1、企业棚户区改造项目建议书化工科技集团股份有限公司企业棚户区改造项目建议书目 录第一章 总论 11.1项目的背景及由来 11.2项目简介 31.3 主要经济指标 31.4结论与建议 4第二章 项目建设的必要性与意义 52.1项目建设的必要性 52.2项目建设的意义 7第三章 市场分析 83.1我国加入WTO对全省房地产业进一步发展创造巨大空间 83.2我省经济环境良好为房产发展提供了机遇 83.3我县的商品住宅进入一个新的换代期 93.4XX房产市场空缺大，具有极佳的开发优势 9第四章 项目的市场定位 11第五章 项目的选址条件 125.1地理位置 125.2建设条件 12第六章 项目的建设方案
2、 186.1项目建设的原则 186.2项目的建设内容 186.3项目建设规模 196.4项目实施计划或进度 19第七章 投资估算与资金筹措 207.1投资估算 207.1.1项目投资估算依据 207.2资金筹措 21第八章 经济效益估算 228.2营业收入与营业税金 228.3节利润估算 22第九章 社会环境效益分析 239.1产业效益 239.2地租效益 239.3环境效益 23第十章 结论 24第十一章 附件 25第一章 总论1.1项目的背景及由来1.1.1项目名称某化工科技集团股份有限公司企业棚户区造项目1.1.2承办单位承办单位：某化工科技集团股份有限公司1.1.3可行性研究编制单位编
3、制单位：某县工程咨询中心资质证书：1.1.4可行性研究报告的编制依据1、某县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2、某省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见的通知（豫政办2009154号文）3、项目单位对此项目的编制委托书；4、其他有关资料及数据。1.1.5项目提出的理由与过程某化工科技集团股份有限公司为省属*企业,位于某县城关乡和莲庄乡境内，占地1803亩，公司现有职工1678人。公司为国家定点的民爆器材生产企业，总资产39000万元，年利税3870万元，为某省国防科技工业先进企业，洛阳市三十家重点企业，地方骨干财源企业，历史上为国家建设和地方
4、经济的发展做出了重大贡献。公司目前由东区和西区组成，东区位于城关乡陈宅村，西区位于莲庄乡孙留村，处于偏僻山沟，远离县城，交通不便。公司东西两区始建于1966年，现有常住人口1300余户5000余人，由于土地资源有限、建设时期较长、建筑狭小、卫生设施不完善等原因，公司近几年来虽经多次改造，但环境面貌与县市区相比仍有差距，特别是由于居住人口多，经济条件有限等原因，目前公司职工家属居住条件很差，呈现房屋结构老化、建筑面积狭小、卫生设施不完善等特点。公司目前在棚户区的居住人口有463户1800余人，20000余平方米。迫于职工家属住房急需改造和外部安全生产环境的压力，某县委、县政府和该公司审时度势，及
5、时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要议事议程，投资兴建一个富有现代化气息的住宅区。县政府于2009年1月批准出让给该公司土地一宗。该地段位于某县北城区，拥有优越的地理位置，良好的人文环境，置身省道旁，背依香鹿山，南眺洛河。经公司董事会、职工代表大会研究决定，计划在该地段上先期异地新建棚户区改造住房。项目建成后将彻底改善公司职工住房条件，并将成为改变某县北城区城市面貌，提升城市品位，提高市民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。1.2项目简介棚改项目隶属于某县北城区经九路东侧，北至纬一路，南至纬三路，东临规划路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约40亩。项目建
6、设主要以多层公寓为主，配备道路、绿地、生活设施等基础建设，强调以人为本的原则，实现房产开发、居民安置的两大功能，导入专业化的园林规划，窗口风格建筑设计，人性化的户型设计。项目建成后，必将某县塑造成为一个开放、文明的现代都市、秀美的山水名市。1.3 主要经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积亩402总建筑面积平方米403203居住建筑面积万平方米384004储物间建筑面积万平方米19205容积率%1.26绿地率%357总投资万元38488销售收入万元44359利润总额万元587税前10投资利润率15.251.4结论与建议1.4.1结论随着北城区建设力度的加大，基础设施的建设及其它配套服务的
