1、二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式及案例解析e二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主 题：二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主 讲 人：吴永康 天安伟业董事长时 间：2011年11月26日上午地 点：北邮科技大厦四层多功能厅主持人：今天非常荣幸地把天安伟业董事长吴永康邀请到现场，吴总之前是华联商厦副总经理，凭着多年的商业地产经验，服务全国30多个城市100多个项目，下面以热烈的掌声欢迎吴总！吴永康：各位领导，学员来自各个城市的房地产开发商的领导，还有来自建筑的建筑师以及一些零售商，大家能够在百年建筑这个平台上有这样一个聚会的机会，我觉得是非常难得的。今天是星
2、期六大家都放弃休息的时间，大家有这样一个机会，共同探讨今天的主题，国二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这也是一个难得的机会。 我今天是临时客串，坦率的讲我昨天晚上八点钟从回到，然后接到百年建筑领导的，刚好在今年清华大学百年校庆有一个商业地产的论坛，我主旨发言是讨论中国二三线城市的商业地产现状、发展和生意模式。目前我自己经营一家商业地产的营销、策划、设计公司，叫做天安伟业商业管理，大家以后有机会，可能在座同事有合作，也有一些未来有机会，我们也可以多多交流，在今天这个沟通学习的平台上，没有植入广告的任何嫌疑。 我是人，今年39岁，94年毕业于理工计算机科学系，第一家工作参与
3、了燕莎友谊商城的开业筹备工作，当时任职燕莎友谊商城的信息技术部的工作，1996年我进入国务院批准的三家外资企业与中国合资的零售商之一来自荷兰的万客隆，这家公司大家可能比较熟悉的，还有一个兄弟公司叫做麦德龙，仍然在今天中国零售市场活跃。当时万客隆在中国、北方市场，麦德龙在中国的长江三角洲进行发展。2008年万客隆被国的乐天玛特收购，我在荷兰万客隆工作三年，1998年进入华联控股集团，在华联控股集团服务了七年，2004年历任的时候，我是华联集团的副总裁，负责商业地产的拓展，并且也是深交所822上市的华联商厦的副总经理，也任地区的总经理。离开华联零售商以后，我在上市公司中科集团任商业地产地产事业部的
4、总经理，负责在拓展中科旗下的紫荆系列的产品，像五棵松奥运场馆的旁边的紫荆长安，和五棵松的商业配套设施，街上的紫荆长河，还有学院路上的紫荆数码园以及在万柳的紫荆外贸购物中心等等，从2007年开始，目前我自己运营的一个商业营销规划设计管理公司，到目前为止我们也拥有了上百人的队伍，服务于中国主要北方地区的商业地产的开发商，我今天提供案例分享主要来自、蒙、XX等地区，因为要谈到二三线城市，我们选择尽量多的属于二三线城市的案例。 今天看到学员的，有来自的同事，今天我也介绍的项目，有的同事，我今天也带来了的案例，有的同事，我今天也带来了的案例，还有、XX的案例等等。我本人的精力40不惑，有十六五年的职业生
5、涯经验，应该蛮多元化。2002年-2003年受华联委派在英国米德尔萨斯攻读MBA的学位，当时负责受中国百货联合协会的委托，在华联控股集团的基础上，从国外引进了国际品牌进入中国市场，来解决当时中国百货店签店同质化的形象，比如说大家在看到非常多的一个咖啡品牌costa，我本人当时负责谈判引进的，以及HM，都是当时我们参与引入的。这十五六年工作下来，既在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是我现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。 这两天培训的容，大家都
