1、房地产估价报告毕业设计论文房地产估价报告 估价项目名称:王爱先所有的位于*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号（权证号码：71XXXX432）房地产的司法处置估价委 托 方：人民法院估 价 方：*估价顾问有限公司估价人员： 估价作业日期：2014年12月1日至2015年5月25日估价报告编号：字（2015S）04GC第号目录一、致估价委托人函2二、估价师声明3三、估价假设和限制条件4四、估价结果报告61、委托方2、估价方3、估价对象4、估价目的5、价值时点6、价值定义7、估价依据8、估价原则9、估价方法10、估价结果11、估价人员12、估价作业日期13、估价报告使用期限五、附件10六
2、、估价技术报告11（供估价机构存档和有关管理部门查阅）1、 个别因素分析2、 区域因素分析3、 市场背景分析4、 最高最佳使用分析5、 估价方法选用6、 估价测算过程7、 估价结果确定致估价委托人函*人民法院：受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对王爱先所有的位于*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号（权证号码：71XXXX432）房地产的市场价值进行了估价，价值时点为实地查勘之日即2015年4月15日，估价目的是为委托方司法处置提供参考而评估估价对象房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学适用的估价方法，经过分析和测算，并结合估价经
3、验与对影响房地产价格因素的分析，确定*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号（权证号码：71XXXX432）房地产的估价总价值取整为￥86.08万元(大写：人民币)。估价详细结果如下表所示：*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号估价结果一览表序号权证号码所有权人坐落用途建筑面积（平方米）估价单价（元/平方米）估价总价（万元）171XXXX432王爱先开福区金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号住宅140.66612086.08合 计140.66/86.08 *估价顾问有限公司 法定代表人： 二一五年四月二十日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真
4、实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设部1999年2月12 日联合发布的中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已派专业估价人员、对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。其余人员进行内业工作，没有对估价对象进行实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。参加本次估价的注册房地产估价师签
5、章：姓名房地产估价师注册号签章估价假设和限制条件一、估价报告结论成立的假设条件：1、委托方提供的估价相关资料真实合法。如因委托方提供资料不真实而造成估价值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。2、我们仅对估价对象做一般性的查看，未进行结构内在质量测试，故不能确定其有无内部缺陷。本次估价是以估价对象在价值时点不存在房屋结构问题与安全隐患，并且达到设定的使用功能为假设前提。3、本报告估价结果为估价对象在价值时点的市场价值。市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。价值时点后，若估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价
6、对象产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。二、估价报告结论成立的限制条件：1、本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。在估价报告有效期内若房地产市场发生较大变化，估价结论也需做相应的调整。2、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的（司法处置）下使用，不得做其他用途。如果需用作其它用途，例如抵押贷款，则本报告所载明的估价结果必须作相应调整或重新估价。3、委托方仅提供了*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号的房屋产权情况复印件，故此次估价所依据的房屋结构、房屋建筑面积等经济技术指标是依据委托方提供的上述权证复印件所记载的内容。 4、此次
7、估价结果为房地合一的价值。由于委托方未提供记载估价对象房地产所分摊土地使用权各项信息的国有土地使用证，此次估价土地用途、土地使用权终止时间、国有土地使用权类型等以估价人员从相关网址获得的信息为依据。估价对象土地相关信息：土地用途：商业、住宅，国有土地使用权类型:出让，土地使用权终止时间：2080年9月3日。如与记载估价对象房地产所分摊土地使用权各项信息的国有土地使用证所载事项不符，则本报告所载明的估价结果必须作相应调整或重新估价。5、根据房地产估价规范（GB/T50291-1999）、房地产估价基本术语规范（GB/T50899-2013），此次估价中房地产采用的价值类型为房地产市场价值，未考虑