7、加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。该棚户改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快XX步伐。项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。1.4.2建议本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南距省道很近，具备舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。第二章 项目建设的必要性与意义2.1项目建设的必要性2.2.1房地产业的发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动的第三产业部门。它是国民经济的基础产业和先行产业，具有高附加值性和对相关产
8、业的导向性，在许多国家，房地产业是国民经济的支柱产业。在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须的生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣；房地产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。因此，要保持某地区社会经济的长期稳定发展，房地产业是必须大力发展的产业。房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活资料等物质基础，两者的
9、关系是相辅相成、紧密相连的。2.1.2项目建设与全省的发展目标和某县的规划思想相一致2005年至2010年，某县将以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调整，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动农业大省向经济强省跨越。根据国家产业政策和未来走向，结合某县实际情况，未来5年该县招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业。到2010年某县GDP将达到106亿元，人均14520元。财政总收入4亿元，三次产业结构调
10、整到15:44:41。城镇居民和农民人均可支配收入分别将达到10200元和3600元。未来5年，XX将以洛河为轴线、南北对应协调发展，按照强力开发北城区，巩固完善老城区的思路，着力提高城镇化水平和现代化水平，注重提高城区的环境质量和生活质量，逐步把某县城建设成为一个功能齐全、分区合理、设施配套、环境优美、山水林相间的花园式园林城市。2.1.3项目建设符合省政府的棚改改造政策该项目的开发符合省政府办公厅豫政办2009154号文件关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见的指导思想，棚改改造政策，以居者有其屋为主要目标，配合国家房改政策精神，本着多层为主、密度适中、环境优美、有利生产、方便生活
11、的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，新城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。新城区的建设不仅可拉大城市基本框架，改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快新城区的开发建设，将村镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。2.2项目建设的意义2.2.1项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境随着旧城区棚屋的改造、拆除，某县建成了一批经济适用房和廉租房用于安置拆迁户，目前我县已实施了宜洛矿棚户区改造项目
12、、城关镇中关街城中村改造项目，新建一批经济适用房和廉租房，许多家庭已搬出了破旧、低矮的棚户房，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。棚户改造大大改善了某县中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。两年前还是一片低矮破旧棚户的宜洛矿地段，如今已是大楼高耸、新房成片，成了城市的一大景观。棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了XX的经济增长、激活了某县房地产市场。如今，某县的一个个社区、一条条街道变得视野开阔、宽敞亮洁，市民生活环境得到了进一步的改善。对XX城建来说，XX完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对XX而言，另一个时代正在开始，那就是XX将建成为一
