1、9.相对均一的土地单位的特性：每一个相对均一的土地单元都有一定的外貌形态，一般可从其地貌、植被或土壤反映出来；每一个相对均一的土地单元都有近似的成因及相似的土地属性。不仅指坡度、岩性、水文条件、土壤等自然属性，一定程度上也指土地利用和土地改良、整治等社会经济属性；每一个相对均一的土地单元，均在一个上下等级的层阶关系中占有一个位置，它与其它土地单元构成一个土地分级系统，即土地类型的划分系统。10.土地类型与土地利用类型土地类型较多的强调的是土地的自然属性，它与土地利用类型在概念上是有区别的，但是在划分土地类型时也要适当考虑到土地利用类型，因为土地利用类型一方面反映出土地的自然属性，一方面也反映出
2、人类活动所赋予土地的属性。相同的土地类型应具有大致相同的自然生产能力，在一定程度上也具有相同的农业生产或其他利用上的适宜性，要求相同的保护、改造土地和提高土地生产力的措施。11.土地分级：就是在对土地组成要素进行综合分析的基础上，通过自下而上合并或自上而下划分，产生出一些等级有高低、复杂程度有差异的土地单位。由这些土地单位构成一个相对完整的土地等级系统或等级阶梯。12.土地分类：将一个自然区域或行政区域范围内的各个个体土地单位，按质的共同性或相似性，作不同程度的抽象概括与归并，获得分类级别高低不同的各种土地分类单位。 土地分级是对土地的纵向划分，土地分类则是对土地的横向（即同一等级内）类群归并
3、。13.土地分类的步骤和方法步骤： 1）确定分类的对象 2）确定分类依据和分类指标（分类依据就是导致土地产生分异的主要因素，分类指标就是体现分类依据的一些定量指标）方法： 1）顺序法：就是按种、属、科的分类顺序直接列出土地分类系统。优点：系统性和逻辑性强，有利于分类者理清土地分级单位之间的逻辑关系。缺点：做法机械，主观性较强，工作量大。2）两列指标网络法：具体做法是，划出纵、横坐标，在纵坐标上表示地貌类型，自上而下依次列出从高处至低处的地貌类型；在横坐标上表示植被和土壤类型，自左至右依次列出湿生至旱生的植被类型名称和湿润至干燥的土壤类型名称。纵横两列的交叉构成一个网格，这便成了土地分类系统。可
4、以更清楚、直观地展示研究区域土地组成要素之间的关系以及各土地类型单位在分类系统中的从属关系，因此有利于较准确地建立土地分类系统。比较机械。3）路线考察法：就是在研究区范围内选定几条代表性考察路线，进行实地考察。4）参数法：建立在对海拔高度、相对高度、坡度、水文网密度的分类指标的数量化和等级化基础上来对土地进行分类。14.土地类型结构（土地结构）：是指在某一个区域内，各种土地类型在质和量上的对比关系，以及它们组合而成的一定的格局。15.土地类型的空间结构：简称为土地空间结构，是指在某个区域内，各类土地所处的空间位置及彼此间的组合而形成的一定的格局或图式。土地空间结构是所有土地结构类型中最直观表现
5、的形式，它反映出土地类型群体关系在空间上的有序性。1）递变型组合结构：指各种土地类型的空间分布按一定方向和方位发生依次变化，构成一定的系列。如海岸带区域自滨海至内陆的土地类型条带状组合，内陆盆地从边缘到中心的土地类型同心圆状组合等。2）重复型组合结构：指土地类型的空间分布不按一定顺序更替，而是呈相间排列和斑块状等形式出现，构成重复、分散的复区。16.土地类型演替:就是土地系统在各种自然因素和人为因素的共同作用下发生的有规律的变化更替。土地类型演替实质上就是土地类型发生发展的动态过程。17.土地类型演替的类别1）按演替性质分 :可分为时间演替与空间演替两类。 时间演替是指发生在同一地段、不同性质
6、的土地类型沿时间序列的有规律更替。空间演替是指沿着一定的方向各种性质不同的土地类型呈现有规律的更替。可分为水平演替和垂直演替两类。2）按演替原因分:可以分为自然演替与人为演替两类。 自然演替:是在自然状态下演替。人为演替，指主要受人类活动影响而发生的土地类型更替。3）按演替方向分:可分为正向演替和逆向演替。 土地类型的正相演替又称顺向演替和进化性演替，是指在顺应自然规律和合理开发利用土地的前提下，土地类型向维持生态平衡方向发展的一种良性演化，这种演化有利于土地资源的可持续利用。土地类型的逆向演替又称退化性演替，是指不合理开发利用土地，导致土地类型向破坏生态平衡方向发展的一种退化性演化，表现为土
