1、二、深圳中心区的发展 三、龙岗中心城发展及前景 第六章、龙岗片区发展利弊因素分析 第七章、龙岗片区发展预测 第一章、龙岗环境分析一、龙岗概况龙岗区是深圳市的市辖区，1993年1月1 日正式建立，位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，地理位置得天独厚。全区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。全区2004年末总人口1241042人，比上年增长10.5%。其中户籍人口246769人，比上年增长8.1%；外来人口99
2、4273人，比上年增长11.2%。二、龙岗区经济发展现状龙岗区2005年上半年经济增长速度为24.5，增速居全市六区第一位。2004年，龙岗区国民经济生产总值597.9亿元，比上年增长20.1%；工业总产值1208亿元，增长26.0%；全社会固定资产投资218.5亿元，增长29.4%；社会消费品零售总额119.7亿元，增长18.5%；城镇居民人均可支配收入2.7万元。2004年，龙岗区大多数经济指标增幅高于全市平均水平。尤其是固定资产投资，全年累计超过200亿元，增长29.4%，高出深圳市14.4个百分点，位居六区之首，成为深圳市名副其实的投资热点。龙岗各街道经济发展颇具特色，如平湖的现代物流
3、业、布吉的电子信息产业、横岗的眼镜行业、龙岗的服装制鞋业、坪地的高桥品牌系列工业村、坪山的新材料行业和先进制造业、坑梓的家具行业、葵涌的生物制药产业、大鹏的新能源行业、南澳的旅游业等等，形成了集聚效应。三、居民生活水平龙岗区人民生活富裕，人民收入保持增长态势。据统计，至2004年底全区城镇职工人数为12.04万人，工资总额为415771万元，人均月工资2975元；全区居民人均收入达到28251元，其中可支配收入为27071.64元，居民家庭收入的67.6%用于消费性支出。2004年底农村城市化改革顺利完成后，在全市率先实现了城市化人员基本养老保险参保率和退休金发放率两个100%，全区符合参保条
4、件的6万名原村民全部办理了养老保险，符合退休条件的1.7万名原村民都按月领取了800多元养老金，并享受了相应的医疗保险待遇，初步形成了城市化人员新的社会保障体制。四、商业 龙岗在历史上就是着名的商埠。近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布全区,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营
5、业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。五、工业2004年，工业生产总量不断攀升扩大，增长幅度逐步提升，运行质量不断提高，经济主导地位突出。全区实现工业总产值1207.9亿元，完成工业增加值394.65亿元，占全区生产总值的66%，对全区生产总值增长的贡献率达64.9%以上。在工业产业结构方面，全区规模以上工业企业532家，其中超亿元的重点企业133家，成为稳定和拉动全区工业经济发展的决定力量；高新技术产业完成总产值547.2亿元（在地口径），成
6、为工业发展的主动力和支柱；民营经济保持迅猛发展势头，2004年共吸引民企总投资66.68亿元，为建区以来的最高水平；全区规模以上工业涉及的27个行业大类，有19个行业为正增长，已形成了以电子信息产业等高新技术产业为龙头，机械、服装、家具、玩具、塑胶制品和金属制品等传统行业协调发展的新格局。目前，全区工业产业布局已基本形成，分别为西部经济区、中部经济区、东部经济区、高新技术产业带片区和传统产业集聚基地，深圳市大工业区（出口加工区）也设在区内。全区工业用地总面积为41.91平方公里，土地开发由“粗放型”向“集约型”转变，不断创新工业区开发模式，以新型的工业化理念集中在全区开发建设三大工业园区，即新