13、个繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市。第三章 市场分析3.1我国加入WTO对全省房地产业进一步发展创造巨大空间我国于2001年12月11日加入WTO，将对全国的国民经济产生重大而深远的影响，同时也对作为国民经济支柱产业的房地产业产生巨大的影响。根据WTO的要求和我国的承诺，入世后，房地产业、房地产中介业、服务业、金融业、保险业等行业都将开放，这将为我省房地产业创造发展空间。入世后，国外投资和国外产品的进入将会增加，从而导致更多的外国公司进驻我省各城市，必然增加房地产的需求，特别是对外销房、高中档写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅房屋的需求。随着关税的降低和就业及居民收
14、入的提高，居民的日常开支将降低，转而增加到住房消费开支上，使住宅类房地产需求上升；在短期内，由于进口建材、建筑物设备等关税的下降，从目前的30下降到10左右，将导致房地产建筑成本明显下降，进而导致房价下跌。国外房产中介服务、金融业和外资保险业的进入，将极大促进我省房地产中介服务水平，丰富和发展房产金融业务，开展多项保险业务，拓宽险种，使房地产市场更加活跃。3.2我省经济环境良好为房产发展提供了机遇改革开放以来，我县的社会经济就一直持续稳定的发展，使我县综合实力大大增强，社会生产力、国民收入、人民生活水平也有极大的提高和改善。良好的经济运行环境、持续增长的国民经济、快速提高的国民收入，为我县房地
15、产业的发展提供了极好的发展基础、可靠的财政资金支持和巨大的发展空间。经济越发展，所需的房地产也就越多；人民收入水平越高，改善住房条件的愿望就越强烈，有效需求也就越大，房地产中的主要领域住宅市场发展的机遇和空间也就越大。3.3我县的商品住宅进入一个新的换代期随着新世纪的到来，由于国力增强，人们生活水平的普遍提高，对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。全县住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。从旧有住宅的布点看，有相当一
16、部分已过早地进入了淘汰期，有的房屋甚至出现墙体开裂、渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等安全隐患，这也是与经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。而且，建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。3.4XX房产市场空缺大，具有极佳的开发优势商品房的贫乏，既是XX的遗憾，也是巨大的商机。不见得高层塔楼就是高档房，XX作为山水城区，为了不破坏生态景观，建设高度将受到严格限制，以后可能还是以多层或小高层为主，这是受人青睐的产品。一位资深业内人士指出，即使经济房也能开发Townhouse(联排别墅)。这种住宅产品既属于城市范畴又不居
17、于闹市中心，既交通方便又亲近自然，密度较低，花园不大，但每家均有，居住品质高。在国外，Townhouse这种多层联排式住宅其实是一种很普通的住宅，但到了国内，安上个联排别墅的名份，竟成了富人的窝儿。其实专家认为Townhouse也可做到质优价廉，在XX新城应占有一席之地。新城区有旧城区无法媲美的阳光、青山、绿水、新鲜空气。据有关数据表明，北城区的绿地覆盖率已达到45%，空气负离子含量远高于旧城区，还有洛河水及山景构成的环保空间，这些现代人梦寐以求的家居条件，无疑也在时刻诱惑着XX人。目前，该公司在棚户区的居住人口有463户1800余人，居住条件很差，房屋结构老化、建筑面积狭小，卫生设施不完善，
18、并且生产区和生活区距离很近，存在安全隐患，急需改造。本项目重点解决该公司480户职工的住房问题。第四章 项目的市场定位项目建成后，将形成二大功能：一是居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为XX的一个亮点工程。二是房产开发功能项目拟建部分中、低档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造北城区的舒适住宅环境和XX公司的住宅家园。第五章 项目的选址条件5.1地理位置某化工科技集团有限公司棚户区改造项目隶属于某县北城
