1、同乐村常住人口10004000宝龙工业区同乐工业区黄屋村三和村下井新村龙苑新村东一村新塘村东二村东三村桥背村洪围新村洪围工业区外来人口35000龙岗村委石桥村5002000龙岗村西一村后福村西二村巫屋村翠竹村下岗村教师新村梁屋村格水村龙岗村工业区20000新生村委牛桥村15000新生仙人岭村里比电子厂水园十八乡彭城考居东村40000雅豪祥苑二期12004800九州家园9643856龙富花园4801920南联村常住人口6572970南联村外来人口30000鹏达花园9003600盛平村常住人口278966盛平村外来人口6000合计170112（以上数据分别由龙岗区同乐派出所、龙岗村委、新生派出所和
2、等单位提供） 龙岗老城区人口状况分析龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心 。旧城改造使
3、城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。第三部分 ：龙岗商业市场调查一、龙岗老中心城商业情况该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。龙岗镇中心主要商业商场名称位置规模经营布局经营情况人人购物广场龙平东路东段43000平方米一楼：主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心二楼：主营各类食品、日用品、烟酒茶三楼：主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容四
4、楼：家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品、书店五楼： （未开业）经营状况：为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气较旺，以中低档消费品为主。百佳超市龙平东路东段900平方米百佳超级市场900 M2，日用百货，小商品为主。良好龙岗国际商场龙平东路东段2000平方米龙岗国际商场2000 M2首饰、珠宝玉器、钟表、服装一般。福临百货38000平方米龙岗路与深惠路交汇金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品已经试业龙岗旧城镇区家电类商场商场位置铭可达家电中心设于人人购物广场内家电嘉
5、力强电子设备展示厅深惠公路以南潮味酒店以东一般嘉禾电器商场龙平东路中段富佳商场深惠公路东段龙岗立交以西龙岗旧城镇区家私类商场面积金利来家私深惠公路东端龙岗立交以西1200 M2较差金宝马家私城龙岗立交南侧900 M2大明家私城2500 M2华腾家私城过龙岗立交深汕公路南侧700 M2档次低，一般顺德家私城内环路与深惠路交叉口2000 M2档次低，经营一般龙岗旧城镇专业市场商业名称经营经营项目经营状况集银皮具综合市场深惠公路与莱英路交叉口60000平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。配套设施：专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场商业配套：银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、
6、休闲娱乐 、超市等商务。一层营 业龙岗装饰材料市场龙平东路北侧50000装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电等在营业本项目与其它零售商距离表距离（米）深圳国际商场深惠公路以北，龙兴街以东300人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东路之间龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以西400百佳龙平东路以北人人购物广场富德店龙平东路以南华西街以东600400米总结： 老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大； 老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右；
7、有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。 本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。二、龙岗其他镇的商业情况调查 布吉镇人口及商业情况基本情况位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。 全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）
8、。2000年全镇总人口55万人（包括常住人口和暂住人口）。商业情况伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。深惠路以东零售品牌商新一佳：百鸽路南城百货：深惠路以西零售品牌商布吉中心广场24层商业群楼布吉片区零售超级市场情况：超市名称经营范围南城百货深惠路东生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房 二楼 ：饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。新一佳信义广场店 生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等 二楼：服装、洗化用品、鞋、文具 、运动器械、饰品、电器等新一佳布吉中心店吉华路西 生鲜食品、饮料、烟酒
