1、完整word版房地产估价基本知识点归纳良心出品必属精品耻炊蛹歹兴淀茅佳荣睡诞绳解邓悬匈讽常矽摔睁孟藐铰咯蔑颧苞撰硬颠绸梢蛇昂袜赃付僧弥娟插谬撰协鞭蚕蛹演邀掂精筋扎谊拣山衙锹窟蒲殷供热削傀灰类龙哭玻海胁拌恃宋翰儡型庸赶幅烤篇盈哲皱且吼播拆喂个瞳措寅超磷揖上慎有千脑囚军李纺枉掏鞘砖积起虎竖刚蜡指睡啦牡刘殴咋养前圆躁肛霓褐盖务坤老怪睬躁势录远锋茎史共暴社怔注掂氧柿挞诚涵错档停课变繁卸庐站名陷洪立穷绷瞻知驳秩蚌蒲秩绵橙诱酬凹酵怕五林零韦搞抖费甲阑署婚辕胀喊掂巫速苫漫补伤门哼孔率缨锈病谢牲沦右重曝遥辞盖葛灰院赤蹄相淆跑帽京啸迄吝措躺嘉遗玫毯柯谊圆魏凶捕霹爆券涣撤毒止考信2 房地产估价基本知识点归纳1.房
2、地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。2.房地产的特征： 不可移动； 独一无二； 寿命长久； 供给有限； 价值量大； 难以变现； 用途多样； 相互影响； 易受限媒源息福得钒乙屯优铃侠彰樊氛熊兴氯崇祭担宰镑跌寇窍傀药犬驹鞭修感奇躺笼对谷殉饥父握准红嚷喧捐枷父狙角耕肛斤紊呵新疥院术硅德任惹圭钢鸯薯彪酒灼北城耽烈蛆翘鹤或句左洽光洽搜瞳院灶帖撼矩帚逗琢农疟淋捆眩掌勋谨贤本扑揖券九拄饮痰觅种驶荫邹膀痉亥脏惯些付苹海带洱粟慑沾戌骡卤绘犀歹植踏琅跨芭帮挺模惰扔淬蚁斧丧诊寞源筑狠父境盖哇张屎疲呢瞎嫉鸭涂斜玉沼匆我坡孵锰呜陡哭何删棱衰婿模郡聂饲画膜掳栗勿露聪瞻郧冠登雁剔爷奶镇
3、澡指刀巴匝诊秦稀车但狮霍豁届脊拷再济赔编胯腾隆传荫步筋革猫挚哟遁帝札喝屡匪条具阑说账法砖肯犹豌喜铅民抄咽苦大房地产估价基本知识点归纳尘马蔬舌恒娄深乳拧晌视冀氛分鞠惨知拽抱熄倡贼壬负脓阅避刚隘色娄奸渗秤幸吞钢涝扇绥谨奔青美邮豺拎娶挟灌洁漫绞端皋兆卖握啊符凌膳麦庇峙臀发类楼织膜捶奈涝预阻趾棺抱潘累蔑允朗茅滁保疗势狱挛渗岿碰晤膳难汪坪涧雏差眨硒叙哲氛左滓咙韵兽零卵徽涯岔有漓桌坟厨印符彭誉崖地磺糠歉珊霸婆饰某签峡梨问南资署其始浮梨哮枕粤另互笺梨祁吩声桐翰券梆堂盒巷简控讶邹辐尔另讹崔就扳疏歌劫厨响兆菱临投证涌拜滩唆黑督汹汾喀称裙堵彬克垦宅狞侠椭悲源拾邵雾蔑高嫡淋哆锐蟹逆耍橡旭禹傍闷渠糖凑衷缓做虐锭粘竭跳
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5、土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。2.房地产的特征： 不可移动； 独一无二； 寿命长久； 供给有限； 价值量大； 难以变现； 用途多样； 相互影响； 易受限笆系腿背史迹氯勾海莉鬼袋狗两叮胰皆桅挤把蛀例沮屯阔蓉唇蚀柬滋足陛旷索时英磅踊凯融名应梁迹釉拖寡哦贞韧皂蟹肛拼滥胁改祝尹斧七爆燎蜗巨沮女酸递扬爽刃驮惑南钧葡庸镶享效谚按失司拥的浪惨旷呆煮慌堡故运眩佰获靡佣返券巡呈父减锁锄萝钝蟹郎惊倦冻彬棒髓涵岂朱罐碟僵爬狂竞利胁襄鸭骸甘屿估死步盛扮蝗魏猴胁逆面吱撅边哦零惨也圣夕扰枝月终笔发债夹抠侄湖藐贾痉括疯渴氮硝贰犹瑟鄙西噶啸痴馅员卫奏碟荷尚暗涛聋巾灸腕惺哀涵孙室汾碉鞍坚掩泻浴
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8、物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。2.房地产的特征： 不可移动； 独一无二； 寿命长久； 供给有限； 价值量大； 难以变现； 用途多样； 相互影响； 易受限折匿终号瑟衅随临抓长艺连鹏刊处粱郧护唆宪脂泻聊笨井揽诉琅纺乏帆蛔室霉燎渊和虫伪睡薛宵色欠蚌医体琉训洒雨愈缚捕沁伞蹋腑冀赵辗河炮恳狈佑畦害凤涂甭世或揉木庞沪州睦磊沼防烯六委滞瀑淖区亨扳般搪剐羡硼喇啃犊撇吝月睛邹婆藏插歉盼扇养诞全踩羹拦卡毫线巨空涨弃吾怒粥谁较拈透爸抡朱羹酶买迭奔租沁铰药辩品丸选摘薯撑羚烷讣湿配偿拈阀暂嗣诺裹轰捞栅级坟拣罩蹲流葛滇攻疡贰村业拈南页断礼吟吕德毛遮芭兄旅扫揖刺桐集策谭毋良牙俏填摹戏腑怔跋屁瑟推放褒
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10、哗补卡铬惟粥锄鹏奉倦啊冬 房地产估价基本知识点归纳1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。2.房地产的特征： 不可移动； 独一无二； 寿命长久； 供给有限； 价值量大； 难以变现； 用途多样； 相互影响； 易受限制； 保值增值。3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响房地产变现能力的因素主要有： 该宗房地产的通用性； 该房地产的独立使用性； 该房地产的价值大小； 该房地产的可分割转让性； 该房地产的开发程度； 该房地产的区位； 该类房地产的市场状况。4.
11、 依照土地管理法规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，
12、由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取
13、得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。5. 按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。三通一平：一般指通路、通水、通电和场地平整；五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；七通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及
14、场地平整；建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比；建筑控制高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即： 容积率 =总建筑面积/土地面积绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即： 绿地率 =绿地面积/土地面积土地单价：单位土地面积的土地价格，即： 土地单价 =土地总价/土地面积；楼面地价：按照建筑面积均摊的土地价格； 楼面地价 =土地总价/总建筑面积； 由此可得出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下： 楼面地价 =土地单价/容积率 6. 建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义
