1、幸福里项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表表7.5.8项目利润估算表7.5.9财务评价1、财务评价基础数据的测算项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率（1）项目全部资金的现金流量表表7.5.9 现金流量表 （2）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）根据表可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。表7.5.9内部收益率财务净现值（FNPV）=3563.32万元财务内部收益率（FIRR）=26.3% 2、综上可见这两套方案（1）财务净现值（FNPV）=3620.11万元财务内部收益率（FIRR）=27.1%（2）财务内部收益率（FIRR）=26.3%选择
2、第一套方案7.6 盈利能力及清偿能分析由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=27.1%0，且水平较高，表明项目具有盈利能力。8 项目开发经营风险分析本章拟对幸福里项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。8.1项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。1、项目经营收入保本点分析项目经营成本 =14467.4/（1-5.45%）=1530132（万元），保本点=15301.32/25155.2=60
3、.83%即销售收入达预测收入的60.83%时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=25155.2万元，保本点=25155.2/14467.4=173.86%即项目开发经营成本达到预测成本的173.86%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。8.2项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。1、项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金
4、的现金流量表（表-9）的情况来看，FNPV=2717.80，项目仍然可行。表8.2.1现金流量表2、项目销售收入在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表（表-10）的情况看，财务净现值下降至2732.79于零，项目仍然可行。表8.2.2现金流量表项目敏感性分析图 FNPV（万元） 3620.11
5、销售收入 总投资 2732.79 2717.80 -30% -20% -10% 0 10% 20% 30% 参量 8.3项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带
6、来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与幸福里同一区位、同一档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。另一方面，从东航市居民的住房消费意向看，人文生态地区有相当大的潜在居民，即与幸福里同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着人文生态区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的
7、改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。2、项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。3、企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择
8、等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。结 论幸福里项目可行性研究报告经过近两个多月的准备，终于能够完成。我在报告调研期间，积极展开各项工作，针对东航区东南人文生态区域该项目的实际情况，作了大量的市场调查活动并因此获得了可贵的第一手资料，为我编制该可行性研究报告奠定了强有力的基础。在此基础上，我坚持理论要联系实际，所以同时到图书馆参考了大量的房地产文献资料，力求使得该
9、项目的可行性研究符合当地的市场状况，并在实际运用中具有一定的市场价值。项目拥有较好的投资环境与机遇，国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，东航市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：11.72万平方米项目总投资：15594.85万元项目财务净现值:3620.11万元项目财务内部收益率:27.1%上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。项目具有的突出优势幸福里的潜在需求量大。住宅小区的定位属中等档次，在供需圈内具有广
10、泛的目标客户。项目公司的资金优势。项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。项目所处地块的发展前景较好。（有在建的后湖大道和幸福大道）项目开发经营风险较小本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。本项目实施的难点：1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；3房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委
11、托中介代理销售的方式。参考文献1 殷友田,吴建藩主编.房地产开发理论与实务.北京:高等教育出版社,2008.10.2 王振中,汪利娜著.房地产投资、运作及技巧.北京:经济日报出版社,2002.12.3 石海均主编.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社,2008.6. 4 厉以宁主编.中国住宅市场的发展与政策分析.中国物价出版社,2006.11.5 Stathopoulos, T （2004） Turbulent wind action on low rise buildings, PhD thesis, University of Western Ontario6 深圳市规划与国土资源局.
12、中外房地产导报.1004-9053,44-1346/F.2001.7 包亚钧,汪洪涛著.房地产经济论.同济大学出版社,1998.6.8 田东海编著.住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择.清华大学出版社,1997.12.9 中国房地产估价师学会.国家一级房地产价格评估机构房地产估价报告精选 AF.1999. 10 吴萌.房地产营销技巧天津.天津:南开大学学报200906. 11 中国房地产估价师学会.国家一级房地产价格评估机构房地产估价报告精选 -AF附 录附表一主要备选户型：A型房：三室二厅二卫双阳台，销售面积133.57平方米。1、 超大面积的客厅设计，除满足会客需要外，还给居者留有足够的活动空间。2、 巧妙的门厅设计，使门与客厅之间拥有过度空间，增强了私密性；同时在门厅内可以更换装束，使您的客厅始终保持清新与洁净。门厅的设置能体现居者的身份地位和生活品位。3、 主卧室面积大，便于家具的摆放。4、 双卫生间设计，使您的生活更舒适、方便。B型房：三室二厅一卫三阳台，销售面积112.53平方米。1、 在户型设计方面，充分体现了以人的居住行为为特点的设计理念，实现了动静分离和洁污分离。2、 洗衣间和卫生间分离，提高了功能空间的利用率。3、 餐厅和客厅功能分开。4、 最高层仅为五层
