1、四川省区域性地方标准商务写字楼等级规范征求意见稿编制说明概要四川省（区域性）地方标准商务写字楼等级划分(征求意见稿）编制说明标准起草组二一二年二月一、工作简况1.任务来源为引导商务写字楼规范运作，指导写字楼市场良性运行，促进成都市商务写字楼更好更快地发展，成都市商务局决定开展商务写字楼等级划分地方标准制定工作。本标准是由成都市商务局提出、市质监局批准立项、成都市标准化研究院负责具体起草的四川省区域性地方标准。近年来，随着经济的高速发展和城市化进程的推进，我市每年新增商务写字楼近百万平米。但由于缺乏相应的国家、行业、地方标准，商务写字楼市场鱼龙混杂，每一栋写字楼都自称是甲级写字楼，但到底什么样的
2、写字楼是真正意义上的甲级写字楼，无人能给出一个标准答案。商务写字楼硬软件不一致，概念混乱，这就造成政府主管部门在管理时无章可依，不便于管理，写字楼客户在选择写字楼时无标可循，社会大众在面对鳞次栉比的不同档次的“甲级”写字楼更是一片茫然。没有标准，写字楼行业的发展受到了严重束缚。因此，通过制定标准以规范市场，促进写字楼行业的健康有序发展是非常必要的。本标准结合成都实际情况，立足当前写字楼现状，同时着远长远，规范了各种等级商务写字楼准入的硬软件的基本条件。经查询，目前无国内外相应标准，市商务局提出的商务写字楼等级划分地方标准研制是首创，标准出台后，将填补国内写字楼等级划分标准的空白，结束写字楼等级
3、划分无标的历史，对成都市商务写字楼等级认定工作做技术支撑。同时，为今后国家标准的制定奠定了基础，对成都乃至全国的写字楼等级划分都具有重大的现实意义和指导价值。2.协作单位成都市商务局、成都市市规划局、成都市建委、市房管局、市物业管理协会、锦江区商务局、武侯区商务局、高新区商务局、青羊区商务局、五大行（世邦魏理仕、仲量联行、高纬环球、第一太平戴维斯、高力国际）、西南设计院、仁恒置地（成都）有限公司、香格里拉、来福士广场、东方广场、喜年广场、中环广场、新希望国际等。3.主要工作过程1)2011年9月，在成都市商务局的指导下，成都市标准化研究院牵头成立标准起草组，标准起草组就成都市商务写字楼等级划分
4、召开了专题工作会，对标准起草工作进行部署，并要求标准要力求科学性和实用性。会后，标准起草组广泛收集国内外有关写字楼分等分级的法律法规、相关标准等材料，然后经起草组内部多次讨论，制定标准大体框架。根据国际惯例和国内写字楼实际，起草组把商务写字楼暂定为四级，从高到低依次为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。2)第一次调研，完成标准初稿。2011年10月9日-10日，标准起草组对成都市的仁恒置地广场、商鼎国际、新希望大厦、丰德万瑞、国航世纪中心和中环广场等成都比较典型的写字楼进行了实地调研，并与仲量联行研究部负责人就成都市写字楼发展现状和写字楼分等分级的关键影响因素等问题进行了详细访谈。
5、随后，标准起草组根据调研的资料，经过整理和分析，把写字楼的分等分级确定为地理位置、业权状态、客户品质、硬件设施、软件服务等5大要素，在具体指标设定上经过反复斟酌，拟定标准初稿。3)第二次调研，修改完善标准。2011年11月1日至3日，在市商务局的协调安排下，标准起草组与高纬环球一起对锦江区、武侯区和高新区的重点写字楼进行了实地调研，并就一些在标准起草过程中所遇到的重点难点问题征求了相关负责人的意见，如客户比例，业权状态的要求是否合理等。4)第三次调研，进一步修改标准。2011年11月10日，在锦江区商务局的大力支持下，标准起草组对锦江区的东方广场、喜年广场、仁恒置地、焕云楼等不同层次的典型写字
6、楼进行了实地调研，并就各项具体指标的设置向各写字楼相关负责人进行了请教。根据调研情况，进一步完善和规范了标准内容。5)第四次调研，再次完善标准。2011年12月1日，锦江区商务局邀请仁恒、东方广场、时代广场、高力国际等锦江区典型楼宇负责人和写字楼研究专家就商务写字楼标准草案召开座谈会，标准起草组根据座谈会所反馈的意见再次对标准进行了修改和完善。6)综合调研情况，完成标准征求意见稿。在调研期间，标准起草组还把标准文本和等级对照表发给成都五城区写字楼主管部门负责人和典型写字楼负责人，广泛征求各方意见。根据所反馈的意见，完成了现在的标准征求意见稿。7)召开征求意见会。2012年1月11日，起草组组织
