1、仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程可行性论证报告1 总论1.1 项目提要1.1.1 项目名称、承办单位及负责人 a) 项目名称：仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程b) 项目地址：仙游县鲤城街道办事处燕池片区c) 承办单位：仙游县城南新区房地产开发有限公司d) 项目负责人：傅建欣 法定代表人e) 主管部门：仙游县建设局f) 建设性质：旧城改造1.1.2 建设规模及内容a)建筑工程规模：仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程新建建筑面积69732 m2，其中：新建住宅建筑面积47600 m2，新建公共建筑面积20634 m2，底层架空（柴间）建筑面积1498 m2。另外，地下室建筑面积2546 m2。
2、b)市政道路工程规模：燕池片区市政道路总长度1002 m，其中：燕池片区周边市政道路长度532 m，小区内部道路长度470m；建设道路总面积8775 m2，其中：砼路面积4715 m2，人行道面积1680 m2，古砚池铺地面积2380 m2。c)市政给水工程规模：燕池片区市政给水管网总长度860m，其中：给水管DN200长390m，DN150长340m，DN100长80 m，DN80长50m。d)市政排水工程规模：燕池片区市政排水管网总长度773m，其中：排水管d600长110m，d500长210m，d400长64m，d300长389m。e)公共配套工程规模：文体绿化广场面积9100 m2，庭
3、院绿化面积2000 m2，公共厕所1座，垃圾转运站2处，消防栓2套。f)房屋拆迁工程规模：燕池片区旧城改造工程拆迁总建筑面积10808.7 m2，其中：拆迁店面建筑面积684.5 m2，拆迁住宅及其他建筑面积10124.2 m2。g)用地规模：鲤中小区燕池片区旧城改造工程用地面积3.537hm2，其中：新建建筑占地面积0.7283 hm2，道路及停车场占地面积0.9325 hm2，广场及绿化占地面积1.1100 hm2，其他占地面积0.7662 hm2。1.1.3 项目总投资仙游县燕池片区旧城改造工程项目总投资16616万元，其中：建筑安装工程投资11508万元，道路、给排水、公共工程投资49
4、7万元，拆迁补偿费用4611万元。1.1.4 资金筹措项目总投资16616万元，建设资金筹措方案：a)自筹资金6616万元，分2年到位；b)申请银行借款10000万元。1.1.5 财务评价指标a) 财务内部收益率：税后22.1%，税前29.3%；b) 财务净现值(Ic=12%)：税后2574万元，税前4581万元；c) 投资回收期：税后3.2年，税前3.0年；1.2 编制依据a) 上海同济城市规划设计研究院编制仙游县县城总体规划（20012020），2003.05；b) 芜湖市规划设计研究院（福州）编制仙游鲤中小区修建性详细规划，2006. 02；c) 仙游县人民政府专题会议纪要第9号关于研究
5、鲤城城区建设有关问题的会议纪要，2005.04.01；d) 仙游县人民政府仙政2001文214号仙游县人民政府关于鲤中、埧垅、至喜亭片区详细规划的批复，2001.10.23；e) 建设部、国家发展和改革委员会、民政部、国土资源部、农业部、科技部建村2004 23号关于公布全国重点镇名单的通知；f) 福建省建设厅、福建省发展和改革委员会闽建房200512号福建省建设厅、福建省发展和改革委员会关于下达莆田市、仙游县2005年度拆迁计划的通知，2005.02.20；g) 仙游县发展计划局关于仙游县2005年国民经济和社会发展计划执行情况及2006年计划草案的报告，2006.03.08；h) 仙游县人
6、民政府办公室文件仙政办2005108号仙游县人民政府办公室关于转发鲤城城区房屋拆迁货币补偿及重置价行情意见的通知，2005.12.13；i) 仙游县城鲤中片区拆迁改造建设项目拆迁计划和补偿安置方案的实施细则。1.3 项目提出的背景1.3.1 仙游县经济社会概况仙游县地处福建省东南沿海中部、莆田市区西面，东南濒临湄洲湾，东临台湾海峡，西倚闽南金三角，为闽东南经济繁荣带承南启北之战略要地。仙游县历史悠久，源远流长，山川秀丽，资源丰富。仙游县辖有12镇5乡1街，辖区面积1835km2，总人口105万人。仙游县东界莆田市城厢区、涵江区；西连永春县、德化县；南与南安县、泉州市泉港区、洛江区毗邻；北与永泰
