1、东莞市凤岗镇三旧改造专项规划东莞市凤岗镇“三旧”改造专项规划第一章 总则第二章 目标和功能定位第三章 总体用地布局和规模第四章 土地利用规划第五章 公共配套设施规划第六章 道路交通规划第七章 城市设计导引第八章 实施机制文本附表1：“三旧”改造规划用地构成一览表文本附表2：“三旧”改造规划配套设施一览表第一章 总则第一条 编制目的为科学、合理地指导凤岗镇的三旧改造工作，促进凤岗镇产业结构升级转型，强化城市功能区塑造和成熟社区建设，缓解土地资源瓶颈约束，增强城市竞争力，制定本规划。第二条 规划依据1. 中华人民共和国城乡规划法;2. 中华人民共和国土地管理法;3. 中华人民共和国环境保护法;4.
2、 中华人民共和国房地产管理法;5. 珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年) ;6. 广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见;7. 东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法;8. 东莞市“三旧”改造实施细则(试行);9. 东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理);10. 东莞市域城镇体系规划(2005-2020);11. 东莞市域生态控制线规划;12. 凤岗镇土地利用总体规划(2006-2020);13. 凤岗镇总体规划修编(2001-2020);14.规划区航拍片或卫星照片;15.其他与本规划区相关的已批控规或专项规划;16.
3、国家及地方其它有关法规标准和规范。第三条 规划原则1. 规划先行，成片改造;2. 塑造功能，公共优先;3. 成熟一片，改造一片;4. 公众参与，各方共赢。第四条 规划期限“三旧”改造规划期限为五年。其中:近期为 2010-2012 年,远期为2013-2015年。第五条 规划对象特定城市建成区，即在2007年6 月30 日之前土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。1. 旧城镇：主要是指城镇建成区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。2. 旧村庄：指建设年代久远，村庄安全隐患、设施配套水平低、环境差的私宅;与未来城市功能不符的私宅;在重要的城市空
4、间节点、路径、界面上与城市风貌不协调的私宅。3. 旧厂房：指不符合城市规划要求的工业区或企业;不符合产业结构调整要求的工业区或企业;建设年代较为久远，内部规划不合理，基础建设不完善，建筑质量较差的工业区;建筑容积率偏低、土地利用效益不高的工业厂房。第六条 规划范围本次“三旧”改造规划总用地面积为405.19 公顷。其中，经东莞市“三旧”改造领导小组办公室核定，符合“三旧”用地条件，享受“三旧”优惠政策，同时具有改造必要和改造动力的用地面积为339.48 公顷。第七条 法律效力1. 本规划成果有规划文本、图纸、附件(规划说明书、基础资料汇编)三部分组成。规划文本、图纸具有同等法律效力。2. 在凤
5、岗镇行政辖区内的“三旧”改造必须遵守本规划。第八条 生效日期本规划自东莞市人民政府批准之日起生效。九条 实施主体本规划由东莞市凤岗镇人民政府组织实施。第十条 解释权归属本规划的解释权属东莞市城乡规划局。第二章 目标和功能定位第十一条 改造总目标按照建设“东莞市东南端重要的次中心城镇，以外向型经济为主导的制造业区，第三产业发达，环境优美的山水型现代化城镇”的城市发展要求，通过因地制宜、有序推进城市“三旧”改造，加快凤岗镇的产业结构调整和转型升级，完善城市功能，促进经济和社会的可持续发展。第十二条 改造功能定位1. 凤岗中心片区：位于凤岗镇西北部。以凤岗镇中心为核心，由三联、五联、天堂围、竹塘、黄
