1、市文物局文物部门勘测费元/ 老城区 元/ 其它区 国家文物局 物价局248文物保护区内按占地面积9投资咨询单位项目核准申请具体按投资额取费国家计委计价格 19991283此文件为可研报告编制取费标准10环保科研所环评报告委托国家计委计价格 2002125城市占道费详见沈文城发 19938 号沈文城发 19938 号11市城建局城市道路挖掘详见沈建发 2000150 号沈建发 2000150 号道路绿地补偿详见沈政发 19934 号沈政发 19934 号垃圾排放管理费1元/吨辽价发 1992197 号12市区自来水公司临时用水按表计量13市区电业局临时用电14废弃排污费元/ 污染当量排污费征收管
2、理办法市区环保局噪音超标350-11200 元/ 月15审图单位施工图设计审查 建安费 辽价发 200199 号16市建筑交易中心建设工程交易服务费 合同价 甲乙方各付 1/2沈价发 200352 号17市造价站定额测定费 建安费 乙方支付 辽政发 200115 号18市质量监督站质量监督委托 建安费 砖混元 / 框架元 / 辽价发 200262 号按中标合同19市气象局防雷设计审核按建筑物基础占地面积辽价发 2003126 号具体由气象局核定20市劳动局施工许可证建设 施工单位各预交 1%合同价款 沈劳社发 200659 号 农民工资保证金 竣工后返还21市电业局电配套费住宅 90 元/ 公
3、建 100 元/ 辽价发 200655 号办理正式电时交纳22市煤气公司煤气集资费1600 元/ 户辽财综 200356 号先代用户交纳23热力供暖公司供暖挂网40元/ 100 元/沈财办发 200350 号2425市工商局市房产测绘大队广告审批产权面积测绘20 元/ 件公建 :元/ 住宅元 /国测财字 20023 号26市房产交易中心交易费非住宅 合同备案3元/27市房产信息中心网上备案28消防检测中心竣工消防检测29市动迁办动迁管理费国计价格 2001585 号30区动迁办25 元/ 辽价发 200183 号郑重声明：1、 沈阳市房地产开发项目审批流程图和沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
4、均由中房公司整理编制；2、 上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；3、 上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任中房集团辽宁置业有限公司编制二七年三月二十六日以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为 120 400 元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的 7
5、0%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为 350500 元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为 1/4 左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在 120-150 元/ 平 方米左右，好一点在 150-200 元/ 平方米，而多层则有可能达到 300-400 元/平方米，个盘之间差异性比较大。4、建安工程费。 包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、 样板房、精装修费用， 以及钢材、水泥等
6、建筑材料成本， 毛坯房一般标准为 2000 2500 元/ 平方米左右。其中土建成本最高，一般都在 1500 元/ 平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。120160 元/ 平方米5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为 6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费 和营销费，这块费用一般占到销售收入的 %来核算，一般为 300400 元
7、/ 平方米。8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的 6%左右。如楼盘销售均价为 1万元/ 平方米，则这块费用在 600元/平方米左右。9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本 *2 年 *10%计算，一般已经达到 10001500 元/平方米。也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在 4500到 6000元/ 平方米左右。房地产开发企业收费及成本构成明细表商都智库整理类别序项目标准摘要优惠政策依据文件索引（一）土地征用楼面地价85-450 元地级： 10 、9、8、7、6、5、4、3、2、1危改按 50%计取市规划局、物价局 规国地字（ 200
