1、大同山庄可行性研究报告2大同山庄可行性研究报告娄底东升房地产评估有限公司大同分公司2005年3月大同山庄三期项目可行性研究报告目 录第一章 前言第二章 项目开发经营环境分析第三章 项目周边物业市场调查分析第四章 项目开发经营优势点与机会点分析第五章 项目定位第六章 项目开发经营策略及投资估算第七章 项目开发经营状况分析第八章 竞争策略第九章 社会效益分析第十章 结论与建议第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出
2、相应的建议。3、结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、娄底市规划局规划方案；2、国家建设部及娄底市颁布的与房地产相关法律与政策；3、娄底市2004房地产年鉴；4、现场勘察和实地调研所得资料;6、中介代理公司提供的相关资料。三、项目概况大同山庄是娄底市大同房地产开发有限公司开发的环保生态花园式生活小区，位于娄底市钢城东路以北，属于娄底市涟钢“十五”计划确定的重点住宅项目之一，对于新型住宅开发有极其重要意义。小区一、二期开发占地50多亩，总建筑面积已达10万平方米，建筑风格新颖美观，设计规范科
3、学。山庄内现有的八大景点与涟钢生态公园交相辉映，四季鸟语花香，在整个项目定位与发展前景上，大同山庄将是娄底具有发展潜力的典型的生态旅游点。并且经过公司高层管理人员及决策人员和广大职员的两年多努力，物业管理已树立品牌，大同物业已是家喻户晓，有口皆碑，小区被评为2004年度省优秀小区，大同物业被评为省优秀企业，2005年被评为市园林小区等，省、市各级领导多次莅临现场指导工作并给予了高度评价，市委、市政府多次指示将大同山庄作样板项目建设和扶持。根据娄底市规划局的要求，三期工程因属大同山庄总体项目之一期工程，场地基本平整，并已通水通电，经市人民政府批准同意，可以免收城市基础配套费，并确定该地块的主要用
4、途是住宅用地，主要建筑形式为多层，其中住宅180多套，停车位和车库130多个，常住人口约700多人，总投资约3800万元。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等偏上档次的住宅小区。建筑形式采用多层,并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积： 10455 容积率： 2.13 总建筑面积：约 26205.6 建筑密度： 32.3 %绿化率： 53.6 %（绿地面积约5600）（以上数据是依据周边物业的指标及项目方案初步设想参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章 项目开发经营环境分析一、2004年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导
5、性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2004年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础建设，加大国有企业改革和脱困的力度，采取多种措施扩大出口。这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极的变化。投资、消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供的资料
6、显示，2004年“国房景气指数”值保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格快速趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头。1开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2消费主题发生变化，销售总量逐年上升。3销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。4二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形
7、成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。5需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、娄底市房地产市场分析12004年房地产市场2004年娄底市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。全市2
8、004年房地产宏观经济指标已经回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2004年商品房销售额中个人购买率为86.43%。从侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。2市场特点分析2.1宏观市场特点：（1）、住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2004年娄底市正式全面步入住宅的商品时代。福利
9、分配住房制度完全退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性被还原出来。居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经向商品化转变。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2004年完全纳入了市场经济轨道。（2）、空置商品房消化能力加强。2004年娄底市房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。（3）、房地产二、三级市场联动效应初步显现。2004年娄底市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带
10、动增量房市场的增长。娄底市利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了娄底市房地产市场的梯级消费需求。（4）、金融系统成为房地产业的坚实后盾，住房抵押对房地产市场起到了举足轻重的作用。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“7成10年”的期限。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。因此抵押户数迅猛增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。（5）、房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥
11、了积极作用。2004年娄底市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务逐步活跃，住房消费的中介服务领域有了较大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。2004年虽没有形成中介服务的有形网络，但开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了娄底市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃娄底市二、三级市场起到了十分重要的作用。（6）、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2004年娄底市联动举办“房交会”，进一步活跃了住房市场。2005年房交会将更为规范和壮大。（7）、从大同山庄整个项目的定位（服务于钢城人民）及所处位置和实际已有的消费者情况来说，涟钢集团的迅速发展为小区的续
