1、西藏2015年上半年房地产估价师制度与政策：国有土地上房屋征收的管理体制模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、未取得的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 A：房地产估价师执业资格证书 B：房地产估价师注册证 C：房地产估价师继续教育证书 D：营业执照 E：执行层的组织协调 2、_，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。 A2003年1月1日 B2004年1月1日 C2004年12月1日 D2003年12月1日3、民事法律关系是
2、指由民法确认和保护的关系。 A：人身 B：社会 C：经济 D：财产 E：执行层的组织协调 4、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是_。 A1年 B12年 C35年 D56年5、影响某套住房的实物因素不包括。 A：装修 B：户型 C：层高 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格 6、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至_。 A2006年8月 B2007年8月 C2008年2月 D2009年2月 7、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。 A空置率合理
3、空置率 B空置率合理空置率 C空置率合理空置率 D不能判断 8、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈_的趋势。 A向上波动 B向下波动 C上下波动 D随机波动 9、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙物业的投资风险相同 D难以判断甲、乙物业的投资风险大小 10、下列说法不正确的是_。 A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成
4、特定事项为代理内容 B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定 C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式11、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为_万元。 A305 B463 C636 D961 12、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是_。 A空置率=合理空置率 B空置率合理空置率 C空置率合理空置率 D不能判断 13、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计
5、息的项目是_。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B投资者购买待开发房地产应负担的税费 C销售费用和销售税费 D开发成本和管理费用14、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为_。 A10% B11.27% C14.18% D42.55% 15、下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有。 A：国家机关用地、军事用地 B：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用
6、地 C：娱乐设施建设用地 D：经济适用住房建设用地 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。 A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为_万元。 A16 B18 C20 D22 18、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性【2005年考题】 A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值最大 C：流动性差和价值最大 D：不可移动和用途多样 E：工业用
7、地的监测点评估价格 19、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于_，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。 A替代原理 B生产费用价值论 C预期收益原理 D价格构成原理 20、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。 A：同一估价原则、同一估价时点 B：司一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价日的 E：工业用地的监测点评估价格 21、数列“12、13、14
8、、15、16”的算术平均数是_。 A12 B13 C14 D15 22、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表103第2列、第3列所示采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工业用地的监测点评估价格23、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。 A：A市房地产管理部门 B：A市城乡规划管理部门 C：A市房屋拆迁管理部门
9、D：A市人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。 A成本利润率 B动态投资回收期 C投资利润率 D财务内部收益率25、城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。 A：冷岛效应 B：温岛效应 C：热岛效应 D：绿岛效应 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于需求
10、价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。 A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动 B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动 C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动 D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动 E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等 2、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有。 A：无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B：重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C：考虑建筑物存在对土地价值的影响 D：考虑豪华建筑存在对土地价值与
11、可利用资源的具体影响 E：重视土地对建筑物价值的影响3、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40，总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。 A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同 4、下列属于时期指标特点的有。 A：各时期指标值可以直接累加 B：各时点指标值不可以直接累加 C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比 D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比 E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的5、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、
12、解除或终止，转租合同_变更、解除或终止。 A也随之相应 B无需 C由原出租人决定是否 D由原出租人与转租人共同协商议定是否 6、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）年。 A小于5 B56 C67 D78 7、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率_。 A为100% B较高 C不高不低 D较低 8、根据中华人民共和国物权法，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委
13、员会成员 B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 D：监督业主公约的实施 E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 9、廉租住房保障资金的来源有等。 A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金 10、承租人_，出租人有权终止合同。 A将承租的房屋擅自转租 B故意损坏承租的房屋 C无正当理由拖欠房租3个月 D无正当理由闲置承租房屋 E擅自改变房屋用途11、下列明确“城市(市区)的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括。 A：中华人民共和国宪法 B：中华人民共和国城乡规划法 C：中华人
14、民共和国城市房地产管理法 D：中华人民共和国土地管理法 E：土地管理法实施条例 12、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未开工的，按地价款的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 13、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。 A：2 B：4 C：7 D：9 E：执行层的组织协调14、下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A在用价值为市场价值 B投资价值属于非市场价值 C市场价值的前提之一是继续使用 D同一估价对象可能有不同类型的价值 15、中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易
15、包括三种形式。 A：房地产转让 B：房地产抵押 C：房屋租赁 D：房地产权属 E：房地产经营 16、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的。 A：人工费 B：办公费 C：法定税费 D：保险费 E：借款合同 17、中华人民共和国担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的。 A：20 B：25 C：30 D：35 E：执行层的组织协调 18、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。 A：商业保险 B：社会保险 C：政策保险 D：财产保险 E：人身保险 19、下列关于地役权，表述不正确的是。 A：地役权自地役权合同生效时设立 B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用
16、益物权的剩余期限 C：土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外 D：地役权可以单独抵押 E：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记 20、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是。 A：概算指标 B：概算定额 C：预算定额 D：施工定额 E：执行层的组织协调 21、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有_。 A权益型 B抵押型 C伞型合伙 D多重合伙 E混合型 22、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。 A：竞争性 B：垄断性 C：外部性 D：均衡性 E：信息不对称性23、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于_万元。 A2000 B2500 C3000 D3500 24、以下不属于房地产转让的有_。 A赠与 B租赁 C典当 D以房地产抵债 E以房地产作价入股25、甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是亿元。 A：0.3 B：0.5 C：0.8 D：1.0 E：执行层的组织协调
