的完成率一直为人所诟病，但此次的租赁用地供给计划不同以往，政府推动的决心空前强烈。以上海为例，根据上海市规土局公告显示，上海自从7月以来共挂牌出让了6幅租赁住房用地，土地面积18万方，能够提供租赁住房4557套。另外还有共计10块土地将规划用途更改为租赁住宅用地，建筑面积约29万方，能提供租赁住房6820套。同样，北京也已在海淀、大兴等区推出了多块全自持租赁用地，此次一线城市在政策的加持下，将大概率完成租赁用地的供应计划。表7：上海已出让6块纯租赁用地，将能提供超过4500套租赁住房 中国一线城市租赁人口及租赁市场规模远小于发达国
27、家（地区）一线城市，未来存在2倍以上发展空间。根据我们的测算，目前上海、北京、深圳的租赁市场规模分别为1168、1054、930亿元.相较纽约、洛杉矶、东京等发达国家的一线城市，存在2倍以上的发展空间。从租赁人口来看，虽然纽约、洛杉矶等城市的人口规模要小于北京、上海，但由于其租赁人口占比远高于北京上海，因此其总租赁人口仍是北京上海的约3倍。由此看来，未来一线城市将是当之无愧的租赁市场主战场。图18：中国一线城市的租赁规模仍有巨大的发展空间3.2 二线城市租赁市场增长空间广阔 未来十年二线城市将迎租赁市场的大繁荣，品牌公寓公司积极抢占二线城市市场。根据我们上文的测算，我国2020年、2030年二
28、线城市的租赁市场规模分别将达0.4、1.1万亿，其市场份额将分别达到22%、27%，较目前18%的市场份额提高了50%，因此二线城市将是租赁市场的主要增量市场，也是租赁行业最大的机遇所在。从我们持续跟踪的品牌公寓公司的布局情况来看，这两年二线城市已成为其重点开拓、快速抢占市场份额之所在，未来得二线城市者才有继续在租赁这个战场中拼杀的资本。表8：我国知名品牌公寓正在向二线城市加大布局 二线城市租赁市场规模的扩张更多是由于租赁人口的快速增长。我们认为二线城市的人均可支配收入增长会慢于一线城市，其租赁市场份额的提升将主要源于租赁人口的快速增长。二线城市一方面通过鼓励性政策积极引入高端人才，另一方面由
29、于承接了部分一线城市溢出的产业，配套的产业人口也催生了大量的租赁需求。 经过筛选，我们选取了23个具有代表性的二线城市纳入测算模型。我们筛选的标准主要包括GDP、居民人均可支配收入、城镇化率、流动人口数量、航空吞吐量、铁路客运量、企业数量、轨道交通等公共交通基础设施、高等院校数量、三甲医院数量，分别对应经济、人口、基础设施、公共配套等方面。 我们通过“流动人口数量”及“当前租赁市场规模”进一步筛选出16个拥有活跃租赁市场的二线城市，与4个一线城市共同构成中国租赁市场最重要的TOP20城市。我们认为流动人口规模是保证一个城市租赁市场规模的核心因素，因此我们将活跃租赁市场的标准设定为流动人口数量大
30、于100万人。同时，考虑到租金水平的差异，我们划定活跃城市的当前租赁市场规模应当大于60亿元。由此，我们筛选出了16个拥有活跃租赁市场的二线城市，分别为：东莞、天津、苏州、郑州、佛山、杭州、厦门、武汉、宁波、成都、南京、重庆、无锡、大连、青岛和温州。表9：16个拥有活跃租赁市场的二线城市4 投资建议：看好前瞻布局并开始形成先发优势的三类公司 万亿租赁市场方兴未艾，各方玩家蜂拥而入，抢先进入市场的公司无疑能够获得先发优势，但真正拥有竞争优势能够在市场中立足并成长的公司却也屈指可数。我们认为，目前租赁市场的发展格局中有三类公司最为受益，分别是：1）房地产服务商类公司，推荐世联行，建议关注国创高新、
31、昆百大A。2）长租公寓SAAS系统提供商公司，推荐三六五网。3）率先布局长租公寓的房地产开发商，推荐万科A。参与村集体合作开发的滨江集团也有望受益。风险提示 公寓租赁行业的金融支持力度不达预期。公寓租赁行业的发展离不开金融手段的支持，融资环境的恶化、REITs推出的延期以及金融监管的加剧，都可能严重影响公寓租赁行业的扩张和运营，使其陷入经营危机。 公寓租赁行业支持性政策落地不达预期。公寓租赁行业需要中央及地方政府在政策端给予房源改造和收购以及税收等各方面的支持，这些政策推进和落地的速度低于预期也会影响行业整体的发展。 租金下滑或收到明显管制。由于目前公寓公司盈利模式仍主要是租入租出模式，如果需求端的租金发生下滑或受到管制，将会导致亏损，因为成本端的租入价格是锁定的。
