1、安徽住宅楼项目计划书secretXX华城项目计划书一、项目背景枫丹欧洲华城是由安徽XX房地产开发有限责任公司将在安徽舒城县开发的住宅项目，根据舒城县的城市总体规划发展以及片区控制性规划要求，该片区为舒城县的重要住宅区。本公司经过对舒城全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据舒城目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足舒城县城市居民新的要求和高品质的住房，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项工作已相继展开。二、项目简介项目位于安徽舒城县合安路与舒岳路交汇处的东北面，合安路为舒城通往省城合肥的主要道路，舒岳路
2、为舒城重要的环城公路，有着良好的交通条件和居住条件。项目占地458亩，其中一期规划用地面积为72566平米，一期建筑面积为78620平米，容积率为1.08；其中花园洋房建筑面积11620平米为，公寓面积为49500平米，配套面积17500平米。项目在当地具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。项目规划指标：序号项目单位数量1总用地面积亩458亩2一期总占地面积平方米725663建筑面积平方米78620其中花园洋房平方米11620公寓面积平方米49500其他面积平方米175003容积率108三、开发商简介安徽XX房地产开发有限责任公司成立于1997年，隶属
3、于安徽省著名企业-安徽华联投资集团公司，是专业从事房地产开发、物业管理、室内装饰的大型多元化企业，具有三级房地产开发资质。安徽XX公司自1997年成立以来，在安徽省合肥市承建了省农业银行18层定向住宅工程和合肥国家高新技术产业开发区恢复楼工程，相继成功开发了合肥市著名住宅小区园景天下-枫丹山庄、枫丹城市花园，六安市枫丹-翰林苑等。承建的位于合肥市黄山东路的省农业银行18层住宅工程开创了安徽省高层住宅之先河，欧洲双语住宅“园景天下-枫丹山庄”，全新的建筑概念已成为安徽省高尚住宅的领航标。安徽XX公司自成立以来，前瞻性的将公司的品牌建设纳入了企业战略发展的轨道，我们以“向消费者提供最高品质的产品与
4、最完善的服务”为追求，以此全力打造“枫丹”的高尚品牌形象。我公司每个项目从规划设计、工程施工、营销推广、物业管理等等都充分借鉴国内外业界的先进经验，始终强调“以人为本”的精神内涵，赢得了消费者的广泛好评。在项目设计方面注重前瞻性、科学性和适用性的完美结合，尤其注重与国际接轨，几年来与国际多家著名设计院(所)均有合作， 高起点高水平的规划设计，保证公司项目在设计上的优势。同时公司十分注重工程质量，对施工企业高标准、严要求，严把质量关，公司拥有一批高素质的施工管理人员，具有丰富的理论知识和实践经验，能充分保证项目施工的高品质。物管公司与全球知名物管公司戴得梁行合作，全新的物业管理服务，为业主营造温
5、馨的居住环境。公司十分注重对人才的培养和吸纳，始终坚信高素质的人才是企业持续健康发展的源动力，精心塑造了一支一流的精英团队，XX公司现拥有固定骨干员工达200余人，其中大学学历以上达百余人，拥有众多房地产业界的精英。安徽XX公司把目光放的更远，现在不仅已向周边的城市积极的发展，而且也正积极地向国际招商，寻求国际合作，坚实地迈出了国际化的步伐。四、项目所在区域舒城概况1、行政区位舒城县位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。舒城区位优越，交通便捷。距省城合肥54公里，合九铁路、206国道、105国道、沪蓉高速公路横穿境内，长江、巢湖等水运航道方便快捷，可直达华东、华中各大中城市。舒城县隶