8、房地产租赁、抵押、查封等因素所造成的影响。三、估价报告使用限制1、未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或部分内容不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三者不承担责任；本估价报告中的技术报告部分根据有关规定存档备查。2、本估价报告的计算过程均采用计算机进行连续运算，在技术报告中书写的结果采用了对计算机的数据进行四舍五入保留小数或取整，因此可能会出现个别等式的左右两边不完全相等的情况，此为正常情况，不影响最终估价结论的准确性。3、本估价报告由*估价顾问有限公司负责解释。房地产估价结果报告一、委 托 方：*人民法院二、估 价 方：*估价顾问有限公司三、估价
9、对象： 1、估价对象区位状况估价对象房地产为*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号，经估价人员在价值时点实地查勘，悦江苑北临凤亭路、东临湘江北路、西邻湘江绿化带、南临盛世路，地理位置较好；周边有世纪金源购物广场、世纪金源大酒店、金霞苑生鲜超市、北雅中学、清水塘第二小学、青蓝双语幼儿园等商住配套设施；所在区域有9、11、106、112、811路等多路公交车经过，交通便利，道路通达度高，对外联接方便。 估价对象所处区域内基础设施条件达到“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、供气，宗地红线内场地平整），通讯、通电保障度好；距离学校、医院、邮电网点、超市、菜市场、酒店等公用配
10、套设施近。2、估价对象权益状况委托方提供了估价对象的房屋产权情况，根据上述资料所记载的内容，房屋权益情况如下：房屋所有权人:王爱先，权证号码：71XXXX432，房屋座落：开福区金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号，部位描述：2803，房产产别：私有房产，产权来源：买受，房屋用途:住宅，房屋结构：钢混结构，建成时间：2011-02-17，产权面积：140.66；抵押权人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行，抵押面积：140.66，贷款金额：608000元，他项权证号：512055960，部位描述：2803。3、估价对象实物状况估价对象为*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2
11、803号，估价对象所在建筑为钢混结构，户型为四房二厅一厨二卫，南北朝向，高层电梯房，二梯二户。估价对象所在层数位于第28层，使用状况为空置。估价对象所在建筑外墙贴面砖，室内装饰装修情况为毛坯状态；入户门为防盗门，塑钢窗，通风采光条件良好。4、估价对象范围及用途界定此次估价的房地产为*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号，房屋现状用途为住宅，登记用途为住宅，本次评估按登记用途住宅用途评估。此次估价结果为房地合一的价值，未考虑房屋租赁、抵押、查封等因素所造成的影响。四、估价目的：为委托方司法处置提供参考而评估估价对象房地产市场价值。五、价值时点：估价对象实地查勘之日即2015年4月15日
12、 六、价值定义：为待估房地产（估价对象）在价值时点的市场价值。市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。此次估价结果包括房屋所分摊的土地使用权价值，但未考虑房屋租赁、查封、抵押等因素所造成的影响，也未考虑土地取得方式对房地产价值造成的影响。七、估价依据：（一）本此估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国物权法；4、中华人民共和国土地管理法实施条例；5、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法；（二）本此估价采用的技术规程1、中华人民共和国国
13、家标准GB/T502911999房地产估价规范；2、中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语规范GB/T50899-2013；（三）委托方提供的相关资料1、委托方提供的有关房屋建筑物产权资料；（1）*人民法院司法技术评估委托书；（2）房屋产权情况复印件2、受托估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息。八、估价原则：1、客观、独立、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地估价出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
14、4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。九、估价方法：根据房地产估价规范、房地产估价基本术语规范，主要估价方法有：比较法、收益法、成本法、假设开发法等。1.比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。2.收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益
15、转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。3.成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。4.假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。估价对象所在区域近期类似房地产交易较为活跃，适宜采用比较法进行估价；估价对象房屋有客观收益，适宜采用收益法进行估价；成本法主要适用于估价新近开发建设完成的房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，本次估价
