1、评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，在充分考虑影响房地产价值的各项因素的基础上，评估确定估价对象房地产在2015年6月22日的市场价格为（币种：人民币）： 房地产总价：92408.035万元 大 写 金 额: 玖亿贰千肆四佰零捌万叁佰伍拾元 房地产单价：4881.97元/平方米评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告。 此致！ 河南城建学院管理工程学院房地产估价事务所 法定代表人：王志普 2015年6月26日第二部分 估价师声明估价人员声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实
2、的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的勘察仅限于其外观和使用状况，对被掩盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供重
3、要专业帮助。7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。9.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有10.需要声明的事项：（1）本报告估价时点为2015年6月22日，提交报告之日为2015年6月26日，在场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2016年6月22日至2016年6月26日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估
4、价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 估价师签名：第三部分 估价的假设和限制条件一、 本报告委托方为河南城建学院管理工程学院王宏院长，委托评估的房地产对象为平顶山市新城区龙翔大道北侧建业桂园项目（建筑总面积26.6万平方米）。根据委托方提供的房屋产权证明记载，商品房用途为住宅。本次评估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。二、 报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前
5、提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。三、 由于委托方未提供估价对象房屋所有权证，故本次评估依据委托方提供的商品房买卖合同进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。四、 本次评估为委托方提供正常目的之使用，提供估价对象为正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。五、 本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提
6、供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能响。六、 其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。七、 自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。八、 本次估价是以房地产产权所有方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。九、 本报告含有若干附件，它构成本报告
7、之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。第四部分 估价结果报告委托人：估价机构：河南城建学院管理工程学院房地产估价第十事务所三、估价对象概况 1 房地产位置状况 估价对象位于平顶山市新城区，创新路东侧，育英路西侧，龙翔大道北侧。配套设施齐全，临近平西湖，博物馆，河南城建学院，平顶山市卫校，市政大厦，建设大厦等，市政配套设施完善。还有幼儿园，便利商店，物业用房等配套设施。交通便利，有直达火车站，市区的公交车。公交车辆有27、66、 26 、35 、16 2 房地产权利状况根据委托方的要求，本次估价范围为建业桂园二期七栋33层的住宅楼。估价对象的土地使用权面积为59亩，土地使用年限为70年，
8、土地用途为住宅用地。建筑物的总建筑面积为26.6万平方米，容积率为3.25，建筑密度为28.7%，绿化率为41%。项目已取得商品房销售许可证，正在销售。 3 房地产现状概述经现场实地查勘，估价对象为7栋33层高的框架结构住宅楼。评估建筑面积共189284.03平方米，每层建筑面积相同。户型有两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫 四室两厅两卫。估价对象为框架剪力墙结构，内墙抹灰，装木门，铝合金窗，装修状况为毛坯房。据调查，估价对象目前未售完，于2015年底入住完成，目前情况正常。四、估价目的 为使估价人员掌握房地产报告的编写，掌握房地产估价的方法。通过理论与实际的结合，更加熟练地掌握房地产估
9、价这门课程。五、 估价时点 2015年6月22日六、 本次评估的价值定义 本次评估价值定义为估价对象在估价时点2015年6月22日外部经济环境条件，在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。未考虑短期强制变现及他项权利存在对评估结论的影响。七、估价依据1.有关政策法规和文件（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；（4）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范GB/T18508-2001；（5）国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件 （6）国有土地