6、来自各个城市，放弃休息日，百年建筑聘请的讲师尽心尽力把我们所得所知与各位共享，能够让大家在未来工作中有所启示。这两天的培训，后面两位讲师的背景主要是来自于甲方开发商，比如有万达集团的同事，还有一个是中粮集团的同事，后面的讲师可能会更多的把自己服务的企业，都是国一线的知名大的地产开发团队的企业心得体会、规原则与各位同事他们成功的经验或者失败的教训，接下来的培训可能更加的专业或者更加的专一，基于此利用三个小时时间，给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务
7、的开发项目的一些点。 我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。我们今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受，与各位很多城市很多都是一致的。唯一的目的，就是希望大家通过上午的交流，比较清晰的了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？我们要认清现实，我本人风格更加实干一点，国情况与国外的情况是有区别的，一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是的今
8、天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。 今天特别强调一点，我跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。比如距离100公里左右的、都有很大的差异，这都是要实事的，不是简简单单的跟风，万达怎么做，我们就跟风做，我们学不了万达。最近有一本书海底捞你学不会，很多东西不能照搬召做，根据实际情况来发挥，我尽力与各位分享，我给大家尽量留出时间互动，所谓的答疑还是交流，可能比我一个人讲起来更加有作用。 接下来跟各位探讨一下国二三线城市商业
9、地产及都市综合体的发展现状，然后再讲讲国一线城市北上广深商业地产及都市综合体的生意模式与盈利模型。 中国划分北上广深叫做一类城市，大多数同事属于国二三线城市，二线城市更多的是省会城市，三线的城市是某些弱一点的省会城市或者地级城市，还有一些不是地级城市，例如、。 目前国二三线城市商业地产发展怎么样？我们的发展期我个人觉得应该是从2008年奥运会开始，二三线城市有了都市综合体的概念，因为2008年之前中国都在大兴土木改造，因为有奥运会，改的非常令人瞠目结舌，不能说好也不能说不好，总之用外国人两三天时间评价说了不起，然后人家走了，剩余城市怎么样，我们还要慢慢体会。不管怎么样，这种大兴土木的都市综合体
10、要知道，单独2007年的商业地产的放量是550万平米，2008年商业地产的放量是850万平米。08年之前都是在，比如的世博会等等在大兴土木，中国城市化建立的一种起点热潮都来自于奥运会，奥运会后，中国的各个省会城市，省里的领导下大力气进行各自省里七八个地级市的都市化进程，来自、方方面面的同事都能感受到，说三年大变样，说三年要大大变样，所以城市在不断的拆，原来的老城区全部像震一样拆掉了，现在各自城市都是如此，很多原来繁华的市中心都要建立起现代都市的标志。这也是从08年，各个二三线城市才开始风起云涌向着一种地产的开发模式，在此之前，主要是房地产的开发形势。 今天又发现在国已经对住宅市场，政府已经严厉
11、控制一年多的时间，最近大家都说房价拐点了，昨天我看新浪网上讲已经有两个房子都很有名，一个是在通州橡塑11600降到了底点，我今天早上看短信合生创展世界花园在通州9980，现在房地产的寒冬来了，消费者的春天开始到来了。这个房地产的打压限购导致了大家都持币观望，今天的二三线城市虽然住宅的开发仍然比、一线城市开发商更有信心一点，但是价格已经明显的在今年顶多不降价或者已经开始降价了，北上广深降得很厉害，在二三线城市住宅还没有完全探底，但是也没有涨。这种情况下，大家突然发现在二三线城市干都市综合体划算，因为能够卖商铺，大家不愿意想回避又想回避，二三线城市商业地产开发商为什么要开发？一是为了要面子，一般开
