1、物业管理实务各章练习题第一章 物业管理企业一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 1物业管理企业的分类，以下各项不是按投资主体经济成分来划分的有( )。 A中外合资经营的物业管理企业 B全民所有制物业管理企业 C物业管理集团公司下的子公司 D集体与个人共同投资的物业管理企业 2物业管理企业资质等级分类方法有( )。 A A、B、C、D四个等级 B 高、中、低三个等级 C 一、二、三级 D特级、一、二级 3一级资质的物业管理公司，其注册资本可以是： A 200万元 B 300万元 C 400万元 D 800万元 4二级资质物业管理公司，专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术
2、人员不少于( )人。 A 10 B 20 C 30 D 40 5关于物业管理资质的颁发机构，下面哪个说法是正确的( )。 A国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理 B省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理 C直辖市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督 D直辖市人民政府房地产主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理 6新设立的物业管理企业，在领
3、取营业执照之日起30天内，持相关资料向当地的房地产主管部门申请以下资质( )。 A一级资质 B二级资质 C三级资质 D三级资质，并设一年的暂定期 7物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的( )。 A法人 B经济实体 C企业单位 D以上说法都不对8下列选项中，不属于物业管理企业特征的是( )。A是独立的企业法人 B属于服务性企业C具有一定的公共管理性质的职能 D具有行政管理职能9物业管理企业的产品是( )。A服务 B管理 C服务与管理并存 D以上说法都不对 10物业管理有限责任公司最低限额的注册资本为( )万元。 A 10 B 200
4、C 300 D 50011( )组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制12( )组织形式，其员工受双重领导。 A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制13规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司可以采用( )组织形式。 A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制 14目前物业管理机构设置中普遍采用的一种组织形式是( )。 A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制15新设立的物业管理企业，其资质等级按( )等级核定。 A最低 B最高 C适合的资质等级 D矩阵制 二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合
5、题意) 1物业管理企业在申请资质时，应持以下资料( )。 A营业执照和企业章程 B验资证明 C物业管理企业组织架构 D企业法定代表人的身份证明 E物业管理专业人员的职业资格证明书和劳动合同，管理和技术人员的职称证明书和劳动合同 2关于物业管理企业的设立，以下说法正确的是( )。 A物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段 B 物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记，是根据公司法的规定 C新设立的物业管理企业，在领取营业执照后，要向当地工商主管部门申请资质，是根据物业管理企业资质管理办法的规定 D 公司法规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为50
6、万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时可以办理三级资质的物业管理企业 E物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件 3以下哪几种是物业管理企业的常见模式( )。 A房地产建设单位的附属公司 B民营物业管理企业 C独立的物业管理企业 D集体所有制物业管理企业 E物业管理集团公司 4物业管理企业的组织形式主要有( )。 A直线制 B直线职能制 C矩阵制 D直线矩阵制 E事业部制 5以下对物业管理企业描述正确的有( )。 A依法设立，以盈利为目的，承担独立责任的企业法人 B物业管理企业的产品就是服务，属于服务性企业
7、 C其职能带有公共管理的性质 D具备专门资质，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体 E物业管理企业以自己的名义享有民事权利，在提供服务时不承担民事责任 6关于事业部制物业管理组织形式以下哪种说法是正确的( )。 A事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式 B采取事业部制的物业管理企业，要求企业领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能 C其主要特点：实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏 D其主要优点：强化了决策机制，使公司领导摆脱了繁杂的行政事务；能调动各事业部门的积
8、极性；促进了内部竞争；有利于复合型人才的考核培养 E主要缺点：机构人员较多，容易形成多头领导 7以下诸多因素，哪几个因素影响物业管理企业组织机构设置( )。 A企业资质 B企业战略 C技术 D组织规模 E外部环境 8物业管理企业组织机构设置的要求是( )。 A按企业资质设置组织机构 B按照企业规模、任务设置 C按照统一领导、分层管理的原则设置 D按企业注册资本设置组织机构 E要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作，同时，要精干、高效、灵活 9物业管理企业的分类，以下各项是按投资主体的经济成分来划分的有( )。 A 中外合资经营的物业管理企业 B全民所有制物业管理企业 C物业管理集团公司下的子公
9、司 D集体与个人共同投资的物业管理企业 E股份合作型物业管理企业 10物业管理企业的职能机构主要包括人力资源部、行政管理部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。品质管理部的主要职责包括以下那几个方面( ) A客户服务监督管理 B制订和分解企业经营计划和经营目标 C维护企业质量管理体系的正常运行 D建立相关规章制度、管理目标和工作标准 E客户管理关系，客户投诉处理，客户满意度评价 三、案例题 1你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个三十万建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标
10、(ISO9001)。请问(1)按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门并确定各部门的职责。(2)说明直线职能制的主要优缺点。 【答案】(1)应设立的职能部门及职责如下：总经理室：由总经理及若干副总经理共同构成公司的决策层，对企业的重大问题作出决策。人力资源部：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。行政管理部：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、