7、县接壤。地形西北高、东南低，西北多高山峻岭，海拔500米以上的山峰有246座，东南部为台地和平原，地势平坦。大蜚山为县城北面屏障，河流属山溪型，主要有木兰溪、延寿溪、枫慈溪、粗溪和九溪等5条溪流，干流总长1712km，流域面积1669.5km2。木兰溪为境内第一大河流，穿流县城南部。仙游风光旖旎，胜景荟萃，自然景观有九鲤湖、菜溪岩、麦斜岩、天马山等四大景，九龙岩、仙门寺、园通寺等十八小景，主要名胜古迹183处。仙游县山海平原兼备，城乡一体，极具开发潜力。仙游县继续扎实推进“农业稳县、工业富县、项目兴县”的经济发展战略，国民经济和社会事业保持良好的发展态势，2005年全县生产总值68.38亿元，
8、按可比价格计算，比上年增长11.1%；实现农业总产值22.36亿元，比增6.5%；完成工业总产值64.15亿元，比增22.0%；社会消费品零售总额25.14亿元，比增10.2%；全社会固定资产投资17.54亿元，同口径比增34.6%；全县外贸出口总额1.2165亿美元，比增31.3%；财政总收入32886万元，同口径比增25.6%；城镇居民人均可支配收入7836元，比增6.1%；农民人均纯收入3829元，比增8.3%。1.3.2 推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作用仙游县认真贯彻落实党的十六大精神，以“三个代表”重要思想为指导，充分调动勤劳智慧的仙游人民，进一步营造浓厚的“项目兴县”
9、氛围，以项目带动经济发展。聚精会神搞建设，一心一意谋发展；加快工业园区建设，形成工业集聚效应，工业体量上一大台阶，增强经济发展后劲；推进鲤城旧城区改造建设进程，以旧城区为依托，加快鲤城旧城区建设步伐。鲤中片区为仙游县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。旧城区建筑存在大片的砖木和土木结构的房屋，新建筑也是无序翻建，片区建筑极为混杂低层次。片区内部道路系统混乱、狭窄、拥挤，无法满足商贸、文化、人居的正常活动。市政设施严重损坏，严重存在脏、乱、差的现象。加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成仙游县城商贸业、文化服务为主的综合服务中心
10、，改善居民居住环境，形成鲤中购物、饮食、休闲、娱乐、居住五大功能的综合商住区。成为仙游县城市建设新亮点。1.4 项目建设的必要性和意义1.4.1 建设海峡西岸经济区仙游县位于闽东南中心地带，闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一，要求闽东南发挥其龙头作用，带动整个福建省经济发展。把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。莆田市仙游县处在海峡西岸重要区位，有着较完善的对外交通，水、电、通信等基础设施条件，自然资源丰富。抓住机遇，建设鲤中商住区对仙游县适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用，形成区域经济新的发展热点。1.4.2 推动城镇化，构筑完善的县域城市功能根据仙游县县城总
11、体规划和燕池片区修建性详细规划，燕池片区属中心城区的重要组成部分。燕池片区旧城改造有利于提高和推进城镇化水平。区域位置处于木兰溪南岸，自然环境优越，具有与建成区协调衔接的自然条件和区位条件。当前，燕池片区吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，燕池片区建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为小区附近的农村劳动力转移和旧城区第三产业辐射提供良好的基础。因此，燕池片区建设以建成购物、美食、休闲、娱乐、居住五大功能为主要内容的综合商住区，提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服
12、务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。1.4.3 市政建设与国民经济协调发展仙游县鲤城街道办是仙游县人民政府所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城乡一体化。燕池片区建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的