7、地质量退化，土地结构与功能变得愈加简单，土地生产力逐级下降。4）按演替过程分：为节律性演替和非节律性演替。节律性演替又称周期性演替，是一种正常进行的土地类型演替过程。非节律性演替即非周期性演替。如因人类经济活动或突发性自然灾害所引起的土地类型更替。18.土地类型结构和演替与土地生态设计土地生态设计的含义：在研究土地类型结构和演替规律的基础上，根据景观生态学原理，从促进土地向正向演替的角度出发，建立由人工调控的自然、社会和经济复合的土地生态系统，并在其运转过程中使自然结构、社会结构和经济结构相互促进，从而使土地发挥更大、更好的利用效益。在进行土地生态设计之前，首要的任务是，要将土地的自然结构与土
8、地利用现状结构加以比较和分析，目的在于查明土地利用的现状结构是否合理，借以总结经验，找出弊端。在总结和分析土地利用的经验和教训的基础上，设计出符合生态学原理的、可持续的土地利用方向和模式。20.21.土地潜力评价: 主要依据土地的自然性质（土壤、气候和地形等）及其对于土地的某种持久利用的限制程度，就土地在该种利用方面的潜在能力做出等级划分。22.农业土地潜力评价是依据土壤、气候、地形等要素对土地的持久农业利用的限制程度，及由这种限制程度所决定的作物的潜在生产率和耕作方式的可选择性，对土地做出等级划分。23.美国农业部土地潜力评价系统 等级单位及其含义:美国农业部的土地潜力评价系统包括三个等级单
9、位，即潜力级、潜力亚级和潜力单元。是以它们长期种植农作物和生产饲料作物不会导致土地退化为前提。 基本特点 土地利用潜力排序： 耕作利用，可以是任何作物，不用专门的水土保持措施； 有一定限制的耕作利用， 即在作物的选择上有一定限制，或需采取某种水土保持措施； 改良牧草地放牧； 天然牧草地放牧，或在同一水平上的林业用地； 娱乐、野生动物保持、水源涵养或风景观赏。 原则：归属于某一潜力级的土地，它不仅具有相当于这一级的利用潜力，而且也具有低于这一级的其他所有潜力级的利用潜力。 限制性，是指对利用潜力施加不利影响的土地性质。永久限制性，是指那些不能轻易排除，至少不能通过小型土地改良排除的不利土地性质，
10、如坡度、土层厚度和洪涝危害等；暂时限制性，是指可以通过土地改良措施排除或改善的不利土地性质，例如土壤养分含量和程度轻微的排水不畅。24.土地潜力评价系统的具体特点： 1）潜力级的评定主要依据土地利用的永久限制性，而将现状植被视为非永久限制性，因此在评价中一般不考虑植被。 2）同一级潜力级的土地尽管其限制程度相似，但是限制性因素的种类不一定相同，因此所需经营管理措施也不一定相同。也就是说，属于同一潜力级的土地，在地形尤其是土壤上可能有较明显的差异。3）潜力级的评定主要依据土地的自然要素，而不进行专门的投入产出分析。然而，在潜力级的评定中仍须考虑一般性的投入产出。4）假定在中等经营管理水平（当地大
11、多数农户所及的经营管理水平）上评定土地的潜力级，即对经营管理水平不作专门考虑。 5）评价时不考虑市场的远近、道路存在与否及道路的级别。25. 确定潜力评价的基础评价单元方法（一）以土地类型单元为基础评价单元（二）以土壤分类单位作为基础评价单元（三）以土地利用现状单位（土地利用现状图图斑）作为基础评价单元（四）以土地资源类型作为基础评价单位（五）以地理网格为基础评价单元26.土地潜力评价成果应用一、潜力级评价成果的应用土地潜力级评价的成果主要用于资源清查中的土地质量摸底，目的是查明和保护最适合于农业耕作的土地。二、 潜力亚级评价成果的应用 潜力亚级指出了土地存在的主要限制因素。因此也就告诉了规划
12、或决策者提高土地潜力级所须采取的措施。三、 潜力单元评价成果的应用 在一个潜力单元内，土壤和其他环境因子有较大的相对一致性，它们对于管理和改良措施的反响也相似。同时，如果种植类似作物，产量也相近似。由此可见，潜力单元对于以详细的小区域土地利用规划是有重要意义的。更多地用于农场和村落的土地利用规划，或新开辟地区的用地设计。27. 土地适宜性评价，就是评价某块土地针对某类特定利用方式是否适宜，如果适宜，其适宜程度如何，做出等级的评定。28.土地利用类型多目标土地利用类型，是指在同一块土地上同时进行多种经营，每种经营利用有它自己所需投入的人力、物力、必要条件与生产的产品。复合土地利用类型，是指从评价
