1、耒阳市农村民建房和产权登记管理实施细则模板耒政发201735号耒阳市人民政府关于印发耒阳市农村村民建房和产权登记管理实施细则的通知各乡镇人民政府、街道办事处，市直相关单位：耒阳市农村村民建房和产权登记管理实施细则已经研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。耒阳市人民政府2017年11月10日耒阳市农村村民建房和产权登记管理实 施 细 则第一章总则第一条为加强我市农村村民建房管理，简化审批流程，规范建房秩序，提高建房安全质量，根据中华人民共和国物权法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国建筑法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国森林法中华人民共和国公路法中华人民共和国河道管理条例衡阳市农村村民
2、建房管理暂行办法（衡政办发201617号）等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本实施细则。第二条本细则适用于本市行政区域内，农村村民和城市规划区、建制镇范围内“村改居”的农村村民的新（改、扩）建住宅的管理。第三条本细则所称农村村民建房，是指农村集体经济组织成员合法使用或经依法批准，建造自用住宅及其生活附属设施的行为。第四条农村村民建房应坚持以人为本、保护环境、符合规划、节约用地、相对集中、依法审批等原则。第五条根据上级国土资源行政主管部门下达的年度指标，年初一次性上报农用地转用方案，报衡阳市人民政府审批；农村村民占用农用地建房许可由市人民政府（含相关职能部门）实施；农村村民占用非农用地建房许
3、可由市人民政府（含相关职能部门）委托乡镇人民政府实施。乡镇人民政府为农村村民使用非农用地建房审批、村民建房日常监管和村民违规建房查处等工作第一责任单位，乡镇长为第一责任人。各乡镇设立相应的规划和建设管理机构。市国土资源行政主管部门负责对全市使用集体农用地转用的农村村民建房的监督管理。村（居）委会、集体经济组织负责做好本村（居）、集体经济组织村民建房的组织、日常巡查、发现违规建房进行报告等相关工作。第六条国土资源、城乡规划、住建、林业、水利、电力、公安和交通运输等行政部门按照各自部门法律法规和职责依法对农村村民建房进行监督管理。第二章规划和国土管理第七条城乡规划行政主管部门负责本行政区域内的城乡
4、规划管理工作。市本级的规划工作由市城乡规划行政主管部门直接管理，各乡镇派驻的城乡规划行政主管部门按照规定职责承担有关乡镇城乡规划管理工作。第八条城乡规划行政主管部门在2017年底前完成所有乡镇总体规划、镇乡域村镇布局规划的编制与审批，完成应当编制规划的村庄规划编制与审批。市财政对乡镇、村庄规划编制的经费予以保障。第九条村庄规划及农村村民建房点修建性详细规划的编制，应当符合土地利用总体规划、乡镇规划、控制性详细规划等相关规范的要求。乡镇人民政府负责组织编制本行政区域内的村庄规划及农村村民建房点修建性详细规划，经农村村民会议或农村村民代表会议讨论同意后，村庄规划报市人民政府审定，农村村民建房点修建
5、性详细规划报市规划行政主管部门审定。对于村庄规划还未出台的非城市规划区和建制镇规划区的农村村民建房，由市城乡规划行政主管部门签署审核意见。 相关乡镇人民政府在组织编制本行政区域内村庄规划及农村村民建房点修建性详细规划时，要与经济开发区、蔡伦科技工业园、哲桥精美制造工业园、大市循环经济产业园等园区规划相结合。第十条乡镇、村各项规划的审批机关应当在批准前组织有关部门和专家进行审查。根据经济社会发展需要，经农村村民会议或农村村民代表会议同意，乡镇人民政府在对农村村民点、集镇建设规划中的村民点进行局部调整，并报原审批机关批准。第十一条农村村民自建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划，应相对集中，
6、尽量使用原有的符合村庄规划的宅基地和存量集体建设用地。新增建房户应在村庄规划预留的村民建房用地地块中选择。城市规划区内的村（居）委会，应当结合生产、生活和本行政村人口数量，选择三到五个村民集中建房点，原则上村民建房选址要在本村的集中建房点范围内。第十二条 鼓励村民统规统建或统规自建集中连片建设村民小区，但不得利用集体土地从事房地产开发。第十三条农村村民住房和拆迁安置房建设实行分区控制管理。一类控制区：城市建成区范围。该控制区按“统一规划、统一土地储备、统一拆迁安置、统一开发建设”四统一原则成片建设。二类控制区：近期建设用地范围。该控制区面积56平方公里，控制区范围内的村民住房和拆迁安置房实行集
