1、信阳综合体项目多向定位报告之经济测算龙潭酒店综合体项目多向定位报告 目录第一部分：项目多向定位方案经济测算通过对项目业态容量分析、消费者访谈及商户进驻意向分析，结合项目自身优劣势，我司从商业角度对项目共提出两种模式，四套方案，以供参考。模式一：单体购物中心模式方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案三：店中店式百货+超市（二、三层）+餐饮休闲文化娱乐模式二：购物中心+街区模式方案四：购物中心+餐饮休闲娱乐主题街1、模式一：单体购物中心模式（1）定位分析该定位思路将采用单体购物中心模式，与酒店、写字楼的高端商务形象相匹配，利于整
2、体形象的提升，以提升项目的销售价值。该模式下的销售，一方面通过塔楼来回笼资金，一方面通过将购物中心的局部中庭店中店及多通道主题店中店进行销售来进行资金回笼。在开发商资金有额外需求的情况下，也可以选择持有的购物中心作为良性物业进行打包出售给基金公司。（2）方案分析该模式有以下集中方案：方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案三：自营百货+超市（二、三层）+店中店+餐饮休闲文化娱乐1. 方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐（1） 商业定位思路项目采用单体购物中心模式，引进连锁百货和品牌超市双主力店，超市地下，百货地
3、上，超市带动负一层经营，在配以品牌电器，能提升辅营区价值，利于辅营区销售；百货地上能够吸引强大人流，同时增加楼上餐饮休闲娱乐生意机会；若将百货布置在项目南端，店中店位置布置合理，从而增加店中店销售收益。该方案既可以保证后期运营，又可以及时回款。总建筑面积192240其中：购物中心107600住宅30000公寓14640写字楼10000酒店30000（2） 商业业态布局1） 负一层业态布局图2） 一层业态布局图3） 二层业态布局图4） 三层业态布局图5） 四层业态布局图6） 五层业态布局图7） 六层业态布局图、（3） 商业面积统计楼层业态建筑面积（）可售面积（）持有面积（）负1F主力店超市125
4、0012500辅营区52005200电器330033001F店中店59005900百货66006600街铺160016002F店中店63006300百货65006500餐饮170017003F店中店83008300百货620062004F店中店22002200百货74007400餐饮12001200休闲娱乐文化370037005F餐饮14500145006F休闲娱乐1450014500合计1076003120076400（4） 商业收益测算1) 售价制定 街铺价格评估 项目评分可比项评分基数本项目万家灯火百年新天地汉都硬件指数商圈级别55555交通情况53543规模效应（商业）10101083
5、区位优势53453配套设施1010862人气指数主力店优势151515150次主力店优势101010100消费基础 (人口）1068106商业氛围及商业成熟度1068106商业形态55441价值塑造55431入市时间修正1010878评估得分10088898738 价格评估名称本项目街铺万家灯火街铺百年新天地街铺汉都街铺评估得分88898738比较系数0.99 1.01 2.32 市场均价（元/）360002000016000可调均价（元/）356002020037100比较权重50%40%10%权重价格（元/）18000 8000 4000 本项目均价（元/）30000 项目价格体系区域系数
6、售价（元/）一层街铺130000负一层辅营区0.721000一层店中店0.824000一层内街铺、餐饮、零售次主力店0.721000二层店中店0.5616800二层内街铺、餐饮、零售次主力店0.515000三层店中店0.4212600三层内街铺、餐饮、零售次主力店0.3811400四层店中店0.3399002) 租金制定根据市场研究并结合投资回报率综合考虑，得到各业态基本租金水平如下：楼层业态售价(元)租金水平 (元/*月)备注负1F 主力店超市25辅营区21000105按照年回报率6%电器301F 店中店24000120按照年回报率6%百货40街铺30000150按照年回报率6%2F 店中店
7、1680084按照年回报率6%百货40餐饮1500075按照年回报率6%3F 店中店1260063按照年回报率6%百货404F 店中店990050按照年回报率6%百货40餐饮50休闲娱乐文化505F 餐饮306F 休闲娱乐183) 收益测算 销售收益楼层业态销售面积()单价(元/)销售收入（元）实收额（元）负1F辅营区520021000109200000873600001F店中店590024000141600000113280000街铺16003000048000000384000002F店中店63001680010584000084672000餐饮1700150002550000020400
