1、某地区中心商务区商务中心建设项目投资可行性研究分析报告第一章 总论一、项目简介项目名称：*县中心商务区*商务中心建设项目建设单位：*置业有限公司建设地点：*县城区*（*)与*街交叉路口向东约100m(路南)占地面积：5.56hm2建设内容：总建筑面积88474 m2,其中*商场面积45901m2，商务办公面积14418m2，精品商铺面积28155m2，建筑密度38.5%，容积率2.31，地上停车位373个。项目总投资：25000.00万元。筹资方式：自有资金10000.00万元，申请省级资金10000.00万元，银行贷款5000.00万元。二、项目主要财务指标本项目有关经济评价指标如下：投资总
2、额 25000.00万元；静态投资回收期（税后） 1.33年；动态投资回收期（税后） 1.75年；税后全投资财务净现值 2837.39万元；税后全投资财务内部收益率 48.67%；总收入 35389.60万元。三、建设单位简介*置业有限公司于2005年3月9日批准成立；法定代表人陈君；主要经营房地产开发、批发零售；商务业态项目建设；建筑材料、装饰材料、金属材料，农业基础设施开发，生物质能源再利用。本公司注册资金肆仟万元，拥有一批经验丰富的房地产管理人员和商务业态项目经营人员，该批人员均从事该产业开发近*年。其中，高级工程师*名，管理经济师*名，中级会计师*名，建筑工程师*名，技术员*名；大专以
3、上文化程度的员工占人数的60%，中专以上文化程度的员工占总人数的95%，平均年龄36.5岁。公司人员年富力强，具有蓬勃朝气，君睿员工将充满活力地迎接房地产及商务业态建设日趋激烈的竞争和挑战。公司宗旨是：用户第一，质量第一，服务第一，信誉第一。以科学的决策和现代化的管理，争取最佳的经济效益和社会效益。公司以诚信、平实为理念，以建设经典楼盘、打造文明社区为宗旨，运用已有实力，坚定信心，在各级政府的引导下，充分发挥自身优势，立足市场，引领市场，为社会提供高品质住宅和商场楼盘，为花园城市发展繁荣贡献力量。四、项目场址选择项目区对面路北规划为县委、县政府办公大楼,向东已建成或已规划的有县政府有关部门、宿
4、舍小区、酒店、中学、小商品市场等,广场南边为已规划并于近期开工的驰扬房地产项目。本商务业态建设项目距县中心商业区较近,尽管目前商业氛围不浓,但是随着政府、广场及周围设施的建设和*县城的东拓,预计在1-2年内该项目将与*购物广场一同形成*的新的商业中心,商业中心由现在的*将向*路以东发展。因此，本项目的场址选择是合理的。五、可行性研究报告编制单位1、单位名称：*2、工程咨询资格证书编号：工咨乙*3、资格等级：乙级4、发证机关：国家发展和改革委员会5、法人代表：*六、可行性研究报告编制依据1、*省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；3、国家发改委
5、、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（2006年，第三版）；4、王伟宇主编，地震出版社出版的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册；5、国家发改委、建设部颁发的有关现行设计规范及标准；6、*县发展和改革局关于组织申报2009年省级服务业发展引导资金扶持项目的通知；7、国家和省市的有关规定；8、现场踏勘、调研情况；9、项目承担单位提供的相关资料。七、可行性研究的结论本项目的建设，能够充分发挥知名品牌“*”商务业态的扩张效应，满足*县域经济辐射区内广大人民生活消费的需要，符合*、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的要求，促进*县域经济产业结构调整，使*购物广场向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场