6、属于六安市，辖21个乡镇、2个街道和一个经济技术开发区， 490个行政村。2、人口区域舒城县东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县。全县总面积2100平方公里，其中县城区面积为13平方公里。全县总人口99万（其中农业人口83万），县区常住人口为13万人。3、人文历史舒城历史悠久，名胜古迹有周瑜故里周瑜城，与都江堰齐名的汉代水利工程七门堰，明代古建筑“龙头佛塔”、县城南溪古渡的龙津桥，以世界第一大人工土坝而名闻的龙河口水库（万佛湖）等。舒城是鄂豫皖革命根据地的组成部分，是红二十八军、皖西北独立游击师的主要根据地之一。历史上出现的著名人物有西汉羹吉候刘信、教育家文翁
7、，三国吴军统帅周瑜，宋代大画家李公鳞，明代刑部尚书郑时、吏部尚书秦民悦，被周总理誉为我党初期情报战线“三杰”之一胡底、史称“南陶”（因）“北马”（寅初）的政治经济学界泰斗陶因等。时至今天，国际金融、学界著名学者、教授滕茂桐，中科院院士刘有成、宋家树，工程院院士刘（王介）、著名作家艾暄等。五、舒城经济概况1、地方经济发展在“十五”期间，全县的地方经济总值由26亿元增加到45亿元，国民经济年均增长率8.5。其中，04年地方经济由33亿元增加到41亿元，增长率高达20，05年地方经济由41亿元增加到45亿元，增长率约10。舒城县总体经济不断增强，特别是04、05年，经济发展速度保留在两位数，经济发展
8、速度强劲。地方经济产业结构不断优化。第一产业所占比例为27，第二产业为34，第三产业为39，第一产业占有比例最低。第二产业与第三产业所占比例达到了73，其中第二产业工业以羽绒、啤酒、制衣、包装材料等产业为工业支柱产业，第三产业以旅游、商贸流通业为支柱产业，地方经济结构较为优越，经济竞争力较强。2、人民生活水平名称单位200020012002200320042005职工年平均工资元5449581865547335918210068城乡居民储蓄存款余额亿元13.316.420.024.329.735.9平均每人储蓄额元135016622020246030003627人民生活水平持续提高，职工工资、
9、居民储蓄额不断增长。舒城职工在“十五”期间，职工年工资由5449元增长到10068元，2004年增长率达到25，2005年达到近10，职工工资快速增长。据统计年鉴显示，城乡居民储蓄存款余额每年不断增长，尽管近年每年房地产放量较大，市场吸收较多，但是城乡居民的消费能力依然健在，并不断的增强。3、区域经济特色舒城劳务经济明显，年输出23万劳动力，创收12亿元以上。该劳务群体主要集中在浙江、江苏、上海等经济强市，依托经济强市的劳务需求，每年输出劳务23万以上，加强了经济的发展和人民收入增长的速度，借助了外力推动经济的大力发展。 舒城拥有外贸进出口自营权企业15家，累计到位境内资金15.8亿元，是当地
10、的经济是一个重要的基石，为当地经济税收的重要部分。舒城当地的经济总体是“外向型”经济，紧跟先进城市的发展步伐，推动了经济的快速发展。六、舒城城市发展规划1.城市总体规划到2010年城市人口规模近20万人，用地规模20平方公里，人均建设用地标准为100平方米。加快城市基础设施建设，完善城市综合服务功能，丰富城市内涵，提高城市文化品位，加强区域协调发展，逐步扩张中心城区规模，适应新型工业化和城镇化发展需要。2.城市建设计划（1）积极建设公路为主体的对外交通体系，改善市区交通条件。估算总投资224275万元，扩建春秋南路和七门堰路，新建高峰路、西大街和花桥路，续建梅河西路。（2）加强城市基础设施配套
11、建设。估算投资15000万元，建设污水处理一期工程，日处理能力3-4万吨；投资2000万元，扩建县自来水厂，日供水能力达4万吨；投资33333万元，改造城区给水管道；投资2000万元，建设县城垃圾处理厂，占地约100亩，日处理垃圾100吨；投资2000万元，进行城区高压线路改造，沿城区主要道路架设或埋地下电缆。（3）加快住宅建设：估算投资30000万元，新增建筑面积40万平方米住宅及配套用房；投资3000万元，建设接纳2000名学生容量的舒城师范新校园；投资1500万元，扩建孔集竹器市场，以竹器市场为主兼备综合市场功能；投资2500万元，建设周瑜城公园，占地约250亩。（4）投资2亿元，启动政