7、生高桥片区、碧岭片区和金沙沙田片区，并力争在未来510年内打造成为珠江东岸的重要高新技术产业基地、先进制造业基地、加工制造业技术支持基地。六、发展成就概况龙岗建区以来，大力推进基础设施建设，积极扩大对外开放，努力改善投资环境，全区国民经济和社会事业各项指标持续快速增长。目前，龙岗经济发展进入新的增长周期，社会事业全面进步，人民生活质量日益提高。2004年，实现地区生产总值597.90亿元（现行价），第一、第二、第三产业比例由1992年的12.6：60.7：26.7调整为1.01：72.63：26.36；全年出口118.1亿美元，实际利用外资10.01亿美元，其中外商直接投资达到2.8亿美元，初
8、步形成了以工业为主导，“三高”农业稳步发展，现代物流、商贸、运输、文化产业、房地产、海滨旅游等第三产业初具规模的外向型经济格局。第二章、龙岗街道片区概况布吉街道面积86.6平方公里，总人口88.1万人，其中户籍人口7.5万人。布吉的交通设施十分完备，京九、广深、平南铁路和深惠公路、梅观高速公路、机荷高速公路、水官高速公路纵横交错，深圳市第二火车客运站和地铁即将开工，公路网络四通八达。2002年初，的前身布吉镇被广东省统计局评为“广东省农村经济综合实力200强镇”第一名，布吉被国务院体改委小城镇改革发展中心确定为全国12个“联合国可持续发展小城镇项目”试点镇之一，被广东省确定为省“小城镇健康发展
9、综合试点镇”，成为“近郊性小城镇”改革试点典型。改革开放以来，布吉经济社会发展以邓小平南巡讲话为标志，分为前后两个时期：1992年前的10多年是布吉经济发展的打基础时期，1992年后是布吉经济进入快速发展时期。最近这十来年大致可以分为三个阶段：1992年至1994年为第一阶段，以“量”为特征，大力兴办以玩具、五金、服装等传统产品为主的工业企业。1995年至1998年为第二阶段，以“质”为特征，注重引进人才、技术和高科技企业，奠定了通讯、电脑、电子、电器等科技含量较高的工业基础，至今仍保持旺盛的增长势头。1999年至今为第三阶段，以全面“提升”为特征，注重调整经济结构，大力发展民营经济和第三产业
10、，注重市政配套，为下一步基本实现现代化打下基础。这三个阶段使布吉迈上了三个新台阶：1994年，工农业总产值突破10亿元大关，达到13.3亿元；税收过亿元大关，达到1.6亿元，成为深圳市第一个超过亿元税收的镇（街）；1998年工农业总产值突破30亿元大关，达到35.3亿元，税收也接近5亿元关口，达到4.85亿元。2003年，布吉工农业总产值（在地口径达）474.9亿元（不变价），按可比口径增长23.9%；实现GDP172亿元，同比增长23.5%，税收完成29.36亿元，同比增长25%；预算内地方财政收入12.22亿元，同比增长20.43%；村级经济总收入4.19亿元，村民平均纯收入30673元，
11、农村人均分配12581元。2003年第一、二、三产业结构比例为0.12:69.77:30.12。工业是布吉经济发展的支柱。布吉现有工业企业近2000家 ，其中外商投资企业1100余家，民营企业近900家，历年累计引进外资超过150亿港元，全国最大的民营企业华为公司就落户在布吉。目前，布吉有6家民营企业产值名列全国同行业第一位，形成了以信息产业和家电产业为集聚效应的民营产业群。布吉房地产业发达，年销售面积60多万平方米，其开发量占龙岗区的60%，有中海怡翠、四季花城、中城康桥、阳光花园、桂芳园、大世纪等花园80多个。近年来国际国内着名商业巨头沃尔玛、新一佳、天虹、华润万家、顺电等纷纷进驻布吉，改