6、。本项目总投资25000.00万元。项目建成后，总收入可达35389.60万元，实现利润总额1209.09万元，全部投资所得税后财务收益率为48.67%，全部投资所得税后动态回收期1.75年，建设期2年，可按期收回投资。本项目经济效益良好，社会效益显著。因此，本项目是可行的。第二章 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景黄河三角洲是我国的一个正在崛起的大河三角洲。黄河三角洲的中心城市*，正在以我国东部的新兴石油城市的形象和经济繁荣、环境优美的佳绩受到国内外的广泛关注。2001年3月，“发展黄河三角洲高效生态经济”被九届全国人大四次会议列入国家“十五”计划纲要，同年4月，*市被联合国工业发展组
7、织认证为“绿色产业示范区”。2002年，*省将*市规划为*加工制造业基地。2006年3月，十届全国人大四次会议又将“发展黄河三角洲高效生态经济”列入国家“十一五”规划。从*市的整个地域结构来看，其北部大部分是近代黄河三角洲的范围，由于这一区域是黄河于近百年冲积形成的新陆地，开发时间晚，其前沿地区仍是一个广阔的原生生态区，有1530平方公里被国家划为以保护新生湿地和濒危鸟类为主体的自然保护区。因此经济密度很低，三角洲腹地城区及各县城近十年来虽有了高速发展，但由于历史和地域条件的原因，*市域经济发展并不平衡，基本上处于南高北低的态势。*县作为近代黄河三角洲南部的“发达”地区，与*中心城区共同发挥着
8、带动整个大黄三角区域发展起飞的龙头作用。*县经济的高速发展主要得益于“工业强县”战略的实施。根据*县决策层的发展规划，今年仍将坚定不移地实施工业强县战略，快速膨胀工业，抓二产促三产带一产，实施经济结构的战略性调整。从全县各相关产业及投资指标的增幅看，2008年工业总产值完成320亿元，比上年增长20%；全社会固定资产投资完成160亿元，比上年增长25%。从体现第三产业水平的社会消费品零售总额看，2008年超过30亿元，具有很大的发展潜力。从以上数据情况分析，全县工业发展速度很快，确实起到了带动各产业发展的重要作用。第二产业（工业）的迅速发展为其他产业留出了广阔空间，而第三产业发展却相对滞后，特
9、别是以批发零售贸易为主体的商业，有着迅猛增长的市场容量，说明商贸流通业有着巨大的发展潜力和经济效益，就全县经济发展总规模来看，需要有一个强力投资企业投资于大型商贸城的建设。而恰在2008至2009年期间，驰名国内外市场的*商城以其敏锐的目光，发现了*县这一商贸流通业发展的“洼地”，开始踏上了这块经济密度高的沃土。*集团投资决策的大手笔与*县商贸流通业的巨大潜力相结合，构成了这一大型商贸城建设与扩张的市场背景。二、项目建设的必要性（一）是县域经济辐射区广大人民生活消费的需要*县人口50万人。由于该县经济技术开发区的扩建，大王镇、稻庄镇与县开发区相连接的高新技术产业园区的兴起，聚集了大量外来人口，
10、形成了巨大的消费市场。而*县中心商务区*商务中心座落在县城区*与府前街交叉路口向东约100m(路南)，有利于县域经济辐射区内的人民采购商品和发展商贸流通业市场。（二）是*、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的需要*县南部与淄博市的古齐国故都临淄相邻，东与全国著名蔬菜基地寿光市衔接，西与滨州市的博兴县相连，是四个地级市的边缘区域。这一地带曾为古齐国的商贾云集地区，有着“通工商之业，便渔盐之利”的历史传统。改革开放后，以上四市经济与社会均有了重大发展，但在这一边缘地区却没有形成具有辐射能力的商贸市场，在*县城建设一个具有相当规模的商贸城，是区域贸易布局的需要。（三）是县域经济产业结构调整的需要*
