1、度国家税务总局纳税服务司专业解答2010年度国家税务总局纳税服务司有关房地产专业税收答疑1. 在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？ 42. 从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？ 53. 个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税？ 64. 企业一次性取得出租固定资产租金，应如何确认收入？ 65. 无法取得发票的赔偿金可否在企业所得税税前扣除？ 66. 发生福利费事项时，是否必须凭合法发票列支？ 77. 有合法票据的利息支出可否税前扣除？ 78. 计提未实际支付的借款利息是否可以税前扣除？ 89. 管理性质的业务招待费如何列支？ 810. 职工福利费范围如何界定及处理？ 911. 没有签订合同
2、是否要缴纳印花税？ 912. 现在买卖二手房还有税收优惠吗？ 913. 固定资产的残值率可以选择零吗？ 1014. 代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税？ 1015. 目前车辆购置税有哪些税收优惠政策？ 1016. 一次性签订3年房屋租赁合同如何缴纳印花税？ 1017. 高级公寓的增值额未超过扣除项目金额是否可以免征土地增值税？ 1118. 企业安装电梯和货梯是否要并入房产总额计征房产税？ 1119. 房东是否可以申请退回半年租金的营业税？ 1120. 企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？ 1221. 职工食堂的开支是否可以在计提的福利费范围内税前列支？ 1222. 发放剩余车辆补助是否计
3、征个人所得税？ 1323. 企业给客户赠送礼品是否需要扣缴个人所得税？ 1324. 企业让利活动，如何确认销售收入金额？ 1325. 业务招待费税前扣除限额的计算基数包括视同销售收入吗？ 1426. 职工集体宿舍楼折旧及日常修缮支出，能否在企业所得税税前扣除？ 1427. 退休人员取得的过节费是否需要缴纳个税？ 1428. 年终奖金如何缴纳个人所得税？ 1429. 商品房买卖如何征收印花税？ 1530. 土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？ 1531. 房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？ 1532. 我公司向银行借了1500万元的贴息贷款，请问，签订的贴息贷款合
4、同是否需要缴纳印花税？ 1633. 在同一栋房产中土地使用权共有的各方，应如何计算土地使用税？ 1634. 购物索取发票后得知发票中奖，获得的奖金是否缴纳个人所得税？ 1735. 自然人股东平价转让股权是否需要缴纳个人所得税？ 1736. 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权，还需要缴纳契税吗？ 1737. 房屋附属设施的契税应如何计算？ 1738. 某公司无偿使用村委会的一块土地用于经营，请问土地使用税应由谁缴纳？ 1839. 房地产开发企业开发尚未出售的商品房所占用的土地，是否可以减免城镇土地使用税？ 1840. 用于生产经营并在按揭中的房产，没有拿到房产证，
5、还需要缴纳房产税吗？ 1841. 某房地产开发企业以竞标方式取得一处国有土地使用权，请问契税的计税依据如何确定？ 1942. 银行罚息可否在企业所得税前扣除？ 1943. 房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？ 2044. 收取对方违约金，是否开具发票？ 2045. 向居民个人收取的取暖费继续免增值税？ 2146. 包工包料的装饰装修合同缴纳印花税时，应按哪类合同计算？税率是多少？ 2147. 单位将自建住房低于建造价格出售给职工个人，需要缴纳个人所得税吗？ 2248. 代收收入需要缴税吗？ 2349. 银行与客户签订的委托贷款合
6、同是否需要缴纳印花税？ 2350. 个人出租房屋合同需要缴纳印花税吗？ 2351. 房地产开发企业开发的商品房是否缴纳房产税？ 2452. 甲、乙两企业合作建房，在建工程的成本只在甲企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。现甲、乙两企业已将房产投入使用，房产税由哪方缴纳？ 2453. 房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？ 2454. 房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？ 2555. 单位给员工报销的旅游费是否计入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？ 2556. 个人取得高温补助是否要并入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？ 2557. 预收性质的工程价款何时确认收
7、入缴纳营业税？ 2658. 企业发生的公益性捐赠支出如何税前扣除？ 2659. 企业发生的借款利息支出如何扣除？ 2660. 房屋出租需要缴纳哪些税？ 2661. 企业为个人缴纳年金是否征收个人所得税？ 2862. 未履行合同的违约金要缴税吗？ 2963. 房地产企业直接向厂家订购塑钢窗如何计税？ 3064. 新开办的房地产企业业务招待费如何核定？ 3065. 贷款银行收取的“财务顾问费”如何在企业账目上列支？ 3166. 如何确定土地增值税的清算主体？ 3267. 房地产企业在房产转让环节交纳的印花税如何列示？ 3268. 单位低价向职工售房是否缴纳个税？ 3369. 房地产企业出售经过转让