12、建提供了有力的支持和消费市场依据。近三年多时间，是涟钢发展最快、经营业绩最好、改革改制和管理成效最为突出、职工收入和福利待遇提高最多的时期。以2001年12月29日热轧薄板工程动工建设为标志，总投资额达100亿元的涟钢全方位、高强度、高起点的技改建设全面展开。2004年涟钢产钢343.8万吨，生铁327.8万吨，商品坯材323.9万吨，焦炭107万吨，烧结总量489.7万吨，分别比上年增长52.7、76.4、53.6、42、49.2。实现工业总产值105.68亿元，比上年增长117.48。销售钢材323.9万吨，实现销售收入108亿元，首次越过100亿元大关，比上年增长97.7。在消化增支减利
13、因素近20亿元的基础上，实现利税总额15.6亿元，利润9亿元，分别为目标的156%、196，分别比上年增长90、173，为建厂以来生产经营效益最好的一年。2005年上半年涟钢仍然保持了较好的发展势头。累计钢、铁、材、焦、烧结总量分别达到192万吨，177.8万吨，188.3万吨，54.8万吨，255.5万吨，与上年同比分别增长38，32.5，43.3，3.3，20.5。实现利润6.95亿元，大效益11.8亿元，与上年同比分别增长226，100，均创同期生产经营历史最好水平。这强有力的为大同山庄消费市场提供了坚实的基础和广阔的天空。22微观市场特点（1）、从地理位置来看，周边的政府基础配套设施完
14、善，环境、路况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均有所增长，从销售情况看，2004年最旺的大同山庄一、二期工程，其强劲购买力与涟钢薄板经济迅速发展有很大关联。并且大同山庄紧临娄底市经济技术开发区，随着我市大力发展涟钢集团经济战略决策的落实，和市经济技术开发区五个大型投产企业，四个有实力的在建项目和五个有影响的新开工建设项目的盛大建设投入和辐射，这一带的房价必将不断攀升。（2）、从楼盘结构和户型来看，目前娄底市场上的结构主要以砖混为主。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫户型、两室两厅户型占市场主导地位，加之物业管理服务优质，费用实惠，备受市场青睐。而面积大都在90-13
15、0平方米之间，户型结构适当，通风采光良好，有效使用面积多。（3）、从楼层的销售情况看，底层和顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。（4）、从价格上看，1300元/平方米1600元/平方米的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位。（5）、从楼盘设计上看，2004年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2004年整个市场中有欧式风格、古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识
16、的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。（6）、从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2004年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区绿化面积的同时，在小区内环境艺术等方面都做了较大的投入。大同山庄一、二期小区内绿化点、线、面结合，绿地率50%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。（7）、从楼盘配套设施来看，2004年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。（8）、从楼盘的卖点来看，2004年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进
17、入娄底的时间不长，一直都未广泛推广。大同山庄在一、二期开发经营中打出“智能牌”，逐渐将这一概念置根于市场中。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。（9）、从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。（10）、从品牌上看，大同山庄以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点和优质的售后服务及一流的居住环境，成为市民购房的首选。并且根据市场发展状况及消费者实际需求，大同山庄三期项目推出“精装房、成品房、毛坯房”三档系列，满足消费者的不同生活水平。据市场调查资料反映，精装房需求率占据市场比例的30%以上，前景非常可观。2004年娄
18、底房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。32005年及未来娄底市房地产市场展望2003年起湖南省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐年上扬的态势。因此2005年也是娄底市房地产市场最为发展和波起的重要一年。12005年娄底市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资将继续增大，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2005年开发主要集中在经济技术开发区（含涟钢）和新市政府地带，人流分布将向城市外围分散。22005年，娄底市房地产行业总体
19、目标是提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。3建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办证时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。4规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规划，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。5积极推进娄底市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息
20、化、网络化的建设，扶持一批高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。另据专家预测，2005年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升”状态。支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬。另外银行有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用。综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是良好的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说大同山庄三期项目在投资机会选择、地段选择这两个方面是有充分科学依据的。第三章 项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础