9、等 三楼：服装、洗化用品、鞋、文具 、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在2001年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002年1月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。 横岗镇人口及商业情况该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城， 全镇总面积81.12平方公里， 总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多人） 横岗商业情况横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发
10、展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲 的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。横岗目前的商业设施商业规模大品牌零售商家新世界广场8000平方米无天和百货2500平方米龙洲百货6000平方米结论：横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。 大鹏镇人口及商业情况基本情况：位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口4万人，总面积82.81平方公里。商业情况：由于大鹏的旅游资源极为
11、丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。大鹏商业设施一览表规模经营品种大型品牌商家荣华电器商场1000平方米家宜多商场鹏锦生商业广场5000平方米荣华百货3500平方米日用百货、皮具、皮鞋、音像、书籍等华润万方3000平方米百货、家电、礼品、服装、内衣、日用品、生鲜、蔬菜、水果等 南澳镇人口及商业情况位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积114.04平方公里，人口总数约3万余人。商业状况 由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。南澳主要商业街大品牌商家南澳海鲜特产休闲步行街 葵涌镇人口及商业情况位于
12、深圳市东部，全镇面积103.9平方公里，总人口约4万人。主要商业设施大规模品牌商家迪亚超市2800平方米日用品新润超级市场600平方米日用百货华润超级商场 坪地镇人口及商业情况位于深圳市东北部，全镇面积57.6平方公里，总人口10万人，其中户籍人口1.2万人。坪地商业设施一览表：润佳百货500平方米华佳超级市场华佳百货时装广场1200平方米服装、服饰万惠购物商城800平方米盈佳家电商场300平方米吉之堡时尚广场 坪山镇人口及商业情况坪山镇地处大鹏湾畔，总面积132.8平方公里，人口12万人。商业状况：政府依据经济发展的整体规划，着力发展技术、知识、资金密集型和高科技大型工业项目，积极发展商贸、
13、房地产、金融、旅业等第三产业。目前，深圳龙岗大工业区主战场就在本镇地域，大型台商工业园和占地2平方公里的深圳市罗湖工业区已落户坪山。主要商业设施：华润超级市场1500平方米日用百货，家电，国药坪山超级商场400平方米各类药品国泰百货4500平方米家电、珠宝、化妆品、精品、烟、酒、茶；超市新世纪服装商场男装、女装、休闲装、童装富升百货2000平方米 坑梓镇人口及商业情况坑梓镇 面积46平方公里，总人口6万多人。坑梓的主要商业设施：荣利超市富家超级市场振辉百货商场国泰时装商场650平方米宏富百货11016平方米万年丰百货商场450平方米 平湖镇人口及商业情况平湖位于龙岗区西北面，总面积约41.8平
14、方公里，人口16万人。平湖商业发达、人气旺盛，零售商家规模较大。平湖零售商业设施一览：6740平方米文百汇百货商场日升平价超级商场1150平方米创盛时装商场7000平方米美康百货商场美佳超市万业城百货第四部分 ：商场经营定位、经营分区及装修标准一、商场经营定位：天虹主力店+首层商业步行街+二层龙岗女人世界定位原则：本项目的经营定位通过对天虹商场经营分区及经营品种的明细调查，的经营定位；力求经营互补，避免福田中港城与百佳、龙岗万佳与世贸百货的经营重叠与强烈冲突；保证天虹商场及辅营区有足够的生意源，能够做旺。二、首层商业步行街品牌形象店一条街：饮食类：麦当劳、肯德基、面点王。电信：包括联通新时空、
15、中国电信营业厅。数码类：联想1+1，恒波通讯的诺基亚专卖。服装鞋包类：经典故事、百丽等。其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。生活便利店一条街：糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注电子用品一条街：手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器文具图书一条街：包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等美食一条街：包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。服装鞋包一条街：各类服装、鞋包等。日用百货一条街：包括厨房