8、的房产是否缴纳土地增值税？ 3370. 企业合并如何征收土地增值税？ 3471. 如何把握“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由”这一条款？ 3472. 企业员工讲课费所得如何缴纳个税？ 3573. 因诉讼、仲裁胜诉而取得的收入是否应纳祱？ 3674. 转让股权后的公司名下房产更名是否征收契税？ 3675. 非居民企业股权转让所得税如何计算？ 3776. 自建行为如何征收营业税？ 3877. 有关房产三项费用扣除基数的问题 3978. 将土地使用权过户是否缴营业税？ 4079. 无购销合同的购销行为要交印花税吗？ 4180. 继承房屋转让如何缴纳个税？ 4281. 无租使用房产缴税时，是
9、否进行基数调整？ 4382. 土地增值税清算过程中对商住一体项目如何计算土地增值税？ 4483. 我公司按规定向业主代收了住房专项维修基金32万元，这部分代收费用是否应并入营业额缴纳营业税？ 4584. 房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？ 4685. 下属单位之间经常有用来确定绩效的内部结算业务往来，请问各下属单位是否需缴纳企业所得税？ 4686. 我公司将一辆小汽车处置给公司职工个人，处置价格低于财务账面价格。这部分差价损失能否在企业所得税税前扣除？ 4787. 公司在开办（筹建）期间没有取得任何销售（营业）收入，发生的业务应酬费、广告宣传费在企业所
10、得税汇算清缴时，如何进行税前扣除？ 4788. 企业去年亏损，今年体现为盈利，但扣除企业取得的国债利息和免税的投资收益后，仍为亏损。请问，在进行所得税汇算清缴时，该国债利息和投资收益是否需弥补今年和去年的亏损额？ 4889. 房地产开发企业开发的房屋已办理入住手续，由于种种原因未办理完工备案手续且未办理会计决算手续，此种情况是否视为已完工产品进行计税成本的结转？ 4890. 税务机关检查企业，查增利润部分怎样处理？补税不？怎么罚款？ 4991. 房地产开发企业，和一家具有施工资质的涂料厂签定防水工程合同，其中防水处理500万元，防水涂料1000万元（全部属于自产）。对方开具体了500万的建安发
11、票和1000万的增殖税发票。请问，1000万的增殖税发票 是否可以直接作为施工成本列支的依据，或是将1000万的涂料作为甲供材料并入建筑安装合同中缴纳营业税？如需缴纳营业税，纳税人又是谁？(类似问题还包括防盗门的安装工程并销售自产货物） 4992. 我公司是一家房地产开发企业，请问，房地产企业的开始经营之日如何确定，是营业执照的日期还是取得第一笔收入的日期？ 5093. 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。我理解就是此款不用缴纳土地增值税，是否也不作为销售收入缴纳营业税和企业所得税？ 5194. 某董事同时再A、B公司取得董事津贴，但不任职，请问此董事取得的津贴是否应
12、合并缴纳个人所得税？ 5295. 纳税人以“税收通用缴款书”或者“税收通用完税证”形式多缴了印花税税款，是否能申请退税？ 5396. 自然人投资人从清算企业分得的剩余财产，超过投资成本的部分，是否征收个人所得税？如果征，是否应分别按“利息、股息、红利所得”和“财产转让所得”项目征税？ 5397. 关于个人所得税的相关问题 5498. 如何确定土地增税的清算单位？ 5499. 房地产企业将自已开发的产品转作用于职工福利方面，是否要视同销售？ 55100. 房地产企业所得税季度预缴申报表可否弥补账面亏损？ 56101. 原有房产土地自行转让，是否免征土地增值税？ 57102. 农用地转用审批文件中
13、未标明建设用地人的，耕地占用税纳税义务发生时间如何确定？ 58103. 转让房地产如何缴纳土地增值税？ 59104. 合同价款一年分两次支付的，营业税该如何缴纳？ 60105. 房地产公司异地设分公司收集客户签约资料及收款需在当地纳税吗？ 61106. 清算期间的损失如何处理？ 61107. 房地产企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？ 62108. 缴的房产税是否可以在税前扣除？ 63109. 房地产公司的利息支出如何扣除？ 63110. 房地产企业新设立的酒店公司需要交纳营业税吗？ 64111. 从出让方取得的违约金是否要缴纳营业税？ 64112. 从事建筑物的清洗及修
14、补作业，缴纳营业税的税率是多少？ 65113. 无租赁期限使用房产合同如何贴花？ 65114. 房地产开发企业扣留的质保金可否税前扣除？ 65115. 企业是否可以委托税务中介机构进行土地增值税的清算鉴证？ 66116. 向境外支付款项时，预提所得税税款由扣缴义务人承担，应如何计算应纳税额？ 66117. 转让股权时如何确定股权转让所得？ 66118. 代理单位与委托单位签订的代理合同，是否需要缴纳印花税？ 67119. 尚未取得全额发票的工程在跨年度的12个月内取得发票，如何调整折旧？ 68120. 有关财税2008121号的疑问 68121. 无形资产损失税前扣除的政策适用范围是哪些？ 6
15、9122. 购入的旧设备如何提取折旧？ 69123. 租入店铺的首次装修费用如何进行摊销？ 70124. 估价入库的原材料，可否税前扣除？ 71125. 合作开发房地产项目纳税问题？ 71126. 无偿使用期间房产税应如何缴纳？ 72127. 土地租赁营业税能差额纳税吗？ 72128. 退休人员津贴如何缴纳个人所得税？ 74129. 林地转让怎样缴纳个人所得税？ 74130. 工资总额可以扣除我以个人参保形式缴纳的住房公积金再来缴纳个人所得税吗？ 75131. 计算个人所得税时华侨还能不能扣除四金？ 75132. 邮寄送达税务文书，受送达人拒收如何处理？ 76133. 转让旧房在加计扣除时应按