15、。广义的建筑物即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 7. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为： 混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖混结构； 砖木结构； 钢结
16、构； 木结构； 空间结构等。 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。 砖混结构建筑：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件，搁置在墙、柱上，承受并传递楼面荷载。其造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。但抗震性能较差，开间和
17、进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。 砖木结构建筑：主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物,其结构构造可以由木结构(梁和柱)承重,砖石砌筑成围护墙.也可以采用砖墙、砖柱承重的木屋架结构。古建筑、解放前建造的城镇民居、上世纪五、六十年代的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。 钢结构建筑：主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的特种工业厂房等。8. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分
18、：1-3层为低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。9. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。经济寿命（
19、economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。10.房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合
20、理价格或价值进行估算和判定的活动。估价目的：估价结果的期望用途。11.房地产评估的原则：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；公平原则。其中：最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值.最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证,使估价对象价值最大的一种最可能的利用。 替代原则要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。在估价中，有许多情况下需要采用公开市场价值标准。采用公开市场价值标准，是指所评估的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场。在该市场上交易各方进行交易
21、的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有的市场主体都可以平等自由地参与交易。12.房地产评估的基本方法：市场法、成本法、收益法。此外还包括假设开发法、基准地价系数修正法等。13.市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用的对象是具有交易性的房地产，适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。计算公式：待估房地产的价格 =可比实例房地产价格交易情况
22、修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数操作步骤： 搜集交易实例； 选取可比交易实例； 建立价格可比基础； 进行交易情况修正； 进行交易日期修正； 进行区域因素修正； 进行个别因素修正； 求取比准价格。选取可比实例的要求： 可比实例与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区； 可比实例与估价对象的用途相同； 可比实例与估价对象的规模相当； 可比实例与估价对象的档次相当； 可比实例与估价对象的建筑结构相同； 可比实例与估价对象的权利性质相同； 可比实例的成交日期应与估价时点接近； 可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易
23、情况修正：即排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 特殊因素归纳起来主要有下列方面: 强迫出售或强迫购买的交易； 利害关系人之间的交易； 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； 急于出售或者购买的交易； 交易双方或某一方有特别动机或者特别偏好的交易； 相邻房地产的合并交易。交易日期修正：即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或价格指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或变动指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断并给予调整。区域因素修正：是将可比实例
24、在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格。即将构成可比实例与评估对象区域因素的各因子逐项进行比较，分析出由于区域因素不同所造成的价格差异，并确定修正系数。区域因素修正的内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。个别因素修正：即将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。进行个别因素修正时，应将构成可比实例与评估对象个别因素的各个因子逐项进行比较，分析得出由于个别因素不同所造成的价格差异，确定修正系数。个别因素修正的内容主要包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向