8、2） 654 号续四 P31及拆 迁安 置补 偿阶 段楼面价：征地管理费征地费总额4全包方式：包工作、包时间、包费用。 1000 亩以上 3%， 1000 亩以下 4%津价房地字 （1993）第 132 号指南P159半包方式：包工作、包时间、不包费用。 1000亩以上 2%， 1000亩以下 %单包方式：限时间、不包费用。 1000 亩以上 %， 1000 亩以下 2%1/500 、 1/2000现状地形图按幅收取 （ 每幅为 250200 ）1/500 ：一般 2000 元 困难 4000 元危改及经济房按 50%收取津价房地（ 2001）385 号续四 P411/2000 ：一般 400
9、0 元 困难 8000 元 复制费 50 元 / 幅界址点坐标图约 1 2 元 / 与点的数量及测绘方式密切相关拆迁安置补偿产权调换、 作公有住宅：市场评估价 90%建筑面积费价补偿、货币还迁（计租面积系数 +安置补贴费 +搬迁补助和奖励）市政府 114 号令续二P401私有住宅：建筑面积 +安置补贴费 +搬迁补助和奖励津政发（ 1998）44 号P515非 住 宅：按市场评估价。属市政基础设施建设项目的按 1000 元补偿津政发（ 2004）70 号注：系数通常为，楼房为人民政府令 93 号续四P554拆迁管理费%按拆迁安置补偿费总额的 %津价房地（ 1994）第 154 号P351津价房地
10、（ 1998）第 608 号续二 P81津价费（ 1998）第 43 号P164临时过渡补助80 元 / 户月具体测算时可以按容积率 ,每户 15 再乘周转期近似计算房拆（ 1999）150 号续三费 P161公厕补建费1220万元/ 座繁华地区 20万元/座，一般地区 12 万元/座，测算时可按 1座/公顷计算危改按 50%收取津价费字（ 1994）第 93 号指南 P417树木砍伐及绿地补建费见文件按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按 15 20根/ 公顷计算不执行“砍一补三”“占一补五”的规定津价费字（ 1994）第 94 号指南 P408（胸径约 35 40cm）（ 1990）市园
11、林绿字 29 号渣土清运费12 元/ 吨此标准系平均统计数据，具体执行时可依运距远近予以调整（包括 2 元/ 吨津价费字 （ 1999）第 352 号续三 P215渣土费）。前期测算可按 2025 吨/ 间计算污土量。征占用林地收费征占用林地补偿 1000 1500元/亩，征占用林木补偿 30006000元/ 亩。津政发（ 1994） 43 号汇编二P171特殊林木按此标准的 34 倍计征。征集集体所有土地补偿费地上附着物按拆迁法执行土地补偿按前三年平均产值的 36 倍计算天津土地管理条例汇编 95年 P78青苗费按前三年平均产值的 13 倍计取人员补偿按前三年平均亩产值的 3-6 倍乘以平均
12、每人占用耕地亩数计取。委托拆迁服务费外环线以内： 1 50户按 3000 4000元/户， 51100按 25003000元/户津价房地（ 2001） 52 号续三 P162101500户按 20002500元/户， 5011000户按 15002000元/户1001 户以上按 10001500 元/户计取，外环以外可略低于上述标准。三通一平按施工组织设计要求计算工程用电多层可按 8W/，中高层按 1012W/计取400KVA变压器约 3万元/ 台,贴费按 240 元/KVA交纳, 使用在 6个月以内全退，1224个月退 7550%,36个月退 25%,超过 36个月不再退津电用（ 2000）
13、 29 号续三 P132津价商（ 2004）6 号续五 P262112管径工程用水约 1000 2000元/ 苗，临时路 1040元/土地交易手续费按 2 按土地交易额的 2计取津价房第 （1995）第 176 号续一 P17代办代理服务费按 4 10按代办代理标底总额的 4 10收取（属中介服务）津价房第 （1995）第 177 号续一 P18土地价格和基准地价评估费土地价格评估费按评估总额的 4收取津价房第（ 1996）第 4 号续一 P20基准地价评估费按每平方公里级差 440 万元收取（二）前期工作阶段建设工程规划执照费按建安造价的住宅：砖砼 600元/ 框轻 800 元/ 框架 10
14、00元/ 津政发（ 2000） 40 号续三 P75公建：砖砼 700元/ 框轻 950 元/ 框架 1200元/ 造价在： 3000 万元以上按， 3000 万元以下按。办理建设用地规划许可证时交 40%，办理建设工程规划许可证 时交齐。城市规划设计费85 元/ 工日按规划定额计取。地形复杂可乘 1系数，前期测算依用地大小，可按 200 250工日/ 公顷估算国家物价局、建设部（ 1993）价费字 168 号P331地质勘查根据设计要求及勘察方案具体计算。参数：多层 200 250元/点。中高层： 2000 4000元/ 点。工程勘察设计费按建安工程高级别墅、公寓 %，多层住宅 %，高层住宅