7、召开了征求意见会，来自市、区商务主管部门、规划、建委、质监、五大行、各等级写字楼业主代表的专家共计40余人参加了会议，对标准定位、框架、具体内容条款进行了详细讨论。根据会议精神，再次通过邮件方式进一步征求意见，完善了标准征求意见稿。8)召开标准意见反馈讨论会。2012年2月2日，起草组与商务局一起就会后征求的各方意见采纳与否召开了讨论会。会议对所征求的意见进行了逐一讨论，采纳了好的意见，对标准进行了修改，并综合各方意见决定把顶级写字楼改为超甲级写字楼，取消丙级。二、确定标准主要内容的依据1.关于标准的范围土地性质一般分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。而商业用地是商务写字楼的
8、基本要求，因此本标准的范围只是对土地性质为商业用地的商务写字楼的等级划分，其他土地性质的写字楼等级划分可参照使用。2.关于术语和定义商务写字楼的定义采用的是建标JGJ67-2007办公建筑设计规范中2.0.5的定义。得房率的定义采用的是房地产常用名词（术语）解释中的定义。智能化集成系统的定义采用的是国家标准GBT50314智能建筑设计标准中2.0.2的定义。3.关于等级划分的依据及主要指标在标准起草组前期收集的资料中，目前通行的国内外写字楼等级划分有如下几种：1)国外美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的
9、配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升，B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。2)国内我国的写字楼等级划分有如下几种：a)“甲系”列分类超甲级、甲级、乙级、丙级国际甲级、甲级、乙级、丙级超甲级、甲级、乙级、丙级甲A、甲B、甲Cb)As系列分类楼宇自动化、办公自动化和通讯自动化;c)按功能复合程度分类纯写字楼、综合楼和商务综合体。根据国际惯例和国内写字楼实际，本标准采用国内目前使用最多的“甲”系列划分方法，把写字楼分为3个等级，从高到低依次为超甲级写字楼、甲级写字
10、楼和乙级写字楼。结合五大行的研究报告，本标准把区分不同等级写字楼的主要指标定为地理位置、业权状态、客户品质、硬件设施、软件服务等五个指标。4.关于地理位置要求地理位置是商务写字楼物业价值的决定性因素。根据前期多次的调研情况，本标准把地理位置分为三个方面：1）由于中央商务区随着城市发展区域范围可能发生变化，于是在标准中没有明确其具体范围，将地理位置中一条定为“宜位于中央商务区的核心区”。2）交通的便利程度，是从公交线路的多少和距离轨道交通进出口的远近进行考量的。3）周边的商务配套程度，商务气氛的浓厚程度等。5.关于业权状态的要求业权状态对写字楼的长期价值影响很大，它能确保写字楼的长期增值潜力，但
11、对开发商的经济实力要求很高。根据我们的前期调研，目前成都市的单一业权的写字楼很少，市场需求也有限，因此本标准只对超甲级写字楼作了单一业权，只租不售或业权自持自有的要求。经征求意见会讨论，对甲级要求最大业主持有量不低于50%，对乙级未做要求。6.关于客户品质的要求客户品质是区分商务写字楼长期市场表现的重要因素。本标准对商务写字楼的客户品质和入住率作了要求。根据五大行关于写字楼的研究报告，北京、上海等地超甲级写字楼中世界500强企业的比例为60%。成都市西部内陆城市，在引进世界500强企业方面与北京、上海等发达城市相比还有一定的差距，据调研，现约有200家世界500强企业落户成都（来源于四川日报2
12、011年），目前成都最好的写字楼世界500强企业入住率在30%左右，并增加了使用面积比例这一双重指标，避免了大业主占面积大，而企业比例过小的情况，本标准把超甲级写字楼定为世界500强、国内100强等企业数量比例不少于50%，或者其使用面积不少于50%；建成后投入使用面积12年内不低于70%”，对甲级的要求是世界500强、国内100强企业数量比例不少于30%，或者其使用面积不少于50%。在入住率方面，超甲级是建成后投入使用12年内入住率不低于70%，甲级跟超甲级要求一样，入住率不低于70%，对乙级要求要低一些，为60%。7.关于硬件设施要求硬件设施是决定商务写字楼品质高低的重要因素。本标准把硬件