10、使用权证2.委托方提供的有关资料3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。九、估价方法估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地的取得成本和开发成本已从开发商获得，可用成本法测算估价对象土地的成本；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1、成本法：是求取估价对象
11、在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。2、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2015年6月22日的市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：大 写 金 额:
12、房地产单价：十一、估价人员 姓 名 注 册 号 签 名 王志普 杨青 符向菁 陈源 马超远 王悦 王飞十二、估价作业日期2015年6月22日至2015年6月25日十三、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。 第五部分 估价技术报告一、实物权益状况因素分析 估价对象位于平顶山市新城区龙翔大道与育英路交叉口，为十七栋钢筋混凝土框架结构的住宅楼。项目总占地109.67 亩，建筑总面积 26.6万平方米，容积率3.25,其中二期建筑面积: 189284.03平方米 占地面积:39333.53（毛地）容积率:3.25。土地使用性质为出让土地
13、，出让期限从2010年8月13日至2080年6月30日，出让年限为七十年。项目分二期开发，一期工程为7栋18层高层住宅，从2011年3月20日开始建设施工。二期工程为7栋33层高层住宅，从2012年9月20日。估价对象为二期七栋33层高层住宅楼。 依据估价人员实地勘察，估价对象目前主体结构已施工完毕，设备安装及管网配套完毕，内装修工程与室外道路绿化已经基本完工。该工程已经通过竣工验收，委托方已经核验过房屋使用权证。根据委托方提供的资料，七栋33层全部为住宅，已交付使用。 估价对象东侧已规划为平顶山市新城区第一人民医院，西侧为空地，南侧为黄冈中学，北面为建业桂园二期在建工程。小区三面面临新城区交
14、通主干道。视野开阔，平西湖及新城区风景均在视野之内。二、区位状况因素分析 （1）区位范围 以估价对象为中心，东至育英路，南至龙翔大道，西至创新路，北至滍阳路 （2）区位特征 估价对象位于规划中的新城区金融商贸、办公中心区域的边缘地带，小区周边有：黄冈中学、湖光小学、湖光幼儿园、市七中、市卫生学校、河南城建学校，周边教育资源丰富，为不可多得的学区房，同时，银行、医院、博物馆、艺术中心等公共服务设施也分布在估价对象周围。距离市政府、五星级酒店蕴海建国仅1.5公里；距离平西湖步行700米；距离综合超市500米。（3）道路配置 区域内东西向的龙翔大道和南北向的育英路均为平顶山市新城区主要交通干道，区域
15、内路网发达，交通通达性较好，但西北侧地段较偏。（4）交通设施与接近条件 估价对象距离市政府、五星级酒店蕴海建国仅1.5公里；距离综合超市500米；龙翔大道双向4车道，26路、27路、35路直达项目，16路、66路、67路仅离一站，可通达市内各个区域。（5）基础设施 在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电信等基础设施配套齐全，市政管网可方便的近距离接入。三、市场背景分析 近几年，平顶山市的经济发展势头良好，在城市建设方面更是卓有成效。随着经济的发展，作为经济发展支柱之一的房地产业也得到了蓬勃发展。从外部环境来说，随着国家对全国房地产市场调控力度的加大，330新政的颁布，在一定程度
16、上助长了房价，但去库存的压力存在，使得房地产市场还是会平稳发展。加上人们对房价的上涨预期和投资性购房，总体来说，全国范围内的房价都是在平稳发展的。 众所周知，平顶山是一个矿业城市。可以说，2006年之前的经济都是在煤矿的基础上发展起来。而近几年，平顶山市的经济发展主要依托的是房地产业、第三产业和煤矿业这三个主要支柱产业，此外，旅游业、金融业等第三产业也稳步发展。而平顶山的经济发展速度在河南十八城中也是比较靠前的。城市的发展离不开建设，人民的生活离不开住房。而平顶山新城区依靠其良好的环境状况、便利的交通及基础设施，房地产市场发展迅猛。撇开老城区不说，近几年新城区在建的楼盘鳞次栉比，蓝湾新城小区、
17、金玉花园、水岸豪庭、常绿大悦城、建业桂园等都已建成或部分建成。市场竞争状况也比较激烈。根据背景材料知：估价对象为建业桂园。建业桂圆位于新城区龙翔大道与育英路交叉口，即黄冈中学北边。项目总占地109.67亩，建筑总面积26.6万平方米，容积率3.25，总户数541户。项目分两期开发，一期工程为7栋18层高层住宅，二期为7栋33层高层住宅。项目规划建设密度尽28.7%，高达42.1%的绿化率，让整个小区被绿色和树木环抱，给人更多亲近自然的空间；人车分流及地下停车设计，给人更多活动空间；游廊贯穿，让邻里之间有一个适宜的尺度；作为住宅项目，其市场性和成本性显而易见。因此可以用成本法和市场比较法进行评估
18、。 作为住宅项目，其市场性和成本性显而易见。五、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象地处平顶山新城区大学城附近，本报告的使用功能为最高最佳使用。六、估价方法选用根据估价对象为成本性物业的特点，以及平顶山市地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例较多的情况，本估价报告选用市场比较法和成本法为主要的估价方法进行估价。七、估价测算过程（一）市场比较法 具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强的相关性，替代性的房地产交易实