11、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。财务部：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。品质管理部：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。市场拓展部：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体
12、系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。经营管理部：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。工程管理部：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。安全管理部：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责
13、或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制度与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。环境管理部：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。 (2)优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。缺点：机构人员较多，成本较
14、高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 2公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业公司设立的程序。分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 【答案】(1)工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。 (2)资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。四、参考答案(一)单项选择题 1C 2C 3D 4B 5B 6D 7B 8D 9A 10A 11B 12D 13C 14A 15A(二)多项选择题 1
15、A B D E 2A B E 3A C E 4A B C E 5A B C D 6A C D 7B C D E 8 B C E 9 A B D 10A C E第二章物业管理招标投标一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 1物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据( )，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。A相关法规的要求 B物业管理费的多少 C物业管理公司的实际能力 D物业管理服务内容 2在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的
16、前期物业管理活动中，( )负责物业管理的招标组织工作。 A建设单位 B施工单位 C物业产权人 D监理单位 3根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同，可以将物业管理投标分为( )招标等类型。A整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目B单一招标、综合招标、分块招标 C专项招标、整体招标、分区招标 D专业招标、综合招标、分区招标 4物业项目招标，按物业项目的服务方式可划分为( )。 A整体项目招标、专项服务招标 B全权管理项目招标、顾问项目招标 C专业招标、综合招标 D单项招标、整体招标 5物业管理招标方式分为( )。 A公开招标、议标 B邀请招标、议标 C公开招标、邀请招标 D议标、评标 6前
17、期物业管理阶段是指( )。 A物业开发设计、施工建设、竣工验收 B从入住到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前 C从物业开发设计到业主人住 D从竣工验收到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前7物业管理企业在确定参与招标活动后，应在( )的基础上制订切实可行的物业管理方案。 A分析投标物业项目基本情况、周边其它项目基本情况 B分析投标项目的基本情况、拟订物业管理成本 C分析投标项目的基本情况、确定物业管理服务内容 D分析投标物业项目基本情况、确定物业管理模式 8居住型物业的物业管理服务的重点是( )。 A基础性的物业管理服务 B特约服务 C经营管理 D紧急事件的预防和处理。 9招标人在发布招
18、标公告或投标邀请函书的( )日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 A 7日 B 10日 C 15日 D 30日 10按照物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，投标人少于( )或者住宅规模在( )以下，经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。A 2个，2万平方米 B 3个，2万平方米 C 3个，3万平方米 D 2个，3万平方米 11招标人招标代理负责组建评标委员会，评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的( )。 A 12 B 23 C 3
19、4 D 45 12物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是( )。 A编制招标文件B投标申请人的资格预审C发放招标文件D接受投标文件 13物业管理招标的程序有：编制招标文件；接受投标文件；投标申请人的资格预审；发放招标文件；成立招标领导小组；成立评标委员会；开标、评标、中标；公布招标公告，正确的顺序是( )。 A B C D 14物业管理投标过程中，获得了招标信息之后应进行的工作是( )。 A项目评估与风险防范 B登记并取得招标文件 C准备投标文件 D送交投标文件 15必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目是( )。 A新建的商场 B新建的写字楼 C新建的住宅 D新建的医院 16招标人应当
20、在投标有效期截止时限( )日前确定中标人。 A 15 B 20 C 30 D 7 17招标人应当自确定中标人之日起( )日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 A 15 B 7 C 20 D 30 18公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于( )日。 A 20 B 15 C 30 D 7 19采用邀请招标方式的，至少应该邀请( )家物业管理企业。 A 5 B 7 C 4 D 3 二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)1物业管理招标的方式有( )。A公开招标 B邀请招标 C有限竞争性招标 D选择性招标 E
21、议标 2物业管理招标投标的基本原则是( )。 A物业管理招标由招标人依法组织实施 B在评标委员会的组织、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律和招标文件的要求，公正对待每一个投标单位 C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开 D在物业管理招标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，信守诺言 E对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求 3物业管理招标投标的基本要求是( )。 A参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规，即合法性 B在物业管理招标投标过程中，双方都应充分考虑市场要素，即