13、目的出发，作为同一个单元来处理的不同区域从事多种利用的土地利用方式。多种利用方式可能在时间上有先后（如作物轮作），或者在同一经营组织单位内的不同地区同时实施（如包括耕种与放牧的混合农业）。29.土地质量：“与土地利用有关，并由一组相互作用的简单土地性质所组成的复杂土地属性”。30.对FAO纲要的评述两个指导思想：1.在一个区域开展土地适宜性评价时，不能仅仅针对一种土地利用方式进行评价，应尽可能针对不同的、有替代可能的土地利用方式进行评价。 2. 不同的土地利用方式对土地性质或土地质量有不同的要求。因此，对土地不能笼统地就其本身的性质作出评价，而必须针对具体的利用方式进行评价。 两个显著特点：
14、1.在土地适宜性评价中，不提倡简单地使用土地性质，而是要尽量使用土地质量。一是同一种土地性质对不同土地利用方式可能施加不同甚至相反的影响，如水分；二是不同土地性质之间存在相互作用，会产生叠加性影响。如土壤侵蚀。 2.土地适宜性评价并不单纯地建立在土地的自然属性基础之上，而在相当程度上需要考虑土地利用管理水平。31.土地适宜性评价与土地潜力评价的比较 区别：土地潜力评价需要事先规定所考虑的土地利用方式或管理实践的优先顺序。而土地适宜性评价与此不同，并不规定这样的优先顺序，而是强调每一块土地均可针对农、林、牧或其它利用方式做出适宜性或适宜等级的评定。这是土地适宜性与土地潜力评价的最本质区别。 关联
15、：二者的评价结果可以相互比较和协调，甚至可以进行转化。32. 土地适宜性的评价系统 纲要所规定的评价系统有四个等级，它们是：适宜纲、适宜类、适宜亚类、适宜单元。 土地适宜纲，表示土地对所考虑的特定利用方式评价为适宜（S）或不适宜（N）。适宜纲，是指在此土地上按所考虑的用途进行持久利用预期所产生的效益值得进行投资，而对土地不会产生不可接受的破坏危险。不适宜纲，是指土地质量显示不能按所考虑的用途进行持久利用。 土地适宜类反映土地对某种利用方式的适宜程度，用阿拉伯数字按适宜纲内的适宜程度递减顺序编列。（1）非常适宜类（S1）土地可持久应用于某种用途而不受重要限制，或受限制较小，不至于降低生产力或效益
16、，不需增加超出可承担水平的费用。（2）中等适宜类（S2）土地有限制性，持久利用于规定的用途，会出现中等程度的不利，降低生产力或效益并增加投资及费用，但仍能获得一定效益。（3）临界（或勉强）适宜类（S3）土地有限制性，对某种用途的持续利用有严重限制，因此将降低生产能力或效益，或者需要增加投入，而这种投入从经济上说只能算勉强合理。 土地适宜亚类反映土地限制性类别的差异 土地适宜单元是适宜亚类的续分。33.土地经济评价的基本思想，是在现实土地利用中，通过劳动与投入的耗费与提供产品或其它效益的对比关系来评定土地质量。即通过活劳动和物化劳动综合消耗所获得的土地的生产率或其它效益评定土地质量。34. 土地
17、经济评价和土地自然评价差别: 1、后者着重研究土地自然属性对不同土地利用方式的潜力和适宜性大小；前者则不仅考虑土地所固有的自然属性的差异，而且要着重研究在等量劳动（包括活劳动和物化劳动）耗费下，土地的产出效果。 2、土地自然评价是反映各种土地利用方式的潜在能力或适宜性和适宜程度，而土地经济评价则主要展示土地利用方式的经济效果。35. 土地经济评价，是指用经济指标对土地的质量作出评价，其目的是为有效利用土地资源提供依据;是用经济可比指标对土地利用的投入产出效果进行分析以评定土地质量，并确定土地利用的适宜性和经济可行性。36. 土地经济评价常用的方法基本原理在实施土地改良工程时，必然要在第一年或开
18、头几年内支付基本建设投资费用，在以后的年份里，则以增加产量或利润的形式用收益偿还。贴现现金流分析，就在于对最初支付的基建费用与未来不同时段所得收益进行比较。 所谓“贴现”，就是附加利息的逆运算。 在一般情况下，在n年后支付的成本或收益的货币值，折合现值V可表示为37.收益还原法（一）基本原理 收益还原或地租资本化是将待评估土地在未来各年期的正常年纯收益（地租）作为想象中的一种资本的利息，以适当的收益还原利率还原为评估基准日的总收益即地价的一种方法。收益还原法以求取土地纯收益为前提条件，因此此方法仅适用于可产生土地收益的土地价值的评估。（二）测算公式 假定土地收益在未来年份保持不变 P-地价 a
