1、4.1 选址4.2 土地利用及空间布局4.3 交通组织5 户型5.1 一般规定5.2 户型分类5.3 户型功能6 设施6.16.2 公共服务设施6.3 交通设施6.4 建筑设备7 建造7.17.2 土建7.3 建筑装修7.4 经济附录A 场地各功能区的植物配置表附录B 公共服务设施分级配建表附录C 保障性住房装修标准附录D 主要装饰材料技术参数要求 总则1.0.1 为贯彻落实国家保障性住房的方针政策和深圳市保障性住房条例，规范深圳市保障性住房的建设，制定本标准。1.0.2 本标准适用于深圳市保障性住房的建设活动。深圳市保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、人才安居房等多种形式。1
2、.0.3 保障性住房的建设应遵循安全可靠、经济实用、资源节约、环境友好和适度创新的原则。1.0.4 保障性住房的建设，除应符合本标准外，尚应符合国家和深圳市现行的有关标准的规定。 术语2.0.1 绿地率greening rate 居住用地内各类绿地面积的总和与用地面积的比率（%）。2.0.2 容积率plot Ratio 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比率（%）。2.0.3 建筑密度building density, building coverage 项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积的比率（%）。2.0.4 慢行交通nonmotorized transporta
3、tion步行或自行车等以人力为空间移动动力的交通，行进或行驶速度一般在每小时515公里之间。2.0.5 使用面积 usable area房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。2.0.6 层高storey height 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.0.7 室内净高interior net storey height楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。2.0.8 城市居住区urban residential area 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）
4、相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2.0.9 居住小区residential quarter一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2.0.10 居住组团 housing cluster一般称组团，指一般被小河道路分隔，并与居住人口规模（1000-3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。2.0.11 混合住区mixed-use district 相对于传统住区只提供居住
5、功能，混合住区是在土地利用、交通组织、建筑功能、社区管理、资源配置等方面综合平衡，全方位地解决居住、休憩、就业、出行等需求的住区形式。2.0.12 住宅部品housing component译自日文。意指在住房里面有独立功能的住宅工业产品，如门、窗、厨具、洁具等。它区别于建筑原材料，如沙、石、水泥等；又区别于建筑物结构配件，如窗台、门窗过梁、水泥预制件等。2.0.13 绿色再生建材产品green/ recycled building materials是指以建筑废弃物作为原材料，通过一定技术手段回收、加工处理后，生成的具有一定使用价值、并经建设行政主管部门标识的建材产品的统称，主要包括再生实心