19、区经九路东侧，南临纬三路，北至纬一路，东为规划路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约40亩。5.2建设条件XX属暖温带大陆性气候，四季分明，春暖夏热，秋凉冬寒。年均气温14.4，地温12.3，极端气温最高为43.7，最低为零下18.4度。全年日照时间1847.12313.6小时。全年无霜期平均228天，可满足农作物一年两熟或三熟对温度条件的要求。年均降水量为660mm，最高为1044mm，最低为440.2mm。5.2.1气温多年平均气温12.4极端最高气温41.6（1996年6月20日）极端最低气温-18.7（1969年1月30日）历年最热三个月的平均气温六
20、月 24.4七月 25.5八月 24.1历年最冷的三个月平均气温十二月 -0.2一月 -2.1二月 -0.42）历年平均气压 957.7Mb3）湿度 历年平均相对湿度 63% 历年最小相对湿度 0% 历年最大绝对湿度 43.2Mb 历年最小绝对湿度 0Mb4）降水量 历年平均降水量 666.9mm 历年最大降水量 1013.6mm 日最大降水量 138.1mm一次连续降水量 214.5mm5）风速 平均风速 2.76m/S 全年主导风向及频率 E18%W18% 夏季主导风向及频率 冬季主导风向及频率 W26%6）历年平均蒸发量 1973.6mm7）最大冻土深度 210mm8）历年平均雷暴日数
21、18.5d9）历年最多雷暴日数 31d10）地震裂度 7度11）频率10%的湿球温度 27.712）频率10%的湿球温度 24.213）频率10%的相对湿度 95%5.2.2地质地貌XX地处豫西浅山丘陵区，西南高，东北底，两边高，中间底，南山北陵，地形复杂多样，地形大体由中山、底山、盆地、河谷、川地组成。地理区划大致可分为洛河川区、宜北丘陵区、宜南丘陵区、白杨和赵保盆地、宜西南山区五大区域；其中西南山区，海拔约5001830米，多为二次主峰和多次主峰，走向多为东北、西南向；宜南底山区，海拔225800米，地势较缓；宜北丘陵区，海拔340420米；洛河川区，海拔300米以下。全县概貌为：南岭（浅
22、山）北丘西南山，洛河水中间穿，三山六丘一分川；山地占全县总面27.9，丘陵占全县总面积57，两川及盆地占全县总面15.1。全县平均海拔约360米左右，花果山主峰海拔1831.8米，为全县最高峰。根据国家地震局武汉地震大队编制的某省地震烈度区划图。XX地区地震烈度为六度，一般建筑物不予作抗震设防，特殊重要的建筑物可考虑采取抗震措施。1)工程地质项目所在地区某县位于华北地台南缘，秦岭褶皱带北东端，地跨两个一级构造单元，由栾川向西沿伊河水系为界，以北为华北地台豫西华熊台隆栾川台缘褶皱带，以南为秦岭东西向构造带及伏牛山隆褶带。其特征为华熊台隆栾川台缘褶皱带为构造隆起，并受新华夏系太行隆起带的干扰；秦岭
23、构造带及伏牛山隆褶带为东西构造带，因受淮阳山字形构造影响而南托移。其构造特点大体以冷水为界，以西为东西走向，以东为北西走向。地层走向、断裂形迹及褶皱轴向均反映这一特点，不同方向的断裂相互交织，形成区域内复杂的断裂和褶皱构造。根据中国地震参数区划图（GB18306-2001）查得，路区地震动加速度峰值为0.05，对应国家地震列席区划，路区地震列席为度。2)水文地质本项目所在地区，主要由大气降水及河水侧向渗透补给，多为第四系孔隙水和基层裂隙水组成。路线所经中部地段，岩体中多有大小不一的断裂、裂隙和岩溶，控制着地下水的分布和富水程度。浅部裂隙发育较好地段，地下水沿着裂隙，或渗而成泉，或涌出成溪，汇而
24、成河。洛河为某县主要河流，境内长68公里，两岸大小支流达34条之多，属典型的羽毛水系。其溪流来源由山坡小溪径流而成，水质清澈甘甜，符合生活用水质标准。3)工程地质评价本项目位于熊耳山余脉，属秦岭支脉，山体由太石界与无石界变质岩、震旦纪石灰岩和燕山期花岗岩等组成，成土母质主要由上述基岩风化后的残积物和坡积物。洛河流域及阶地的地表分布着第四系松散沉积物，以砂性土、碎石土为主。5.2.3水文与土壤XX境内水系属黄河流域，全县大小河流及山涧溪水360多条。洛河自西向东横贯全境，县内干流长68公里，常流量为50立方米秒，最大流量为5400立方米秒，流域面积占全县总面积的90.2。东南县境属伊河流域，约占
25、全县总面积的9.6。全县水资源21.2万立方米，综合利用率为7.5。全县大小水库21座，其中中型水库1座，总库容2910.3万立方米。最大的水库为寺河水库，库容为1050万立方，是全县唯一一座中型水库。某县域土壤资源有4个土类，11个亚类，22个土属，17个土种。从西到东，随地势降低，土壤类型呈现规律性垂直变化。主要为棕壤土、森溶褐土、普通褐土、钽酸盐褐土、湿潮土、黄褐土、淹育型水稻土等。5.2.4交通条件北城区东西向公路有省道郑卢公路，洛阳绕城高速公路距本地20公里。项目属新城区，该棚改区周边的城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，北接新修纬一路，南临纬三路，与区内外及整个县城的联系十分方