16、估价对象为已建成房，不适宜采用成本法进行估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，本次估价不适宜采用假设开发法进行估价。根据房地产估价规范，有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中一种估价方法。综上所述，本次估价采用比较法和收益法进行估价。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学适用的估价方法，经过分析和测算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定*金泰路199号湘江世纪城
17、悦江苑15栋2803号（权证号码：71XXXX432）房地产的估价总价值取整为￥86.08万元(大写：人民币)。估价详细结果如下表所示：*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号估价结果一览表序号权证号码所有权人坐落用途建筑面积（平方米）估价单价（元/平方米）估价总价（万元）171XXXX432王爱先开福区金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号住宅140.66612086.08合 计140.66/86.08十一、估价人员签字：姓名房地产估价师注册号签章十二、估价作业日期：2015年4月15日至2015年4月20日十三、估价报告的使用期限：估价报告的使用期限为一年，自估价报告出具之
18、日起计算,即从2015年4月20日至2016年4月19日止。有关附件1、*人民法院司法技术评估委托书2、房屋产权情况复印件3、估价对象位置示意图4、房屋实地查勘照片复印件5、房地产估价机构资格证书复印件6、注册房地产估价师资格证书复印件7、房地产估价机构营业执照复印件估价技术报告一、个别因素分析： 1、估价对象区位状况估价对象房地产为*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号，经估价人员在价值时点实地查勘，悦江苑北临凤亭路、东临湘江北路、西邻湘江绿化带、南临盛世路，地理位置较好；周边有世纪金源购物广场、世纪金源大酒店、金霞苑生鲜超市、北雅中学、清水塘第二小学、青蓝双语幼儿园等商住配套设施
19、；所在区域有9、11、106、112、811路等多路公交车经过，交通便利，道路通达度高，对外联接方便。 估价对象所处区域内基础设施条件达到“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、供气，宗地红线内场地平整），通讯、通电保障度好；距离学校、医院、邮电网点、超市、菜市场、酒店等公用配套设施近。2、估价对象权益状况委托方提供了估价对象的房屋产权情况，根据上述资料所记载的内容，房屋权益情况如下：房屋所有权人:王爱先，权证号码：71XXXX432，房屋座落：开福区金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号，部位描述：2803，房产产别：私有房产，产权来源：买受，房屋用途:住宅，房屋结构：
20、钢混结构，建成时间：2011-02-17，产权面积：140.66；抵押权人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行，抵押面积：140.66，贷款金额：608000元，他项权证号：512055960，部位描述：2803。3、估价对象实物状况估价对象为*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号，估价对象所在建筑为钢混结构，户型为四房二厅一厨二卫，南北朝向，高层电梯房，二梯二户。估价对象所在层数位于第28层，使用状况为空置。估价对象所在建筑外墙贴面砖，室内装饰装修情况为毛坯状态；入户门为防盗门，塑钢窗，通风采光条件良好。4、估价对象范围及用途界定此次估价的房地产为*金泰路199号湘江世纪城
21、悦江苑15栋2803号，房屋现状用途为住宅，登记用途为住宅，本次评估按登记用途住宅用途评估。此次估价结果为房地合一的价值，未考虑房屋租赁、抵押、查封等因素所造成的影响。二、区域因素分析1.位置估价对象房地产为*金泰路199号湘江世纪城悦江苑15栋2803号，经估价人员在价值时点实地查勘，悦江苑北临凤亭路、东临湘江北路、西邻湘江绿化带、南临盛世路。2.交通条件区域商业繁华度较高，周边有周边有世纪金源购物广场、世纪金源大酒店、金霞苑生鲜超市、北雅中学、清水塘第二小学、青蓝双语幼儿园等商住配套设施，所在区域有9、11、106、112、811路等多路公交车经过，交通便利，道路通达度高，对外联接方便。3
22、.基础设施与公用设施条件估价对象所处区域内基础设施条件达到“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水、供气，宗地红线内场地平整），通讯、通电保障度好；距离学校、医院、邮电网点、超市、菜市场、酒店等公用配套设施近。4.环境质量估价对象所处区域内没有严重的水污染及大气污染。三、市场背景分析：1、城市资源状况长沙市是湖南省的省会，是全省政治、经济、文化的中心，是全国历史文化名城。它位于湖南省东部偏北，东经11153至11415、北纬2751至2841之间。东临江西省宜春地区和萍乡市，南接湘潭、株洲两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面