21、，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，娄底市房地产市场，地区既有的生活消费条件，涟钢地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。一、 投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价值。该地块位于涟滨街道办事处，用地形状为长方形，南与涟钢家属区连成一片，且能居高临下俯视涟钢全景，充分感受十里钢城气派。北为娄涟高等级公路及正蓬勃发展的开发区工业园，视野开阔，无障碍物。东与涟钢奶牛山小
22、区、仙人阁小区、青山公园隔路而望。西与涟钢生态公园、涟钢大学相邻，绿树成荫，形成巨大的自然氧吧。二、区域分析1.基础设施状况分析1.1交通状况本地块四周交通较为便捷，由青山街、娄星北路、钢城东路、仙桥街等架构成交通网络。3、18、6路公交线路通向市区各个方向。汽车北站将座落于此，客车主要输送方向为长沙、宁乡方向以及涟源、新化、冷江等方向。1.2人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构较为齐全。酒店、超市、银行、保险公司、农贸市场、网吧等分布在四周，另涟钢医院、潇湘学院、涟钢职工大学、娄底眼科医院、涟钢五小、四小、仙人桥小学、涟钢中学都近在咫尺，保证了该地业主们的日常生活所需。特别是涟钢
23、薄板工程的火热建设及娄底市经济开发区的全面开发，极大地活跃了居住人气。1.3市政配套设施该地块周边市政设施完善，既可接入涟钢水、电、气，又可接入娄底水、电、气，且排污可直接导入下水道排污系统，闭路电视及电讯网线均已到该地块内，极为方便。2.该地块区域市场调查2.1开发现状及发展态势根据娄底市城区2000年2020年之规划方案，城区常住人口将达50万，人均20平方米居住用地，在近几年将达到卫生城市水平（国家级）。该地块所处的位置为方园几公里的生活住宅片区，且将建立省级物流园及商业步行街，东北面为经济技术开发区新建工业园区。因此，近几年在该区域内建设了和正在建设多个住宅小区：凤阳新城、锦绣新城、高
24、溪花园、宇慧家府、晨晖家园、安琪花园、仙人阁小区、奶牛山小区、青山小区、珀金玫瑰园等等。住宅物业形态有多层、小高层等，规模在不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，且大都出现畅销状况。2.2市场需求及消费者分析 因大同山庄所处位置的独特性（处于涟钢范围内，主要销售对象为涟钢人），我们这里主要对涟钢的市场需求及涟钢消费者进行初略的分析。据调查资料显示，目前住在涟钢过渡房里的无房户约1500户左右，再加上由于人员增多因素造成的住房困难户以及追求更高享受的以旧换新的调房户等，总共今年住房需求量大约在4000套左右，房型面积要求大都在三室二厅90-130m2之内，也有少数要求160m2左右的大房。还有结
25、合涟钢自身工作性质及经济收状况，部分消费者要求精装房，省时、省力、效果好。同时根据市场调查报告结论，得出消费者（主要面向涟钢）购房心理和对住宅要求如下：1、环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区；2、高绿化率。几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高；3、小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等；4
26、、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，对于单体别墅因为涉及的资金相对较大，所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅和高层住宅；5、消费者对物业管理的要求a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强社区文化建设以及与业主的沟通。第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的
27、结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。涟钢薄板工程的顺利投产及经济开发区的飞速发展对该区域内的房地产市场的进一步激活。（2）项目区位优势及发展空间该地块的自然环境优越，且远离厂区污染。紧临涟钢
28、生态公园，四季尽享自然氧吧。该项目处于涟钢生活区范围之内，设计规范合理，户型面积大小适中，是涟钢人理想的居家之地。（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制。项目开发公司领导层以铸造精品品牌为经营思路，为娄底市人民，涟钢作出贡献。上述这些优势的正确运用，有利于开发项目打造良好的基础。三、项目开发经营机会点分析（1）整个娄底市人口在迅速增加，私营、民营企业在不断增多，市民的收入水平也在不断增长，加之该地块范围内大规模的建设活动，使得整个房市较为活跃，有利于新项目的开工上马。（2）今年在该项目区域内，目前动工兴建并且已在顺
29、利销售的楼盘也只有铂金玫瑰园，而其它楼盘要么就是已封盘，要么就是现在无法开展，创造了很好的机会。第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文环境等各种因素综合考虑。一、目标市场定位该项目所处的地理位置决定了主体目标对象为涟钢中高收入工薪层及其它较富裕人士。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次及中、高档次精装房，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位置为前提而作出的明智决策。第六章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略总的指导思想
30、为：创品牌，谋发展，以最优的质量及物业管理为涟钢人缓解职工住房问题。同时为促进娄底市房地产市场健康发展和美化城区环境作出贡献。二、项目投资估算成本估算依据1、该项目预计建设工期为9个月（2005年4月至2005年12月），营销时间为7个月（2005年7月至2006年元月）；2、土地费用及建筑成本：参照二期土地成本及建筑造价，再结合本项目实际建设标准，根据我市现物价标准进行估算；3、其它费用：根据本项目需要及公司特殊情况进行估算；4、未尽事宜详见工程部成本预算。成本估算1、土地费用（包括一切手续费）： 490 万元2、前期工程费（土地平整、规划设计、挡土墙）： 200 万元3、房屋开发费： 16
31、00万元4、娱乐、文化、体育设施费：350万元5、报建、报规等手续费： 120 万元6、人员工资及办公管理费用： 60万元7、水、电、气、电视、通讯入户费： 100万元8、广告宣传费： 40 万元9、产权证办理费： 75万元10、公共关系等其它杂费： 30万元11、不可预见费： 30万元12、精装房（装修率为30%）：445万元13、税费： 260万元合计本项目成本约为人民币 3800万元。三、项目实施进度安排该项目实施进度具体由工程负责人实施，基本安排如下：1、 6月1 日 7月 1日 完成基础土方工程及各挡土墙工程。2、7 月 1日 8月1 日 完成基础工程及地下车库工程，水、电、气、闭路电视通讯网络等的主管线路布置。同时7 月 1日 9月1 日组织生态公园施工。3、 8月 1日11 月1 日 完成房屋主体工程。4、11 月 1日12 月 1 日 完成所有附属工程及室内水、电、气、闭路电视、通讯网络等的入户工作。5、12 月 1日12月 30日 组织装修6、12 月 1日12月 30日 组织工程竣工验收并移交物业公司。7、 2006年元月28 日 楼盘交付使用。四、项目资源供给资源包括人力、财力、物力，只有这三种资源有效、及时、到位地结合在一起，才能