16、几年计算？ 76134. 按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原值计征房产税？ 77135. 企业重组时自然人股东是否须缴纳个人所得税？ 77136. 清算期间的坏账损失是否需要报批？ 77137. 绿化工程企业应当如何申报缴纳营业税？ 78138. 已全额开具发票且同时开具了红字折扣发票的房地产开发公司的应纳税所得额，是否可以减除折扣金额？ 78139. 城镇土地使用税和耕地占用税有何不同？ 79140. 土地租赁合同是否属于印花税应税凭证？ 79141. 关于个人所得税的缴纳与扣减问题 79142. 竞业禁止补偿金如何纳税？ 80143. 境内企业是否需要代扣代缴提供技术服务的外国企业的所得
17、税？ 80144. 股权激励所得如何缴纳个税？ 81145. 股改限售股解禁的应纳税股份数量如何计算？ 821. 在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？问：我单位从事钢结构安装，2009年度承揽了外市的安装工程。请问我单位应在何地申报缴纳营业税？答：营业税暂行条例第十四条规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。因此，贵公司提供属于建筑业安装劳务应在工程项目所在地申报纳税。 2. 从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？问：因市政开发，
18、我公司需搬迁，我公司从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？答：国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知（国税函2009118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：1.企业搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。2.企业没有重置或改良固定资产
19、、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。3.企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。4.企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。3. 个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税？答：根据财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁
20、管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。4. 企业一次性取得出租固定资产租金，应如何确认收入？答：国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函201079号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，企业所得税法实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按
21、本条规定执行。综上，企业一次性提前收取的租金收入，可在租赁期内分期确认收入。5. 无法取得发票的赔偿金可否在企业所得税税前扣除？问：法院判决企业支付赔偿金，但无法取得发票，此项支出可否在企业所得税税前扣除？答：企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。该赔偿金的支出如果是与企业生产经营有关的，可以在企业所得税税前扣除。法院判决企业支付赔偿金，因为没有发生应税行为，所以无法开具发票，企业可凭法院的判决文书与收款方开具的收据作为扣除凭据。6. 发生福利费事项时，是否必须凭合法发票列支？问：企业所得税法要求职工福利
22、费按实际发生额记账，请问在发生福利费事项时，是否必须凭合法发票列支？答：根据企业所得税法规定的合理性原则，按企业所得税法实施条例对“合理性”的解释，合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。职工福利费属于企业必要和正常的支出，在实际工作中企业要对具体事项具体对待。如职工困难补助费，合理的福利费列支范围的人员工资、补贴无法取得发票的，有关收据、凭证就可以作为合法凭据，对购买属于职工福利费列支范围的实物资产和发生对外的相关费用应取得合法发票。7. 有合法票据的利息支出可否税前扣除？问：企业向与企业无关的自然人借款的利息支出，在进行企业所得税税前扣除时是
23、否需要合法票据？答：根据国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知（国税函2009777号）第二条规定，企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据企业所得税法第八条和企业所得税法实施条例第二十七条规定，准予扣除：1.企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为。2.企业与个人之间签订了借款合同。企业向无关联的自然人借款支出应真实、合法、有效，借出方个人应按规定缴纳相关税费，并开具相应的发票，支出利息方应取得该
24、发票才可以在税前扣除。8. 计提未实际支付的借款利息是否可以税前扣除？问：企业因资金原因计提未实际支付的借款利息，是否可以税前扣除？答：根据企业所得税法及企业所得税法实施条例规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，符合下列条件的准予扣除：1.企业向金融企业借款的利息支出。2.企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。企业所得税法及企业所得税法实施条例规定发生的借款利息准予扣除，这里的利息支出要求实际发生，也即实际支付。9