7、中连片、统规自建。三类控制区：近期建设用地范围。该控制区面积80平方公里，控制区范围内的村民住房和拆迁安置房实行集中连片、统规自建。四类控制区：城市总体规划确定的城市规划区内除一、二类控制区以外的其他区域，实行规划控制，村民自建。一、二、三类控制区的具体范围以市城乡规划行政主管部门的控制范围图为准。控制区范围根据城乡规划和城市发展的实际，确需调整的，由市城乡规划行政主管部门提出调整意见，报市人民政府批准后实施。第十四条 禁止在禁止建设区、控制建设区内建房，按照湖南省实施办法执行。河道管理范围内，在堤防和护堤地上禁止农村村民建造房屋。有堤防的河道，其管理范围为两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地（包括
8、可耕地）、行洪区，两岸堤防及护堤地；无堤防的河道，其管理范围根据历史最高洪水位或者设计洪水位确定。第十五条要把古民居、传统村落保护纳入城乡建设规划，由市住建行政主管部门会同市文物行政主管部门落实保护措施。第十六条各乡镇土地利用总体规划和村庄规划范围内的农村村民建房实行计划管理，年初报衡阳市人民政府批准，经批准后的具体审批事项由市人民政府负责，审批规模不得超过衡阳市人民政府批准计划总量。市国土资源行政主管部门按照上级国土资源行政主管部门下达的年度计划指标，确定农村村民建房的年度用地计划指标并分解下达到乡镇人民政府，并抄送市城乡规划行政主管部门。对有闲置宅基地的村庄，农村村民建房应利用空心村宅基地
9、进行改造，原则上不再给予农用地转用指标。第十七条农村村民建房不得占用基本农田，不得在水源保护地和地质灾害隐患区域内选址。严格控制占用防护林地和特种用途林地。严格控制占用农用地，确需占用农用地的，应纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用审批手续。占用耕地的，按有关规定开垦补充耕地。第十八条市国土资源行政主管部门要建立健全宅基地审批管理台账。每年年底要将宅基地审批结果等管理数据上报衡阳市国土资源行政主管部门备案。第三章申请条件和建设标准第十九条 农村村民建房严格执行“一户一宅”政策。农村村民满足下列条件之一的农村村民可以申请建房：（一）符合立户条件并已经公安机关分户且无宅基地的；（二）现有宅基地
10、不能满足生产生活需要、用地面积未超过湖南省实施土地管理法办法上限的；（三）因发生或者防御自然灾害、实施村庄（集镇、城镇）规划以及进行乡镇、村组公共设施和公益事业建设需搬迁或房屋拆迁需安置的；（四）现有老旧危房确需翻建，且符合相关法律法规规定的；（五）因户籍迁移成为本集体经济组织成员，经本集体经济组织分配承包田，并承担本集体经济组织成员同等义务，且在原籍没有宅基地的；（六）因外出打工、上学、参军入伍、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口回迁后继续从事农业生产，并承担本集体经济组织成员同等义务，且无住房的农业人口；（七）法律、法规另有规定的。第二十条农村村民申请建房有下列情形之一的，不予批准：（
11、一）申请住宅用地不符合土地利用总体规划、城市规划、乡镇规划和村庄规划的；（二）涉及占用农用地未办理农用地转用审批手续的；（三）不同意将原宅基地退还集体经济组织的；（四）户口已迁出本集体经济组织的；（五）一户一子（女）家庭有一处以上（含一处）宅基地的；（六）将原住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；（七）已列入规划改造范围的；（八）原有住宅拆迁时已按规定进行补偿安置的；（九）户口虽已迁入，原籍住房未拆除或已依法转让的；（十）有住房闲置的；（十一）法律法规及政策规定不得批准的其他情况。第二十一条农村村民建房应严格执行湖南省实施土地管理法办法明确的用地标准。农村村民建设住宅，每户占用耕地
12、不超过130平方米，占用荒山、荒地不得超过210平方米，占用其他土地不超过180平方米。占用多种类型土地的，按以上土地类型的比例进行计算最大用地面积。住宅用地包括主屋和附属用房所占土地，其不动产权可以一并登记。第二十二条农村村民建房，人均建筑面积不得超过100平方米。单栋建筑面积超过300平方米，原则上要报市住建行政主管部门在5个工作日内核发施工许可证。第四章审批程序第二十三条农村村民申请建房，需要提交下列资料，按照下列程序办理：（一）申请。申请建房户在申请时，应提交经村（居）委会和集体经济组织签署意见的建房申请报告、申请人身份证、户口簿或公安派出所出具的户籍证明材料、原有宅基地的土地使用权证
