苏州住博会报告.docx
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苏州住博会报告.docx
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苏州住博会报告
前言
在刚刚召开的两会上,政府工作报告提出,2012年国内生产总值增长7.5%。
这是我国GDP预期增长目标八年来首次低于8%。
凸显出中国对经济转型的决心,注重经济质量和效益。
今年影响中国经济发展的内外环境较复杂,适时降低增长预期。
“7.5%”为今年中国经济“预调微调”政策拓宽调控空间,预示着加大了今年中央对房地产行业的调控空间,几年房地产形势不宜盲目乐观。
2012年上半年苏州楼市依然硝烟弥漫,随着7字头8字头的房源纷纷入市,刚性需求悄然爆发,在经历了3月的开盘高峰后,苏州房地产市场成交量呈大幅上扬之势。
开发商以价换量,在银四到来之际,购房热潮将怎样延续,第16届苏州住博会于4月29日-5月2日在苏州国际博览中心为您倾情巨献。
本届展会展出面积达25000平方米,各类展商共计200余家。
本届展会在此前原有基础上,最新推出轻轨楼盘展区,让市民近距离选择出行最方便的心仪楼盘。
第一部分苏州楼市动态一览
一、第一季度市场动态
苏州市2012年第一季度住宅类房源成交22112套,同比增加了121.14%,环比上升了24.63%;成交面积为2381203.52平方米,同比增加了102.95%,环比上升了20.62%,受到官方公布数据的影响,本季度价格无法量化,不过受到政策性因素的影响及年后刚性需求的逐渐释放,除了大量的非商品型住宅外,普通新建商品住宅中刚需产品居多,所以整体均价水平预估在万元以下。
2012年一季度苏州楼市住宅类房源共成交22112套,月均成交量高达7374套,远远高于以往同期的成交表现,分析不难发现今年以来伴随着银行信贷政策的转变,对于首置需求采取了一定的信贷放松举措,大量的被挤压刚性需求2月份开始大幅释放,3月份表现犹如突出,不过从成交明细累积情况可以看出,本季度苏州新建商品住宅成交约7900套左右,非商品型住宅成交14200多套,依然为季度的成交主力,1、2月份受到春节长假及对于“两会”新政预期的强烈,所以一季度苏州住宅放量基本上集中在3月份,刨去六成多的非商品型住宅,一季度苏州住宅市场并没有彻底摆脱政策影响,进而成交出现报复性上涨的局面,而且“两会”再次明确了今后的调控趋势,在投资、投机性需求被挤出市场后,刚性需求很难维持市场保持高位运行,所以差别化信贷政策在引发此番需求释放过程中具有重要作用。
1.一季度工业园区以6631套的成交量保持去化领先,118.75平方米的套均成交面积虽然环比与同比均有一定的下滑,但是依然领先其他几个区域。
本季度区域新建商品住宅成交近2800套,占住宅成交总量的4成左右,非商品型住宅占比明显。
区域楼市在季度内有一定的去化催促表现,海尚壹品项目由于受到产品业态调整的影响,新房去化速度明显加快,以340套的成交量在季度内领先,不过项目的新房去化基本上均为3月中旬新开的刚需型户型产品,同时万元左右的均价水平在现代大道板块内竞争优势明显;花境、绿地华尔道名邸、中海国际社区、东方维罗纳四个主打刚需产品的项目在刚需市场当道的形势下,也均有200套左右的发挥;路劲主场二期森林公馆2月份由于受到抵押工程款的影响,项目季度内也有127套的签约量,而青剑湖板块的中信森林湖2月底推出了高层公寓产品,7000元/平米的价格水平延续了花境的低价入市策略,项目也有不错的签约表现。
中高端住宅市场来看,万科尚玲珑、仁恒双湖湾、路劲尚澜湾及雍景湾等以品质取胜的项目也有一定的成交表现。
2.高新区和相城区季度住宅成交走势相仿,市场表现相对较为冷清,其中高新区住宅成交1877套,新建商品住宅成交870套左右,区域新房成交相对较为集中,一方面狮山路板块内的鑫苑国际城市花园继续走团购促销路线,优惠力度较大同时项目区位良好,所以参团后项目去库存方面领先周边竞品;其次北新区的旭辉上河郡凭借7000多的价格水平及首付分期执行举措项目的成交状况较为稳定,季度内也有216套的表现,板块的旭辉朗香郡及新创理想城也有一定的表现;狮山路板块内的另一项目万道尊品3月17日首次开盘,虽然同样打出低起价口号,但是14000元/平米的均价水平远远超出刚需预期,所以开盘以来不及海上壹品。
中信森林湖等竞品成交表现;相城区季度内住宅成交2357套,其中普通新建商品住宅成交800套左右,区域内仅有合景峰汇国际、金辉融侨城、首开班芙春天等三盘成交过百,个盘及整体新房表现均不及新区表现,一方面活力岛板块均价水平超出目前主力需求支付能力,同时刚需产品以乡镇板块居多,相对较为偏远也影响到了购房心理。
综合来看,高新区、相城区刚需产品相对较远,同时在调控背景下,主力板块内的新房缺乏有效的促销手段引导,也在很大程度上影响了新房的去化,目前高新区科技城板块、北新区板块及相城区活力岛板块均有较大的新房库存,后期去库存压力依然较大。
3.中心城区住宅成交在几大区域中排名第二,住宅类房源共成交5747套,占市区住宅成交总量的26%左右,新建商品住宅成交1000套左右,包括保障房在内的非商品型住宅占比在8成左右,实际新房季度发挥有限。