13、重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展1.4.4 增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定农民收入增长缓慢已引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进一步改善与提高。据有关专家测算，我省近年仅城镇每年新增劳动力15万人，目前，我省城镇未实现就业的下岗失业人员超过10万人，还有70万人左右的农村剩余劳动力急待转移
14、，而按照近年的正常水平，我省每年仅能增加15万个左右的就业岗位，就业形势十分严峻。扩大就业，重要的是要使经济保持较快的增长速度，否则，就业矛盾更加尖锐。鲤中片区建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，旧城区改造建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。1.4.5 经营城市，开辟市政建设新局面城市作为先进生产力发展的重要基地，作为先进文化前进的主要源泉，作为提高人居环境质量与居民生活水准的主要载体，其发展程度如何，集中反映了
15、一个地方的综合实力，同时也体现了一个地方规划城市、经营城市的水平。科学规划城市，加强经营城市，不仅有利于聚集优质生产要素，实现现代生产力的发展，而且有利于发展社会事业，推动文明建设，有利于充分发挥城市综合服务功能，从根本上提升人民生活质量。完善城市功能，加快城市建设与发展，要抓住经营城市这个核心。经营城市，就是用市场经济手段将城市中可用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。这是社会主义市场经济条件下推进城市化的客观要求，是对长期以来政府统包统揽建设、管理城市方式的一种突破，它有利于发挥城市资源经济效益，
16、推动城市经济发展。当前关键是要抓住经营城市的核心内容，即规划和土地，发挥城市规划对经营城市的调控作用，搞活土地资产运营。加快推进城市化是客观的要求，使小城区向质量效益型转变，增强城区整体功能与辐射带动能力，推动经济社会和环境的全面发展，开创现代化建设新局面。1.5 主要经济数据与经济指标详见基本报表1主要经济数据与经济指标表。2 供需预测与拟建规模2.1 供需预测2.1.1 城市基础设施现状近几年来，仙游县不断加大市政基础设施建设力度，不断完善城区功能配套，先后进行了八二五大街、解放路等市政主、次干道拓宽改造，不断完善排水设施、自来水工程、城区电网改造等城区居民十分关注的生命线工程，旧城改造持
17、续进行，形成规划科学、建筑各异、整洁有序的新的商住区和商业街。居民生活环境大大改善，商业服务设施更加完善，市场繁荣、人气兴旺，市容市貌优化，城市面貌焕然一新，精神文明建设不断推进，有力地促进了仙游县经济发展。但是，仙游县县城由于历史悠久，是以农村、农民、农业为主体的农业县，经济相对不发达，市政基础设施建设相对滞后，成片城区改造推进缓慢，影响城区居民生活质量提高和居住环境改善。改革开放以来，工农业、商贸业得到长足的发展，农业方面，1982、1992、2002年农业总产值分别为l.31亿元、8.79亿元、16.3亿元，十年间同比分别增长5.71倍和0.85倍；工业方面，1982、1992、2002
18、年工业总产值分别为1.63亿元、12.47亿元、53.36亿元，十年间同比分别增长6.65倍和3.28倍；财政总收入1982、1992、2002年分别为3711万元、6420万元、27186万元、十年间同比增长0.73和3.23倍；商贸业方面，1982、1992、2002年社会消费品零售额分别为l.37亿元、3.77亿元、19.35亿元，十年间同比增长l.75和4.13倍。仙游县1982、1992、2002年国内生产总值分别为2.3亿元、12.27亿元、50.26亿元，十年间同比增长4.33倍和3.l倍。以上数字表明，通过改革开放20多年，强烈改变仙游县以农业为主体的产业结构，国民经济结构不断
19、优化。数字还表明，城区工业、商贸业得到强劲的发展。但城区面积扩大不多。由于基础设施建设资金投入不足，市政设施建设满足不了国民经济和社会事业蓬勃发展的需求，加快旧城区改造和新城区建设成为今后一个时期经济发展的重要课题。2.1.2 需求预测仙游县国民经济和社会事业在“十五”期间处在蓬勃发展期，根据“十五”计划确定目标，GDP年均增长12%以上，至2005年GDP将超过70亿元，到本工程建设年限的末期2010年的GDP有望超过120亿元。也就是说在本工程实施期间（20052010年）GDP接近翻一番。根据中共十六大精神和九届人大政府工作报告精神，重视“三农”问题和实施城镇化的政策取向已经明朗化，因此