19、-土地未来预期的年纯收益 r-还原利率（用于将土地纯收益还原为土地价格的比率） n-土地使用年限 土地还原利率 :指求取土地价格时所使用的资本化率 1）土地纯收益与价格比率法 r=a/p 2）安全利率调整法:土地还原利率=安全利率+风险调整值。 3）投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种类型的投资（如银行存款、贷款、国债、债券、股票等）收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要估计的土地的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。38. 市场比较法 利用交易案例的已知价格，通过对照待估土地与交易案例在各方面的差异，对交易案例的土地价格进行修正，从而
20、可以获得待估土地的价格。 P=Vb*A*B*D*E*K P-待估土地的单位面积价格,Vb-比较案例土地的单位面积价格,A-交易情况修正系数 B-交易期日修正系数,D-区域因素修正系数,E-个别因素修正系数,K-土地使用年期修正系数. 选择和确定比较案例要求：1）二者用途相同 2）在建筑物的结构类型上相同3）二者处于同一地区或土地供求关系相类似的地区4）二者价格类型相同5）成交日期和估价期日尽量接近6）比较案例都是交易情况正常的案例39.成本逼近法基本原理:根据经济学上等量资金投入应该取得等量收益回报的投资原理，把土地的所有投资作为基本成本，再加上这一投资所应产出的相应利润和需发生的利息，以及基
21、本投资活动应交纳的相应税费，即为土地价格。40.假设开发法 又称为剩余法、倒算法或余值法。在预测和估算土地开发完成后所能实现的不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用以及与建筑物建造和销售相关的专业费、利息、利润和税收等费用，剩余之数即为土地价格。41. 农用地等：在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。42. 因素指标区：对区域内决定农用地自然质量的各种因素和因素组合，依主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区别于其它指标区的最小单元。43. 样地适用区：采用样地法计算农用
22、地质量分，需要划分样地适用区，是指依主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区别于其它适用区的最小单元。样地的农用地自然质量特征与其适用区的其他分等评价单元的特征应具有相似性。44.农用地分等的原则1综合分析原则:农用地质量是各种自然因素、社会经济因素综合作用的结果，农用地分等应以造成等别差异的各种相对稳定因素的综合分析为基础。2分层控制原则 :农用地分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开。县级分等成果要在本县域范围内可比；省级协调汇总成果要在本省域范围内可比；国家级协调汇总成果要在全国范围内可比。3 主导因素原则:农用地分等应根据相对
23、稳定的影响因素及其作用的差异，重点考虑对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对分等结果的作用。4土地收益差异原则 :农用地分等应反映不同区域土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异对区域土地生产力水平的影响，也应反映对区域土地收益水平的影响。5定量分析与定性分析相结合原则 : 农用地分等应以定量计算为主。对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析，定性分析的结果可用于农用地分等成果的调整和确定工作中，提高农用地分等成果的精度。6跟踪检验原则: 在农用地分等工作中，应对每一步成果进行检验，并进行专家咨询、论证，确保成果与实际情况相符。45.农用地