13、件（限使用原有宅基地和建新交旧的建新交旧协议书）、房屋所有权证或证明材料（限改扩建的）等资料，领取并如实填写农村村民建房用地申请审批表。农村村民建房用地申请审批表经村、集体经济组织签署意见并加盖公章和本集体经济组织三分之二以上农村村民代表签名后方可受理申请建房户的建房申请。（二）核查。乡镇人民政府组织乡镇国土资源、规划、林业等相关站所每月至少一次到辖区内对有建房申请的各村、组进行一站式实地审核。实地对拟建房占用的土地的来源、土地权属有无争议、土地地类、拟建房位置、土地四至、用地面积、是否符合相关规划等进行调查、核实，同时现场绘制用地草图和制作勘测笔录。（三）审批。乡镇国土资源、规划、林业等站所
14、在7个工作日内，分别依职能对申请建房户提交的申请材料进行审查，并依据实地核查情况出具办理意见，交由国土资源所汇总组卷，按审批权限报批。对占用非农用地建房的，乡镇人民政府在7个工作日内予以审批, 审批合格的向申请建房户发放乡村建设规划许可证、建设用地批准书，并报市相关职能部门登记备案。占用农用地建房的，由乡镇人民政府出具审核意见，报市人民政府相关职能部门审批，各职能部门在20个工作日内完成审批程序。审批合格的向申请建房户发放乡村建设规划许可证、建设用地批准书，并抄送乡镇人民政府。（四）申请建房户取得乡村建设规划许可证、建设用地批准书后，原则上要在取得建设用地批准书的一年内动工，两年内竣工。（五）
15、查验和批后监管。房屋竣工后，申请建房户应及时向乡镇人民政府书面申请竣工验收。乡镇人民政府自收到竣工验收申请的7个工作日内，组织国土资源、规划等站所人员到实地查验是否按批准建房，原有房屋是否拆除，原有宅基地是否退回。乡镇人民政府根据验收结果出具竣工验收意见书。（六）产权登记发证。收到申请建房户持相关建房批准文件和乡镇人民政府出具的竣工验收意见书办理不动产登记申请，不动产登记部门应在20天内办结。第二十四条农村村民建房，除国务院、湖南省人民政府规定收取的权证等工本费外，禁止收取其他行政事业性、服务性费用。农村村民在规定的面积内依法建设住房占用林地的，暂时免征植被恢复费。第二十五条城镇居民不得在集体
16、土地上建设或购买土地、住宅。否则，不动产登记部门不得为其办理不动产权属登记。第五章 产权登记第二十六条 村民占用宅基地建房的不动产登记应按照“一户一宅”的要求登记到户。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本集体经济组织同意并公告无异议的，可按第二十三规定补办有关手续。未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户的建房用地合计面积标准的，根据本实施细则第二十七条规定予以登记产权。第二十七条 村民经批准占用宅基地建房的，按照批准面积予以登记。未履行批准手续占用宅基地建房的，分时间阶段依法处理：1987年1月1日颁布实施土地管理法前的，村民
17、占用本集体经济组织土地建房的，且至今未改（扩）建，在本集体经济组织内张榜公告无异议后，经村（居）委会、集体经济组织签署意见，报乡镇人民政府审核同意，按实际使用面积予以房地一体登记。1987年1月1日颁布实施土地管理法后，村民占用本集体经济组织土地建房的，按照本实施细则第二十三条规定补办有关手续后，予以房地一体登记。符合规划但超过规定面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。第二十八条 非农业户口居民（含华侨）合法取得房屋的，按照第二十六条的规定予以房地一体登记，但在登记薄和权属证书附记栏注明权利人户籍信息。第二十九条 因继承、赠与取得
18、房屋的，其实际使用的宅基地合并没有超过标准面积的，可以房地一体登记。超过标准面积的，在登记薄和权属证书附记栏注明权属转移方式和面积。第三十条 村民建房施工和房屋赠与产生的税，由乡镇财税部门核征。第三十一条 因农民住房财产抵押贷款（试点）需对抵押物进行处置的，按照农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法等相关规定办理房屋交易和产权转移登记。第三十二条 农村村民产权登记实施细则由市国土部门根据相关依据结合实际制定。上级新的法律政策出台后，按新的法律政策实施。第六章监督管理和责任追究第三十三条 在乡镇、村庄规划区内未依法取得或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府依法予以处理。第三十四