12、写了布吉商业布局。2003年，社会商品零售额达23.4亿元，同比增长29%。现已形成了大、中、小型商家配套，及8000家个体户为补充的商业网络。龙岗街道龙岗街道紧靠龙岗区委、区政府所在地中心城，辖区面积64.12平方公里，人口近30万。龙岗街道办事处拥有优越的区位优势和得天独厚的发展优势。具有完善配套的基础设施、雄厚的工业基础和珍贵的可供开发的工业用地。交通方便快捷。深惠、深汕一级公路和惠盐、机荷、水官高速贯穿而过，距罗湖海关、平湖编组站、盐田港、机场仅半个小时路程。工业基础雄厚。辖区内建有厂房300万平方米，各类企业1200多家，投资者来自港澳台、日本、韩国等多个国家和地区、电子、轻工、纺织
13、、皮革、商贸、旅游服务业和房地产业已形成规模。龙岗街道已发展成为深圳东部区域性金融中心，工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、民生银行等十二家银行都在龙岗并设了支行，方便各界投资发展。龙岗的保险业近年得到较快的发展，人民保险、平安保险、太平洋保险都相继在龙岗开设了分支机构，保险业务广阔，险种齐全。另外，龙岗还兴建了证券交易部。交易部设备先进，服务良好。龙岗在历史上就是着名的商埠。近年来，商贸、房地产业已成为龙岗街道第三产业发展的龙头，辖区内共有29个商贸市场。第一、第二市场及农产品批发市场等各大市场销售畅旺；深圳天虹、国际商场、福临百货、九洲百货、人人购物商场街等大型商贸企业购销两
14、旺；龙兴、龙昌、龙平等商业大街繁荣热闹；第二工业区旧城改造片区逐步成为商业中心旺区，初具规模的商业网络体系已经形成。辖区内10条商业大街将陆续建成，一批高标准的住宅区如九洲家园，鹏达花园、雅谊祥苑等已投入使用。平湖街道平湖街道位于龙岗区西北部，东与横岗街道相连，西与宝安区观澜街道接壤，南与布吉街道毗邻，北接东莞市，是深圳市至东莞市、龙岗区至宝安区的交汇点。街道面积41.8平方公里，总人口约35万，其中户籍人口15666人。下辖10个社区居委会。平湖街道是深圳市海、陆、空交通网络集汇点，深圳市东西部港区（盐田港、蛇口港）以及深港和内地的交通枢纽，集货物运输、仓储、加工、配送为一体的珠江三角洲和华
15、南地区的物流重镇、商业旺镇、工业强镇。2004全年实现地区生产总值55.98亿元，比增20.3%；工业总产值98.65亿元，比增24.2%；社会消费品零售总额11.47亿元,比增20.7%；固定资产投资总额13.81亿元，比增28.2%；预算内地方财政收入1.06亿元，增长11.2 %；实际利用外资1.15亿美元，增长6%；出口12亿美元，增长9.1%。其中地区生产总值、社会消费品零售总额、预算内地方财政收入、实际利用外资等指标的增幅均在全区平均增幅之上。引进一批高新大项目。引进各类企业93家，总投资2.8亿元，投资100万美元以上的外资企业7家，投资200万元以上的民营企业7家。第三产业加重
16、提质。平湖物流基地签约项目7个，总投资超20亿元。华南城隆重开业。平湖第三产业比重提高8个百分点。民营经济发展壮大。引进民营企业32家，占引进企业总数的34%，吸引投资2.4亿多元。其中友信利锋电子实业公司投资1.2亿元。房地产经济成功启动。凤凰山22万平方米招标地以4.95亿元的较好价位拍卖给和黄地产。葵涌街道葵涌街道位于深圳市东部，西连深圳经济特区，与海滨胜地大、小梅沙相邻；南濒大鹏湾，与香港九龙半岛隔海相望；北接澳头大亚湾经济开发区，腹地广阔；距沙头角口岸仅15公里，入境车辆二十分钟便可抵达葵涌。全街道面积103.9平方公里，下辖葵涌、溪涌、土洋、官湖、三溪、高源、坝光及葵涌社区居委会居