6、砖、再生空心砖、再生透水砖、各种再生路面砖、再生骨料等。2.0.14 场地透水率 permeable surface ratio透水地面面积占室外地面总面积的比率。透水地面包括自然裸露地面、公共绿地、绿化地面和镂空面积大于等于40%的镂空铺地（如植草砖）。2.0.15 硬质地面遮荫率 hard surface shading ratio硬质地面上树冠向地面的投影面积与硬质地面的面积的比率。 基本规定与指标 基本规定3.1.1 保障性住房的建设，应统筹规划、优化设计、科学建造，实现技术适宜、经济合理、使用高效的目的。 3.1.2 保障性住房的规划，应充分利用城市基础设施与公共资源，集约利用土地资
7、源，符合城市发展规划。3.1.3 保障性住房户型的设计应合理、实用和标准化，户型的功能分隔宜具有一定的灵活性，适应多层级对象的需求。3.1.4 保障性住房的设施设置应齐全、适用、耐久和经济，遵循资源共享与高效利用的原则。3.1.5 保障性住房的性能，除应达到国家有关住房的强制性标准规定外，尚应遵循国家的有关“节能减排”政策，整体性能应达到深圳市绿色建筑评价标准铜级等级和国家绿色建筑评价标准一星级等级的要求。3.1.6 保障性住房宜选择产业化的建筑部品和推行工业化建造模式，提升住房质量与品质。3.1.7 保障性住房应根据深圳市各类保障性住房对应的装修标准，一次装修到位。3.1.8 保障性住房建设
8、所选用的水、电、气、通风与空调等部品、器件和产品，应优先采用本地、高性能与适宜产品。 指标3.2.1 保障性住房的建设应符合表3.2.1的指标要求。 表3.2.1 指标体系指标项指标值容积率3.0绿地率30%（旧城改造25%）机动车停车位中心城区0.3辆/100平方米非中心城区0.4辆/100平方米地面停车率10%自行车位0.5辆/户区域人均公交车拥有率14标车/万人人行交叉口1个/万平方米人行道遮阴率50%场地透水率45%硬质地面遮阴率30%住房使用系数70%标准户型选用率80% 节水器具安装率100%可再生能源利用率5%非传统水源利用率节能灯具安装率保障性住房一次装修率工业化产品总量占比2
9、5%每万平米建筑面积的建设垃圾总量400吨绿色再生建材产品利用率建筑垃圾的回收率注：1 人行交叉口是指小区内道路及小区与周边道路的交叉口；2 场地透水率：透水地面包括自然裸露地面、公共绿地、绿化地面和镂空面积大于等于40%的镂空铺地（如植草砖）；3 标准户型选用率：保障性住房设计户型中选用保障性住房设计标准户型的数与小区户型总数的比率；4 可再生能源利用率：如果小区中有25%以上的住户采用太阳能热水器提供住户大部分生活热水，则认为再生能源利用率为5%；5 非传统水源利用率：非传统水源利用率指的是采用再生水、雨水等非传统水源代替市政自来水或地下水供给景观、绿化、冲厕等杂用的水量占总用水量的百分比
10、。6 节能灯具安装率：保障性住房所有灯具中，节能灯具所占的比率；7 工业化产品总量占比：是指建筑物中采用现代化的制造、运输、安装和科学管理的大工业的生产方式，来代替传统建筑业中分散的、低水平的、低效率的手工业生产方式所生产的产品总量占建筑物总质量的比例。包括钢结构体系、预制装配式结构体系；成品墙板、门窗、钢筋网片、栏杆、厨卫等构件；8 建筑垃圾：建筑垃圾是指建设、施工单位或个人对各类建筑物、构筑物、管网等进行建设、铺设或拆除、修缮过程中所产生得渣土、弃土、弃料、余泥及其他废弃物；9 绿色再生建材产品利用率：在保障性住区中非承重结构中再生实心砖、再生空心砖、再生透水砖、各种再生路面砖、再生骨料等
11、重量占对应材料重量的比率。4 总图 4.1 选址 4.1.1 保障性住区选址应符合深圳市规划标准与准则的相关规定。4.1.2 保障性住区应结合交通导向开发（TOD）模式均衡布置，不宜过度集中，并与就业机会就近匹配。4.1.3 保障性住区应优先选用周边城市配套较完善、公共交通较便捷的已开发地区或其临近区域。4.1.4 保障性住区宜与旧城、旧区的改造和城市更新有机结合。同时可在商品房开发中按比例配建。4.1.5 保障性住区选址应具有良好的自然条件、适于建设的地形及安全卫生的环境条件。4.1.6 保障性住区选址宜对受污染区域、废弃地、贫瘠地、土壤流失严重等区域进行改造与再开发。 场地土壤中有毒污染物