8、0003F店中店830012600104580000836640004F店中店220099002178000017424000合计31200556500000445200000 租赁收益楼层业态建筑面积（）租金水平 (元/*月)租赁年限 （年）租金收益（元）负1F 主力店超市125002540150000000辅营区5200105319656000电器33003040475200001F 店中店5900120325488000百货66004040126720000街铺1600150386400002F 店中店630084319051200百货65004040124800000餐饮1700753
9、45900003F 店中店830063318824400百货620040401190400004F 店中店22005033960000百货74004040142080000餐饮1200504028800000休闲娱乐文化37005040888000005F 餐饮1450030402088000006F 休闲娱乐145001840125280000合计1262049600（5） 写字楼/公寓合计收益测算楼层业态基地面积（）建筑面积（）销售价格（元/）销售收益（元）7-22F写字楼11202464010000390039000000公寓14640370054168000合计93168000（元）（
10、6） 酒店收益测算建筑面积（）业态房间均价（元）房间数量日总收益（元）40年总收益（元）30000酒店6084963015682289504240（7） 总收益测算总收益=商业销售收益+公寓销售收益+写字楼销售收益+商业租赁收益+酒店经营收益=445200000+1262049600+93168000+2289504240=4089921840元2. 方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐（1） 商业定位思路在方案一的基础上，为百货布局提供了另外一种布局方式。总建筑面积192240其中：购物中心107600住宅30000公寓14640写字楼10000酒店30000（2） 商业业态
11、布局1） 负一层业态布局图2） 一层业态布局图3） 二层业态布局图4） 三层业态布局图5） 四层业态布局图6） 五层业态布局图7） 六层业态布局图（3） 商业面积统计楼层业态建筑面积（）可售面积（）持有面积（）负1F主力店超市1250012500辅营区52005200电器330033001F餐饮25002500百货74007400街铺400400店中店26002600零售次主力店120012002F百货92009200零售次主力店16001600餐饮500500店中店320032003F百货87008700餐饮500500店中店31003100零售次主力店220022004F百货7600760
12、0休闲娱乐文化34003400餐饮17001700店中店180018005F餐饮14500145006F休闲娱乐文化1450014500合计1076002480082800（4） 商业收益测算1) 售价制定 街铺价格评估 项目评分可比项评分基数本项目万家灯火百年新天地汉都硬件指数商圈级别55555交通情况53543规模效应 （商业）10101083区位优势53453配套设施1010862人气指数主力店优势151515150次主力店优势101010100消费基础 (人口）1068106商业氛围及商业成熟度1068106商业形态55441价值塑造55431入市时间修正1010878评估得分1008
13、8898738 价格评估名称本项目街铺万家灯火街铺百年新天地街铺汉都街铺评估得分88898738比较系数0.99 1.01 2.32 市场均价（元/）360002000016000可调均价（元/）356002020037100比较权重50%40%10%权重价格（元/）18000 8000 4000 本项目均价（元/）30000 项目价格体系区域系数售价（元/）一层街铺130000负一层辅营区0.721000一层店中店0.824000一层内街铺、餐饮、零售次主力店0.721000二层店中店0.5616800二层内街铺、餐饮、零售次主力店0.515000三层店中店0.4212600三层内街铺、餐饮
14、、零售次主力店0.3811400四层店中店0.3399002) 租金制定楼层业态售价(元)租金水平 (元/*月)备注负1F主力店超市25辅营区21000140按照年回报率8%电器301F餐饮21000140按照年回报率8%百货40街铺30000200按照年回报率8%店中店24000160按照年回报率8%零售次主力店21000140按照年回报率8%2F百货40零售次主力店15000100按照年回报率8%餐饮15000100按照年回报率8%店中店168001123F百货40餐饮1125075按照年回报率8%店中店1260084按照年回报率8%零售次主力店1125075按照年回报率8%4F百货40休