17、委会，总人口约五万人。葵涌街道旅游资源十分丰富，街道内海岸线长达31公里，是深圳市拥有海岸线最长的一个街道，清澈的海水，银白的沙滩，起伏的山峦，构成一幅美不胜收的风景画；坝光的旅游观光农业、旖旎的田园风光及海胆、鲍鱼养殖场更是别有洞天；座落在辖区内的溪涌工人度假村、核电专家村、南洋商业银行接待中心、金海滩旅游度假俱乐部等，以一流的设施、一流的服务恭迎八方宾客；作为葵涌标志性建筑的“金润大厦”更是集商场、会议中心、宾馆、酒楼、桑拿、按摩及北京中医专家门诊等于一体的全方位服务设施。修复一新的“东纵司令部”及“东江纵队纪念亭”还被深圳市政府列为爱国主义教育基地。横岗街道横岗街道是深圳市规划中的卫星城
18、，横岗的发展一直非常重视规划，从上世纪九十年代初，便出现了第一代的农民统建新村塘坑新村，到后来闻名遐迩的荷坳新村，直到目前正在建设中的第四代新村-六约新村，都是发展经济、规划先行的结果。横岗的眼镜业占到了全球市场的一半，每年达到几亿副，产品百分之九十出口到欧洲，占了欧洲市场的百分之七十，仅眼镜厂，横岗就有三百多家。横岗的家具、玻璃、印刷产品都有非常出名。目前，龙岗的两家四星级酒店-君逸酒店和圣德堡酒店都在横岗。横岗交通发达，盐排高速、南坪快速、清平快速、沙荷路从中而过，而横跨横岗的深惠路改造、地铁三号线的建设也将于年底开工。 随着横岗辖区内路网的形成，未来横岗片区将形成以轨道交通为轴心，高快速
19、路网为骨架，以区域性主干道为依托，以组团内干道为基础，结合次干道和微循环路网的交通系统，构成发达的“交通圈”。坪地街道坪地街道位于龙岗区东北部，东北及西北与惠州市接壤，东南与坑梓相连，西南与龙岗中心城毗邻，是深圳经济特区通往惠州、河源、梅州等地的交通要道，深惠一级公路、惠盐高速公路穿境而过，隶属龙岗坪地中心组团片区。总面积53.14平方公里；下辖6个行政村和2个社区；2003年年末总人口7.2万人，其中户籍人口1.15万人。坪地地势较为平坦，并因此而得名。近年来先后获得“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”和“广东省文明镇”等称号。坪地经济持续、快速发展。2003年，全年实现地区生产总值16.08
20、亿元，工业总产值28.45亿元。招商引资稳步增长。协议利用外资总额5597.5万美元，实际利用外资2600万美元，出口总额4.18亿美元。坪山街道坪山街道位于龙岗区中部，辖区总面积127.22平方公里，东邻惠州市，西与横岗、龙岗中心城相连，南与葵涌和盐田区接壤，北与坑梓毗邻；下辖14个行政村和1个社区；2003年年末总人口9.5万多人，其中户籍人口2.05万人。坪山距市中心32公里，距离盐田港国际海运码头和深圳平湖铁路货运站仅20多公里，距离深圳宝安国际机场60多公里，深惠、深汕、深鹏等公路贯穿而过。辖区地势南高北低，山川秀美，旅游资源丰富。建设中的马峦高尔夫度假村集观光、娱乐、休闲、健身于一
21、体，是深圳市综合性旅游开发区。正在建设中的深圳市大工业区、出口加工区和宝龙工业区是深圳市未来510年最具活力和发展最快的经济增长点。2003年，坪山经济增速创新高。全镇实现地区生产总值25.2亿元，工农业总产值34.5亿元，协议投资额28亿港元，实际利用外资5560万美元。坑梓街道坑梓街道面积46平方公里，总人口6万多人，是广东省确定的工业卫星镇和深圳市龙岗大工业区重要组成部分。 距深圳口岸40公里，距惠阳口岸5公里，距盐田港40公里，距深圳机场 约70公里。街道内有13座水库，其中松子坑水库是深圳市第二大水库。近年来，该街道办引进一批外资、增资扩厂过亿元的项目，成为龙岗区引进大项目较多的一个