12、务新区建设。重点建设区域：估算投资100000万元，建设开发舒城县工业业园区，用地2平方公里，水泥干道15公里及相关配套建设。七、房地产市场状况1、供求状况指 标单 位2004年2005年增长比例（）商品房竣工面积万平米2236232741商品房销售面积万平米236421161052005年，舒城县商品房竣工面积较2004年由2236万平米增长到23 27万平米，增长率为41；商品房销售面积由2364下降到2116，销售减少约10，依然保持了20万平米的吸收量，市场潜力较大。随着近年的经济发展，人民收入水平的提高，人民的购房需求和购房能力将不断的加强，市场前景广阔。同时，舒城的经济基础快速增强
13、，外向型的经济特点，房地产市场必将有广阔的市场前景，房地产市场将是舒城经济发展的一支劲旅。2、产品类型目前，舒城县房地产的产品类型逐渐丰富，市场上现有的产品类型有高层、多层、花园洋房、别墅等产品。就销售的情况来看，消费者还是偏好购买多层住宅，而市场部分的别墅也销售状况良好。市场供应来看：高层：5多层：75花园洋房：5别墅：153、价格特点市场上总体的价格相差较大，主要是由于楼盘的品质不同而产生较大的价格差异，同时，有部分楼盘则是依托周边的完善配套，综合价值高度而表现出价格水平较高。目前，市场上价格主要集中在1700元/平米左右，不同的产品类型，价格表现不一：别墅价格：20002800元/平米多
14、层、花园洋房：11501900元/平米高层价格：13002000元/平米八、项目前景基于舒城的地方经济特点和项目的本身素质，本项目的发展市场前景非常可观：舒城向北发展成为“十一五”规划列为重大发展方向，城区向北发展将使得项目成为该区块的重要战略要地和居住的乐园。项目所在区域市场的外向型经济特点，为项目推入市场被迅速吸收提供了强有力的保证。房地产价格呈增长趋势，为项目的价值提升和投资收益提供了较大的保证，项目花园洋房的销售价格可以达到2000元/平米，公寓的销售价格可以达到1500元/平米。人民收入的提高，消费能力的增强，目标受众市场更加广阔，项目的开发量销售将能够迅速被市场吸收。项目产品品质的
15、领先，是领导市场重要要素，将是消费者推崇和追随的产品。开发商丰富的开发经验，项目重视品质的开发理念，大大降低了项目的开发风险。九、项目投资收益分析1、编制依据1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；2）、各种费率依据国家相关文件。2、投资估算投资估算表序号项目单价(元/ m2)数量金额（元）1土地费用20078620157240002前期费用407862031448002.1勘测设计费10786207862002.2各类规费307862023586003工程费用60078620471720004销售费用按销售收入的2%提计24748005管理费用按销售收入的3%提计3712200
16、6资金成本5039310007不可预见8062896008总投资824484003、销售收入根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本项目花园洋房均价定位为2000元/ m2 ，公寓及其他均价定位为1500元/ m2 。销售收入见下表：序号项目单位数量价格金额（元）1花园洋房元/ m2116202000232400002公寓及其他元/ m26700015001005000003合计1237400004、营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加7424400元。5、盈利能力分析财务现金流量表序号项目合计1现金流入1237400001.1销售收入1237400001.2其它收入02现金流出898728002.1成本投资824484002.2营业税及附加74244003税前利润额338672004项目税前利润率0.410768432十、结论与建议本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，项目开发之后，将为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。