12、及放射性物质含量应符合土壤环境质量标准GB15618的有关要求。 对坡度较大的场地应作分台、加固等处理。 土地利用及空间布局4.2.1 保障性住区应与相邻街区及城市资源、空间和人文环境保持联系与融合。4.2.2 保障性住区应在符合健康、卫生、节能等要求的前提下，实现建筑多功能布局，提高容积率，集约利用土地。4.2.3 保障性住区土地利用应符合深圳市规划标准与准则的相关规定。 周围公共绿地及城市开放空间小的住区，公共绿地指标宜取大值，反之取小值；2 周围公共服务设施不全的住区公建用地应取大值，反之取小值； 道路用地比例一定的情况下，宜增加路网密度。4.2.4 保障性住区建设应利用原有地形条件，减
13、少土、石方工程量。在改善住区日照、通风、噪声等居住环境质量的前提下，可对局部地形地貌进行调整，住区内土方量应挖、填平衡。1 保障性住区紧邻交通干道时，可沿道路设置适当高度的缓坡，结合绿化形成声屏障；2 可利用场地内土方局部抬高场地内北侧标高，形成有利于日照和自然通风的场地条件；3 住区应实施水土保持措施，减少水土流失；4 保障性住区各种场地的适用坡度，应符合表4.3.3的要求。表4.3.3 各种场地的适用坡度（%）场地名称适用坡度密实性地面和广场0.3-3.0广场兼停车场0.2-0.5室外场地1儿童游戏场0.3-2.52运动场3杂用场地绿地1草皮坡度0.3-452乔木绿化种植0.3-303草坪
14、修剪机作业0.3-15道路1普通道路0.3-82自行车专用道0.3-33轮椅专用道0.3-54轮椅园路5路面排水0.3-24.2.5 保障性住区建设应维护原地形地貌的自然特征，保持用地的生态价值。1 自然地形坡度大于8%时，宜规划为台阶式。自然地形坡度小于5%时，宜规划为平坡式。当场地长度超过500m时，若自然地形坡度小于3%，也可采用台阶式。台地之间应用挡土墙或护坡连接，挡土墙高度不宜超过5米；2 应根据坡地的坡度、坡型和岩质，选用适当的坡地处理技术。住区旁的裸露山体、坡地应进行护坡设计，护坡设计不宜采用大面积浆砌石边坡的处理技术；3 坡地绿化设计应采用“乔灌优先，乔灌草藤结合”的边坡绿化方
15、式，并选用适应石壁边坡条件的植物种类。4.2.6 保障性住区建设应结合本地的环境特征，配合临近街区和城市的整体布局和肌理进行设计。1 保障性住区的主要出入口宜面向街道、广场等公共空间，不宜面对城市快速路、主干道;2 规划用地面积大于6万m2以上的保障性住区的街道、人行道、配套设施等宜对外开放共享；穿越小区的规划道路不应被封闭，只供住区使用;3 住区周围有高层建筑遮挡时，应进行景观环境分析，以确定建筑高度分布及与周边建筑的距离。4.2.7 保障性住区的建筑布局及建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、热环境、声环境、消防、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况进行确定。4.2.8 保障性
16、住区建设应对建设用地内的有价值的原生植物、原生水系实施保护。4.2.9 保障性住区建筑规划布局应进行自然通风定量分析设计：1 建筑布局不宜形成封闭式的围合空间，在群体空间布局上可采取相对夏季主导风向的前后错列式、斜列式、前短后长式、前低后高式、前疏后密式、结合地形特点的自由式等排列方式以疏导通风气流；2 山地、湖滨与滨海住区的自然通风设计除考虑主导风向外，还应为山地的山阴风、顺坡风，谷地的山谷风，湖岸与海岸边的水陆风，林地周围的林源风等季节与昼夜的风向变化提供通道，并为建筑形成穿堂风创造条件；3 确定建筑物的相对位置时，宜使建筑物处于周围建筑物的气流旋涡区之外；4 板楼前后应有3Pa的气压差，
17、塔楼前后宜有5Pa的气压差；5 宜设计底层架空或空中花园，改善周边建筑的自然通风状况；6 建筑物的主立面与夏季主导风向宜成6080夹角。建筑朝向宜在南偏东15至南偏西15范围内，但不宜超出南偏东45至南偏西30范围。4.2.10 建筑布局应充分考虑对噪声的控制：1 住区相邻高速公路或快速路时，临道路一侧退后用地红线距离应大于15m；2 面向交通干道的住区，应通过住区的优化布局、相关功能建筑的合理布置、减噪土坡与除尘降噪功能密林的设置等措施，减小交通噪声对住区的负面影响；3 住区宜将超市、餐饮、娱乐等对噪声不敏感的建筑物排列在住区外围临交通干道侧，形成周边式的声屏障；4 当噪声无法通过住区的规划
