1、共用部位设施设备维护作业指导书修订版文件号 名 称页码港联华茂/ZY7.5-GC-01 共用部位、设施设备维护管理职能和岗位职责2港联华茂/ZY7.5-GC-02 共用部位、设施设备维护各岗位工作制度6港联华茂/ZY7.5-GC-03 项目岗位工作规程18港联华茂/ZY7.5-GC-04 房屋维修管理规程27港联华茂/ZY7.5-GC-05 供配电设备（设施）管理规程29港联华茂/ZY7.5-GC-06 给排水设备（设施）管理规程32港联华茂/ZY7.5-GC-07 发电机工作规程38港联华茂/ZY7.5-GC-08 中央空调操作保养规范41港联华茂/ZY7.5-GC-09 电梯管理工作规程4
2、7港联华茂/ZY7.5-GC-10 缺陷设备运行规程52港联华茂/ZY7.5-GC-11 弱电系统维修标准作业规程53港联华茂/ZY7.5-GC-12 生活锅炉运行规程57港联华茂/ZY7.5-GC-13 有偿维修服务工作规程59港联华茂/ZY7.5-GC-14 公共部位/专有部位工作规程60港联华茂/ZY7.5-GC-15 共用部位、设施设备维护人员安全操作规程64港联华茂/ZY7.5-GC-16 突发事件的处理流程66港联华茂/ZY7.5-GC-17 物业工程接管验收标准72港联华茂/ZY7.5-GC-18 物业承接查验房屋分户验收标准967.5-GC-01共用部位、设施设备维护管理职能和
3、岗位职责1 目的通过明确共用部位、设施设备维护部管理职能和岗位职责，做到各尽其职、各负其责，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。2 范围适用于品质管理部工程专员，共用部位、设施设备维护部主管，共用部位、设施设备维护班长，共用部位、设施设备维护人员。3 职责3.1共用部位、设施设备维护（工程部）管理职能各项目共用部位、设施设备维护部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对管辖范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业承接查验、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备维护管理等工作。3.2共用部位、设施设备维护部工作应达到的指标3.2.1根据GB/T1900
4、1-2000 ISO9001：2008质量管理体系 要求，建立、实施和持续改进公司共用部位、设施设备维护部管理工作。3.2.2确保公司在各项创优工作及评审中，本部门工作符合标准要求。3.2.3本部门管理人员持证上岗率100%。3.2.4本部门特殊工种员工持证上岗率100%。3.2.5房屋完好率98%。3.2.6设施设备有效运行率98%。3.2.7维修预约及时率98%。3.2.8维修合格率98%。3.2.9对涉及本部门的客户投诉处理及时率达到100%。4 岗位职责4.1工程总工（项目经理）职责4.1.1在公司领导的指导下，全面负责公司所属项目共用部位、设施设备的品质管理工作；4.1.2协助公司实
5、施ISO9001：2008质量管理体系，以及对公司体系运作的监督、检查；4.1.3协助部门按质量体系标准的要求和品质考核的要求制定检查计划，对公司所属项目共用部位、设施设备维护管理中不合格工作加以纠正并督促整改；4.1.4协助公司组织的内审外审和管理评审工作；4.1.5协助公司制定年度管理目标中关于工程类外委项目的招标；4.1.6对重大工程事件的处理、记录并向公司领导做书面报告，审定各项目维修保养方案；4.1.7负责公司质量管理体系工程维护类文件的完善工作；4.1.8配合品质管理部编制共用部位、设施设备维护部年度培训计划，组织实施公司工程类的专业培训，并督促检查各项目编制培训计划和实施培训；4
6、.1.9协助项目共用部位、设施设备维护主管处理、调解因工程问题引起的业主投诉；4.1.10对项目共用部位、设施设备维护主管工作的监督，并做好共用部位、设施设备维护人员沟通工作；对维修操作人员进行现场抽查、指导。对共用部位、设施设备维护人员操作安全进行培训；4.1.11审核各项目每月能耗情况.材料申购计划；4.1.12完成领导交办的其他任务。4.2项目共用部位、设施设备维护主管职责4.2.1共用部位、设施设备维护部主管在项目经理的直接领导下，对共用部位、设施设备维护部进行管理，组织项目共用部位、设施设备维护人员对项目的共用部位、设施设备进行维修、改造及保养，监督、检查项目共用部位、设施设备维护人