12、发商在二三线城市的老大或者前三名，跟政府关系称兄道弟，要面子，拿到核心地方的土地，一定要给政府领导面子，盖第一高，第一高，第一大等等。二是发现商铺不限购，政府可以支持，商铺可以包装，住宅如果能卖五千，商铺搞不好能卖一万五，盖十平米住宅还不如盖两到三平米商铺划算，在利益的驱使下二三线城市都市综合体开始风起云涌。 08年到现在短短三年时间，各个地级市在市中心或者在新区，这两个地方最容易有都市综合体，一是老城市的更新，一是所谓的新区新政中心，政府都搬了，经常在北方或者南方一带都会看到一些现象，政府很爱搬家，盖一个新区市政府搬去了，有的省政府都搬过去了，要托举新区，新区往往也有这样一个特点。到今天为止
13、二三线城市每个城市的都市综合体都可圈可点，规模不算小，10-20万平米居多，少一点七八万的，也有更大一点的。 都市综合体的组成是什么？为什么要有都市综合体？我觉得全中国和世界都一样，都市综合体的组成主要是几个产品：1.购物中心，我们还不如叫商场更通俗易懂；2.商业街，不如叫做商铺；3.写字楼，还不如叫loft、soho；4.公寓；5.酒店；6.广场；7.停车场。 这是建筑产品，一般来讲都市综合体都有一个比较大的广场，各种小的不同的主题广场组合，以及停车场，原来二三线城市到今天二三线城市的老百姓、消费者也不喜欢把车停到地下，觉得地上方便，一停车就走，其实何尝不如此，谁也不愿意把车开到底下，都愿意
14、停在地上，由于地上没有车位，现在管理想进入这个楼宇，地上没有停车，不随着物业管理的进入，不下停车场也得下，停车场需要导向，对于二三线城市的停车场也很关键，也是地下的一部分。 更多的购物中心可以延伸出来很多产品，比如1.主力租户，比如百货公司、大型超市、电器行等等，还有餐饮娱乐，电影院、KTV、电子游戏、健身游戏、网吧、儿童、保龄球。2.精品租户，各种店铺。购物中心可能有百货店、超市、国美电器、运动家具类的专业大店，还有餐饮，国际快餐麦当劳、肯德基、必胜客，国的永和大王、面包房，大型的中餐、西餐、茶餐厅、茶馆、酒吧等等餐饮娱乐。 大家回顾一下我们的都市综合体是不是这样一些组成，都市综合体的来历是
15、怎么样的？这个都市综合体的开发不是个人主观臆断不是大的结合在一起，往往随着都市化的发展来进行的，城市越来越发达，人口密度越来越多，交通越来越不便利，人的活动半径很急促，时间效率需要提高，环境又不断的污染，都市综合体应运而生，都市进行不断发展的时候，一个城市不断的扩大，会必然的带来有各自的社区或者各自的一个区域的商业中心，作为城市级的商业中心可能只有一个或者两个，但是作为这个城市的东南西北中的商圈、区域性的商圈，由于都市化不断扩大，人口不断增加，消费能力不断增强，变得需要各自的都市综合体。这种都市综合体能够让消费者在一个房地产的项目里面，完成了第三生活空间的概念，所谓第三生活空间的概念，我们自己
16、每天吃饭、睡觉、温馨的家庭是第一时间空间，单位、办公室是第二生活空间，我们也希望能够让各自朋友开发的都市综合体能够成为这个城市的核心商圈，是第三生活空间，在这里完成商务聚会、家庭聚餐、周末的休闲娱乐购物，可以在这里租买写字楼，在这里办公，甚至在这里商户利用酒店进行住宿，还有各种各样的商业活动，这样就能够缩小你的交通上所带来的时间浪费和污染的环境，在集中的都市综合体里夏天很凉爽、冬天很温暖，在室和局部的室外进行生活。 像欧美这样都市不断发展，由于生活模式，工作、家庭，在城市里生活，定期的到国外、大自然进行度假，他们习惯于都市综合体的概念。在欧洲一些小城市，比如荷兰首都阿姆斯特丹有很多的都市综合体
17、都是一个连一个，地下都是联通的，美国纽约大都会会看到摩天大楼的地下，或者上面有连廊沟通，每一个都市综合体都有联通，这个都市综合体的发展产生的根本原因就在于都市化的发展，而都市化的发展，对于国二三线城市来讲，2008年以后，随着国的经济拉动需的宏观背景，政府都非常强力的在各自所管辖的省大力的推广各个地级市的都市化进程，这样的话，随着各个地级市的老城区的翻迁改建或者新区建立就应运而生了，每一个城市的都有若干个大小规模基本10-20万平米的都市综合体。 由于这样历史背景，发展到今天，客观的说在我们所熟悉的二三线城市真正能够开业经营的，真正写字楼入住、公寓入住、酒店开、购物中心开业的都市综合体非常少，