18、设计得到改善时，应提高对建筑单体的设计要求，面向噪声源的户型宜安装隔声通风窗或采取其他降噪通风措施。5 场地内不得设置未经有效处理的强噪声源，强噪声源应进行噪声掩蔽处理。4.2.11 保障性住区绿化设计应根据场地形态与功能，选择合适的绿化方式，提高绿化系统的遮荫、防噪、防风、滞尘、净化空气和固定二氧化碳等生态功能。 住区内的硬质铺装（带遮阴）面积与植被面积的比例应合理确定；2 各功能区植被宜构成乔、灌、草及层间植物相结合的多层次植物群落，植被配置可参照附录A，且要求：每100 m2绿地上乔木量不少于3 株，灌木量不少于10 株；每100 m2硬质铺地上乔木量不少于1 株； 选用的木本植物种类宜
19、满足：住区用地面积5万m2时不少于45 种，住区用地面积510万m2时不少于55 种，住区用地面积10万m2时不少于60 种。4.2.12 保障性住区建设宜进行立体空间开发与综合利用。1 地下空间应符合分层分区、综合利用、公共优先的原则；2 地下空间宜与相邻建筑地下空间相连通或整体开发利用；3 地下空间应与地面交通系统有效连接；4 地段狭小且紧邻拥挤街道的建筑底层宜架空或局部架空，与街道空间连为一体。4.2.13 保障性住区内的公共空间应视线可达并具有安全感，结合完善的治安措施，保证居民人身安全，并能抵御各种突发事故和自然灾害。4.2.14 合理设置保障性住区内的自然水面、凉亭及廊道，宜在夏季
20、气流滞留区布置水池、喷泉、人工瀑布等水体景观。景观的建造不应采用大面积的天然石材。4.2.15 道路、停车场、步行道及广场等地面，在条件允许的情况下，应采用透水性地面，透水率应大于45，硬质地面遮荫率不应小于30。 交通组织4.3.1 保障性住区应以公共交通为主要出行方式。住区周边道路资源配套实行公交优先，并与住区慢行交通系统方便接驳。住区区域公交线网密度不宜低于4公里平方公里，住区区域人均公交车辆拥有率不宜小于14标车万人。4.3.2 保障性住区应在公交车站点500米半径覆盖范围内或地铁800米半径覆盖范围内。住区出入口到达公共交通站点的步行距离不应超过500米，周边公交路网较少的住区出入口
21、处宜设置的士站。4.3.3 保障性住区内宜采用层级式的人车分流方式，在小区一级宜采用人车混行方式，在组团一级应采用人车分流方式。住区内部车道的车速不宜大于15公里/小时，穿越住区的支路车速不应大于20公里/小时。4.3.4 保障性住区应有通往公共交通站点、邻近住区或主要公共设施的便捷、安全的慢行线路，并应与城市慢行系统或城市绿道有效联接。4.3.5 保障性住区应设安全、舒适的自行车道。1 自行车道宜与机动车道分离，自行车道与机动车道之间宜设置绿化等隔离带；2 自行车道可与人行道并建，人行道设置在自行车道外侧;当道路狭窄时，可在道路中以标线标识；3 可设置自行车人行道，自行车道与人行道合用，但行
22、人优先享有路权。4.3.6 保障性住区内应设连续的人行道，人行道应能直达所有的商业或其他住区配套服务功能区。1 新建人行道宽度不应小于1.5m；2 行道树或遮阳设施的遮阴面积应覆盖人行道50的面积；3 人行道的绕行距离不宜超过50m，不应超过100m；4 保障性住区内外步行网络密度不宜小于1个交叉口/万m2。 户型 一般规定5.1.1 保障性住房户型设计应满足模数化、标准化的要求，空间尺寸及部品尺寸宜满足建筑模数化的要求，户型宜采用保障性住房的标准户型。5.1.2 保障性住房的户型设计应适用、灵活和可变，平面布局应紧凑，结构应规整。使用系数不宜低于70%。5.1.3 多层、高层保障性住房层高应
23、控制在2.8米。利用坡屋顶内空间作卧室时，其净高高于2.1米的面积应大于房间面积的一半，且最低处净高不宜低于1.5米。 户型分类 5.2.1 保障性住房户型按照房型分为五类：1 A类户型为一个或两个居住空间的户型；2 B类户型为三个居住空间的户型；3 C类户型为三个居住空间，并可改造为四个居住空间的户型；4 D类户型为四个居住空间的紧凑户型;5 E类户型为四个居住空间的标准户型。5.2.2 各类户型对应的建筑面积如下：1 A类户型建筑面积约35平方米；2 B类户型建筑面积约50平方米；3 C类户型建筑面积约65平方米；4 D类户型建筑面积约80平方米;5 E类户型建筑面积约90平方米。5.2.