7、员的日常行为规范，确保项目共用部位、设施设备的正常运转。建立设施设备台帐、对项目的设备大型修理应填写设备零部件及大修记录表；4.2.2贯彻公司制定的方针和涉及工程管理职责范畴的质量目标。全面负责共用部位、设施设备维护部的日常管理工作安排，领导本部门员工保证完成公司和项目客服中心下达的工作任务。负责制定本项目设施设备运行、维护、保养、检修及大、中修计划，报公司审批后协同实施；4.2.3对出现故障的设施设备情况进行分析，小范围的维修直接组织员工进行实施，遇到大范围的维修以书面形式上报给品质管理部根据公司质量管理目标，组织制定项目物业维修及养护计划，并组织实施；4.2.4必须熟悉项目物业服务的基本要
8、求，以及客户服务中心涉及本部门的规程要求。掌握项目内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点；4.2.5接受客户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决客户的疑难问题；4.2.6每周至少一次巡视项目及检查员工的工作情况，发现问题及时予以处理；4.2.7把控项目每月水、电能耗情况，抓好节能降耗工作，降低人耗、能耗、物耗。掌握科技动态，应用新技术，对楼宇改造、改装提出可行性方案；4.2.8制定培训记划表，每月至少二次对员工进行安全意识、服务意识、专业技能及职业道德教育培训，提高员工的思想和技术素质，预防责任事故发生。分析总结事故原因，向品质管理部工程专员提交事故分析报告，避免同
9、类事故重复发生；4.2.9负责对本部门人员的考核。对下属的工作质量、工作计划的执行情况进行督导； 4.2.10收集、整理、编辑项目工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论，分析总结，促进工作质量的提高；4.2.11积极参与公司组织的各种活动，积极配合其他部门做好各项物业服务工作；4.2.12协助物业的前期介入相关工程资料的检查、接收、存档；4.2.13完成领导交办的其他工作。4.3共用部位、设施设备维护部班长岗位职责4.3.1每日上班前检查职员的出勤情况和职员的仪容仪表，督导职员遵守公司相关制度；4.3.2每周至少一次现场检查设施设备，做好督导检查工作和记录，发现问题，及时予以解决；4.3.3认
10、真贯彻执行各项规章制度，负责全班所属人员的考勤记录工作。按计划完成培训工作并做好记录；4.3.4工作时对所属区域内设施设备运行情况进行定时巡视检查，发现隐情，及时组织人员排除；4.3.5共用部位、设施设备维护部各班长要针对其岗位的特殊性，严格检查全班人员对本岗位安全操作规程，以及各项制度的执行情况；4.3.6熟悉所属项目区域内设施、设备的分布情况，每月填写设施设备运行状态月报表，对维修工作制度进行贯彻、督促；4.3.7负责共用部位、设施设备维护人员的日常工作安排。做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理工作；4.3.8控制设施设备维护成本；4.3.9负责每月18日前编制物
11、资需求计划表并报送主管，对所购物品的质量、使用情况进行全面监控，发现质量问题应及时要求供货方更换；4.3.10负责共用部位、设施设备维护班的库房和共用工具管理。每半年清点一次共用部位、设施设备维护人员的个人工具；4.3.11负责监督、跟进相关外委单位工程维修的质量及进展情况；4.3.12完成领导交办的其他任务。4.4设施设备维护人员职责4.4.1遵守公司的规章制度；4.4.2熟悉所负责区域内设施设备的工作原理、操作方法、维养和分布情况；4.4.3服从共用部位、设施设备维护主管和班长的工作安排；4.4.4负责管理区域内设备机房、高低压配电、给排水系统、水池（箱）、二次供水、空调系统、弱电系统、生
12、活锅炉、电梯设备、公区设施等设施设备的日常维护，操作、监控、清洁工作并做好原始记录。每班人员必须填写值班记录表；4.4.5处理项目内业主的日常报修并提供有偿服务。并填好有偿服务派工单；4.4.6定期对设施设备进行月、季、年度保养、更换、维修、清洁，并填写设施设备定期检查记录表；4.4.7爱护个人及共用工具，做好日常维护保养工作；4.4.8负责项目水、电、气表的抄读；4.4.9在工作中积极提出合理化建议，对不能解决的问题及时上报；4.4.10接受公司和部门组织的培训，不断提高自己的专业技能、业务素质及安全意识；4.4.11完成领导交办的其他任务。5 相关文件6 质量记录港联华茂/BG7.5-GC