18、而更多的都是在建工程、在售工程，因为即便从08年就开始做，到今年第四年才有第一批的都市综合体的开业，更多的还都是在筹备中、建设中、招商中、销售中和准备开业中。所以二三线城市商业地产，尤其是都市综合体未来发展的趋势，就变得非常一个敏感话题。一方面实际成功案例很少，我从2007年进入这个行业，服务于房地产开发商，专注于商业地产都市综合体的开发，到今天五年多过去了，我能各位提供的整体开幕的案例也只有两三个而已，更多的都是在筹备开业、马上开业或者是在筹建之中。从我知道的围，也并不很多，一是我们没有什么成功的先例可以学习，二是大家看到了国一线城市北上广深这四个大的中国的国际化都市的商业地产，尤其是都市综
19、合体的发展，现在的情况也是非常的堪忧。大家能够感觉到，可能在看很多的大型都市综合体都空租率非常高，人气非常淡，也给二三线城市的开发商，或者在座的各位同事感觉我们的未来会不会也是如此。 再加上由于房地产政策的严苛打压，政府对于商业地产有某种意义上在二三线城市成为一个新鲜事物，所以在营销过程中，无论是招商还是销售过程中，都会遇到这样那样的，连政府也不知道该怎么解决，更不用说开发商不知道怎么解决的问题。很多时候发现，如果一个都市综合体想引进一个电影院，咱们国家消防没有这样的规，三层以上不能做电影院，但是在看全中国、全世界的都市综合体把电影院放到五六层，消防也没有具体的法律。比如溜冰场，在都市综合体里
20、引进也是挺时髦，但是消防局说这个溜冰场不能在三层以上做，消防分区的问题，有一次开会，一个开发商就说溜冰场怎么着火呢？都是冰。消防也不知道该怎么答。比如销售或者招商的时候，遇到一个很大问题，测绘面积的问题，到底用建筑面积还是用使用面积，都晕了头，不知道用什么来标准。都市综合体在发展，在中国围，政府的法律法规没有健全，搞得开发商丈二和尚摸不着头脑。总之，造成目前二三线城市的都市综合体开发商还有点像在座各位一样，有机会听听人家怎么讲，有机会看看别人怎么做就看一看，有机会了解看别人怎么干的，我们就了解，因为真的是无计可施，但是二三线城市的都市综合体又必须要发展，因为这是一个趋势，利润也都颇高，又怎么样
21、规避开发商变成骗子？二三线城市的开发商说我们要卖，人家说我们是骗子，如果不卖，钱又不够，美国时代周刊说中国的开发商是一个亿去博十个亿，一亿的资金干十亿的事情，资金不太充分，现在银根紧缩，贷款非常困难，造成国二三线城市商业地产发展现状迷茫，但又不得不发展。 怎么打破这个怪圈呢？我没有灵感妙药，我只能给大家分析，首先要明确自己的定位，我们二三线城市都市综合体第一个要走出的误区不要盲目的向北上广深一线城市综合体学习，不要盲从。北上广深的都市综合体，有几个特点是二三线城市开发商学不了的。 1.开发商实力跟你们是不可同日而语的，北上广深的都市综合体往往开发的地点都是非常好的黄金地段，地价都是天价，开发商
22、不是带有国际背景，就是国字头的开发商，或者几个民营的巨头，万达、富力等等，我们首先要认清自己，由于实力的问题，所以就造成了在开发的理念、开发产品的规划设计、开发营销进度方方面面，物业管理的思路、原则等等都不尽相同，所以不能盲从。不能说万达这么做，我就得这么做。更不能盲从的是北上广深的都市综合体的销售的价格利润空间，或者租赁价格的利润空间，很多开发商都觉得都市综合体，都市综合体一层能租到60/天/平米，我们租10元还不行，有时候连10元也租不到，要根据自己实际情况。 2.了解北上广深这样大型都市综合体的商业地产产品，往往是商业运作为辅，资产运作为主，在、很多大型都市综合体是不卖的，比较典型的案例