15、 %津价房第（ 1993）第 190造价的P339津价房第（ 2002）第 88 号续四 P45图纸审查费元 / 砖混元/ ； 7 12层元/ ； 13 20层2元/ ； 20层以上元 /；公 建 24 米以下元 / 人防工程易地建设费80 100元/按规划建筑面积，应满足 4 5%的人防工程，达不到上述标准，应按 人防工程 2000 元/ 交纳易地建设费。危改优惠 50%津政发（ 2000） 61 号续三 P79津政发（ 2004） 39 号续五P255津价房地 （2004）389 号P295人防工程档案委托编制费10 元 / 按人防面积， 10 元/ 收取，自行编制人防档案的，在办理归档手
16、续后全部退还。津价房地 （2000）110 号续三 P86人防监督费六级人防按人防面积元 / ；五级人防按人防面积元 / 危改优惠 50% 津政办发（ 1992）1 号 指南 P322墙改基金 8元/ 砖砼结构 8元/ ，新型建材占 25%以上的减半收取散装水泥专项资金元/ 砖混的元 / ；框架的元 / ；钢结构元 / ；钢混元 /津政发（ 2002）41 号续四 P172工程档案保证金1%地下管线工程按造价的 %，其它工程按建安造价的 1%，最高不超过 12 万最低不低于 4000 元，档案移交归档后全部归还。津政发 （1995）13 号续一 P43招标服务费%工程监理：按投资额 %。建安工
17、程按中标价的 %津价房地（ 2001） 115号续三 P174设计招标：按投资额的 %。以上费用招标方 60%，中标方 40%。建安设备：工程合同审查中标价的，发、中标单位各 50%。（仅施工合同审查）津价房地字（ 1994） 156号指南 P371津价房地（ 2001） 481号续四 P140招投标代理服务费受建设单位委托，编制工程标底，按招标程序提供招标组织服务工作， 中标后协议起草工程合同及文件。（一般包括标的编制的为标的的 2、否则为1）津价房地（ 1998） 488号续二 P61津价房地（ 2002） 496号续四 P55工程建设监理按工程概（预）算 %收费按参与监理工程年度平均人数
18、 5万元/ 人年国家物价局、建设部价费字续一 P124计取。以上二项均不宜采用，可双方商定其它办法计取。（ 1992）479号市政大配套工程费 165 元 / ；公 建： 200280 元 / 住宅按建筑面积 165 元/ ，大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积200280元/ 计取。外环线内 56片及外环线外 5公里以内按 190元/收 取。危改按 70%计取同时可分三次交纳津价房地字（ 1996） 312 号续一 P50津价房地字（ 2004） 234 号续五 P291津价房地字（ 2004） 279 号续五 P308非经营性公建建设费70 元/ 用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设
19、费用、 文件卫生、 行政管理、 市政公用设施、社区服务设施（地名标志费元 / 应减除）危改项目凡用于还建原地居民的 建筑面积免除费 经营性建设费津价房地（ 1997）96 号续一 P65地名标志公告4000 元 / 处按小区每处（每个地名） 4000 元/ 处计收物业招标服务小于 50万，元 / ； 50100万，元 /；大于 100万，元 /津价房地（ 2006）10 号投资担保应由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：最低标按标价的 15%记取收费基数；建市（ 2004）137 号百分评标的按标价的 10%记取收费基数。合同标的在 100 万以下的按基数 %/年；100万 500 万
20、的按基数 2%/年；500万 1000万的按基数 %/年；1000 万 1500万的按基数 %/ 年； 1500 万以上的按基数 %/年。（三）工程及配 套施工 阶段38自来水工程建属小区配套设施： 商品住宅 25 元/，经济房 21 元/，危改 20 元/市政府确定 11片 20 元/ ，独立大型公建 27元/ （含源头建设费）危改及经济适用 房按 20 元/ ，21 元 / 津价房地（ 2000）448 号续三 P9039排水工程建设属小区配套建设：商住（含危改）雨水 12 元/ ，污水 17元/ 。别墅雨 水 15 元/ ，污水 20 元/ 。公建按定额及工程量测定收取。津价房地（ 2000）705 号续三 P9840燃气基础设施普通住宅（含危改） 28 元/ ，别墅公寓 40元/ 公建 按设计用气量按定额测定计收津价房地（ 1998） 103 号续二 P6541煤气发展基金住宅按 20 元 / 计收，公建按设计用气量 600 元 / 计收危改按 50%计收市建委、物价局（ 1991）P421天燃气按 600 元/ 的倍，液化气按 3 倍计收津价重字第 160 号42供热工程费锅炉房建设费 40 元/ ，不包括锅炉房征地费（约 1317元/），津价管字（ 1994） 81 号