20、，解决农民收入缓慢问题和提高城镇化水平是当前和今后重要的任务。为此，仙游县人民政府决策启动县城旧城区改造建设无疑是应对和适应国民经济和社会事业迅速发展的需要，缓解旧城区商贸设施不足的矛盾，改善城区居民生活环境的要求，解决农村剩余劳动力进城务工、经商，从事服务业的需求，以及改善和树立城市形象品味的客观需要。燕池片区近期建设的各类功能设施，有商贸业经营设施、公共服务经营设施，经营性与非经营性文化娱乐设施，经营性与非经营性休闲设施，居民住宅等。根据仙游县零售业体量迅速扩张和城镇居民及农民收入不断增加的实际情况，各类功能性设施和住宅建设通过市场化运作，将是城镇居民、进城农民消费热点。从总体上看，城镇居
21、民人均收入在5年内年均按8%增长速度可增至9000元以上，农民人均可支配收入在5年内平均按5%增长速度可增至4000元以上。根据城镇化规划目标，到2020年要基本实现城镇化，城镇常住人口比重达到70%以上，那么，预测“十一五”期间（20062010年）城镇常住人口比重达到35%以上。根据城区现状和各类数据分析，用于拆迁安置的住宅占新建住宅总建筑面积的58.3%，用于店面拆迁安置的面积占新建商业设施建筑面积的13.7%。根据仙游县经济发展的良好态势，燕池片区开发建设的商场、商店、文化娱乐、住宅等设施供应与需求在5年内可保持平衡。旧城区开发前景乐观，改造成仙游县城区规划科学、环境优越、功能完善的商
22、贸购物中心、文化娱乐中心、风味美食中心。对仙游县经济发展具有重大影响。2.2 建设规模与内容2.2.1燕池片区旧城改造工程规模a)建筑工程规模：燕池片区旧城改造工程新建建筑面积69732m2，其中：新建住宅建筑面积47600m2，新建公共建筑面积20634m2，底层架空（柴间）建筑面积1498 m2。另外，地下室建筑面积2546 m2。b)市政道路工程规模：燕池片区市政道路和小区道路总长度1002m，其中：燕池片区周边市政道路长度532m，小区内部道路（含宅前道路）470m；建设道路总面积8775m2，其中：砼路面积4715m2，人行道面积1680m2，古砚池铺地面积2380m2。c)市政给水
23、工程规模：燕池片区市政给水管网总长度860m，其中：给水管DN200长390m，DN150长340m，DN100长80m，DN80长50m。d)市政排水工程规模：燕池片区市政排水管网总长度773m，其中：排水管d600长110m，d500长210m，d400长64m，d300长389m。e)公共配套工程规模：文体绿化广场面积9100m2，庭院绿化面积2000m2，公共厕所1座，垃圾转运站2处，消防栓2套。2.2.2 燕池片区拆迁安置规模a)拆迁工程规模：燕池片区旧城改造拆迁工程总建筑面积10808.7m2，其中：拆迁店面建筑面积684.5m2，拆迁住宅及其他建筑面积10124.2m2。b)产权
24、安置换安置规模：燕池片区货币化产权置换安置建筑面积4691.1m2，其中：住宅安置建筑面积4077.8m2，店面安置建筑面积613.3m2。c)货币拆迁补偿面积：燕池片区货币拆迁补偿建筑面积6117.6m2，其中；货币补偿拆迁店面建筑面积71.2m2，货币补偿拆迁住宅及其他建筑面积6046.4m2。2.2.3 燕池片区旧城改造工程用地规模燕池片区旧城改造工程红线范围用地总面积3.537hm2，其中：新建建筑占地面积0.7283hm2，道路及停车场占地面积0.9325hm2，广场及绿化占地面积1.1100hm2，其他占地面积0.7662hm2。2.2.4 主要建设内容燕池片区旧城改造工程新建商住
25、楼15幢，总建筑面积69732m2，其中：23层商住楼2幢，16层商住楼2幢，多层住宅或商住楼11幢（含高层建筑裙楼）。3 建设地址与建设条件3.1 建设地址概况3.1.1 地理位置仙游县鲤中片区位于仙游县城关东南部，濒临木兰溪北岸。片区北连市政主干道解放中路，南靠市政主干道南大路，东与市政次干道公园路接壤，西临市政主干道八二五北路。片区地势平坦开阔，外部交通便利，具有相当优越的地理位置。3.1.2 鲤中小区概况仙游县鲤中小区为仙游县城区总体规划的重要组成部分，依托仙游县旧城区改造，建设成为仙游县城中心城区的综合商住区，成为仙游县市政建设新亮点。鲤中小区现状商贸繁荣，但经营环境混乱，经营场所档
26、次低，主要表现在占街为市，占道为市，严重存在脏、乱、差的低档城市市场通病。小区新旧建筑混杂，无序翻建，小区的旧建筑大多为砖木、土木结构的房屋，质量差，层次低，大部分为12层，部分翻建过的房屋在36层，平均层数2层半左右。近年来，解放中路和公园路沿街进行了一层皮的改建，新建56层的钢筋砼结构的商住楼，但建筑朝向和间距大多不尽合理，给鲤中商住区规划带来一定的困难。小区内部道路不成体系、道路路面狭窄，断面多变，交通混乱。小区内步行交通不成系统，步行街道杂乱拥挤，车行、人行混杂，缺乏消防车道和消防设施。除花园路宽10m左右不规则的路面外，其他通路均以巷代路，大则45m，小至2m左右，现状道路根本无法满