11、县在部署产业结构调整的规划中，提出了“工业调大调强、第三产业调高调活、农业调优调特”的思路。其中第三产业将坚持以市场化、产业化和社会化为导向，积极推行连锁经营、物流配送、代理制、多式联运等面向生产和消费的服务业。按照“集散地、信息商、孵化器”的目标，规范和壮大市场规模。*县中心商务区*商务中心项目的兴建，适应了这一产业结构调整的需求。（四）是*商务业态向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场的需要*各地区*购物广场的成功运作，证明了齐鲁大地的深厚消费潜力。*县第三产业和民营经济现正处于起步发展的态势，而*集团具有独领时代潮流的气魄和胆识，并具有汇集大量人流、物流、资金流和信息流的经验和策略。*与*的合
12、作，将形成强强联手，从而将对区域经济的发展繁荣产生不可估量的影响。第三章 市场分析一、商务业态市场所在地*县简介*古称乐安，自古以来就是一个文明富庶的地方，是春秋时期著名军事家、思想家孙武的故乡，境内的傅家遗址为距今5700多年前的大汶口文化。全县总人口约50万人。该县地处黄河三角洲腹地，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤，并处于淄博、潍坊、*、滨州4地市的中心区域，直接接壤的周边地市覆盖人口1379万人，面积31381平方公里。*县所处的黄河三角洲是国家三大三角洲之一，现对其开发建设已取得初步成果，国务院已批准*市为沿海经济开放区、农业综合开发区和国家级生态示范区，并将黄河
13、三角洲地区资源开发与环境保护列入“中国21世纪议程”优先项目，具有巨大的开发建设潜力，人才需求和就业潜力巨大。“十五”期间，*县经济和社会发展取得显著成就，并一举跨入全省30强和全国百强县行列。2008年工业总产值完成320亿元，比上年增长20%；全社会固定资产投资完成160亿元，比上年增长25%。从体现第三产业水平的社会消费品零售总额看，2008年超过30亿元，具有很大的发展潜力。综合实力在全省30强和全国县域经济基本竞争力百强的位次稳步前移，并连续进入全国最具投资潜力中小城市百强，入闱全国中小城市综合实力百强、全国最具区域带动力中小城市百强。农民人均纯收入6855元，比上年增长12%；城镇
14、居民人均可支配收入16563元，增长14%；城乡居民人均储蓄15000元，增长21%。全县共实施投资过千万元的工业项目64个，完成工业固定资产投资109.6亿元，规模以上工业企业发展到211家，销售收入过亿元的120家、过10亿元的21家，3家企业进入中国企业500强，5家企业进入中国最大1000家企业集团，6家企业进入中国制造业500强。全年规模以上工业实现销售收入1100亿元、利税132.5亿元，分别增长31%和41.1%，工业主导地位日益突出。大力发展高新技术产业，全县省级以上高新技术企业达到39家，新培育省级以上知名品牌14个，高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重达到18%。加快推
15、进农业产业化，粮棉菜等优势农作物喜获丰收，新培育国家级农业产业化重点龙头企业1家、省级4家，县级以上龙头企业达到44家，农民合作经济组织达到106家，带动建设优质标准化生产基地70万亩、规模化畜牧养殖小区246处，农业基础地位不断巩固。按照“生产性服务业抓物流、消费性服务业抓旅游”的总体思路，突出发展商贸物流、文化旅游、休闲娱乐、金融等服务业，*汽车总站暨物流中心建成投用，*物流园区、中心商务区等一批重大服务业项目开工建设，孙子文化旅游区初具规模，预计去年全县服务业完成固定资产投资44.5亿元，增长85%，实现社会消费品零售总额33亿元，增长23%，服务业对经济发展的贡献开始提升。2008年县
16、城区新开工建筑面积31.1万平方米，竣工面积23.6万平方米。园林绿化提升工程全面完成，县城区新增绿地75万平方米。城区骨干道路两侧改造整治有序推进，共完成拆迁20万平方米，建筑物立面改造15.4万平方米。市政配套、城区道路修建等工程全面完成。顺利通过了*省节水型城市考核验收。大力加强基础设施建设，新建改造县乡公路104公里，兴广铁路主体工程基本完成，荣乌高速公路*段竣工通车，河辛路南段改建、石大路修建等工程全面完工。农田水利、土地开发整理、电力设施建设等工程顺利实施。新农村建设步伐加快，新建新农村示范村35个、市县级小康文明村50个。投资2.4亿元，完成了“三网”绿化年度任务，共植树1108
