1、另外项目所在片区为市政规划中罗湖区继东门、人民南以后的第三个商业文化圈翠竹太宁商业街区，为本片区未来商业发展指明了方向。田贝村旧城改造项目于2004年11月确定方案，至此，规划六年之久的田贝村旧城改造工程正式启动。该改造对象为20多年前兴建的占地二万平方米的80栋3至4层单门独户小洋房的田贝新村，将拆除170户的自用住宅，在该地上以两棵老榕树为中心，兴建9座高层住宅和一栋办公综合楼，以及幼儿园、文化活动中心、老人活动中心；结合村民的需求，充分利用现代技术、工艺和材料，生态、节能、环保全盘考虑，完善步行广场、空中花园、周边绿地、交通疏导、地下管网等配套设施，塑造具有鲜明时代特色的居住环境和建筑新
2、形象。根据罗湖区政府的规划，水贝将发展成一个国际化的珠宝交易中心，水贝片区在规划建设珠宝产业集聚基地的过程中，也会配合深圳旅游发展战略，发展水贝片区的旅游观光购物的特色景点，赋予其旅游购物功能，提升片区整体形象。按照规划，水贝原有的旧工业厂房将进行拆迁，伴随地铁3号线的修建，不久的将来，一栋栋高楼大厦将拔地而起，水贝村将彻底摆脱目前的城中村形象，逐步演变成一个规划整齐，以珠宝产业为龙头，兼有旅游观光功能的特色商业社区。 辅营区招商平面分割分割原则 通过铺位分割合理布置主辅通道、人流通道、卖场、休闲空间等，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。 合理划分街铺与内铺。 合理设置单铺进深
3、、面宽比例。 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保持商场的通畅并美化商场整体布局。 协调经营与销售面积的矛盾关系，确保按照“分则好卖，合则好用”的原则进行铺位规划。 保证铺位相应的实用率和相应经营品种的适用性。招商铺位平面分割图：数据说明：街铺建筑面积在50平方米100平方米之间，实用面积在28平方米到50平方米之间，符合社区经营的品牌店对其经营面积的要求。内铺建筑面积在25-40平方米左右，实用面积在1220平方米左右，符合内铺经营商品对面积的大致需求。主通道宽8米次通道宽2米2.5米之间具体平面招商分割见附图一 辅营区装修建议由于超市部分装修已由开发商与新一佳确定
4、，则本部分不再另外建议：辅营区公共装修建议商场公共装修建议： 地面地面建议与新一佳超市经营区保持一致，但入口门庭处有较开阔空间，建议布置大理石拼花图案，增加商场的美感；过道与铺位间用10公分宽深长条大理石砖作为分隔线区分；在新一佳与辅营区衔接的通道上布置规则彩色图案的大理石拼花。 天花由于商场一楼较高，有6米，空间较为开阔，为保留良好的视觉空间效果，建议：参考一：白色网格吊顶，比较通透且简单大方，中间若嵌入些黄色射灯，则有“星星点灯”的美感，自然而又富有情趣。天花上可悬挂垂柳、果树、灯笼等修饰品和色彩绚丽的广告旗帜。参考二：石膏板吊顶，如蔚蓝海岸，在石膏板吊顶上做出波纹造型，配合灯光，与普通的
5、平面吊顶区分开来，体现出层次感、现代感和艺术感，如图： 墙面所有墙面均用ICI刷白。 柱子公共部分的柱子用大理石+玻璃条或内饰灯予以包装，并留有电源接头和广告灯箱位。 通道走廊的景观小品商场入口处和超市辅营区将预留较宽的通道，可于通道上的电梯、柱子旁设置长椅、绿色植物等其他特色美观的小景观等，商场的指示牌及其他VI识别系统也可以做得别具一格、自成风景；对于柱子，也可以灵活处理，如围绕着柱子做成圆形或者方型的凳子，或者设置色彩绚丽的广告牌。街铺装修建议： 门楣正门安装双开玻璃门（门宽802，其余空间为橱窗位），门檐设广告位，一般商业中心街铺的广告位高度在3.5左右，社区步行商业街铺的广告位高度在
6、3左右，由于本项目所临贝丽南路街道较窄，非交通主干道，且本项目水平面高于街面，因此广告位设置在3以上比较合适。 隔断街铺之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨。相对而言，两者的封闭性和安全性相差不大；装修档次上轻钢龙骨隔墙稍高，也便于布线，但成本高于轻质隔墙。预留，商户可选择自行装修；或者依据经营需要隔出两层空间；与公共区域一致；墙面水泥抹平； 配套设施每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请）、有线电视接口；每家商铺预留独立的空调风口、喷淋及烟感设施，每家安装独立电表（电表皆设在用电房）内铺装修建议：内铺分为边铺和中心铺。边铺为背部靠商场实墙的铺位；中心铺为商场平面分割图上靠近中心的铺位