26、便。5.2.5供电、供水条件某县自来水管网已铺设至此，附近有水厂，水量充足。沿线原有输变电设施较为齐备，施工阶段，可根据需要向当地供电部门联系申请，就近接用，满足施工用电的需要。项目的东部紧靠县电业局，完全能保证全部居民的电力需求。5.2.6邮电、通讯条件本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动、联通、电信的信息网覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。5.2.8其它条件北城区内配套设施齐备，服务项目完善，居住环境极佳；整个区域周围学校、银行、医院等管理服务机构一应俱全。第六章 项目的建设方案6.1项目建设的原则1、项目要贯彻以人为本的原则。项目要把生态环境与人文
27、环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2、项目要贯彻高效、便捷的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。3、项目要贯彻可持续发展的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。4、项目要贯彻适用、经济、在可能条件下注意美观的原则。突出县域文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。6.2项目的建设内容本项目所处地域属于某县北城区，占地面积40亩，西部紧贴经九路，北临纬一路，
28、南至纬三路，东部为规划路，位置优越，开发前景十分乐观。项目主要建设多层公寓，采用专业化的园林规划，窗口风格建筑设计，人性化的户型设计。初步拟定建设十栋楼房，每栋四个单元48户，地上六层，地下一层为储物间，共480套住宅，住宅区内修建通达各个区间的硬化道路，配备适度的绿地花园等建设。6.3项目建设规模1、项目占地面积为：40亩（26668平方米）。2、容积率暂定为1.2，绿地率35%，建筑密度25%，规划开发面积40320平方米，其中住宅面积38400平方米，共480户，储物间面积1920平方米。另外还有室外配套工程水电、道路、绿化等。6.4项目实施计划或进度按照基本建设程序，项目建设进度拟定如
29、下：1、2009年12月2010年1月完成项目的项目建议书、可行性研究报告的编制及报批；2、2010年2月3月内完成初步设计、论证及立项审批等手续，组建管理机构；3、2010年45月内完成施工图纸、设备定货施工准备；4、2010年62011年4月内完成全部工程的土建施工；5、2011年5月8月内完成工程的设备安装及装饰装修；6、2011年9月12月内完成项目室外工程；7、2012年1月完成项目全部工程的竣工验收。第七章 投资估算与资金筹措7.1投资估算7.1.1项目投资估算依据1）参照某县近期同类工程实际造价资料估算；2）参照国家的有关政策估算；3）预备费（不可预见费）按5%估算；7.1.2投
30、资估算1）前期费用土地获取成本15万元/亩40亩600万元工程勘查设计20元/平方米40320平方米80万元合计：680万元2）工程建安费用土建及装修540元/平方米40320平方米2177万元水电及安装工程60元/平方米40320平方米242万元合计：2419万元3）基础设施配套费用（道路、给排水、绿化、供电等）：100元/平方米40320平方米403万元4）其它费用：30万元5）项目建设投资项目建设投资：1）+2）+3）+4）=3532万元6）预备费用按建设成本的5估算：176万元7）经营费用管理费用按建设成本的3估算：105万元销售费用按总收入的1估算：35万元8）项目总投资：3848万元7.2资金筹措项目建设所需3848万元，建设资金由某化工科技集团股份有限公司自筹解决。第八章 经济效益估算8.1成本估算1、成本估算：名称金额（万元）备注序号名称金额（万元）备注1开发建设成本37082管理费用按建设成本的3估算1053预备费用按建设成本的5估算1764销售费用按总收入的1估算355总成本费用38481、2、4项之和6经营成本1402、4项之和2、项目总成本费用：3848万元。8.2营业收入与营业税金1、销售收入估算：40320平方米1100元/平方米4435万元2、销售税金及附加估算根据现行财政制度，项