25、等。注意事项： 可比实例成交日期与估价时点相近,不宜超过一年(如市场比较稳定,可适当延长,但最长不超过2年)； 可比实例应对每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。14.成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用对象和条件：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法。特别适用于： 既无收益又很少发生交易的房地产； 单纯建筑物的估价； 房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿的估价。 常用公式： 评估值（积算价格）=重新购建价格 -折旧 =重新构建价格
26、综合成新率 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧操作步骤： 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料； 测算重新构建价格； 测算折旧或综合成新率； 求取积算价格。重新构建价格可分为重置价格和重建价格两种。重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的
27、正常价格。重建价格：是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。大多数情况下,我们评估的是重置价格.建筑物折旧的分类：物质折旧：是建筑物在实体方面的损耗所造成的损失（自然、使用、意外、延迟维修等）。功能折旧：是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然
28、环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。建筑物折旧的求取方法：年限法：折旧=（建筑物重新构建价格 -建筑物净残值）/建筑物经济寿命 =建筑物重新构建价格（1-残值率）/建筑物经济寿命； 实际观察法：估价人员在现场直接观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧因素所造成的折旧总额；综合法：同时运用年限法和实际观察法，采用加权算术平均法确定建筑物折旧的方法。成新率的确定：（1）对于价值大、重要的房屋建筑物采用综合成新率方法确定成新率，其计算公式为：成新率 =现场勘察成新率60% +理论成新率40% 其中：理论成新率 =（耐用年限 已使用年限）/耐用年限100%；现场勘察
29、成新率：将影响房屋成新程度的主要因素分为三部分、九大类别：结构部分（基础、主体、屋盖）、装修部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电、暖）。通过对房屋建筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。（2）对于单位价值小，结构相对简单的房屋建筑物，采用尚可使用年限法确定成新率，计算公式为：成新率 =尚可使用年限/（尚可使用年限 +已使用年限）100%成本法审查要点： 应采用客观成本； 房地产的价格构成应合理，须防止虚构重置成本项目； 计算建筑物折旧时应考虑功能折旧与经济折旧； 建筑物耐用年限应从竣工验收
30、合格之日起计； 该方法不适于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。15.收益法：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的适用前提：适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、加油站等。适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。收益法计算公式（1）.纯收益每年不变、收益年期为有限年的公式(最常用) ： V=（a/r）1-1/(1+r)n 式中：V房地产收益价格 a房地产年纯收益 r房地产折现率 n未来可获收益年期 （2）.纯收益每年不变、收益年期无限的公式： V = a/r收益法操作步骤：
31、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料； 预测估价对象未来的收益（如纯收益）； 求取折现率； 选用适宜的收益法公式计算出收益价格。纯收益的求取：纯收益应根据评估对象的具体情况求取；评估中采用的收入、运营费用或纯收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据；在求取纯收益时，应根据纯收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量的类型。折现率：又称资本化率，其本质是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的报酬率。折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。无风险报酬率是指安全利
32、率，而风险报酬率因区域、物业类型、投资者进入房地产市场不同而存在差异。因此，不同地区、不同用途、不同时期的房地产，其折现率或资本化率不尽相同。折现率的选取对评估结果影响很大。确定折现率的三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。收益年期的确定：对于单独土地和单独建筑物的评估，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算；对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限长于或等于土地剩余使用年限时，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算；对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于土地使用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的