7、，四面均不靠商场的实墙。边铺装修：铺位之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨隔断，到顶；临通道面用玻璃隔断，到顶。 门及招牌平开玻璃门；吊顶统一招牌位，在铺位2.8高统一预留招牌位。（边铺的隔断与招牌设置）内铺每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请），设独立电表；每家商铺预留喷淋及烟感设施；每家设有独立的空调出风口。中心铺装修：铺位间隔断用木质柜台或者玻璃隔断，高度为1.4，不到顶；临通道面用玻璃间隔，高度1.4，以提升商场的档次，便于商品展示，并保证视觉的通透性。半开放式铺位，预留2-3宽出入口，不设置开关门。招牌可自吊顶上方往下垂挂，在铺位上方2.8高处安装。吊牌参考图片：（开放式铺
8、位与垂挂式招牌的组合）（垂挂式招牌形式的参考）在敞开区域依据面积均匀分布空调出风口及安装喷淋及烟感设施，不必每家独立设置及预留。超市辅营区经营品种比较全面、综合，经营分区相对复杂，要同时考虑确保经营品种的全面性、把握商品分区的规则性以及注意商品经营分布的区位要求。具体分区如下： 社区品牌商业街：即具有一定的品牌形象，适合也需要有独立经营空间的辅营区经营品种，如：指定在街铺经营的服装、鞋包类，西餐，美容美发，面包房，钟表眼镜，通讯品牌店，电信营业厅，药店，地产中介，品牌音像，银行营业厅，时尚书屋，小型休闲吧、等经营独立性较强的品牌店； 品牌服饰区：品牌休闲装、品牌内衣、家居服装等 品牌鞋包区 综
9、合服务区：家电维修、洗衣店、冲印店、医疗保健服务、烟酒茶叶店、数码通讯营业区、特色小食店、保健食品等 家居饰品区：鲜花店，布艺店，床上用品，家居饰品等 饰品、化妆品区：女性饰品、化妆品、礼品、精品等 儿童服装区： 儿童玩具及智力开发培训娱乐项目等备注：以上经营分区参照深圳各大超市辅营区之现行经营品种及项目周边居民人口特征而制定，但由于超市辅营区的经营品种也在不断的新增和调整之中，世方公司将在招商的同步阶段，即时考察市场变化，并做出相应的调整，引进新的社区经营品种。超市辅营区经营品种比较综合全面，引进该类产品应注意其品种的综合全面性，服装鞋包类别的产品以女装、休闲装为主、男装、童装、鞋包为辅。具
10、体引进商品品种的面积及种类分配如下：经营分区经营面积（实用面积）经营比例计划招商数量备注社区品牌商业街48036%10家注意品牌价值，以及经营品种的唯一性品牌女装区30023%20家品牌鞋包区786%5家综合服务区1088%8家注意引进品种细分，不可重复家居饰品区917%6家精品、化妆品区104儿童服装区80玩具、培训区74合计1315100%71家以上经营面积为依据经营分区估算的面积，仅作参考；五、各社区目标招商对象调查梅林家乐福辅营区店面使用面积（m2）经营状况以纯40.3好中联大药房128非常好爱儿乐园153.6良好英伦眼镜81.9柯达影像中心200天福茗茶35.8一般海威逊儿童专卖19
11、.8品味童装专卖ROMP皮鞋地毯专卖CXO时装哥莉娅39.6CDNSJ时装LAIANSI时装联邦鞋具新思维时装古田希时装ESEEO专卖雪姬美素80交行24小时ATM旅行社柜台雪丽阿姨干洗钟表维修/金银加工/皮鞋维修租金水平300-400元/m2月（实用面积）彩田新一佳内容辅营区经营品种珠宝首饰、化妆品、鞋类、包类；通讯类、家庭电脑、医药服装、服饰、鞋、包类、家居饰品类具体如：TCL电讯、和丹药店、波导、康佳、高科电信、皮包皮具珠宝、化妆品、肯德基、一致药店、小食店、休闲服装、女装品牌店、地产中介等租金状况300500元/平方米（实用面积）收银方式独立收银，如专卖店统一定价收款、个体户自行定价收
