1、精装修建议精装修建议森海豪庭精装修建议一、市场行情：发展趋势：精装修已成为高档住宅开发主要趋势 随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、龙湖、恒大等）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。市场需求： 近期，越来越多的楼盘推出附带精装修的标准，其优势也逐渐开始体现：一定的价格优势，产品相对品牌化，由于经过统一施工，对于装修所带来噪音、污染能够很好的控
2、制，并为购房者省时省力提供很大的便捷度，特别在北海外地人购房的比例非常高，精装修的房源为外地客户带来了很大的便利。购房者对全装修房的关注度有了很大的提高，市场的需求度开始上升。 二、目前北海在售精装修项目概况目前北海在售精装修项目主要有：恒大御景半岛、穗丰金湾、白金瀚宫、万泉城、21度公馆等。恒大御景半岛项目总占地面积560亩，其中一期共有建设用地约143.44亩，总建筑面积约 33.47万平方米，有15 栋住宅、一栋剧场、一栋酒店。目前在售的有1#、2#、4#、8#楼，其中1#、2#、4#楼层高32层，8#楼层高33层，共计约820套房源。开盘时间在10月5日，开盘最低折后价是7680元/平
3、方（其实际成交均价将会在8000元/平方左右）。交房时间预计在2013年，精装修房标准1500元/平方。户型以二房、三房为主，预约方式为预交50000元/套的诚意金（可退），最低折扣85折再96折。物业费2.5元/平方。预约客户开盘提前通知，报销两人次往返机票及食宿。厨房主卧餐厅客厅穗丰金湾穗丰金湾位于北海城市中轴主干道四川路一线地块。这块区域虽未显繁华，但有发展潜力。项目规划建设用地面积42800，建筑面积201485.27，计容建筑面积176623.83。拟建10栋18层住宅楼；4栋33层住宅楼；2栋30层商用、住宅楼；1栋26层商用、住宅楼；1栋15层住宅楼，同时配套建设停车场等。201
4、0年7月拿到预售证的房源共计652套，全部为精装修户型，开盘以来累计销售376套，去化率58%，其中二房户型销售情况良好，余房多为三房户型以及高楼层价格较高户源。精装情况：精装标准1200 ；实质达 700-800精装明细及品牌是否在合同标明是（ ）； 否（ ）； 部分（ ）精装品牌：有无品牌备注门窗“步阳”高级防盗门；铝合金单层玻璃防紫外线门窗空调卫浴维可陶橱柜欧派整体橱柜抽油烟机欧派消毒柜欧派灯饰吊灯（ ）； 吸顶灯（ ）背景墙电视背景墙造型与样板间不同，方案未定衣柜吊顶部分（ ）； 全部（ ）地板“意利宝”高级抛光砖 卧室复合木地板 客户卫生间卧室万泉城项目位于金海岸大道，占地420亩，
5、总建筑面积60万方 ，容 积 率2.1 , 绿 化 率38% ，主力户型2-3房82-135。现主推单位14#、18#楼，14#楼为毛坯房，18#2单元为精装修房。毛坯均价5800，最低价4800，最高价7000元。目前已销售2/3，剩余100套左右，主推户型为二房、三房，一次性付款享受98折，另有14#楼优惠36888元，18#楼优惠25000元。9月推出18#2单元精装房（共99套房源），精装修标准1500元，成交均价6000左右。 9月签约15套, 10月签约7套，其中精装修签约12套左右。样板房未出。精装情况：精装标准1500/；实质达（样板房11月底出）精装明细及品牌是否在合同标明是
6、（ ）； 否（ ）； 部分（ ）精装品牌：有无品牌备注门窗凤铝、伟业、平果铝合金单层玻璃空调卫浴维可陶橱柜韩丽整体橱柜抽油烟机韩丽消毒柜韩丽灯饰欧普、西蒙、TCL吊灯（ ）； 吸顶灯（ ）背景墙多乐士电视背景墙（墙纸）衣柜索菲亚、欧派吊顶“欧德赛、法狮龙、友邦”铝扣板吊顶部分（ ）； 全部（ ）地板箭牌地砖白金瀚宫 项目位于四川路，总占地面积80亩左右，总建筑面积11万方，总户数1100户，项目配套有泳池、网球场、会所、5000大型广场、5万大型商业街（其中大润发超市占2万），其毛坯成交均价在4900元左右，精装修均价5400元左右，装修标准600元，实际约400元，目前主推二期3号楼，9月签