13、-01 设施设备台帐港联华茂/BG7.5-GC-02 设备零部件及大修记录表港联华茂/BG6.2.2-02 月度培训计划表港联华茂/BG7.5-GC-03 设施设备运行状态月报表港联华茂/BG7.5-ZH-03 物资需求计划港联华茂/BG7.5-GC-04 值班记录表港联华茂/BG7.5-KF-05 有偿服务派工单港联华茂/BG7.5-GC-05 设施设备定期检查记录表7.5-GC-02共用部位、设施设备维护各岗位工作制度1 目的明确共用部位、设施设备维护人员应遵循的工作制度。2 范围 适用于对共用部位、设施设备维护人员的日常工作指导。3 职责3.1工程部经理专负责相关文件的制定，对维修操作人
14、员进行现场抽查、指导；3.2各项目共用部位、设施设备维护主管负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查。4 岗位制度4.1给水系统管理制度 4.1.1水泵房管理制度4.1.1.1项目共用部位、设施设备维护主管负责对水泵房管理、监督和检查；4.1.1.2项目共用部位、设施设备维护人员负责按计划进行月、季、年度保养、维修、清洁、并填写设施设备保养记录表；4.1.1.3水泵房钥匙由专人保管；4.1.1.4所有操作标志、设备标示简单明确。每日巡视水泵房设备运行是否正常，并填写在公共部位、设施设备日巡查记录表上；4.1.1.5水泵房内严禁吸烟，水泵房内应备齐消防器材。水泵房内严禁存放有毒、有害物品；经常保持水
15、泵房通风换气，环境卫生清洁；4.1.1.6控制柜上的开关和管线上的阀门应置于正常工作状态； 4.1.1.7未经项目共用部位、设施设备维护主管同意，不得擅自更改机房线路、器材；4.1.1.8定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动，轴承润滑油情况是否良好等。发现有异常情况，应立即报告共用部位、设施设备维护主管，并留现场观查随时准备应急处理；4.1.1.9每班检查水池的水阀、压力表、水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好；4.1.1.10每班对水泵房进行检查后，在水泵房水泵房设备运行记录表上做详细记录并签名；4.1.1.11非工作人员进入水泵房，须经项目经理或共用部位、设施设备维护主管同意并在工作人员的
16、陪同下方可进入。4.1.2给水系统管理制度4.1.2.1项目共用部位、设施设备维护主管负责对给水系统管理、监督和检查；4.1.2.2共用部位设施设备维护班每日对项目总水表进行抄读。班长对每日水量进行校对，发现异常及时上报；4.1.2.3项目共用部位、设施设备维护主管每月对水量进行分析，掌握项目每日平均用水量，以此判断管网是否正常。维护人员在抄业主水表时要认真核对业主常用水量，发现异常及时查明原因并上报；4.1.2.4共用部位设施设备维护班每年秋季对所有阀门进行一次打油保养；4.1.2.5遇爆管等紧急情况，接到通知后5分钟内必须有维修人员到达现场，关闭相关阀门，其他维修人员准备好工具和材料及时到
17、现场，保证在最短的时间内将故障处理。4.1.3排水系统管理制度4.1.3.1项目共用部位、设施设备维护主管负责对排水系统的管理、监督和检查；4.1.3.2化粪池清掏每年至少一次； 4.1.3.3检查项目共用部位各排水口是否排水通畅，若有堵塞要及时清理。4.2电梯维护管理制度4.2.1遵守公司各项规章制度，按照安全操作规程操作，杜绝事故发生，非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过共用部位、设施设备维护主管同意，在机房人员的陪同下方可进入；4.2.2熟悉电梯构造、原理，对电梯主机、控制屏定期检查；4.2.3严格按照电梯每日巡视检查表内容对电梯进行巡视。认真记录各设备运行数据在巡检中发现问题要
18、及时处理，处理不了的及时上报；4.2.4对电梯进行维修保养时至少应有两人在场，相互配合、确保操作人员安全；维修保养时楼厅门处应放警示标志；4.2.5对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录；4.2.6做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复；4.2.7妥善保存各种电梯合格证、电梯年检报告；4.2.8专人保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙；4.2.9机房内应配消防器材（每50平方米配一具灭火器），禁止堆放放易燃易爆品；未经批准不得在机房内使用电焊、气焊；4.2.10严禁酒后上班，不准在电梯机房内吸烟、吃任何食品；4.2.11保持机房整洁。 4.3配电室