23、积为11819.5平方公里，其中市区面积为556.33平方公里，市区建成区面积186平方公里。长沙地形复杂，湘江两岸形成地势低平的冲击平原，其东西两侧及东南面为地势较高的低山、丘陵。长沙市市区地势南高北低，属于湘江水系。湘江由南向北纵贯市区，经过市境74公里，其间流入湘江的支流有15条，其中较大的有浏阳河、捞刀河、靳江、沩水。长沙地区水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达808亿立方米。最大的水库为宁乡境内的黄材水库和浏阳境内的朱树桥水库。长沙市下辖6个区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区和望城区，以及3个县（市）：长沙县、浏阳市、宁乡县。各区、县（市）共辖79个镇、39个乡和5
24、4个街道办事处。根据第六次全国人口普查数据，至2011年年末，长沙市常住人口为709.07万人，比上年增长0.71%。2、房地产制度与房地产市场状况2014年以来，全国房地产市场愁云笼罩，市场回调、销量萎缩、库存高企、房价下跌成为真实写照。面对市场周期性低迷，国家政策层面上分类调控开始趋向酌情放松；而地方政府救市意愿迫切，从6月呼市率先取消限购后，多米诺效应迅速传播，限购红线崩溃，托市全面铺开。从限购松绑的力不从心，到地方的突破性救市，再到限贷政策的放开跟进，楼市僵局可否破，这个“金九银十”是关键。在全国楼市周期性下调大势下，长沙楼市未能逆市突围。前三季度房地产市场整体低位运行，新房供增销减是
25、常态，库存量持续高压，房价也有所下滑。8月以来长沙限购政策悄然松绑，短期内楼市未能应势而起，购房者观望心态依旧，但央行限贷的全面放开或成后市转折点。而开发商方面借机跑量意愿强烈，面对传统冲量旺季，以价换量、促销让利等力度空前，让我们对这一季能否抄底充满遐想和期待！当前，地方救市风起云涌，楼市正在周期性调整中寻求转机和突破。未来，国家宏观调控方面将是改革优先于刺激，那么激活楼市的重任将在地方。毫无疑问，“去库存”、“促销售”、“保刚需”将是未来楼市的主题。、土地市场2014年1-9月，全市招拍挂出让土地挂牌391宗，土地面积1504.51万。其中，商业（综合）用地挂牌168宗，土地面积644.0
26、9万；住宅用地挂牌21宗，土地面积81.60万；工业用地202宗，土地面积778.83万。全市土地实际成交357宗，同比增加57宗；成交面积1377.36万，总金额2741914万元，同比分别增加3.00%、减少36.10%；综合地价水平值1991元/，同比下跌37.96%。其中，商业用地成交面积532.13万，成交金额2070695万元；住宅用地成交面积105.72万，成交金额264670万元；工业用地成交面积739.52万，成交金额406549万元。、新房市场2014年前三季度我市（含三县市）完成房地产开发投资966.26亿元，同比增长16.5%。商品房施工面积9126.65万，其中新开工
27、面积1988.18万，同比增长14.7%、-1.0%；竣工面积895.81万，同比增长10.0%。2014年前三季度我市（含三县市）累计批准预售1803.76万，同比增长19.41%；实现商品房成交备案面积1208.04万，备案金额739.80亿元，同比分别减少16.93%、17.87%。2014年1-9月长沙内六区住宅供应套均面积为110.48，比去年同期增大3.13%。从供销情况来看，1-9月住宅套数同期总供销比为1.37:1，各套型同期供应量均大于备案量，除60以下套型外，其余套型供销比均超警戒线。1-9月主力供销套型为90-120套型，供销所占总量比均超过35%。1-9月90以下套型供
28、应占比为29.72%，同比缩小6.25个百分点。2014年1-9月全市新建商品房累计批准预售1803.76万，同比增长19.41%，其中住宅批准预售1373.99万，同比增长6.08%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1304.58万，同比增长30.52%，其中住宅批准预售989.18万，同比增长16.87%。从前三季度情况来看，批准预售量呈现逐季上扬，季度平均增长率为17.52%。2014年1-9月全市新建商品房累计网签1115.92万，同比减少22.81%，其中住宅网签948.89万，同比减少24.05%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签726.92万，同比减少29.43%，其
29、中住宅网签615.73万，同比减少29.96%。从前三季度成交走势来看，1月成交量最高接近200万，其次是5月受拆迁安置房项目成交的影响居第二位，成交量约150万，2月、3月成交量最低，在100万以下，4月、6月、7月、8月、9月成交量均在110-120万之间，第三季度成交量呈慢速下滑的趋势。2014年1-9月全市新建商品房累计成交备案1208.04万，同比减少16.93%，其中住宅成交备案1044.36万，同比减少16.46%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案829.57万，同比减少19.86%，其中住宅成交备案704.26万，同比减少19.42%。从前三季度情况来看，成交备案量逐季
30、下滑，季度平均增长率为-8.57%。2014年1-9月全市新建商品住宅（含单位集资房等）网签均价为5456元/，非住宅11266元/，同比分别为-6.48%、3.09%；内六区新建商品住宅（含单位集资房等）网签均价为6082元/，非住宅12603元/，同比分别为-4.82%、6.48%。、二手房市场2014年1-9月全市二手房成交面积316.14万，成交套数为27720套，同比分别减少22.95%、7.74%；其中住宅成交246.53万，成交套数为24043套，同比分别减少12.86%、10.24%。分区域来看，内六区二手房成交面积221.50万，成交套数为20994套，同比分别减少10.24%、5.41%；其中住宅成交179.09万，成交套数为18531套，同比分别减少12.15%、9.09%。从前三季度情况来看，交易量呈现逐季上扬，季度平均增长率为6.64%。2014年1-9月全市房产一、二