17、万株，林木覆盖率达到25.3%。二、商务辐射区*市市场分析*市位于*省北部黄河三角洲地区，黄河在*市境流入渤海。*市东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。*市自然资源丰富。其中最著名的是石油天然气资源。胜利油田从20世纪60年代在这里进行大规模油气开发以来，累计生产原油7.2亿吨，约占中国原油总产量的五分之一，胜利油田成为闻名中外的中国第二大油田，油气开采成为*经济的支柱产业。*市辖*、河口2个区，*、利津、垦利3个县。*市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口24万人。东城是*市委和*市人民政府驻
18、地，西城是胜利石油管理局和*区政府驻地。近年来，*市经济持续高速发展，连续多年获得两位数的高速增长。2008年，在市委、市政府的正确领导下，全市上下以党的十七大和十七届三中全会精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，解放思想，开拓创新，真抓实干，勇克时艰，积极应对经济发展中出现的各种矛盾和问题，扎实推进黄河三角洲开发建设，国民经济保持了健康较快增长，各项社会事业稳步协调发展。经济总量迈上新台阶。全市生产总值突破2000亿元，达到2052.62亿元，比上年增长13.7%。按常住人口计算，人均生产总值102741元，按年平均汇率折算为14783美元，增长12.9%。第一产业增加值70.08亿元，增长5
19、.0%，对GDP的贡献率为1.2%；第二产业增加值1570.93亿元，增长13.2%，对GDP的贡献率为74.3%；第三产业增加值411.61亿元，增长17.2%，对GDP的贡献率为24.5%。经济结构继续保持“二三一”的格局。三次产业结构为3.4：76.5：20.1。*是黄河三角洲的中心城市和沿海一类开放城市，北临渤海、东濒莱州湾、西与滨州接壤、南与淄博、潍坊毗邻，可与中原经济区、东北经济区、东南沿海经济带相连，是京、津、塘与*半岛两大经济区及黄河经济带和环渤海经济圈的结合部，特别是随着天津滨海新区的开发建设和半岛城市群的进一步发展，*已具备了形成区域内建设多个商贸枢纽的区位条件。2007年
20、以来，*省委、省政府提出了构建“一体两翼”的经济发展新格局。“一体”系指以胶济铁路为轴线形成的横贯东西的脊隆起带；“两翼”系指黄河三角洲高效生态经济区和鲁南经济带。实行“一体”带动“两翼”，“两翼”支持“一体”，合力撬动全省区域协调发展。*市是“北翼”经济发展的主战场，在*市率先发展黄河三角洲高效生态经济，已先后列入国家“十五”计划和“十一五”规划纲要。随着国家区域发展重心由南向北梯次转移，环渤海经济圈开始呈现竞相发展的强劲态势。这里的土地资源、矿产资源、水资源和旅游资源都十分丰富，农业、能源、电力、建材、盐化工及海洋化工等基础产业比较发达，交通运输业也有很好的基础，这些都为物流市场的孕育和发
21、展提供了潜力巨大的基础条件，在*市设多功能、系统化的商贸中心，在扩大经营和竞争成本方面，具有明显的后发展优势。黄河三角洲还面临海洋，具备发展以港口为龙头，以 港铁路、公路为骨干交通体系的出海大通道的优势，这非常有利于提高物流规模和效益。许多专家认为，要加快两翼发展，完善基础设施是当务之急，为此，应以港口和港铁、公路建设为重点，优化布局、完善网络。提升能力，建设便捷、通畅、高效、安全的现代综合运输体系，最近*省制定的黄河三角洲高效生态经济区发展规划，对黄河三角洲开发赋予两项使命：对外承接天津滨海新区开发机遇，服务环渤海，面向东北亚；对内依托*省半岛城市和济南都市圈，支撑*省可待续发展。规划还在“