24、分等的技术路线: 依据全国统一制定的标准耕作制度，以指定作物的光温（气候）生产潜力为基础，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。46.划分分等单元a） 单元之间的土地特征差异明显，不同地貌部位的土地不划为同一单元，山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱度等分等因素指标有明显差异的不划为同一单元；b） 单元内部的土地特征相似，土地分等单元边界不跨越分等因素指标区和土地利用系数等值区、土地经济系数等值区；c） 单元边界应不跨越地块边界；d） 单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显
25、标志的权属界线。47. 按综合土地利用系数计算（计算农用地利用等指数和农用地等指数） 48.定级指数是划分农用地级别的基本依据，确定方法有因素法、修正法、样地法三种。因素法：通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析，确定因素因子体系及影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地级别的方法。修正法：是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。样地法：是以选定的标准样地为参照，建立定级因素计分规则，通过比较，计算定级单元因素分值，评定农用地级别的方法。49.定级因素因子指标量化:点状因素:指
26、定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对其周围农用地产生影响（ 如农贸中心），点状因素是同心圆扩散性因素，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法;50.农用地估价 农用地价格：指在正常条件下，凭借农用地的自然条件、社会经济条件和特殊因素等，所能实现的、在估价期日的价格。 社会保障价格是指农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。 农用地估价基本原则 1、 预期收益原则: 指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 2、 替代原则: 指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为
27、参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。 3、报酬递增递减原则：指在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。 4、贡献原则：指农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投入要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。 合理有效利用原则：指在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。 6、变动原则： 指农用地价
28、格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。估价人员应把握价格影响因素及价格变动规律，准确地评估价格。 7、 供需原则： 指农用地估价应以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。51. 农用地价格影响因素：影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。52.评分估价法：指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。建立农用地价格影响因素体系制定农用地价格影响因素评分标准调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分确定单位分值价格待估宗地价格计算53. 农用地基准地价是指政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。54. 农用地基准地价的评估方法55. 基准地价修正幅度值的计算 以级别或均质地域为单位，调查各级别或均质地域中正常土地收益的上限、下限值等，分别与该级别或均质地域的基准