22、适应性 C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开，即公开性 D招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业管理企业，投标方应根据项目的实际情况和业主需求制定物业管理模式，即响应性 E按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，即程序性 4物业管理招标投标法律依据是( )。 A物业管理条例 B前期物业管理招标投标暂行办法C 中华人民共和国招标投标法 D招标方的有关规定 E物业管理收费管理办法 5物业管理方案中体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容有( )。 A项目的整体设想与构思 B组织架构与人员配置 C费用测算与成本控制
23、 D工作目标和计划 E服务承诺 6物业管理方案的实质性内容包括( )。 A服务承诺 B人员培训及管理 C早期介入及前期物业管理服务内容 D工作计划 E管理制度的制定 7物业管理服务模式包括( )。A组织架构的设置 B客户定位 C服务需求定位 D经营服务模式确定E物业的功能定位 8商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点和难点主要有( )。 A经营 B设施管理 C安全 D公用设施无故障的正常运行 E特殊服务需求服务 9政府物业管理的特殊性主要体现在( )。 A维护政府的形象 B设备设施管理 C会议接待 D安全和保密管理 E内部特约服务 10物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外，最
24、主要的内容有( )。 A物业管理企业 B物业管理服务内容 C物业管理费用 D物业管理要点 E物业管理企业规章制度 11物业管理招标的主体主要有( )。 A建设单位 B业主大会 C物业产权人 D物业使用人 E业主委员会 12物业管理招标投标的特点主要有( )。 A综合性 B公正、合理性 C公开、公平性 D特殊性 E差异性 13下列属于常规物业管理招标内容的有( )。 A客户管理、客户服务和便民措施 B精神文明建设 C物业的租赁经营 D参与物业的竣工验收 E财务管理 14物业管理投标的主要风险来自于哪些方面( )。 A政府相关单位 B招标人 C招标物业 D投标人 E竞争对手 15物业风险的防范与控
25、制的具体措施有( )。 A严格按照相关法律法规的要求参与投标活动 B对项目进行科学合理的分析、评估 C完善企业自身的管理 D选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业 E不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求三、案例题 1你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问：(1)你将按怎样的程序开展投标工作?你的标书中的主要内容有哪些?(2)物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么?(3)在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素? 【答案】(1)投标程序：获取招标信息；项目评估与风险防范；登记并取得招标文件；准备投标文件；送交投标文件；接
26、受招标方的资格审查；参加开标、现场答辩和评标；签约并执行合同。标书的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：公司简介；公司法人地位及法定代表人证明；招标报价单及招标文件要求提供的其它资料。技术文件主要是：物业管理方案和招标方要求提供的其它技术性资料。 (2)基本要求：参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理；在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素；招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求，选择最
27、适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动；按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。 基本原则：物业管理招标由招标人依法组织实施；在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正的对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不
28、正当利益；招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明，确保投标招标公平、公正的实施；在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。 (3)在物业管理的投标活动中，应考虑以下几个方面的因素投标物业的基本情况；招标物业项目的定位；业主的需求；建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况；招标条件和招标过程；竞争对手；企业自身条件的分析。 2你是某物业公司的管理人员，由你负责制定某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容?【答案】物业管理
29、方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配备、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。四、参考答案(一)单项选择题 1D 2A 3A 4B 5C 6B 7D 8A 9B 10B 11B 12C 13B 14A 15C 16C 17A 18A 19D(二)多项选择题 1AB 2ABCD 3ABDE 4ABC 5ABC 6BCDE 7BCE 8AB 9ACDE 10BCD 11ABC 12ADE 13ABCE 14BCDE 15ABCD 第三章
30、 物业管理合同一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 1在( )阶段，由( )制定业主临时公约。 A物业销售之前建设单位 B物业销售之前物业管理企业 C物业入住阶段建设单位 D物业入住阶段物业管理企业 2下列属于合同要约的是( )。 A拍卖 B广告 C标价 D投标 3物业管理招标是( )。 A要约 B承诺 C邀请要约 D反要约 4前期物业服务应达到( )的质量标准。 A国家规定 B省、市规定 C合同约定 D业主要求 5下列不属于合同签订应遵循的基本原则是( )。 A诚实信用 B权利义务公平对等 C业主占主导地位 D合同自由 6承诺必须由( )作出，才能产生法律效力。 A要约人 B受要约人
31、C第三方 D要约人的代理人 7物业管理服务合同一般采用( )。 A书面合同 B 口头合同 C事实合同 D以上都可以 8前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，前期物业服务合同将( )。 A继续生效 B中止 C终止 D以上都不可以 9物业服务合同签订的过程中，某业主对物业管理企业提出异议，该业主的反对( )。 A成立 B不成立 C根据具体情况具体分析 D该业主可拒绝履行合同义务 10业主自有物业专有部分的承接验收属于( )之间的问题。 A业主与开发商 B业主与物业公司 C物业公司与开发商 D业主与施工方 二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意) 1合同要约构成要件有( )。 A要约必须是特定人的意思表示 B要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定 C要约发出就生效 D所有的订