6、洞、塘沥、凤德岭等组成。功能定位为以行政办公、文化娱乐、商业服务和房地产开发为重点的综合服务中心。2. 雁田副中心片区：位于凤岗镇南部，以雁田村为主体。功能定位为凤岗副中心，以商业、餐饮、娱乐等功能为主。3. 中部“产业生活”综合片区：位于凤岗镇中部，龙平公路与东深公路交叉口及周边地区，包括碧湖高科技工业园区东部及油甘埔村西部。功能定位为经济增长与自然环境协调、产业与生活和谐的综合功能片区。4. 官井头副中心片区：位于凤岗镇东部，以官井头村为主体。功能定位为凤岗副中心，莞、深城市结合部重要的生活节点，环境优美、高起点、高品位的体育主题成熟社区。第三章 总体用地布局和规模第十三条 总体改造结构根
7、据“总规”城市发展结构，结合“三旧”改造目标和要求，确定凤岗镇的“三旧”改造规划结构为：一带、三轴、四片、十四组团。1. 一带：以贯穿凤岗全镇的水系东深河，及沿河两侧绿化带，构成一条贯穿全镇南北的滨水生态景观带;2. 三轴：以现状城市主干道东深公路、龙平公路和永盛大街为依托形成的三条城市发展主轴线;3. 四片：凤岗中心片区、雁田副中心片区、中部“产业生活”综合片区和官井头副中心片区。4. 十四组团：三个产业配套组团(竹尾田、黄洞、碧湖);四个片区中心组团(行政中心、雁田、官井头、油甘埔);六个成熟社区组团(翡翠山湖、三正、油甘埔北、雁田北、雁田南、官井头南);一个休闲度假组团(官井头北)。第十
8、四条 总体用地布局1. 规划居住用地主要位于行政中心组团、黄洞和碧湖产业配套组团以及六个成熟社区组团。2. 规划商业金融业用地主要位于官井头片区中心组团、油甘埔片区中心组团和官井头北休闲度假组团。3. 规划公共配套设施用地主要位于行政中心组团、三个产业配套组团、官井头北休闲度假组团，及油甘埔北、雁田南、官井头南成熟社区组团。第十五条 分类用地规模符合“三旧”改造政策的339.48 公顷现状用地中：1. 属于旧村庄改造的用地为39.94 公顷，主要集中在凤岗中心片区。其中：改造成居住用地的为25.44 公顷;改造成公共设施用地的为8.62公顷;改造成道路广场用地的为4.64 公顷;改造成绿地用地
9、的为1.24公顷。2. 属于旧厂房改造的用地为299.53 公顷，主要集中在官井头副中心片区、中部“产业生活”综合片区和雁田副中心片区。其中：改造成居住用地的为173.20 公顷;改造成公共设施用地的为49.13 公顷;改造成市政公用设施用地的为0.28 公顷;改造成道路广场用地的为44.57公顷;改造成绿地用地的为32.14 公顷，其它0.22 公顷。第四章 土地利用规划第十六条 土地使用性质分类本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用东莞市城市规划管理技术规定(土地使用 建筑管理)的“表2.1城市用地分类和代号”规定的城市用地分类和代号，以中类为主，小类为辅。第十七条 规划地块编号本规划地块
10、采用二级编号方法，由“片区编号-地块编号”组成。如“A-01”中，“A”为旧改片区编号，“01”为此片区内的地块编号。本规划共分4 个片区，规划地块36个。第十八条 居住用地规划本规划共规划居住用地面积218.37 公顷，占“三旧”改造规划总用地的54.02%。其中二类居住用地(R2)面积208.35 公顷，三类居住用地(R3)面积0.91 公顷，商住混合用地(R5)面积9.11 公顷。第十九条 商业金融业用地规划本规划共规划商业金融业用地 (C2)面积21.83 公顷，占“三旧”改造规划总用地的5.40%。第二十条 公共用地规划1. 公共用地主要包括：教育科研用地(C6)、中小学幼儿园用地(
11、R6)、政府机关办公用地(C1)、广播电视用地(C33)、图书展览用地(C34)、体育用地(C4)、医疗卫生用地(C5)、文物古迹用地(C7)、口岸监管用地(C8)、其它公共设施用地(C9)、道路广场用地(S)、对外交通用地(T)、绿地(G)、市政公用设施用地(U)等建设用地。2. 坚持公共优先的原则，在改造范围内，优先补充公共用地，按规范布局公共配套设施和市政交通设施。3. “三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。4. 本规划共规划公共用地面积159.69 公顷，占“三旧”改造规划总用地的39.51%。规划各类用地指标详见文本附