22、街道办。其中有用地196万平方米、规划总投资40亿元的深圳市家具产业集聚基地，有用地41万平方米、投资10亿元建设的沃尔玛集团东南亚配送中心。龙城街道龙城街道办事处辖区总面积约61.14平方公里，管辖爱联、回龙埔、龙西、五联、紫薇、天健和愉园几个社区居委会。龙城街道目前的工作思路是主攻高新科技工业园。规划建设五联朱古石、龙西红花岭、黄阁坑三个工业园，年内重点完成朱古石高新科技工业园700亩土地的开发配套和招商引资工作。另一方面，全力以赴做好爱联新老西旧城改造项目的建设实施，启动爱联岗背村的旧城改造。以招商引资或自筹资金的方法全面启动五联村清林径森林生态公园的规划与前期建设。位于龙城街道龙平西路
23、和龙城中路交界处的英国百安居龙岗店是龙岗区的首家国际装饰建材连锁店，投资总额为7000万港元，项目用地3万平方米，营业面积1.15万平方米，店内齐集家装建材各类型商品5万多种。它成为改变深圳关外建材零售市场格局的新力量，并对龙岗区的家居建材零售业的发展起到推动作用南澳街道龙岗区南澳街道是深圳“东部大旅游”的重要发展地，辖区内有七娘山、东涌、西涌、桔钓沙、东山珍珠养殖场等优质的旅游资源，还有舞草龙、赛龙舟等引人入胜的民俗风情，令人流连忘返。南澳有着极其优越地理自然条件，是深圳市最重要的海缤旅游度假胜地，也是以美鲜海产品为主要特色饮食及休闲的最佳去处，素有“深圳夏威夷”之称。这里依托其亚热带海滨城
24、市特色和逐步发达的国际商务功能，建设了有国际水准的海滨度假设施、生态观光旅游设施。大鹏街道大鹏街道地处深圳市东部的大鹏半岛，隶属广东省深圳市龙岗区，总面积82.81平方公里，总人口6万人，距深圳市50公里，离盐田港码头30公里，到沙头角海关35公里。经盐坝高速公路和坪西一级公路到深圳市区的车程30分钟左右，往返香港十分便捷。改革开放以来，大鹏街道的各项事业得到了较大的发展：引进了100多家外商投资企业，形成了一个工业体系；开发了四大景区40多个景点，兴建了一大批旅游服务设施，每年吸引数十万游人观光游览；树立了“天蓝、海碧、青山、绿地、花红、城美”的大鹏新形象，先后被评为“全国小城镇建设示范镇”
25、、“国家卫生镇”、“全国村镇建设示范镇”、 “中国小城镇科学建设百强先进单位”、“全国城镇优美乡镇”，被誉为深圳的“大氧吧”。大鹏党工委、街道办确定了新的发展目标-建立以旅游业为龙头、以第三产业为支柱、以先进工业为基础、以现代化农业相配套的协调发展的经济格局，把大鹏建设成为经济繁荣发达、综合环境优美、人民生活富裕的现代化、花园式海滨城镇和接待设施先进、服务质量一流、区域特色突出的国际性、国家级、多功能、综合型的旅游度假区。第三章、龙岗区各功能片区分析根据不同的区域功能，除了把龙岗划分为11个街道行政区域 外，我们按功能特征把龙岗划分几个不同的功能片区，主要有五大城市规划组团、五大高新技术产业片
26、区、三大工业园区、三大商圈和四大房地产片区。一、五大城市规划组团在深圳市政府颁布的深圳市城市总体规划（1996-2010）里，深圳市政府为实现城市发展空间的战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量，把优化城市组团式网状空间结构当作一项重要工作来抓。根据规划，深圳特区内重点完善城市中心功能，特区外整合为八大组团： 新安和西乡组成宝安中心组团；福永、沙井和松岗组成西部工业组团；公明、光明和石岩组成西部高新组团；龙华、布吉和观澜组成中部服务组团；平湖和横岗组成东部物流组团；龙岗和坪地组成龙岗中心组团；坪山和坑梓组成东部工业组团；葵涌、大鹏和南澳组成东部生态旅游组团。在这八大组团里，龙岗区就占了五个