19、条 违反城乡规划法和土地管理法，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由市规划、国土资源行政管理部门依法予以处理。第三十五条新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，不得出具竣工验收意见书并按非法占用土地处理。未按审批手续超面积修建的，由乡镇人民政府收回建房审批文件，并按违法建房予以处理。未审批和未按要求修建的建（构）筑物在拆除中依法不予赔付。第三十六条农村村民擅自改变规划许可房屋用途的，由乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，由乡镇人民政府依法进行处理。第三十七条乡镇人民政府应会同质监、工商、综合行政执法等相关部门，加强对农村村民建房建筑材料、建筑安全的监管。
20、发现生产、销售劣质建材的，要依法处理。第三十八条相关职能、综合行政执法部门和乡镇人民政府要建立违法用地和违法建设投诉举报制度，并将违法案情向社会公开。构建市、乡、村三级巡查监管网络，及时查处违法用地和违法建设行为。乡镇人民政府应当每年有计划组织多次批后监管巡查，及时查处违法行为。发现问题应及时上报，市综合行政执法局及各职能部门应采取相应措施。各村（居）委会、集体经济组织应加强日常巡查，发现违法用地和违法建设应立即向乡镇人民政府报告。对没有及时发现和制止，造成违法用地和违法建设既成事实的，要追究乡镇人民政府和村（居）委会、集体经济组织责任。市综合行政执法局及各职能部门接到群众投诉举报的，应做好记
21、录并及时通知乡镇人民政府到现场调查核实，情况属实的，应及时组织人员进行调查处理。第三十九条 村民自治组织和农村经济组织应依法制定符合本地实际的乡规民约，积极协助做好宅基地申请资格审查、建房信息公示、建新交旧、土地置换、权属纠纷调处、废旧宅基地复垦、违法问题查处等相关工作。第四十条实行“谁审批、谁监管”的原则。严格按照相关法律法规要求，切实履行监管和查处职能，对违法行为及时发现、及时制止、及时查处和整改到位，切实增强执法的及时性、有效性和威慑力。对农用地上的违法用地和违法建设，由乡镇人民政府和综合行政执法、规划、国土资源、住建、林业（占用林地的）等部门予以拆除。对非农用地上的违法用地和违法建设，
22、由乡镇人民政府牵头组织驻片综合行政执法、乡级规划、国土资源等所（站、队）予以拆除。第四十一条对农村村民建房管理责任单位和责任人未依法依规履职的，按照以下规定处理：（一）违规办理乡村建设规划许可证或建设用地批准书的，其批准手续无效，分别由市规划、国土资源行政主管部门负责撤销并收回证书。对违规办理审批手续的单位给予通报批评；对责任人依纪依法给予党纪政纪处分；造成损失的，由相关责任单位和责任人依法赔偿。（二）农村村民未经批准违规建房，相关责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违法事实的，按本实施细则规定的职能分别对乡镇人民政府、职能部门或乡级相关所（站、队）给予通报批评、绩效考核不合格等处理，并追究
23、直接责任人的责任和相关单位的监管责任；由乡镇人民政府对村（居）委会、集体经济组织相关责任人追究责任；造成严重影响的，对相关责任人依纪依法给予党纪政纪处分。（三）建房户违反乡村建设规划许可证或建设用地批准书规定内容建房的，责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违法事实的，相关职能部门、乡镇人民政府对有责任的相关站所、村级组织给予通报批评，并对责任人依纪依法给予党纪政纪处分。（四）负责农村村民建房的管理部门和工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的依法予以行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第四十二条市经济开发区和街道办事处参照本实施细则执行。第四十三条本实施细则中的村是行政村；市是耒阳市。第四十四条 本实施细则自公布之日起施行。送：市委、市人大、市政协，市经济开发区耒阳市人民政府办公室 2017年11月10日印发（共印120份）