城区在售商品住宅有限,新房成交相对较为集中,其中中梁天御项目在团购的影响下,加之项目处于平江新城板块,在价格上与板块内的竞品平江怡景相比有明显的竞争优势,以354套的成交量在城区内领先,其次沧浪新城板块也是城区目前主要的商品房供应区域,世茂运河城自从去年调价之后,去化情况一直表现良好,本季度以257套的成交量位居中梁天御之后,而位于古城区内的苏纶里限购后一直处于停滞销售的状态,今年3月份开始受到参团的影响,价格方面有明显的调整,加之项目优越的区位条件,对于部分改善型需求具有较大的吸引力,54套的成交量基本均集中在3月份;金阊新城内的两大主力在售项目南山金城1958和万科金色里程也分别有126、142套的成交量。
改善型住宅方面,万科长风别墅有30多套的成交量,其他项目表现相对较差。
4.吴中区住宅成交紧随中心城区之后,住宅类房源共成交5500套,占市区整体成交量的25%,实际商品住宅成交2400套左右,新房成交位于园区之后。
节后刚性需求的不断释放下,区域楼市“两极分化”现象表现的愈发突出,吴中大道板块内的刚需项目不断加推,市场表现极为活跃,其中招商小石城采取了更为激进的销售策略,但是需求爆发的形势下,房价一路调整到7000元/平米左右,与同质化产品优势拉大,项目以622套的成交量遥遥领先市区其他项目,其次板块内的新城金郡、越湖家天下、越湖名邸、首开国风华府分别成交311套、244套、199套和164套,同时2月底首次亮相的中天和景苑凭借7800元/平米的低价引导,也有75套左右的成交量;除此之外,改善型住宅方面,合景领峰、朗诗绿色街区、朗诗东吴绿郡、中茵星墅湾、中海独墅岛均有一定,不过发挥明显不及普通刚需公寓产品,按照目前市场需求表现,接下来区域内的高性价比项目预计依然有较为强劲的市场表现。
第二部分2012年苏州第16届住宅产业博览会概述
一、2012年苏州第16届住博会综述
展出时间:
2012年4月29日-5月2日9:
30-16:
30
展览场地:
苏州国际博览中心
主办单位:
苏州国际博览中心
承办单位:
苏州国华展览有限公司
宣传媒体:
报纸
《苏州日报》、《姑苏晚报》《城市商报》、《扬子楼市》、《现代快报》
电视
新闻综合频道、社会经济频道、文化生活频道、电影娱乐频道、生活资讯频道
杂志
《苏州楼市》、《楼市商情》、《楼市周刊》、《装饰商情》、《居周刊》、《商业地产周刊》、《发现苏州》、《楼事》
网络
搜房网、新浪乐居、365(苏州)地产家居网、名城苏州、房秀网、搜狐焦点、512房产网、楼事、XX房产、和讯网、我爱我家、搜房家居、搜房二手房、新浪家园、苏州热线房产网、苏州装饰网、阳光装饰网、和家网、51装饰网、深圳地产英才网、佳阳(中国)CBD互动网、E展网、中活网、米高广告
广播
交通经济频率
展品范围:
品牌地产展(3A馆10000平米)
精品别墅及高端不动产展区(4A馆3000平米)
商业地产展区(4A馆3000平米)
海外地产投资展区(4A馆3000平米)
地产专业服务展区(4A馆1000平米)
装饰建材展(5A馆8000平米)
家电特卖展区(5A馆2000平米)
展出效果:
参展商:
200多家
参展楼盘65个
观众人数:
约8万
成交总量:
545套
意向客户:
27300组
主题活动:
“轻轨楼盘抢购全市总动员”“乘地铁来看房,住博为您买单”、“百种名品建材0元起拍”、“2012春季大型跳蚤市场暨万人淘宝嘉年华”
海外参展楼盘:
1、LakesideCentral(翡翠央)
2、Vic——维景领峰
3、台湾远雄中央公园
4、布里斯班CBD中心公寓TheMidtown
5、西班牙VAPF集团太阳山庄花园
6、美国阿肯色马蹄湾土地
7、布里斯班麦克拉克伦
二、参展楼盘一览表
展位
开发商
项目名
建筑形态
面积段
单位价格
备注
VIP01
星隆置业
白塘壹号
高层
110-198平米
13500元/平方米
Vip02
中海地产
中海御景湾
高层、小高层
90-140平米
8000元/平方米
开盘:
2012-4-27
中海国际社区橙郡
高层、小高层
60-140平米
13500元/平方米
3A01
苏州翡翠国际
绿地华尔道名邸
普通公寓、别墅
88-140平米(公寓)
220-260平米(别墅)
10000元/平米(公寓)
30000元/平米(别墅)
开盘:
2012-04-18
3A02
苏州平江港龙
苏州喜临门/苏州义乌国际商贸城
五星级酒店、商贸城。
公寓
15-35平米
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----------
港龙柏悦公馆
酒店式公寓
40-60平米
----------
----------
3A03
安泰国际商务大酒店
高扬国际广场
商铺、soho办公、酒店
20-100平米
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----------
3A05
华园恒升置业
华园星城
高层
85-135平米
8300元/平米