19、例，根据估价对象和可比实例的状况，对房地产状况因素，时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正调整，评估出估价对象的市场价格。1、选择可比实例 经筛选确定A、B、C三个可比实例。实例A： 位于新城区祥云路与崇文路交汇处的常绿大悦城，框架剪力墙结构，外墙瓷砖革面，配套设施齐全。建筑面积约40万平方米，成交价格为人民币4450元/（建筑面积），成交日期为2015年2月。实例B： 位于新城区祥云路与崇文路交汇处的常绿九鼎，框架剪力墙结构，外墙瓷砖革面，配套设施齐全。建筑面积达78456平方米，成交价格为人民币4520元/（建筑面积），成交日期为2015年3月。实例C： 位于新华区
20、矿工路西段天河盛世，框架剪力墙结构，外墙瓷砖革面，配套设施齐全，建筑面积55590平方米。成交价格为人民币4520元/（建筑面积），成交日期为2015年2月2.因素选择结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响房地产价格的主要因素有：交易时间因素：指由于房地产交易的时间不同，造成房地产市场价格不同。交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。区域因素：主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。个别因素：建筑结构、设备设施情况、成新率等。3.编制因素条件说明表通过对估价对象和三个比较案例交
21、易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。表1 因素条件说明表比较项目估价对象常绿大悦城常绿九鼎天和盛世用途住宅交易单价待估445045204520 交易日期2015年6月2015年2月2015年3月交易情况正常区域因素居住区成熟程度成熟交通便捷度方便环境条件好自然及人文景观基础设施达到七通,齐全公共配套设置有超市医院银行等,齐全与商业中心的接近程度近个别因素建筑结构框架剪力墙设备设施情况齐全成新率100%4.编制比较因素条件指数表表 2 比较因素条件指数表案例A案例B案例C销售单价（元/平方米）4700 100981029597965
22、.因素修正系数表4450 4700100/98100/100100/102100/95100/97个别因100/96素修正系数1.096 1.085 比准价格（元/平方米）487749045100估价对象价格4960元/平方米 表 3 因素修正系数表6.比较案例修正后的房地产价格计算根据以上三个比较案例分别求取的价格差异不大，取简单算术平均数为比较法评估的结果，则估价对象房地产单位建筑面积价格为：房地产单价（4877+4904+5100）34960（元/建筑平方米）估价对象于估价时点在完好状态下的市场价格总值为：4960元/ * 189284.03 = 93884万元（二）成本法成本法是求取估
23、价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方式。本估价对象为2015年 4月建成，2015年5月开盘成交投入使用，成交日期与估价时点非常接近，几乎重合，估价对象为十成新，故其折旧可以看作零。计算公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 1.土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本为112万元/亩，折合成土地成本单价为1680.02元/（土地面积），估价对象用地面积为41530，则估价对象土地总价为：1680.02元/41530=6977.123万元2.开发成本（1）勘察
24、设计等前期工程及开发建设过程中的税费为5817.79万元（计算过程略）。（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路，供水，排水，供电，通信，燃气，热力等的建设。根据平顶山市2015年最近公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为190元/（按建筑面积），合计为190元/189284.03=3596.396万元（3）建筑安装工程费。经调查，估价对象建筑安装工程费为1600元/（按建筑面积），合计为30285.44万元。则估价对象开发成本为： （5817.79+3596.396+30285.44）万元=39699.626万元3.管理费用管理费用包括开发商的人员工资，办公费，差旅费等。经调查
25、，管理费一般为开发成本的2%4%，本次评估4%，即按开发成本的4%计取。 39699.626万元4%=1587.98万元4.投资利息经调查，该项目开发周期为2.5年，假设资金（包括土地取得成本、开发成本、管理费用）在开发周期内均匀投入，利息取年 利率为6.65%，投资利息=（6977.123+39699.626+1587.98）万元（1+6.65%）1.25 -1 ）=4005.97万元5.销售费用销售费用包括广告宣传费，销售代理费等，为销售收入的1.5%，经调查，其销售均价为4700元/，合计为 4700元/189284.031.5%=1334.45万元6.销售税金销售费用主要包括营业税，城市建设维护费，教育费附加，土地增值税等，约占销售收入的6%，其均价为4700元，合计为6%=5337.83万元7.开发利润 开发利润=开发完成后的房地产价格-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税金=30021.14万元8.运用成本法估算结果估价对象总价 =（6977.123+39629.626+1587.98+4005.97+1334.45+5337.83+30021.14）万元=88964.119万元 估价对象单价=88964.119万元/1892