12、表1。第二十一条 开发强度指引本规划只对非公共用地地块开发强度进行指引，公共用地开发强度指引则参照东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)的相关规定执行。本规划非公共用地地块开发强度分类如下：1. 高开发强度地块：地块容积率控制在2.5 以上，建筑密度不大于45%，建筑高度不高于100米。2. 中开发强度地块：地块容积率控制在1.5-2.5 (含2.5)，建筑密度不大于45%，建筑高度不高于75米。3. 低开发强度地块：地块容积率控制在1.5 以下(含1.5)，建筑密度不大于50%，建筑高度不高于24米。第二十二条 开发强度确定为了保证良好的城市环境质量并鼓励市场化开发，改造规划用地具体
13、的容积率、建筑密度及建筑高度等指标，应参照“三旧”改造专项规划，在下层次的“改造单元规划”中，结合东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)和已批准的详细规划，以及同类开发地区的成熟经验、改造政策地块区位、用地主导功能、城市形象、地块改造的经济可行性分析等因素，作出合理控制。第五章 公共配套设施规划第二十三条 公共设施规划1. 教育设施：落实控制性详细规划中4 所共66 班幼儿园，分别位于A-03，B-02，B-03，B-04地块，本次规划新增8所共120班幼儿园，位于A-14、B-06、C-06、D-01、D-04、D-06 地块;落实控制性详细规划中1所36班小学，位于A-13地块;新
14、增1所30班初中，位于B-01地块;新增6所共189班九年一贯制学校，分别位于A-01、A-16、B-06、C-06、D-06地块。2. 医疗卫生设施：落实控制性详细规划中门诊部1处，位于D-02地块;本次规划新增1处门诊部，位于C-05地块。3. 体育设施：落实控制性详细规划中小区级体育活动场地1 处，位于D-04 地块;本次规划新增2 处小区级体育活动场地，分别位于B-04，D-04地块。4. 文化娱乐设施：本次规划新增居住区级文化活动站4 处，分别位于A-10，C-05，C-06，D-04地块。5. 行政管理与社区服务设施：落实控制性详细规划中居委会 1 处，位于B-05地块。6. 公共
15、交通设施：落实控制性详细规划中公交首末站1处，位于C-06地块。规划主要配套设施指标详见文本附表2。第六章 道路交通规划第二十四条 路网结构全镇道路分为三个层次：第一层次为区域间高速公路，主要承担凤岗镇对外交通和过境交通;第二层次为城市干线道路，包括区域交通性和区域生活性主干路;第三层次为镇域内干道。1. 城市干线道路：主要包括清凤路延长段、东深公路和龙平公路等。2. 镇内主干道：主要包括永盛大街、碧湖大道、龙平南路、南北向环路和东西向环路等。第二十五条道路等级“三旧”改造地区的规划道路等级参照东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)的相关规定、上层次“总规”及相关规划中关于道路等级划分
16、的规定执行。第二十六条 公共停车场本规划共规划公共停车场17个，合计7.97 公顷。分别位于A-10、A-14、B-01、B-03、B-04、B-05、C-04、C-05、C-06、D-02、D-04、D-06地块。其中落实“总规”和已批控制性详细规划的有10个，本规划新增7个。第二十七条 步行系统1. 本规划在中心片区、“一河两岸”生态景观带和官井头水库周边地区的“三旧”改造中，应结合公共绿地、广场等形成连续有机的步行系统，同时与公共活动空间紧密联系，减少外部交通对行人的影响，创造高品质的商业、居住和休闲环境。2. 在公共活动场所和人行横道处需按相关规范考虑无障碍设计，以满足残疾人士的需求。