22、十一五”期间，*将在该地区规划投资15000亿元左右，占全省总投入的20%。从长远看，在这一区域布局决策的指导下，*市的市场有希望形成面向京、津、冀和环渤海地区乃至东北亚的区域市场。这一难得的历史机遇将为*县中心商务区*商务中心项目建设提供市场培育和扩张的重要契机。综上所述，目前*市建设商务中心潜力很大，态势良好，本项目的建设具有广阔的市场前景。三、商贸流通项目相关政策分析该项目符合产业结构调整目录（2005年本）鼓励类第二十五条第款“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”。2009年5月，*县发改局发布的关于组织申报2009年省级服务业发
23、展引导资金扶持项目的通知表明，要大力扶持大型商贸流通企业改造升级、新型业态扩张示范项目。充分发挥商贸流通企业在扩内需、保就业、促民生方面所具有的重要作用，重点扶持省内大型知名品牌流通企业迈向现代化目标的大规模升级改造和依托网络化、信息化条件的跨地域的新型商贸业态扩张示范项目，推动传统商贸服务业上层次、上水平。扶持项目主要包括基础设施建设、机械设备购置、网络及信息系统建设等。该项目属大型商贸流通新型业态示范项目，符合该项通知的精神。第四章 项目区环境条件一、地理位置*县位于*省北部，*市南部，小清河下游。北连*市*区，南靠淄博市临淄区，东与寿光市接壤，东南与青州市相接，西面和博兴县毗邻，东北部濒
24、临渤海莱州湾，海岸线长11.86公里。该项目地处*县城，对面路北规划为县委、县政府办公大楼，向东已建成或已规划的有县政府有关部门、宿舍小区、酒店、中学、小商品市场等，广场南边已规划，并与近期开工的驰扬房地产项目。应该说，该项目距县中心商业区较近，尽管目前商业氛围不浓，但是随着政府、广场及周围设施的建设和*县城的东拓，预计在12年内该项目将与*佳乐购物广场一同形成*的新的商业中心，商业中心由现在的兵圣路将向辛河路以东发展。二、气象项目区位属我国东部温带大陆性季风气候区，基本气候特征是冬寒夏热，四季分明。春季干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出现，晚春回暖迅速，常发生春旱；夏季，炎热多雨，温高湿大
25、，有时受台风侵袭；秋季，气温下降，雨水骤减，天高气爽；冬季，天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风、西北风。因地处平原，境内气候南北差异不很明显。全年和夏季主导风向为南偏东风；冬季主导风向为西北风。历年平均气温12.8，1月为全年最冷月，平均气温为-2.8，7月最热，平均气温为26.7。春季升温迅速，秋季降温幅度大。气温年较差为29.5，比同纬度内陆偏小；极端最高气温多出现在67月间，极端为41.9；极端最低气温多出现在12月间，极端为-23.3。绝对湿度各月份分布特点与气温相同，高温月份绝对湿度大，低温月份绝对湿度小；历年平均绝对湿度为12.0百帕，最大平均绝对湿度出现在7月，平均值为26.
26、9百帕，最小平均绝对湿度出现在1月，平均值为3.1百帕。相对湿度，夏季受东南季风控制，相对湿度8月出现最大值，平均为80%，春季气候干燥，相对湿度4月最小，平均为55%，全年平均65%。历年平均降水量597.9mm，历年最大年降水量883.9mm（1970年），历年最小年降水量302.1mm（1965年），多年平均最大日降水量97.92mm。夏季降水量最多，占全年68.8。历年最大积雪深度17cm，土壤最大冻结深度64cm。历年平均蒸发量为1926.0mm。季节分布是春大冬小，最大出现在5月，平均为310.3mm，最小出现在1月，平均为46.3mm。三、地形、地貌及地下水项目区地处鲁西隆起东北