19、管理制度4.3.1配电室值班制度4.3.1.1在值班时间内应坚守岗位，不迟到早退，不得擅离职守，因故需要离开，必须经项目共用部位、设施设备维护主管批准后方可离开；4.3.1.2不准用配电室专用电话做与工作无关的事。 值班工作人员外出就餐时，值班室内必须有一人留守；4.3.1.3值班人员随时注意分析仪表的变化，准时抄表，定期进行各种检查和试验，对异常情况要加强监视；4.3.1.4密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好配电室运行记录表，检修、倒、合闸时应严格填写配电室工作票；4.3.1.5未经共用部位、设施设备维护主管同意，非工作人员不得进入配电室，在值班时间内不许会客；机房标示应挂在
20、显眼的位置；4.3.1.6高压室应定时巡检，操作高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；4.3.1.7发生异常情况，应及时处理，在不能解决的情况下，应立即上报共用部位、设施设备维护部主管，要如实反映情况，不得弄虚作假，隐瞒真相，从中吸取教训；4.3.1.8值班人员严禁酒后上班，离开机房时需随手关闭非常开的照明灯具开关；4.3.1.9要做好防火、防盗、安全保卫工作，控制室、高压室严禁吸烟，严禁携带易燃易爆的物品进入，未经书面批准、未落实安全措施，不得在机房内进行危险作业；4.3.1.10保持机房整洁，不得有影响工作、分散注意力的行为。不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。4.3.2配电室设备巡视检查制度4
21、.3.1.1配电室设备的巡视与检查是为了监视设备的运行情况，以便及时发现和消除设备安全隐患，预防事故发生，是确保安全运行的一项重要工作。每个值班人员必须严格按照规定要求，认真负责，一丝不苟地做好设备巡视检查工作；4.3.1.2配电室的巡视检查工作，按巡检要求进行定期巡视和检查。并记录在共用部位、设施设备巡查记录表上；4.3.1.3在设备巡视检查中，要遵循看、听、嗅、摸等工作方法防止漏查缺陷，对查出的设备缺陷和异常运行情况及时上报并做好记录、分析、处理；4.3.1.4巡视时遇到有严重威胁人身和设备安全的情况应按相关规定进行处理，并同时向共用部位设施设备维护主管汇报。4.4空调系统管理制度4.4.
22、1非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过共用部位、设施设备维护主管同意，在机房人员的陪同下进入，空调机房内机电设备由空调维修人员负责操作，其他人员不得擅自操作；4.4.2每日至少对风机房设备巡查一次、空调机组两小时巡视一次。并记录空调运行记录表和风机运行记录表，发现问题及时处理，不得擅自更改运行参数；4.4.3运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机；4.4.4保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物；机房内消防设备完好，严禁吸烟；进入风机房维修必须注意用电、防火安全；4.4.5严格按照操作规程启停空调系统；空调维修人员应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的
23、目的；4.4.6保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。4.5弱电系统管理制度4.5.1负责项目消防自动报警系统、楼宇对讲系统、监控系统、广播系统等弱电系统的运行，日常维护管理工作；4.5.2应严格按照各项设备运行管理规程，保证各项设备处于正常工作状态。并做好运行记录，填写弱电系统运行记录表；4.5.3根据计划做好设备的维保工作；4.5.4设备的元器件、参数不得随意更改；4.5.5严禁在系统各计算机上使用私自安装软件；4.5.6防止小动物进入设备房内；4.5.7配合维保单位做好设施、设备检修工作，做好记录并存档。4.6生活锅炉运行管理制度4.6.1锅炉工必须持证上岗，严禁无证操作；4.6.
24、2锅炉工必须坚守岗位，不得擅离职守、私自脱岗。严格按照操作规程操作，并做好运行记录；4.6.3接班前应检查锅炉各附属机械设备是否运转良好。定期检查、调试安全阀、压力表、水位计等表具，确保处于正常工作状态。对锅炉炉体，各种管道、阀门等要定期检查，发现问题及时进行检修并上报；4.6.4非值班人员不准进入常压锅炉房，如必须进入，须经项目共用部位、设施设备维护主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入；4.6.5锅炉房内禁止吸烟和酒后作业，不得随意动用明火；4.6.6常压锅炉房内严禁存放易爆、易然、危险物品；锅炉房需按有关规定配置必要的灭火器材，并应放置在方便、显眼处，所有的锅炉工必须会熟练操作；4.6.