13、设施主要分为建筑规模、建筑设计、建筑装饰、设施设备等4个指标，其中设施设备又分为电梯、空调、强弱电、供水和智能化系统等。其具体指标及要求主要参照成都商务写字楼等级指导标准、办公建筑设计规范、智能建筑设计标准、仲量联行的国际甲级和甲级写字楼的硬件设施要求。结合成都市写字楼实际情况，按照标准的指导作用原则，本标准对某些指标做出了相应的调整。 1)建筑设计a)设计单位结合建筑工程设计资质分级标准等相关规定，甲级承担建筑工程设计项目的范围不受限制。而乙级承担民用建筑工程等级为二级及以下的民用建筑设计项目。二级及以下单体建筑面积5千平方米以上至2万平方米、5千平方米以下，立项投资1千万元以上至4千万元、
14、1千万元及以下，建筑高度24米以上至50米、24米及以下，住宅、宿舍层数12层及以下。而目前成都市乙级写字楼同时满足以上几点要求的不多，因此在规定设计单位资质时没有明确，而是设计单位资质应符合相关规定。针对超甲级、甲级，在设计单位资质上要求较高，因此直接规定了应由国内甲级设计单位承担。b)得房率根据五大行的研究报告，结合成都实际，分别将超甲级写字楼、甲级写字楼的平均得房率定为不低于70%、65%。c)抗震设防根据建筑抗震设计规范，本标准对各等级写字楼作了抗震设计要求。d)绿色建筑设计根据民用建筑绿色设计规范，为体现成都写字楼市绿色、节能环保，本标准规定了各等级设计要求。e)大堂挑高根据成都商务
15、写字楼等级指导标准，要求超甲级写字楼的大堂“挑高三层及以上”，标准起草组经反复讨论认为挑高三层不便于考量，故本标准把超甲级写字楼的大堂挑高定为9m,甲级写字楼的大堂挑高定为8m,乙级写字楼只要求具备独立使用的大堂，对挑高不做要求。f)净高根据办公建筑设计规范4.1.1的规定，一类建筑净层高不低于2.7m,二类建筑净层高不低于2.6m,三类建筑净层高不低于2.5m。本标准参照办公建筑设计规范，把超甲级写字楼的净高定为不低于2.7m,把甲级的净高定为不低于2.6m,乙级定为不低于2.5m。g)架高地板由于写字楼设计不同，有些不使用架高地板，所以取消了这一指标。h)通道宽根据办公建筑设计规范中对走道
16、净宽、净高的要求，本标准规定了单位布房通道宽、双面布房宽度，以及净高要求。对乙级直接采用了办公建筑设计规范中的最低要求，顶、甲级两级根据实际适当提高要求。i)卫生间标准起草组经多次调研，发现成都品质优良的写字楼都配备了方便贵宾和总裁等时间紧迫身份尊贵人员使用的行政人员卫生间，因此本标准也要求超甲级写字楼和甲级写字楼配置行政人员卫生间，以体现写字楼的高品质。对乙级写字楼不做要求。j)停车位及其建筑面积根据成都市规划管理技术规定，对各等级停车位数量配置进行规定。根据办公建筑设计规范，将其建筑面积规定为2530m2。2)建筑装饰建筑装饰是衡量一个写字楼高档与否的一项重要指标，但由于建筑装饰的材料和风
17、格都变化太快，无法具体量化，参照了旅游饭店星级的划分与评定中装饰相关写法，进行定性描述。3)设施设备a)电梯根据办公建筑设计规范的要求，按办公建筑面积每5000m2至少设置一台电梯，本标准的乙级参照行业标准，甲级和超甲级参照成都商务写字楼等级指导标准有所提高，规定为每部客梯服务面积不超过4000 m2、4500m2。由于电梯速度受写字楼电梯设计方案，比如分组、管理等很多方面因素影响，定高、低区速度意义不大，因此，取消了速度，仅用平均等候时间来限定电梯运行良好与否。b)空调根据办公建筑设计规范的要求，办公建筑空调新风量每人不低30m3/h,本标准将乙级写字楼空调新风量参照办公建筑设计规范，定为“
18、每人不低30m3/h”，结合五大行研究报告和成都实际，将超甲级和甲级写字楼的空调新风量要求有所提高，定为“每人不低50m3/h”。超甲级根据公共建筑节能设计标准，设置排风热回收装置，排风热回收装置(全热和显热)的额定热回收效率不应低于60%。c)强弱电根据成都商务写字楼等级指导标准，本标准将超甲级写字楼的强电提供要求定为不低于“120w/m2”,甲级定为不低于“80w/m2”，乙级定为不低于“50w/m2”。本标准对各等级写字楼的弱电要求也参照了指导标准，并根据城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准定为“每1520 m2宜配置不少于2对电话线”。根据调研，所有写字楼都提供了3家及以上的通讯网络
19、服务商，故本标准规定所有等级的写字楼都提供至少3家通讯网络服务商。d)供水根据节能环保的指标，工作组讨论稿中有中水处理系统，但根据我们的几次调研情况，发现中水处理设备价格昂贵，在北方缺水的城市比较适用，如果成都的写字楼也使用中水处理系统，那中水处理的成本比自来水的成本还高。因此，在征求意见稿中我们取消了中水处理系统这个指标。e)智能化系统智能化系统的相关规定是参照了国家标准GB/T 50314-2006智能建筑设计标准而作出的要求。原来在成都商务写字楼等级指导标准中，写字楼智能化水平是用5A来体现的。起草组经过多方查阅资料，目前已有关于商务办公建筑智能化系统的国家标准GB/T 50314-20
