1、苏晓、沈珍珍,引言,随着经济的不断发展，城市化建设与农村土地的征收的矛盾越来越严重。国家原有的征地政策和制度严重侵害了农民的利益。既要推进城市化的进程又要保障农民的土地利益，到底如何去实施呢？只有在现行征地制度的框架下启动变革，积极寻找在推进城市化的进程中增加农村和农民分享城市化土地收益的实际途径。下面我们就从嘉兴、成都、重庆这三地在土地制度创新方面入手来讨论中国的城市化进程中农村土地的现状,重庆地票交易,指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内
2、公开拍卖。,采取的措施,一、设立农村土地交易所，借助“地票”实现土地置换。重庆市在“三个不得”的基础上，探索推行全市范围的耕地占补平衡制度，设立了农村土地交易所，主要从事“地票”交易。“地票”进入交易市场后，通过拍卖供应主城，可纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地。,二、完善土地交易规章制度，把握“地票”产生关键环节。重庆市制订农村土地交易所管理暂行办法、农村土地交易所交易流程（试行）等法律文件和操作规程，为农村土地流转构建了科学合理的制度保障。,三、建立科学的利益分配机制，切实维护农民合法权益。市政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定出全市统一的农村土
3、地基准价格。,存在的问题,宅基地复垦环节存在的问题 复垦耕地验收环节存在的问题 地票交易环节存在的问题 地票落地环节存在的问题,成效,保护耕地助推农民户籍制度改革,嘉兴 两分两换,所谓“两分两换”，就是将宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式。以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。,标,政策措施,（一）实施农村住宅置换城镇房产政策（二）实施土地承包经营权置换社会保障政策（三）创新农民创业就业扶持政策（四）因地制宜制定不同置换政策（五）组建投资公司进行市场化运作（六）利用流转土地发展现代农业,困难与问题,1、部分劳动力就业
4、难。2、“新市民”的素质差，一些习惯有待改进。3、地方政府筹集启动资金难，财政压力大。4、地方政府政策施行中相应的纠偏调整机制滞后,政策调整不及时,导致政策执行中出现障碍。5、关于“两分两换”政策的法律制度不健全，与国家宏观法律法规衔接困难。,实质性成效,1、土地节约集约成效显著,工业化和城市化发展空间增大。2、农民财产性收入大幅增加。由于试点都采取了政府主导开发建设,另有政策支持和规费减免,加上农户有拆迁补助和奖励,农民置换成本较低 3、农民居住环境得到进一步改善，一系列公共服务项目陆续投入建设。4、新农村建设内涵进一步拓展,建设层次全面提升。,成都还权赋能,“还权赋能”，即不但要把农村集体
5、土地的使用权、经营权还给农民，而且要把转让权也还给农民，赋予农民作为市场经济主体把握自身发展和命运的能力,采取的措施,一、发放“耕地保护基金二、“全面确权”三、实行“城乡建设用地增减挂钩”政策。四、首创集体建设用地“招、拍、挂”制度。五、搭建土地交易平台。,成效,这种“城市反哺农村”的分享机制，实现了城市土地收益在城乡和不同区（市）县间的统筹使用。全面确权，为真正稳定农村经济关系创造了条件。建立规范可靠的交易平台，成都土地资源配置的市场机制正逐步形成。,困难与问题,一、耕地保护基金是否能真正发到农民的手中二、确权不能保证公平三、“城乡建设用地增减挂钩”政策会有些部门钻空子四、房地产用地的招拍挂
6、，可能会导致房价的上升,谢谢观看,重庆农村土地交易所,主要开展地票和实物两类交易。交易品种有耕地林地等承包经营权、农村集体建设用地使用权、农村未利用地使用权、承包经营权折资入股后的股权或收益分配权、地票五种。,地票产生的前提和关口,前提第一，凡农村集体经济组织申请耕地复垦，必须经三分之二成员或者三分之二以上成员代表同意，防止农村集体经济组织的利益受到损害；第二，凡农户申请宅基地复垦，必须有其他稳定居所、有稳定工作或生活来源，并且有所在集体经济组织同意复垦的书面材料，避免宅基地复垦整理交易后出现农民生活困难、游离失所的问题。关口首先，市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划及相关专项规划，经市政府批准后实施；其次，由农村土地权利人向区县国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地；第三，在土地复垦完毕后，复垦方向区县国土资源行政主管部门提出农村土地复垦质量验收申请；最后，区县国土资源行政部门按规定组织验收，验收合格后，向市国土资源行政主管部门申请确认，并由其核发地票。,