7、约20套，10月签约25套，其中一半成交为精装户型。精装情况：精装标准600/ ；实质达 400/左右精装明细及品牌是否在合同标明是（ ）； 否（ ）； 部分（ ）精装品牌：有无品牌备注门窗广峰空调卫浴浪鲸橱柜荣事达抽油烟机荣事达消毒柜荣事达灯饰欧普吊灯（ ）； 吸顶灯（ ）背景墙衣柜吊顶部分（ ）； 全部（ ）地板部分复合木地板21度公馆项目位于广东南路与金海岸大道交汇处东南角，总占地面积73亩， 建筑面积18万平方米，总户数1548户，6月30号开盘，最低总价55万每套，当天推出90套房源，毛坯成交均价7000左右，首期1#五星级精装酒店式公寓精装修标准2000元，成交均价8000元。其精
8、装修户型都为50平方左右1房小户型，共成前13套，总成交套数约为55套左右，销售情况一般。样板房未出。精装情况：精装标准2000 ；实质达 1000左右（样板房未出）精装明细及品牌是否在合同标明是（ ）； 否（ ）； 部分（ ）精装品牌：有无品牌备注门窗窗：亚铝；高级防盗门双层玻璃铝合金空调格力、美的1台（1.5匹以上）卫浴博洛尼橱柜欧派整体橱柜抽油烟机消毒柜灯饰雷士吊灯（ ）； 普通照明（ ）背景墙电视背景墙衣柜吊顶部分（ ）； 全部（ ）地板蒙娜丽莎、诺贝尔 地砖（木地板未定）三、本案分析1、客户需求分析 北海房地产市场，市场主体70-80%为外地客户其动机有二；一为投资、二为旅游度假，目
9、前市场形势下纯投资的客户大幅度减少，基本以旅游度假性需求为主。这些客户在国内算不上顶尖级的高端客户，基本上位于中高层的消费者，这类客户文化层次高，对精装房的接受程度较高，同时带精装修出售给外地客户带来了很大的便利，特别是旅游度假型的客户图的就是方便。从客户群体来看主要有两大区域性：黑龙江、辽宁、吉林、北京为主的北方城市客户群体，度假养老为主，看中居住环境和低房价；浙江、上海、广东为主的南方城市客户群体，投资度假为主，看中养生环境，低投资高回报。成交客户以30岁以上居多，男性多于女性，文化程度较高，社会阅历丰富，有较好的经济来源和经济基础，思维、沟通能力强，善于投资，强调生活品质。根据十月份来访
10、客户抽样调查，共计109组客户中，有42组，即38.5%的客户表示更愿意购买精装修户型，说明有相当一部分客户对于精装修户型是有市场需求的。2、余房情况： 目前剩余房源基上都为6#楼1房精装修房源共计50套，2房户型基本售罄，均价已调整至9600元，实际成交均价在8700元左右，主要去化难点在于1房户型客户抗性较大。3、房源情况：目前我们三期有包括1#楼1-2单元、2#楼1-4单元共计825套房源，其中2#楼3单元有8套房源预定，2#楼4单元有1套房源预定。各单元均价分别为1#楼1单元8852元、1#楼2单元9149元、2#楼1单元8707元、2#楼2单元8608元、2#楼3单元7526元、2#
11、楼4单元7350元。四、总结建议 总体策略：控制2#楼总价，突显1#楼价值。建议选择1#楼1单元作为精装修房源，如果在原均价8852元的基础上加价300-400元出售，精装修成本控制在700-800元左右。理由如下：1、价格上的考虑。1#楼相对位置较好，大多数客户挑选三期房源首先考虑的必定是1#楼，但是由于1#楼与2#3、4单元相对有1500元左右的价差，目前预定的9套三期房源全部选择了2#楼。给1#楼增加精装修可以进一步突出1#楼的品质、景观、价值等各方面的优势，并且在定价上做适当让步，有利于1#楼的有效去化。2、差异化营销的需要。1#楼的客户群体定位相对2#楼要高，对于房屋的品质以及附加值
12、会有较高的要求，选择1#楼进行精装修对于产品差异化营销有更为显著的作用。1#楼本身均价较高，在加价300-400元的情况下客户对于价格的敏感度相对较低，可突显一定的价格优势。同时进一步突显2#3、4单元的性价比优势，也有助于2#楼3、4单元的去化。3、户型上的优势。1#楼1单元全部为85-90方两房户型，正是目前市场上需求最为旺盛的金牌户型，给我们的金牌户型再加加分，不失为目前市场形势下撬动市场的杠杆。 4、精装修品牌上的选择。建议选择名牌产品的低端产品，在控制成本的同时能突显品质。在精装修方案确定的同时确定选用的产品品牌，同时在合同中注明主要装修材料的品牌，有利于营销说辞和产品亮点的提炼，以及营销推广活动的展开。 北海营销策划部 2011年11月