23、，我曾经在华联最后做的一个项目天地，我们跟集团合作的，华贸集团负责开发的，有三栋华贸写字楼，有六栋商务楼，有9万平米的购物中心，组成华贸中心，这个华贸中心商业是一平米不卖的，写字楼是不卖的，酒店是不卖的，酒店式公寓不卖的，仅仅卖了六栋商务楼，当时只卖到24000多，为什么华贸在投入上百亿一平米不卖呢？因为在今天有很多的基金支持，他所要做的是资产运作，别的不知道，我可以负责任的讲，一个天地9万平米购物中心目前市值评估已经超过40亿人民币，它的运作方式不一样。二三线城市的开发商客观的说，我们能扛住吗？我们扛不住，因为我们服务的对象有一个亿就干都市综合体，我见到的可能60%不到一亿就干都市综合体。
24、因此就造成了在开发中，今天听课的老板不多，都是执行层面的，我们要慢慢学会与老板对话，与老板沟通，我们老板很愿意学习、，经常会让你们去看一看人家怎么做的，但是事实上是把自己的经营标准、销售标准能够跟、学习，但是物业标准、建筑标准、设计标准、管理标准很难合在一起，更重要的是能不能百分之百的持有它来运作，这是很关键。我们跟北上广深来比较，我们很难，不要盲目的比较。的华润集团的万象城，的大悦城，这两年特别风光的都市综合体，我可以负责任的讲不赚钱，每一个万达广场现在做的，不赚钱，赚钱的不是每一个万达广场，而是万达广场的规模，万达广场的体量、规模品牌价值在不断增值，所持有的酒店、购物中心在不断的增值，在不
25、断的融资，在不断的与基金合作，无论寒冬酷暑这样的团队不能停脚步，要不断的扩，因为投资人不断需要看到新的项目成长，他们是评估出来的利润。 我们所在的开发商是投三亿赚六亿的开发商，二三线城市开发商的想法往往靠项目本身赚取实实在在的现金，不光是现金流，还要赚到钱。这几年开发商都会跟我们讲，希望在没开工的时候就把投资收回来，挖完坑没有出土地要收回投资，再不收回来点后面的钱就没了，我很坦率的说，我看今天来自各个二三线城市的开发商，基本上也是如此。也有一些开发商刚开始很阳春白雪，孩子已经在美国、加拿大、澳大利亚，自己经常在、新加坡一带游移回来跟我们交流非常酷，他认为持有最好，他认为自己有星巴克，可能二三线
26、城市连麦当劳都没有，谈着谈着就讲，不行，赶紧把钱先收回来，因为这个是矛盾，我说的没有任何贬低二三线城市开发商的意思。因为我们都是从一点一滴做起来的，即便万达集团的王健林董事长也会跟你讲他的发展心路历程，也是从卖商铺开始的，所以他也会有、被小业主围攻的时候，他今天可能已经发展到第五代万达系列的产品，所以他不会卖商铺了，也不会卖购物中心了，但是他仍然靠卖住宅、公寓起家，他在各地拿的土地几乎成本是零，这是万达的生意模式。 但是对于二三线城市小开发商来讲，虽然可能在是老大，在整个国房地产可能算不上什么，在这个时候，一定要认清自己有几斤几量，在二三线城市的商业地产发展中，我们要学习北上广深的一些建筑理念
27、、经营理念、管理特色，但是不能盲从。因为我们的经营本质是完全不一样，国二三线城市的地产发展现状本质就是要自我生存，要单项目产生利润，如果这个项目本身没有赚到钱。我们举例10万平米都市综合体，地上地下，5万平米的商业，2万平米写字楼，2万平米的公寓，连土地再建筑安装、财务费用、规划等等，一个都市综合体在二三线城市土地即便再便宜，全按成本，都需要6000-7000/平米，土地成本、建安成本、营销、推广、设计方方面面的财务费用，得6000-7000/平米，10万平米投入六七亿。如果是在北上广深的开发商，不是需要六七个亿放进去，2008年投入，然后到2011年或者2012年开业，然后就要收回利润。而对
28、于二三线城市的开发商这六七亿，顶多有15%、20%的自有资金，一亿往里投入，要滚动式发展，开业四年以后，各位老板的期许都是项目开业，总投资收回或者基本收回，这是最基本的，不然转不动。 二三线城市都市综合体的盈利模式什么？我认为销售额合理的销售和持有比例进行分配，销售的总金额要等于项目总投入的正负10%，好比我投6个亿，我要卖5.5亿-6.5亿，但是我投6亿盖10万平米，可能只能拿出一半或者60%或者40%的面积卖到6个亿。只有这样的形式，才符合二三线城市都市综合体的发展的一个现状，才能够保证二三线城市都市综合体的一个良性发展，很少有在二三线城市的开发商说，我们总投资6个亿，我可以在开业前放4.