12、款翠竹好又多辅营区调查表超市辅营部分经营品种冲晒店、服装店、医药、保健用品、电子钟表营养补品、茶叶店、美甲店、小食店、花店、化妆品、通讯产品、眼镜店、珠宝饰品、溜冰场、餐饮类、大型餐饮店、地产中介、蛋糕店、干洗店一楼超市辅营区租金420元/平方米（实用面积）二楼经营为统一收银，一楼为独立收银蔚南海岸辅营区品牌商业街调查化妆品精品饰品：饰品、精品鞋包皮具品牌服装：时尚女装、休闲服装儿童用品：儿童服装、儿童玩具、文具、少儿培训及娱乐项目等家居饰品：床上用品、鲜花、干花、香薰、综合精品家饰等内衣区：品牌内衣、睡衣、休闲家居服等社区商业街：肯德基、数码冲印、药店、洗衣店、鲜花盆栽专卖、糖水店、地产中介
13、、玉器、品牌服装、皮具皮鞋等一楼辅营区租金190元/平方米（建筑面积，实用率47%）独立收银小结：1、各超市辅营区经营品种比较类似，均与社区服务需求紧密结合，同时又与超市货架上的商品形成互补，表现出既依赖超市又独立于超市的两面性。2、超市辅营区经营品种比较综合，通常可以分为两类，一类为服务型消费，如钟表维修、地产中介、餐饮、洗衣店、冲晒店等，另一类为消费市场极广泛的大众产品，如服装、鞋包、便利店等。3、超市辅营区经营状况普遍良好，应归功于超市所带来的人流；超市辅营区消费对象比较稳定，其经营也相对稳定，这也意味着超市辅营区的铺位升值空间有限，但保值能力极强。4、超市辅营区经营多选择独立收银，经营
14、形式相对灵活。项目租金定价1、项目周边大型综合商业租金水平（建筑面积收取）楼层金丽家居广场水贝国际珠宝交易广场泰安居家居广场逸翠园裙楼一楼130元/月.平方米300-400元/平方米60元/平方米230元/2、项目周边临街铺位租金水平（按实用面积收取）主要街道交通条件商业氛围平均租金田贝四路较好专业市场商业氛围浓厚老田贝建材市场带动200元/平方米翠竹路零售商业氛围浓厚有万佳、好又多带动，租金提升180元/平方米贝丽南路较差社区商业街，一般130元/平方米田贝一路115元/平方米田贝二路100元/平方米田贝三路社区餐饮街，有一定商业氛围120元/平方米水田二街小型社区商业中心，商业氛围较浓12
15、5元/平方米3、超市辅营区租金水平（按实用面积收取）梅林家乐福按照实用面积计算约300400元/平方米（按照建筑面积约150-200元/平方米）彩田新一佳按照实用面积计算约300500元/平方米（按照建筑面积约150-250元/平方米）翠竹好又多（按照建筑面积约210元/平方米）南城百货一楼临街辅营区按实用面积计算约170元/平方米（按照建筑面积约85元/平方米）水贝民乐福按实用面积计算约150元/平方米（按照建筑面积约75元/平方米）租金制定的标准确定商场的租金水平，涉及到商场周边商业设施租金水平、现有同类型商场租金水平、业主的投资回报期望值、市场对租金的承受能力等。本项目的租金标准将从以下
16、两个方面来综合考虑： 周边现有商业设施的租金水平 经营品种类似的超市辅营区的租金水平超市辅营区租金分析 超市辅营区租金与超市品牌及人流量成正比，如家乐福、好又多、新一佳等品牌超市的辅营区租金与南城百货、民乐福等二线品牌超市辅营区租金拉开了1-2倍的差距； 超市辅营区租金与辅营区出租面积供应有一定关联，由于目标消费群体既定，则生意机会一定，经营者多，则单位经营户的生意机会就小，经营者少，则单个经营户的生意机会就大； 超市辅营区租金与超市客流规划关系密切：如好又多二楼，与好又多超市区经营相分离，辅营区无法共享超市客流，导致二楼辅营区出租率极低，实际实现的租金也降低。小结1、本项目周边物业租金价格与
17、其经营状况关系密切，如租金最高的水贝国际珠宝交易中心，其经营定位有雄厚的产业基础，租赁状况良好，单位面积实现的租金最高，与之相反的则是泰安居家居广场，招商情况不理想，租金水平极低。2、金丽家居广场与本项目最近，但其经营定位与本项目有差距；民乐福的辅营区其经营定位与本项目类似，但其大商家品牌与本项目比有一定差距，本项目应该略高于上述两个项目，即高于150元/平方米。3、项目周边临街店铺由于为旧物业改造而成，经营环境，店面形象与本项目相去甚远，其租金仅作为地段租金参考值。4、比较各大型成熟社区，大型品牌超市一楼辅营区月租金平均水平在150-250元/平方米之间（建筑面积），平均在200元/平方米左
18、右，但综合而言，这三大参照对象地理位置、营业面积均优于本项目（临主通道，可同时吸引社区消费和周边流动人口消费），则本项目租金应低于以上三个项目的标准，即租金均价应低于200元/平方米。综合上述，本项目租金范围应为：180-190元/平方米具体租金价格表待平面分割及面积确认后再提交租金定价说明：1、 未考虑单位租赁面积大小对铺位租金的影响（单位承租面积过大，影响租金实现）；2、 本租金建立在引进新一佳大型品牌超市，且超市经营面积较大、辅营区面积较小的基础上；3、 若以上条件有所调整，则租金相应需要调整。租金价格策略1、租赁期限：两年租约 租约时间与销售返租时间保持一致，比较利于操作； 租约时间过
