1、四川省2016年下半年房地产估价师经营与管理：房地产投资风险的内涵试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的。 A：存在效益外溢和转移 B：需要适时更新改造投资 C：不一样性 D：保值性与增值性 E：借款合同 2、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按_进行评估。 A工业厂房 B工业用地 C商品
2、住宅 D商住用地3、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在_的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 4、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。 A：房地产行政主管部门 B：房屋拆迁管理部门 C：城市规划行政主管部门 D：房屋登记机构 E：执行层的组织协调5、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 6、估价对象房地产200
3、6年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：6203万元 D：6713万元 E：工业用地的监测点评估价格 7、某宗面积为3 000的工业用地，容积率为08，相应的楼面地价为700元，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为50，相应的楼面地价为960元，则应补地价为 。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1
4、272万元 E：工业用地的监测点评估价格 8、某大厦总建筑面积10000，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240如果按照 土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为【2005年考题】 A：24 B：30 C：38 D：72 E：工业用地的监测点评估价格 9、对出租物业来说，最主要的收入记录是_。 A空置率水平 B租金清单 C押金收入 D欠租清单 10、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由_估价机构评估。 A一家 B两家 C三家 D多家11、下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是。
5、 A：有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容 B：有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段 C：有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等 D：目前对国有土地全部实行有偿使用 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了工业用地出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、按照房地产开发企业资质管理规定规定，w省A市房地产开发公司申报三级资质，应由部门决定审批部门。 A：A市人民政府 B：W省建设行政主管部门 C：W省人民政府 D：国务
6、院建设行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章14、房地产权属档案应当以_为单元建档。 A街道 B房号 C幢 D丘 15、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。 A：280 B：285 C：290 D：295 E：工业用地的监测点评估价格 16、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/r+b/r2表示_。 A房地产净收益按一固定数额逐年递增 B房地产净收益按一固定数额逐年递减 C房地产净收益按一固定比率逐年递增 D房地产净收益按一固定比率
7、逐年递减 17、中华人民共和国商业银行法规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。 A：1 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调 18、以下不属于房地产损害赔偿范围的是_。 A预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失 B因延误工期造成房屋延期交付 C因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失 D在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风 19、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元(假设该年1月1日的汇率为1美
8、元兑换67元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换64元人民币)。 A：1051 B：1096 C：1100 D：1147 E：工业用地的监测点评估价格 20、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30，从2006年开始年收入增长2，经营费用增长15，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)该类房地产的报酬率为8，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。 A：317345万元 B：320526万元 C：497137万元 D：760276万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、下列房地产投资项目不确
9、定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是。 A：建筑安装工程费 B：土地费用 C：空置率 D：容积率 E：借款合同 22、_经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。 A1994年7月5 B1993年7月5日 C1994年8月15日 D1993年6月1日23、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。 A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在万元以上。 A：1000 B：2000 C：5000 D：8000 E：房
10、地产估价机构必须加盖公章25、房屋征收估价应当采用标准。 A：市场价格 B：市场价值 C：成交价格 D：评估价值 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。 A在建工程抵押估价业务 B城市房屋拆迁补偿估价业务 C该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 2、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为_。
11、A供给量的变化 B影响供给量的因素变化 C供给的变化 D影响供给的因素变化3、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 4、中华人民共和国物权法规定房地产抵押权实现的方式有。 A：抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿 B：抵押权人直接向人民法院提起诉讼 C：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产 D：按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人 E：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产5、_包括金融机构存贷款
12、、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。 A国内金融市场 B国际金融市场 C广义的金融市场 D狭义的金融市场 6、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。 A：0.57 B：0.74 C：0.80 D：1.04 E：借款合同 7、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元。 A：330 B：450 C：6
13、50 D：700 E：借款合同 8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样 9、下列关于商品房销售的表述中，正确的是_。 A商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3% B按何种面积计价，就按何种面积登记发证 C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积 D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款 10、下列土地符合免征土地使用税的包括。 A：国家机关自用的土地 B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地 D：公园开展出租经营用
14、的土地 E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地11、下列关于征地的表述中，正确的有。 A：根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B：任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿 C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用 D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍 E：征地时的水井，属于地上附着物补偿 12、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进
15、行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是_。 A概率分析 B蒙特卡洛法 C解析法 D杠杆分析 13、下列不属于拍卖规则的是。 A：价高者得规则 B：低价也可行规则 C：保留价规则 D：瑕疵请求权规则 E：执行层的组织协调14、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。 A无差异性营销 B差异性营销 C定制性营销 D集中性营销 15、以下不属于卖方应缴纳的税费的是_。 A营业税 B城市维护建设税 C土地增值税 D契税 16、某城市不同地区所有新开盘房地产价格见下表，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是元。
16、 A：2870 B：3330 C：3430 D：3460 E：执行层的组织协调 17、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有_。 A建筑物的经济寿命短于其自然寿命 B建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数 C建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数 D建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长 E建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数 18、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，
17、那么该宗三角形土地的价格为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 F150 F175 F200 F平均深度价格修正率/% F160 F140 F120 F100 F87.2 F78.0 F70.8 F65.0 19、根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是_。 A无顶盖的室外楼梯 B无柱的雨篷 C无顶盖的阳台 D房屋之间无上盖的架空通廊 20、住房公积金会计核算的内容包括_。 A缴存核算、提取核算和使用核算 B与住房公积金相关的债权债务核算 C住房公积金增值收益及其分配核算 D业务收入核算、业务支出核算 E风险准备金的
18、核算 21、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。 A合法原则 B最高最佳使用原则 C替代原则 D公平原则 22、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。 A：以出让方式取得土地使用权的房地产转让 B：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让 D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让 E：以招标方式取得土地使用权的房地产转让23、下面_引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。 A更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理 B政
19、府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等 C经济发展和人口增长带动房地产需求增加 D将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率 E通货膨胀 24、下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有_。 A房地产书面咨询收费一般每份3001000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6% B房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费 C房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取 D房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收 E实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%25、对于购买一更新改造一出租一出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括等。 A：购买成本 B：更新改造成本 C：运营成本 D：转售税费 E：建造成本