24、3 新建保障性住房标准户型的选用率不应少于80%，20%以下的户型可以根据项目用地的实际情况，在满足本标准相应指标的前提下进行针对性的设计。5.2.4 由A类户型和B类户型构成的公寓类或宿舍类保障性住房建筑，可依据宿舍建筑设计规范JGJ362005进行设计。 户型功能5.3.1 户型应具备以下要求:1 住房的卧室、起居室（厅）应具备良好的自然通风条件;2 厨房、卫生间内管线应合理布置，并适当隐藏；3 卫生间应设机械排风装置；4 厨房应有外窗，具备自然通风条件。5.3.2 各类户型的功能房间使用面积宜满足表 5.3.2的要求：表 5.3.2 各户型功能房间使用面积房型最小使用 房间功能（m2）面
25、积A类户型B类户型C类户型D类户型E类户型起居室（厅）12m212m2卧室6m2一房10m2另一房6m2另二房6m2二房10m2厨房4m25m25m2卫生间2.5m2（设置便器、洗浴器，洗面器在外设置）3m23m2阳台单阳台3.5m2单阳台或双阳台建议使用面积5m2 起居室、卧室、卫生间、厨房面积取值按照住宅设计规范GB500962005进行控制，阳台面积为建议值。 在实现5.3.4条部分资源共享的情况下，A类和B类户型的厨房和阳台使用面积可适当缩减。 A类和B类户型在按照宿舍建筑设计规范JGJ362005进行设计时，各房间使用面积可适当下调。5.3.3 在保障性住房中，可将部分设施集中设置，
26、实现资源共享。 A类户型和B类户型可提供多户共同使用的公共厨房，每户仅保留开放式橱柜设计，户内厨房面积可在表5.3.2规定面积的基础上适当缩减； A类户型和B类户型可提供公共洗衣房和公共晾衣区，适当减少每户的阳台面积，套内可不设置洗衣机位。 部分楼层可设计住户共享的空中花园。 地下室内可设置供住户使用的储物间（或储物柜）。5.3.4 户型设计应考虑功能使用的灵活性与可变性。应合理布置结构的竖向及水平构件，可改造隔墙不应布置设备干管，在不改变原有结构布置和主要设备的情况下，实现户内及户间功能的可改造性。 设施6.1.1 保障性住区的配套设施的配建水平，应与居住人口规模相适应，并与保障性住房同步规划、同步建设和同时投入使用。6.1.2 保障性住房的各种设施应充分考虑在较大使用强度下的耐久性。6.1.3 保障性住房的各种设施应有完备的选用、采购、使用、维护过程记录。6.1.4 保障性住房的各种设施宜灵活地转变功能与服务对象。6.1.5 保障性住房应考虑日常安全防护措施，包括防盗、防滑防跌、防坠落等措施。 公共服务设施6.2.1 保障性住区公共服务设施应根据住区出入口周边500米范围内公共服务设施的种类与数量，合理调整、酌情选配，在内容与规模上应与周边共享与互补，但应保证住区500米范围内（含住区内）具备附录B所列的八类公共服务设施。6.2.2 保障性住区边界