25、7常压生活锅炉房应当做到随时上锁，钥匙由当值项目共用部位、设施设备维护人员保管，不得私自配钥匙；4.6.8常压锅炉房内应当通风及照明良好、光线足够，门窗开启灵活；4.6.9一旦锅炉房发生火警应立即切断电源和气源（或油源），采取相应的灭火措施。4.7柴油发电机制度4.7.1每天定期巡查机房和机组设备；4.7.2每月至少空载运行1次，每次15分钟，并检查电池液位，接线端子，根据设备运行情况，填写发电机组运行记录表；4.7.3发电机带负荷运行时，每两小时抄录运行数据一次并做好记录；4.7.4发电机房应保持整洁，机组无积尘，保持机房的通风和照明设施良好；4.7.5遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝事
26、故发生；4.7.6发电机做到定期检查、保养，清洁；4.7.7维修后做好问题处理记录。4.8业主（住户）室内有偿维修制度4.8.1接到有偿服务派工单后，维修人员15分钟内必须到达业主家中，15分钟内若不能按时到达业主家中，应向项目客服中心人员说明原因，由客服中心人员将原因告知业主并与业主另行约定维修时间；4.8.2共用部位、设施设备维护人员进入业主户内维修需自带鞋套； 4.8.3维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾要收拾干净，完工后自行带走；4.8.4若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定下次上门时间；4.8.5若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号
27、、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4.8.6严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；4.8.7维修结束后，请业主检查验收，并在有偿服务派工单上签署维修结果和维修服务意见，并请业主缴纳有偿维修服务费，维修人员收费后需将收费发票交给业主； 4.8.8将有偿服务派工单返回客服中心，并做好维修记录；4.8.9重要维修项目共用部位、设施设备维护主管需亲到现场督导。4.9共用部位、设施设备维护工作制度4.9.1认真做好设备运行、保养、维修等记录，填写设施设备维修保养计划表、并在各个设施设备上标贴设备卡，发现重大问题及时上报共用部位、设施设备维护主管；4.9.2认真填写设备运行记录，并于每月底将记
28、录交共用部位、设施设备维护主管存档；4.9.3在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；4.9.4在接到客服中心共用部位、设施设备派工单或通知后，应立即前往处理；4.9.5严格执行各种规章制度及设备运行操作规程； 4.9.6按照项目共用部位、设施设备维护主管编制的设施设备维修保养计划表进行设备维修、保养；4.9.7遇自来水爆管、煤气事故等突发事件，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理并立即报告共用部位、设施设备维护主管，无法立即处理的事件，先采取应急措施并请示共用部位、设施设备维护主管具体处理方法；4.9.8爱护工具及设备，服从班长调度；完成共用部位、设施设备维护主管安排的工作任务；4.9
29、.9在公共区域进行维修时，不得高声喧哗、谈论与工作无关的事情。4.10共用部位、设施设备维护班交接班制度4.10.1交接班的一般规定 4.10.1.1值班人员应按照值班表在规定时间内进行交接；4.10.1.2值班人员应自觉遵守值班制度，未经共用部位、设施设备维护主管同意不得私自调班、不得迟到早退，值班人员请事假，要事先提出，并得到共用部位、设施设备维护主管同意；4.10.1.3如已到交接班时间，而接班人员未来，交班人员应即向共用部位、设施设备维护主管或有关领导报告，应继续留守岗位，待接班人员到来，方可离开，不得擅自离岗；4.10.1.4交接班手续未结束前，一切工作应由交班人员负责；4.10.1
30、.5交接班巡视检查中发现的缺陷及异常情况由接班人员填写缺陷记录，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。4.10.2在下列情况下，不得进行交接班4.10.2.1在处理事故时，工作未告一段落，或有紧急情况时；4.10.2.2接班人员有喝酒情况或精神不正常时；4.10.2.3交接班人员在工作未交接清楚前，不得擅自离开工作岗位。4.10.3交班工作 4.10.3.1交接班时，由交班人员向接班人员通报本班运行情况；设备施工、检修、校验、工作等执行情况；4.10.3.2钥匙、工具、仪表等情况；4.10.3.3设备维护、清洁、安全情况；4.10.3.4交班人员应陪同接班人员按照规定到现场进行交接巡视，对变动设
31、备情况和新发现的设备缺陷，严重缺陷到现场交待清楚。4.10.4接班工作 4.10.4.1接班人员应按规定接清各项内容；4.10.4.2检查设施设备情况是否与交班人员所述相符；4.10.4.3检查设备施工检修、校验、工作票情况、操作票情况；4.10.4.4检查设备缺陷及异常情况，检查中发现问题需详细向交班人员询问清楚；4.10.4.5查清有关记录簿资料，查清钥匙、工具、安全用具是否齐全良好；4.10.4.6检查清洁工作情况； 4.10.4.7接班人员认为无差错后，由接班人员在值班记录本上签名，再后由交班人员签名，完成交接班工作。4.11工具管理制度4.11.1为了各项目的工具使用和管理更加规范，确保工具使用年限，制订本制度；4.11.2共用部位、设施设备维护部的工具分成两类：一类是个