27、部，济阳坳陷东端，沂沭断裂带北端西侧。地貌为黄河下游冲积平原。场地地形平坦，地面标高介于14.07米12.73米，高差为1.349米。地下水类型为第四系孔隙潜水。含水层为第3层到第5层粉土和其中所夹粉细砂层，具弱富水性。区域内河床相冲积层巨厚，具有一定的贮水能力，但因受海水的侵入影响，地下水质矿化度较高。据有关部门物探表明，*市大部无浅层淡水资源，个别地区拥有淡水资源，但水量不大，属于非资源性淡水。深层淡水埋深约500m以上，近海滩地淡水埋深可达2800m。由于境内地势平坦，地表坡降小，使地下潜水的水平运动受到迟滞，其排泄方式以蒸发为主；受区域大气降水和地表河流的影响，潜水埋深变化十分活跃。项
28、目区中深层淡水丰富，含水层厚度4050m，单井出水量大于1000m3/d，主要矿化度小于1g/L的重碳酸盐型和重碳酸硫酸盐型水。该区地下水类型为壤中潜水型，深大约平均12m，标高4.85.0m，地下水就主要受大气降水补给，并受地表灌溉水的影响，水位随季节变化而变化，地下水位随年内降水量的大小而呈现出升降变化，变化幅度一般约为1m。由于受地形和海水的双重影响，其地下水含盐量较高，且排泄不畅，地下水水平运移缓慢。因此，在项目设计与施工时应注意地下水对混凝土的侵蚀性。四、工程地质条件勘察报告表明，在勘察深度范围内，*县中心商务区*商务中心项目建设工程岩土工程拟建场地地基土可划分为五层，分别叙述如下：
29、1、耕植土（Qpd）褐黄色，松散，可塑，稍湿，含粉土及植物根系。该层场区普遍分布。本次厚度0.40米3.00米，平均0.63米，层低标高12.73米14.07米，平均13.12米。2、粉质粘土（Q4al）褐黄色黑褐色，可塑，湿饱和。含铁锰氧化物及生物碎屑。局部粉粒含量较高而相变为粉土，或粘粒含量较高，相变为粘土，偶见姜石。无摇振反应，稍有光泽，干强度中等，韧性中等。该层厚度7.10米11.80米，平均9.90米，层低标高0.59米5.41米，平均2.59米，层低埋深7.60米12.40米，平均10.53米。该层土为中等压缩性土。3、粉土（Q4al）黄褐色褐黄色，很湿饱和，中密。含铁锰氧化物、姜
30、石及生物残骸，局部粘粒含量较高。无摇振反应，无光泽，干强度低，韧性低。该层场区普遍分布，部分钻孔未揭穿底板，钻孔揭露厚度2.10米8.90米，平均6.67米，层底标高-7.31米1.99米，平均-3.96米；层底埋深11.00米20.30米，平均17.14米。该层土为中等压缩性土。4、粉细砂（Q4al）黄褐色、灰白色，饱和，中密密实。矿物成为为长石、石英，颗粒级配较好，含少量泥质成分，局部为中砂。该层主要在高层公寓处揭露，钻孔揭露厚度0.50米9.30米，平均2.06米。部分钻孔未揭穿底板，层低标高为-11.48米-3.55米，平均-6.64米；层低埋深为16.20米24.50米，平均19.8
31、1米。该层土为低压缩性土。5、粉土（Q4al）黄褐色、褐黄色，饱和，中密密实，含铁锰氧化物，可见姜石，1cm3cm，无摇振反应，无光泽，干强度低，韧性低。该层主要在高层公寓处揭露，未揭穿底板，揭露的厚度350米4.00米，平均3.73米，层低标高-9.30米-8.30米，平均-8.86米，层底埋深22.00米22.70米，平均22.40米。该层土为中等压缩性土。五、工程地质条件和建筑适宜性表4-1 项目区的工程地质条件和建筑适宜性表主要工程地质要素和评价项目区天然地基承载力(Kpa)120砂土液化不液化软土厚度（m）无环境、水侵蚀性无侵蚀盐渍土非盐渍土一般工业、民用、建筑适宜性适宜高层重型建筑适宜性适宜六、地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB18360-2001），项目区的动峰值加速度为0.05g。由于属于冲击平原，越过了地质活动剧烈地带，地应力小，近年来无震情和带来的灾害情况。地震设防烈度为7度，设计基本加速度为0.10g。地震动反应周期为0.55s。第五章 项目概况及规划设计一、项目概况该项目位于县城区*与府前街交叉路口向东约100m(路南),根据计划,县政府拟规划建设一个占地