15、闲娱乐文化45餐饮45店中店990066按照年回报率8%5F餐饮276F休闲娱乐文化163) 收益测算 销售收益楼层业态销售面积 ()单价 (元/)销售收入（元）实收额（元）负1F辅营区520021000109200000873600001F餐饮2500210005250000042000000街铺40030000120000009600000店中店2600240006240000049920000零售次主力店12002100025200000201600002F零售次主力店1600150002400000019200000餐饮5001500075000006000000店中店32001680
16、053760000430080003F餐饮5001125056250004500000店中店3100126003906000031248000零售次主力店22001125024750000198000004F店中店180099001782000014256000合计24800433815000347052000 租赁收益楼层业态建筑面积（）租金水平 (元/*月)租赁年限 （年）租金收益（元）负1F主力店超市125002540150000000辅营区5200105319656000电器33003040475200001F餐饮250010539450000百货74004040142080000街铺
17、40015032160000店中店2600120311232000零售次主力店1200105345360002F百货92004040176640000零售次主力店16007534320000餐饮5007531350000店中店32001123129024003F百货87004040167040000餐饮5005631008000店中店31006337030800零售次主力店220056344352004F百货76004040145920000休闲娱乐文化3400454073440000餐饮1700454036720000店中店180050332400005F餐饮1450027401879200
18、006F休闲娱乐文化145001640111360000合计1319960400（5） 写字楼/公寓合计收益测算楼层业态基地面积（）建筑面积（）销售价格（元/）销售收益（元）7-22F写字楼11202464010000390039000000公寓14640370054168000合计93168000（元）（6） 酒店收益测算建筑面积（）业态房间均价（元）房间数量日总收益（元）40年总收益（元）30000酒店6084963015682289504240（7） 总收益测算总收益=商业销售收益+公寓销售收益+写字楼销售收益+商业租赁收益+酒店经营收益=347052000+1319960400+931
19、68000+2289504240=4049684640元3. 方案三：店中店式百货+超市（二、三层）+ +餐饮休闲文化娱乐（1） 商业定位思路在无法引进连锁百货的情况下，本项目也可以选择自营百货的模式，百货店中店化，通过将超市放在二三层，餐饮休闲文化娱乐在各楼层均衡分布，增强与店中店的互动，提升了百货生命力。总建筑面积192240其中：购物中心107600住宅30000公寓14640写字楼10000酒店30000（2） 商业业态布局1） 负一层业态布局图2） 一层业态布局图3） 二层业态布局图4） 三层业态布局图5） 四层业态布局图6） 五层业态布局图7） 六层业态布局图（3） 商业面积统计楼
20、层业态建筑面积（）可售面积（）持有面积（）负1F餐饮27002700休闲娱乐文化35003500电器33003300通讯15001500时尚精品82008200儿童世界180018001F餐饮400400街铺17001700店中店12000120002F超市94009400店中店45004500餐饮6006003F超市95009500店中店500050004F餐饮12001200休闲娱乐文化46004600店中店870087005F餐饮14500145006F休闲娱乐文化1450014500合计1076004260065000（4） 商业收益测算1) 售价制定 街铺价格评估 项目评分可比项评分
21、基数本项目万家灯火百年新天地汉都硬件指数商圈级别55555交通情况53545规模效应（商业）101010105区位优势53453配套设施1010862人气指数主力店优势151015150次主力店优势101010100消费基础(人口）1068106商业氛围及商业成熟度1068106商业形态55441价值塑造55431入市时间修正1010878评估得分10083898942 价格评估名称本项目街铺万家灯火街铺百年新天地街铺汉都街铺评估得分83898942比较系数0.930.931.98市场均价（元/）360002000016000可调均价（元/）334801860031680比较权重50%40%10%权重价格（元/）1674074403168本项目均价（元/）27000 项目价格体系区域系数售价（元/）一层街铺127000负一层0.718900一层店中店0.821600一层美食街、餐饮、零售次主力店0.718900二层店中店0.5615120二层美食街、餐饮、零售次主力店0.513500三层店中店0.42113