27、足商贸、文教、居民生活的正常活动。市政设施配套率极低，已有的设施破损严重，尤其是排污水管道不成系统，堵塞严重，在大、暴雨时常出现雨水、污水倒灌，严重影响片区居民生活环境。鲤中小区规划范围是仙游县城旧城区中心，商贸繁荣、文化设施集中，人居集中，人气兴旺，该片区兰线范围存量土地面积19.94hm2，是极为理想的城市再开发用地。3.2 建设条件3.2.1 地形地貌和地质条件a) 地形地貌。鲤中小区范围内地形相对开阔，海拔高程一般在5055米之间，地貌属中部一丘陵，低山及盆谷交错区。地块由北向南至木兰溪北岸倾斜，地形西北高东南低。b) 地质构造。仙游县大地构造位于东亚新华厦系第二隆起带的东西沉降带和南
28、岭纬向构造体系的交汇处。此外，还有北西向构造。构造主要表现为不同走向的断裂。东西向断裂是福建“漳平仙游东西向断裂”的东段，为南岭纬向构造在福建的主干部分。东西向断裂在仙游又分为南北两带。南带为“永春城关仙游盖尾断裂”的一段。木兰溪干流自度尾至莆田濑溪就是本断裂带经流水冲刷侵蚀而成，顺断裂破碎带有东西向燕山晚期石英闪长岩岩基侵入。仙游县城区木兰溪两岸覆地属本地质构造。3.2.2 气候条件仙游县属亚热带海洋性季风气候。季风进退明显、雨季干季显著；夏长不酷热，冬短少严寒；一年四季分明，光照资源丰富，雨量充沛，无霜期长。由于受地形和陆海位置的影响，具有北部的中亚热带和南部的南亚热带两种不同类型的海洋性
29、气候特征。a) 气温：鲤中小区境内年平均气温20.2，最热月7月份，月平均气温28.6；最冷月1月份，月平均气温11.5。极端最高气温38.7，极端最低气温3.5。b) 积温：境内年平均0积温7405，10活动积温6559。c) 霜期：平均霜期52天，最多90天，最少1天，历年平均初霜日期为12月20日，最早为11月14日，最晚为2月17日，平均终霜期2月9日，最早为12月14日，最晚为3月6日。d) 降水：鲤中小区年平均降雨量1550.4毫米。从雨量分布看，降水多集中于春夏两季，39月总雨量达1313.6毫米，占全年降水量的84.7。全年以6月降雨量最多，12月最少。降雨日数以春季为最多，月
30、平均达15天以上，但降水强度小；秋季降雨日数最少，月平均在6天以下。e) 风况：全年平均风速2.2m/s，极大风速32m/s。平均每年有5.4次8级的大风，主要出现在晚春到盛夏，大多为台风影响或正面袭击所致。3.2.3 地震设防根据国家地震局2001年2月2日发布中国地震动参数区划图（GB183062001），仙游县鲤中小区范围抗震设防裂度为6度，地震动峰值加速度0.05g，地震动反应谱特征周期0.45s。3.2.4 交通条件鲤中小区对外交通以省道三郊线为依托，通过市政主、次干道和三郊线可方便连接国道324线、福泉高速公路仙游路段、省道郊柏线、枫笏线等，公路交通四通八达，东至福州152km，西
31、距厦门157km，至枫亭高速公路入口处22km。3.2.5 供电条件鲤中小区现有10KV高压线路均引由仙游后山110KV变电站，线路等级为10KV。仙游后山变电力充裕，供电稳定可靠，可以满足鲤中片区市政建设和生产生活用电的需求。3.2.6 供水条件仙游县城供水由仙游县自来水厂承担，现有供水能力4万m3/d，古洋水厂拟扩建日供水2万m3增强鲤中片区生产生活用水可靠性和稳定性。3.2.7 通信条件自九十年代初开通程控电话以来，全县目前已拥有6万门程控电话。无线小灵通、数字移动电话等均已开通，通信装备水平较高，设施完备，可满足鲤中片区市政建设和投入使用对通信联络的要求。3.2.8 建材供应条件仙游县
32、城区商品经济发达，物流配送快速，鲤中片区建设所需的水泥、钢材、木材、砂子、石料、装饰材料等建筑材料均可就地供应，方便及时。3.2.9 施工期配套服务设施条件仙游县现有城区商业服务、农贸市场、公共服务等系统完备，可为燕池片区开发建设提供全方位后勤保障，可为大量的施工人员提供周到的商业服务，食品供给以及其他服务项目。4 鲤中小区及其燕池片区规划方案4.1功能定位、目标与原则4.1.1 功能定位根据仙游县鲤中小区所处区位特点、发展目标、县城总体规划要求以及土地利用现状等用地条件实际，将燕池片区功能定位为：以商业购物为主体，集居住、休闲、美食、娱乐为一体，具有良好空间环境和景观品质的城市综合商住区。4.1.2 发展目标a) 功能目标：达到布局结构清晰，功能组织合理，设施配套齐全，生活服务方便。包括购物、居住、休闲、美食、娱乐五大功能的城市综合商住区。b) 环境目标：从小区的区位特点和功能定位出