17、第二十八条道路交通规划重点涉及地块改造过程中要优先为规划的黄洞路、富民路、镇田路、龙平北路、龙平南路的开通及拓宽提供条件。主要涉及A-13、C-05、D-04、D-06 共4个规划地块。第七章 城市设计导引第二十九条 城市开放空间1. “一条生态开放空间廊道”：东深河沿线应进一步改善沿线的生态绿色景观，形成生态友好的成熟社区氛围;2. “两条城市开放空间廊道”：东深公路、龙平公路沿线应塑造沿线商贸居住生活景观，结合道路两侧集中的公共设施用地营造富有魅力的商业氛围和城市生活氛围;3. “七条组团生态绿楔”：依托沿永盛大街、凤清路、黄洞路、碧湖大道、油甘铺路(官井头一号路)等组团间联系通道及滨水通
18、道，规划建设“绿楔”七处，加强各片区、组团间的景观联系，促进整体景观提升。第三十条 重点控制地区1. 地处城市中心、生态景观核心的周边地区，因其改造功能相对重要、改造规模相对较大、建设要求相对较高，规划特划定五个重点控制地区，其中包括：“凤岗行政中心周边地区”、“油甘埔综合服务功能地区”、“雁田南部居住地区”、“官井头休闲度假功能地区”、“官井头东部居住地区”。2. 上述地区应根据其周边区域的整体功能结构，强调区域整体空间体量的控制和开放空间系统的营造，注重夜景灯光、广告标志等其他景观要素的控制，强化与景观设计与区域自然生态资源的统筹安排，集中体现规划区的风貌特色。第三十一条 重点控制界面1.
19、 规划主要控制沿交通性干道东深公路、龙平公路的临街界面和沿东深河的滨水界面。其中沿交通性干道的控制界面应强化车行尺度的商业景观界面。2. 规划通过交叉口绿地、广场和后退的建筑界面共同形成对车行交通有视觉吸引力的商业节点，同时强化人工景观，注重风格统一，形成连续界面。3. 沿东深河道的控制界面应强调城市空间景观与自然景观的协调。第三十二条 重要空间节点1. 标识性景观节点：主要是布置在城市门户及景观核心汇集位置，具有指向标识意义的城市空间节点。具体包括“龙平公路官井头水库段”、“龙平公路东深河段”、“东深公路永盛大街段”共3处。2. 开放空间节点：在各片区、组团内结合绿地、广场、公园等公共设施，
20、安排开放空间节点共9 处，应在上述节点位置营造多层次的城市景观，满足人们对外部环境的活动要求。第八章 实施机制第三十三条近期实施计划(2010-2012)1. 近期依托城镇中心区和雁田、官井头副中心，以镇级文化、体育等重点工程建设和深圳大运会的带动辐射为突破口，改造地块主要分布在凤岗中心区、雁田和官井头副中心。2. 改造规划地块共27个，面积276.87 公顷。第三十四条 远期实施计划(2013-2015)1. 进一步巩固近期改造成果，由凤岗中心区、雁田和官井头副中心向外拓展，重点完善中部“产业生活”综合片区生活与公共配套建设。2. 改造规划地块共9个，面积128.32公顷。第三十五条 改造重
21、点1. 产业结构重点调整地区：官井头水库周边地区。2. 城市中心功能强化地区：行政中心区及周边地区。3. 人居环境重点改善地区：“一河两岸”成熟社区建设。第三十六条优先审批政策对于“三旧”改造项目，各有关部门给予优先审批。第三十七条 容积率奖励政策经科学论证和专业审查，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排，符合有关技术规划的前提下，可以提出提高容积率和改变土地使用性质等具体要求，经批准后实施。第三十八条 经费保障政策“三旧”改造规划的编制经费，允许纳入“三旧”改造成本，在改造成本费用中列支。第三十九条 改造规划用地指标政策“三旧”成片拆迁改造中，建设用地改造为农用地的，根据广东省有关规定，原建设用地可调整使用，并按改造为农用地面积的20%奖励土地利用年度计划指标。第四十条 财政税费、土地出让金优惠政策“三旧”成片拆迁改造的项目，待土地出让后，可由镇街向东莞市财政局申请返还“三旧”成片拆迁改造建设用地征缴属市收入部分的土地税费，其用途按国家、省有关规定执行。文本附表1：“三旧”改造规划用地构成一览表文本附表2：“三旧”改造规划配套设施一览表