27、。1、布吉中部服务组团布吉街道由于其优越的地理位置曾一度被称为罗湖的后花园， 其经济发展迅猛，商业发达，房地产业兴隆，人口密集，交通便捷，与特区相为一体，作为中部服务组团的一部分，布吉承载了许多服务功能，它已经与特区密不可分。2、坪山和坑梓东部工业组团坪山和坑梓历来是深圳的工业重地，海内外着名企业纷纷落户两地，龙岗大工业园、碧岭沙卜工业园区、金沙沙田工业园几大工业园选址于此，亿元以上的项目比比皆是，而用地196万平方米、规划总投资40亿元的深圳市家具产业集聚基地，用地41万平方米、投资10亿元建设的沃尔玛集团东南亚配送中心正在紧锣密鼓地建设。作为深圳的东部工业组团，坪山和坑梓名符其实。3、龙岗
28、和坪地组成龙岗中心组团龙岗和坪地组成龙岗中心组团，根据深圳市新城市规划建筑设计有限公司与深圳市城市规划设计研究院研究的龙岗中心组团规划，龙岗中心组团的功能定位为：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。人口规模2020年控制规模77万人。用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。4、平湖和横岗组成东部物流组团按照龙岗中心组团规划，平湖和横岗组成东部物流组团定位为深圳市重要物流基地和港口服务区；依托铁路交通和盐田港，将其建成先进制造业基地、综合商贸中心几区域交通枢纽型城
29、市功能组团。2005年人口规模为105万人；2010年为115万人，2020年为118万人。用地规模为2020年规划103.75平方公里，人均城市建设用地88平方米。 5、葵涌、大鹏和南澳组成东部生态旅游组团 按照龙岗中心组团规划，葵涌、大鹏和南澳组成东部生态旅游组团定位为绿色、欢乐为品牌的国际性滨海旅游度假胜地，注重生态环境和生活品质的滨海新城区，深圳市重要的生态型研发产业基地。二、五大高新产业区高新技术产业是二十一世纪最有活力、最有希望的产业之一，是各国、各地区竞相发展的焦点。建区以来，龙岗的高新技术产品产值以年均65%的速度增长，2004年高新技术产品产值实现547.2亿元（现价，在地口
30、径），是1993年的285倍，占工业总产值比重达45.3%，高新技术产业撑起工业半壁江山，已成为龙岗区经济的重要支柱和第一推动力。 伴随着高新技术产业的快速发展，龙岗区民营科技企业异军突起，2004年民科企业实现高新技术产品产值391.2亿元，占全区高新技术产品产值的71.5%。目前全区拥有科技型企业500多家，其中民科企业400多家，初步形成了以电子信息、新材料新能源、光机电一体化为支柱的高新技术产业群，是国内重要的通讯交换机、计算机及外设和二次充电电池生产基地，并涌现出华为、比亚迪、新天下等一批国内知名的民科企业。根据深圳市高新技术产业带划分，龙岗有五大高新技术产业带，分别是坂雪岗片区、宝
31、龙碧岭片区、葵涌大鹏片区、龙岗大工业区和东部海洋生物产业片区。1、坂雪岗片区位于龙岗区西端，东连布吉城区、南临福田中心区、西接宝安区龙华街道、北靠宝安区观澜街道，是深圳市总体规划的中部发展轴上紧靠市福田中心区的重要组团。片区用地面积2.7平方公里。片区距梅林海关1.5公里，距布吉检查站10公里。该片区的目标是建成以电子信息产业为主体的高新技术产业园区，大力发展通信设备、电子计算机设备及其配件、精密仪器、办公自动化、工控仪器仪表及生物技术等高新技术产业，重点发展通信产业。现已引进中国华为、石化集团、新天下集团、康冠电脑等国内外着名企业，其中华为技术有限公司占地面积约1.3平方公里，已投资数十亿元。随着一大批高科技企业的落户与投产，高科技产业生产基地的格局已初步形成。2、宝龙碧岭片区位于龙岗区中心城以南，坪山街