19、长，影响租金升值空间；租约时间过短，则影响商场经营的稳定性，不利于引进品牌商家。因此，两年租约是一个比较合适的租期。2、租金优惠： 根据本项目的实际情况，在项目招商的初始阶段，建议采取“放水养鱼”的策略，即以一定的优惠租金措施吸引品牌商家，以带旺商场。 实行租金优惠政策有利于加快招商进度，快速招商有利于推动销售。 优惠建议：第一年前半年免租，后半年标准租金的60%；第二年全年标准租金的80%。装修费用一般情况下，普通商场公共及铺位装修费用每平米约为550元；其中，公共基础装修：包括地面、墙面、天花等，一般在200元/左右；铺位隔断装修：约350元/左右。由于商场销售多带装修销售，依据市场惯例，
20、本部分投入纳入铺位建设成本中核算，不向商户或投资客另外收费。物业管理费一般有中央空调的商场，综合管理费在20-30元/之间，其中大型零售商场由于装修比一般商场高档，投入成本相对较多，其管理费用多为30元/。本项目对面的金丽家居广场的物业管理费用为25元/，由于本项目将投入精力进行经营推广且不另外加收广告费，因此费用可相对提高。建议本商场的物业管理费为30元/。具体收费须经相关部门核算确定，本商场物业管理费涵盖的服务项目内容：1、 中央空调的电费损耗及维护费用2、 公共部分的水、电费3、 商场清洁、保安费水费街铺由于销售总值较高，铺位独立营业性较强，投资者比较关注其经营的适应性，因此建议全部街铺
21、预留上下水接口，每户安装独立水表，如用水则按表计费。电费除商场总表负荷的公共设施的用电外，所有商户因个人需要，额外用电设施所用电均按其电表读数，自行缴费。广告费一般商场都有一个启动、成长到做旺的过程，在这个过程中既需要广大租户的努力经营，也需要经营管理公司的大力推广，而这就需要大量资金的投入。一般商场，都会收取510元/平方米月的广告费用，作为商场宣传推广基金。但本项目依托大商家，服务于周边居民，新一佳的品牌效益将可减少本项目启动的难度，建议本项目减免广告费用，可定于在新一佳做广告或促销活动期间，依据商户意愿，参与新一佳的经营推广活动中，由新一佳制定活动推广收费标准，以商户自愿参加为原则。招商
22、，是销售的生命线回报率是物业价值的最直接体现，租金水平又是体现回报率的主要参数之一，市场能否开业，以及市场能否做旺，是影响市场受益的直接因素，商场若不能开业，则投资者的信心必将受到影响，从而影响销售，因此招商的成功与否，对销售起着决定性作用。品牌，是经营的保障，投资的信心进场商户的品牌度，是商场经营的根本，也是投资信心的根本，对于大众耳熟能详的品牌，无疑具有很强的投资信心。本项目将引进实力经营商户，以保证商户的品质，为后期经营奠定良好的基础。项目推广名确定建议名：1、 合正星园商城命名释义： 优点：以项目住宅的名称命名，可充分利用前期住宅推广的知名度，简单明了，便于客户认知项目。 缺点：缺乏新
23、意。2、 田贝商业中心以项目所在片区“田贝”命名，可以充分调动本区域的富有的田贝村人对本项目的认同感；同时，也突出了本项目在田贝片区的商业地位与商业价值。比较容易与其他商业项目相混淆，由于田贝原有多家建材市场，容易让人误会，以为又是一个新的建材市场。3、合佳欢商城取合正的“合”与新一佳的“佳”组成合佳欢，与项目实际内容契合，字面上看也比较富有人情味。商场名字对市面而言较新，需要重新打响知名度。招商推广主题 主要诉求主题为：品牌大超市进驻主题诉求：跟全国零售百强企业新一佳一起赚钱主题说明：讲理论新一佳超市多年经营积累的经营实力摆事实新一佳超市人尽皆知的强大市场号召力 其他诉求主题为：1、强调未来升值潜力及前景田贝打造罗湖第三个东门主题说明：强调政府规划的第三商圈就在田贝，与东门、人民南形成三足鼎立。强调本项目正处在第三商圈的核心位置2、生意机会成熟社区，实力消费群体合正星园周边的高密度社区消费基础雄厚成熟社区实力型消费的特征社区消费的稳定性及社区发展带来的消费持续发展广告策略广告是企业用来直接向招商目标对象传递信息的最主要的推介方式
