1、2016年天津房地产估价师案例与分析：房屋征收估价的相关规定考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于房屋转租，下列表述错误的是_。 A房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B房屋转租合同不用办理登记备案手续 C转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 D转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止 2、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5
2、月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。 A：15 B：16 C：17 D：20 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产评估价值对应的日期称作_。 A估价日期 B估价时间 C估价时点 D估价基准日 4、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为（）。 A21225万元 B19854万元 C2358
3、万元 D20143万元5、既有项目法人的资本金筹措渠道不包括_。 A政府政策性资金 B社会团体和个人入股的资金 C国内外企业法人入股的资金 D资产变现资金 6、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=直接成本利润率【2007年考题】 A：后续开发成本+管理费用 B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本 D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格 7、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。 A：一、二、三 B：甲、乙、丙 C：A、B、C
4、 D：1、2、3 E：执行层的组织协调 8、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按的税率征收所得税。 A：10 B：15 C：18 D：27 E：执行层的组织协调 9、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。 A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障 B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的 C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保 D：
5、贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保 E：借款合同 10、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为2004年考题 A：100 B：111 C：119 D：125 E：工业用地的监测点评估价格11、在商业银行等金融机构周转资金不足时，中央银行以再贴现、再抵押或直接贷款等形式，向这些金融机构提供资金支持，从而成为。 A：金融机构再贴现 B：金融机构再抵押 C：金融中介 D：最终贷款人 E：执行层的组织协调 12、直辖市
6、的城市总体规划，由直辖市人民政府报_审批。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国务院建设行政主管部门 D国务院 13、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。 A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章14、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是元。 A：2040.82 B：3451.83 C：5089.01 D：6666.37 E：借款合同 15、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者
7、所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A投资利润率 B投资回报率 C资本金利润率 D资本金净利润率 16、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。 A：可以无偿收回土地使用权 B：可以征收200万元以下的土地闲置费 C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20的罚款 D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 E：房地产估价机构必须加盖公
8、章 17、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元、2450元、2650元、2830元和3000元，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元。 A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工业用地的监测点评估价格 18、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。 A：2倍或3倍 B：2倍或4倍 C：3倍或4倍 D：3倍或5倍 E：执行层的组织协调 19、不属于影响房地产价格
9、的经济因素是。 A：经济发展状况 B：居民收入水平 C：物价 D：长期趋势 E：工业用地的监测点评估价格 20、某房产面积90000，要求测绘精度为二级，则其限差为。 A：192 B：96 C：60 D：30 E：执行层的组织协调 21、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。 A工程建设费用 B措施费 C规费 D直接工程费 22、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章23
10、、限差公式中，002+00006S，S为。 A：测量房产数量 B：测量工具数量 C：房产体积 D：房产面积 E：执行层的组织协调 24、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。 A：土地费用 B：前期工程费 C：房屋开发费 D：管理费用 E：借款合同25、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。 A：出租的房地产 B：自用的房地产 C：餐饮的房地产 D：营业的房地产 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、记账凭证按照经济业务是
11、否涉及货币资金分为三种。 A：收款凭证 B：付款凭证 C：转账凭证 D：原始凭证 E：记账凭证 2、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是_。 A选出最佳方案 B检验各风险因素 C对评价指标的影响 D对风险对策的建议 E定量确定风险大小3、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题) A：土地的编号 B：土地的利用类别 C：地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地的面积 4、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为_万元。 A4858 B5200 C2700 D62645、估价项目完
12、成后，应归档的估价资料包括。 A：实地查勘记录 B：委托人名片 C：估价项目来源和接洽情况 D：估价中的不同意见 E：估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 6、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是_万m2。 A450 B475 C490 D500 7、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。 A：替代性 B：发展性 C：地区性 D：复杂性 E：借款合同 8、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元
13、/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为_。 A849元/m2 B865元元/m2 C882元/m2 D915元/m2 9、对零售商业物业进行分类的主要依据有(2006年试题) A：建筑规模 B：经营商品的特点 C：服务人口的收入水平 D：周围环境 E：商业辐射区域的范围 10、w房地产开发企业的下列条件，是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。 A：注册资本在10万元以上 B：注册资本在100万元以上 C：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D：有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E：有2名以上持有资
14、格证书的专职会计人员11、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A2004年4月6日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期 12、按照住宅质量保证书约定，在保修期内_单位应当承担商品房保修责任。 A物业管理 B房屋施工 C房屋工程监理 D房地产开发 13、中华人民共和国刑法第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，_。” A处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚
15、金 B处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D处5年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金14、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。 A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金 B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价
16、的3 E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 15、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于_年。 A15 B16 C17 D20 16、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。 A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化 B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现
17、金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化 C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了 D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了 E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降 17、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。 A：投保人与保险标的 B：被保险人与保险标的 C：保险事故与保险标的的损失 D：保险人与保险标的的损失 E：执行层的组织协调 18、诉讼时效的延长是指对已经完成的诉讼时效根据特殊情況而予以延长。 A：人民政府 B：人民检察院 C：人民法院 D：公安部门 E：执行层的组织协调 19、城市总体规划的近期规划期限一般为_年。 A1 B3 C5 D10 2
18、0、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有。 A：隐含估价对象范围不同 B：参数选取不合理 C：估价作业日期不同 D：价值类型选取不合理 E：选用的估价方法不切合估价对象 21、中华人民共和国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即。 A：土地有偿有期限使用制度 B：房地产价格申报制度 C：房地产价格评估制度 D：房地产价格评估人员资格认证制度 E：住宅专项维修资金制度 22、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。 A：平面图 B：立面图 C：管道纵剖面图 D：详图 E：系统轴测图23、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。 A1.9% B2.1% C2.3% D2.5% 24、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。 A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱 C：小商铺通常比大商铺变现能力弱 D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱25、_是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。 A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段