25、. 管理性质的业务招待费如何列支？问：部分集团管理机构没有经营收入来源，其管理性质的业务招待费如何列支？可否按照其投资收益的一定比例进行列支？答：根据企业所得税实施条例第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。业务招待费的计算基数包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，投资性收益不能作为计算业务招待费的基数。但如果该集团管理机构属于专门从事投资业务的公司，其投资收益可作为主营业收入处理。10. 职工福利费范围如何界定及处理？问：财企2009242号文件和国税函20093号文件中，有关职工福利费范围不一致，
26、应如何处理？答：财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知（财企2009242号）属于财务管理规范，而不属于税收规范。所以，在企业所得税方面，必须按照企业所得税法、企业所得税法实施条例及国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）的规定进行处理，即税法允许税前扣除的职工福利费才可以按规定在税前扣除，否则，不能在税前扣除。11. 没有签订合同是否要缴纳印花税？问：买卖货物时双方并没有签订合同，但税务人员还是要以主营业务收入去折算印花税，这样是否合理？答：印花税是针对具有合同性质的凭证征税，即便双方没有签订正式的合同，但只要有合同性质的凭证即应征税。按现行印花税政
27、策规定，对符合一定条件的纳税人可采取按主营业务收入一定比例征收印花税的方式。12. 现在买卖二手房还有税收优惠吗？答：财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。13. 固定资产的残值率可以选择零吗？答：根据现行税法规定，企业可以根据固定资产的性质及使用情况，确定是否预留残值。如果固定资
28、产使用到期后，没有任何可利用价值或者变卖价值，可以选择零。14. 代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税？答：根据营业税暂行条例实施细则第十三条规定，营业税的计税依据包括价外费用，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。3.所收款项全额上缴财政。只有同时符合上述3个条件的代收政府性基金或者行政事业性收费才不作为营业税计税依据，除此以外任何代收项目费用都应并入营业税计税依据申报缴纳营业税（前提是属于营业税征税
29、范围）。15. 目前车辆购置税有哪些税收优惠政策？答：自2010年1月1日至2010年12月31日期间，购买的排气量在1.6升及以下的乘用车，暂减按7.5%的税率征收车辆购置税。16. 一次性签订3年房屋租赁合同如何缴纳印花税？答：印花税暂行条例规定，财产租赁合同应当在合同签订时，按租赁金额千分之一贴花。因此，一次性签订3年租赁合同的，应按3年租金一次性缴纳印花税。17. 高级公寓的增值额未超过扣除项目金额是否可以免征土地增值税？问：建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否可以免征土地增值税？答：土地增值税暂行条例第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项
30、目金额20%的，免征土地增值税。根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定，条例第八条第一项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。因此，建造高级公寓出售不能免征土地增值税。18. 企业安装电梯和货梯是否要并入房产总额计征房产税？问：企业安装载人电梯和货梯供办公使用，并计入固定资产。在缴纳房产税时是否要并入房产总额计征房产税？答：国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套
31、设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。19. 房东是否可以申请退回半年租金的营业税？问：个人出租房屋并一次性收取1年的租金，半年后双方解除合同，房东退回多收的半年租金。请问房东是否可以申请退回半年租金的营业税？答：营业税暂行条例实施细则第十四条规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳的营业税税款或者从纳税人以后应缴纳营业税税额中减除。据此，纳税人可申请退回半年租金的营业税税款。20. 企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？答：国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）第十六条规定，单位和个人取得的各种名目的赞助收入是否要缴纳营业税，主要看是否发生了向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权的行为。如果没有向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项收入属无偿取得，不需缴纳营业税。反之，如果向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项赞助收入属于有偿取得，应按规定缴纳营业税。