20、06智能建筑设计标准，该标准适用于办公、商业、文化、媒体、体育、医院、学校、和住宅等建筑智能化系统工程设计，办公建筑智能化系统配置又包括了商务、行政、金融三方面，标准起草组经过讨论采用了智能建筑设计标准附录A办公建筑智能化系统配置选项表，其中本标准的甲级是严格依照了智能建筑设计标准附录A中商务办公建筑的智能化系统配置，超甲级和乙级在甲级的基础上有适量增减。8.关于软件服务要求软件服务水平是写字楼长期价值的重要影响因素。本标准将软件服务分为物业管理服务和商务服务两部分，早在2007年成都市出台了写字楼物业服务规范地方标准，规定了基本要求（包括写字楼承接验收、服务力量配备、物业服务、档案、财务、客
21、户满意度、延伸服务、节能管理、突发性公共事件处理、标识管理等），客户服务（包括入驻、迁离、报修、邮件、报刊杂志收发、装饰装修管理、投诉处理、延伸服务受理等），房屋共用部位、共用设施设备的运行及维护服务（包括房屋共用部位的维护服务、装饰装修、共用设施设备的运行、维护服务、应急、给排水系统、空调系统、锅炉、电梯、自动扶梯、消防系统、安全防范系统、楼控系统、网络通讯、门禁、有线及卫星电视、广播与背景音乐系统、数字会议系统、停车场管理系统、公共照明系统、避雷系统、高空作业设备、计量检测等），秩序维护服务（包括门卫、巡逻等），环境卫生维护（包括环卫设施、清洁要求、消毒灭害、垃圾清运等），绿化维护（包括公
22、共区域盆栽植物管理、花坛、绿化养护），因此，物业管理服务直接引用了写字楼物业服务规范地方标准。其它商务服务主要参照全国物业管理示范大厦标准、成都市物业管理条例等。本标准是以服务的类型来区分不同等级的写字楼而不是服务的层级来区分。根据物业管理企业资质管理办法，结合成都实际情况，因此标准起草组将把物业服务企业资质分别定为“由国家一级资质物业公司或国内外知名品牌物业服务企业提供高质量的物业服务；至少应由国家二级资质物业公司、省级优秀物业服务企业提供高质量的物业服务；至少应由国内知名物业管理公司或市级优质的物业服务企业提供物业服务；至少应由国内知名物业管理公司或本地优质物业服务企业提供物业服务。”国内
23、外知名品牌物业服务企业一般指五大行，中国物业管理协会评选的百强企业；省级优秀物业服务企业指省建设厅评定的省优秀物业管理企业。迎宾服务本是酒店的基本服务，根据实地调研，发现成都的甲级写字楼中普遍都有迎宾服务这一项，因此起草组在商务服务中增加了迎宾服务这个指标。9.与其他法律法规、标准等的协调说明本标准涉及的内容较多、专业性较强，制定中主要参考的国家标准、地方标准及相关法律、法规、规章等为：（1）主席令第62号中华人民共和国物权法（2）建设部物业管理企业资质管理办法（3）国家标准GB/T 14308旅游饭店星级的划分与评定（4）国家标准GB 50011建筑抗震设计规范（5）国家标准GB 50189
24、-2005 公共建筑节能设计标准（6）国家标准GB/T 50314-2006 智能建筑设计标准（7）行业标准JGJ 50 城市道路和建筑物无障碍设计规范（8）行业标准JGJ 67-2007 办公建筑设计规范（9）行业标准 JGJ/T 229-2010 民用建筑绿色设计规范(附条文说明)（10）行业标准YD/T2008-1993城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准（11）地方标准DB510100/T 013 写字楼物业服务规范（12）成都市商务局2008成都商务写字楼等级指导标准（13）成都市人大（含常委）2008成都市物业管理条例（14）成都市规划管理技术规定（2008）三、采用国际、国外先进标准的程度经查询，目前还没有与本标准相关的国际、国外标准。四、本标准与现行法律法规和上级标准的关系本标准与上述现行法律法规和相关标准保持一致。五、重大分歧意见的处理经过和依据本标准的编写过程无重大分歧意见产生。六、贯彻标准的要求和措施建议本标准一经发布，应采用适宜的方式及时对写字楼主管部门工作人员、写字楼物业持有公司负责人、物业管理公司负责人、企业代表进行宣贯培训，使本标准能有效贯彻实施。七、废止现行有关标准的建议本标准为首次发布的标准。八、其它说明无标准起草组2012年2月