29、5亿搁进去，因为不能全结算，我一平米不卖，开业后三年到五年，我们一评估总投入6亿，开业三年到五年可能值18亿，我们再进行融资，再进行销售来赚钱，很少有，北上广深的都是这么干，而我们现在干不了。一开始就没有4.5亿或者5亿，如果总投资6亿的话，我觉得国二三线城市开发商80%现在手上有个把亿，还有银行划着巨大问号的授信可能性，往往过程中都没有，会产生借高利贷。国二三线城市都市综合体的生意模式，就被逼要变成了今天很多行业人士嗤之以鼻或者不愿意提的销售。 任何一个理论上的商业地产的培训师，我本人是世界购物中心协会的会员，也是中国购物中心连锁协会的专家评委，我们每三年也有购物中心的专业培训，我们也都会讲
30、，因为有金融机构，不能卖，卖了就完蛋了或者是怎么样，但是今天我觉得百年建筑这个平台，都是给实操的同事们来做的，我给你们讲一些有用的东西，而不是理论的东西，理论去网上看一看，买点录像带就可以了，但实际发生的不是如此。 希望大家通过半天了解老板怎么想的，了解项目问题在哪里，了解未来出路在哪里，目前的二三线城市的都市综合体的生意模式，就变成了今天老在谈的敏感话题，就是租售比例，10万平米到底卖多少，卖什么产品卖多少，总投资6，一般在营销推广上或者在开发商老板嘴里都不愿意说卖，都知道全留在自己手里最好最升值，但是资金又不够，所以犹抱琵琶半遮面，真正卖的时候恶狠狠的赶紧卖，在国二三线城市卖商业地产，无论
31、是卖商铺，还是卖公寓，还是卖写字楼，90%，可能更高的10个盘里或者9个或者9.5个销售手续不到位的，很少有销售手续全到位开始卖的。 为什么？两个字“差钱”，你能跟万达比吗？能跟中粮比吗？也许作为老板本人的生活质量跟摩根斯坦利的高管没什么区别了，也可以坐游艇、头等舱，问题是资产不一样，企业规模不一样，所以往往我们做执行层面的，一定要提醒老板，因为不可能所有人都在万达工作，要提醒他，我们一定要脚踏实地实事，因此卖什么，卖多少？这个租售比例就变成了二三线城市商业地产开发的一个命脉，也就是说我们在座的很多建筑设计师非常困惑的是开发商最开始不讲清楚，如果建筑设计师我希望在未来与二三线城市房地产开发商合
32、作的时候，在建筑设计理念探讨之前，产品研发之前，就要讲清楚是想卖还是想持有，卖多少，卖什么产品，因为卖和持有在建筑设计理念上都有巨大的区别，不要蒙混。 昨天我在签了一个项目，整个体量六七万平米，有商业、住宅，开发商聊的非常好，归根结底开发商还是一句话快进快出快点卖掉，跟保留的概念一样吗？为了快点卖掉，这个项目要有包装，要有主力店，可以为此不惜一切代价要保证停车的数量。昨天我从10：45一直吵到13：00，一直在吵停车场的事，我明确告诉他180个车位做不了大卖场，必须保证300个车位，没有大卖场，商铺6000也卖不出去，有了大卖场12000也能卖出去。 一定要了解二三线城市对于商业地产开发的初衷
33、，必须单项目赚钱，所以要有租售比例。一定要强调，二三线城市开发商，如果在座的是的或者一些大的国有开发商或者实力很强的，可能不一样，你是中铁还是中冶的，还是城建的，我们二三线城市民营企业，商业地产的发展租售比例，什么样的是合理？不要单纯弄比例，我们给出的建议是销售额=总投资（正负90-110%），投资6亿元，需要卖5.5亿或者6.5亿，既不能多卖也不能少卖，合理的盈利模式，比如10万平米6个亿，想卖到5.5亿-6.5亿，、，比如商业地产就拿1万/平米，我要卖5万5千平米，剩下4万5千平米，如果要是10万平米的体量，好比地下2万，地上8万，4万5是2万地上，2万5地下，这2万5地下一半是停车场或者大卖场，上面2万是餐饮