16、用具、家用五金、清洁用品、酒店用品、工艺陶瓷、家用小电器等。娱乐：投币跳舞机等三、龙岗女人世界时尚服装：主营各类中低档服装，分布于壁铺。皮鞋箱包：主营各类中低档皮革箱包，以背柜形式分布于商场中央。针织用品：主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等，以条柜加背柜形式装修。化妆用品：主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等，以柜台形式经营。仿真饰品：仿真珠宝项链等，以柜台形式经营。风情饰品：主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等，以柜台形式经营。美容美甲类：主营美容、美发、美甲等。童装玩具：主营童服、童装、童车、玩具等
17、。贴纸照：贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。四、装修标准 商场公共装修建议： 地面：全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。 天花：整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶，照明用白炽灯管。二层女人世界装修可采用天花布置彩色灯光的效果，增加时尚气氛。 墙面：ICI刷白。 柱子：公共部分的柱子用高级大理石包装，并留有电源接头和广告灯箱位。 一楼步行街外街铺位装修： 墙面水泥抹平，ICI刷白； 正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；一楼每家预留电插座、电话线、有线电视接口； 街铺之间的隔断
18、用实墙。 外街铺带装饰遮阳雨蓬 另每家商铺预留独立的空调出口、喷淋及烟感。 外街铺预留上下水管及排烟管等。 每家安装独立电表。 一楼步行街内铺位装修： 墙面水泥抹平，ICI刷白； 正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；内街铺每家预留电插座、电话线、有线电视接口； 铺位之间的隔断用白蜡板，高度为3米左右，不到顶。离天花还有2.8米高，顶部装饰处理，如坡屋顶处理等等。 每家商铺预留喷淋及烟感。 每家商铺共用整个商场的空调。 每家安装独立电表。 二楼铺位装修龙岗女人世界对应的装修标准时尚服装区封闭式为靠墙壁铺。相临铺位隔断选用白蜡板，隔断为3米左右，但不要到天花，每个铺位
19、的顶端用铁丝网封住防盗，每个铺位设消防喷淋、烟感系统，照明用白色灯管和黄色灯管加射灯组合使用，过道一侧卷闸门盒部分做成广告位；每间铺位预留电话线、电插座及电表。开放式位于商场的中间部分。相临铺位隔断选用白蜡板，隔断高度不超过1.4米。铺位靠墙两侧设0.4米宽的单排货架。铺位中间部分设置0.8米宽的双排货架。铺位内剩余2条通道，约1.2米宽。货架：一般为“T”字形，货架宽度80CM，靠边的货架宽度40CM，为“T”字形的一半“7”字形。货架是不锈刚制作，高度都为120CM，主要用于悬挂衣物作展示用。（如图）中间的货架除悬挂式外，还有折叠平放式。折叠平放式的货架一般高0.9米，设3层夹隔，从地面开
20、始每0.3米一个夹隔。宽度为0.4米，衣物折叠放置在货架平板上面。皮鞋箱包区鞋、包类开放式主要由鞋架组成。在铺位的两侧设单边鞋架，中间放双边鞋架，共计留出2条通道，通道约1.3米。鞋架的陈列与通道垂直。摆设类似开放式服装。鞋架：鞋架宽度70CM（如单边鞋架则为35CM），左右对称，高度140CM，中间一般设3层夹隔，便于展示商品。夹隔一般距离地面50CM开始，每隔30CM设一层，设玻璃展示板，展示板宽度为35CM。鞋架最下端的展示板下面一般为留空，做存放货物用。该类开放式柜台的防盗：平时下班后主要依靠商场的保安看守。下班后商户自己一般都拿一块布盖住商品就算防盗，商场人员每天统一入场和退场。材料
21、：玻璃、隔板。针织用品区采用条柜与背柜组合式柜台宽度50CM，高度100CM，柜台后面留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM；背柜上方可增加射灯条柜样式：上面两层（材料玻璃，高度55CM），下面一层（材料夹板，高度45CM）；背柜样式：下面一层（材料:夹板，高度70 CM），上面一层四周固定钢管支架（钢管支架高度70CM，支架上固定网状丝网用于挂针织品）；玻璃，夹板，钢管、防火板等；化妆用品、仿真饰品区回字形柜台制作两边的柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，材料：玻璃、防火板等。上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；玻璃、夹板、钢丝等。风
22、情饰品区条柜与背柜组合式制作柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）美容美甲类区独立铺位，参照二楼服装铺位装修，应考虑上下水管道。童装、玩具区童装、玩具区域用条柜与背柜组合式另：公共装修部分辅以彩色灯饰，创造出时尚效果。二楼每间铺位预留1条电话线、若干电插座及一个电表。对于柜台，则每组柜台设置2条电话线，若干电插座及一个电表。备注：具体铺位与柜台装修标准，建议发展商安排世方与装修公司对接一次，并考察华强北女人世界、儿童世界商场铺位、柜台装修样本。第五部分 招商策略一、招商平面分割图（待销售分割图确认后制定）二、龙岗商业租金调查及商场租金确定 龙岗商场租金调查：物业名称楼层租金（元/平方米月）一楼155 二楼70三楼55集银皮革批发市场第一年：55元；第二年：65元；第三年：75元30元；35元；42元20元；25元；30元龙兴国际112元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年8折）二、三四 楼统一出租给好百年楚丰广场（美妆城）60元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年7折）45元/平方米，优惠同上世贸百货D区扣点25