一期2012年5月底交房
3A08
苏州高龙
九龙仓时代上城
精装洋房、小高层、高层
65-158平米
高层:
12500元/平米
洋房15500元/平米
二期精装高层预计11000-12000/平米
3A09
苏州皇冠置业
中茵星墅湾
高层、别墅
80-350平米
均价15000元/平方米
2013.12.31交房
3A10
路劲地产集团
路劲主场
高层
80-140平米
均价8000/平米
2013年底2014年初交房
法香堤
多层、小高层、高层
100-240平米
---------
-----------
3A12
建屋发展集团
建屋中央景城
精装公寓
87-167平方
均价15000元/平米
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商务汇
复合地产
60-160平米
均价13500元/平米
交房:
最早211年12月
海德公园
高层
84-140平米
起价9000元/平米
--------------
3A15
双冠置业、双冠商业发展有限公司
双银国际金融城
Loft创意工场、公寓式酒店、花园独栋
公寓式酒店:
40-100平米
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------------
3A16
雅戈尔
雅戈尔璞墅
类独栋、双拼、联排、叠跃墅
240-340
联排:
总价430-580/套
跃墅:
均价13500元/平米
2013.4.30-9.30
雅戈尔太阳城
高层、别墅
118-142平米
9000-11000元/平米
交房:
2012.12.30-2013.9.30
雅戈尔未来城
住宅、商住楼
84-173平米
13000-15000元/平米
交房:
2012.6.30
3A17
城市重建
群星苑
高层
90-135平米
均价8500元/平米
-------------
3A18
中新置地
置地东方维罗纳
高层、洋房
78-165平米
均价9000元/平米
项目已全部封顶
置地青湖语城
公寓
77-118平米
均价10000元/平米
项目已经全部封顶
置地美庐
别墅
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总栋数76
置地悦湖
公寓
83-131平米
均价11000元/平方米精装房14000-15000元/平方米,
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3A19
苏州南山发展
南山檀郡
花园洋房、公寓
86-123平米
均价12000元/平米
2012年3月开盘
3A20
江苏友谊合升
海尚壹品
多层、小高层、高层、商业
70-140平米
高层:
10000-11000元/平米
小高层:
11000-12000元/平米
2013年底交房
3A21A
苏州泰隆
中房澜泊湾
高层、连拍、双拼、独栋
66-265平米
均价18000元/平米
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3A25A
苏州康杰置业
青剑湖公馆
小高层、别墅
67-120平米
均价8900元/平米
交房:
2013年9月30号
3A26
苏州荣盛
欧风丽苑
花园洋房、公寓
86-123平米
均价11500元/平米
2012年3月25日开盘
4AQA01
大和房屋
和风雅致
高端精装公寓
90-175平米
均价22000元/平米
全现房
4AQA02
昆山市置家
城际雅苑
小高层
-------
均价6000元/平米
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4AQA03
苏州工业园区嘉安投资
都市VIP
酒店式公寓、商铺
50-80平米
均价11000-12000元/平米
2012年3月交房
4AQA04
苏州永盛
苏州古玩城
商业
47-104平米
均价6200/平米
4AQA05.06.07.08
苏州鑫苑置业
鑫苑国际城市花园
高层
65-101平米
均价10800元/平米
现房销售
4AQA09.10.11.12
招商地产
雍景湾
类独栋
250-270平米
最低价550万一套
交房:
2012.5.31
4AQD01.02.03.04
苏州新城创佳置业
新城金郡
多层、小高层
80-130平米
高层:
7600平米
多层:
9200
------------
4AQD05.06.07.08
苏州首开嘉泰置业
首开国风华府
小高层、多层
69-140平方米
8000元/平方米
2013.4.30交房
首开班芙春天
高层
90-170平米
7500-10000元/平米
一期2012.11.30
首开悦澜湾
高层小高层
80-130平米
9300元/平米
六期高层2012.12月底
三、分区分析
1.古城区
古城区
中海御景湾、苏州义乌国际商贸城、港龙栢悦公馆、苏州古玩城
简析:
本届住博会参展的古城区的楼盘很少,只有3个,近期开盘的几个楼盘也没有参加。
再加上古城区本身楼盘就较少,地段稀缺住宅项目及其稀少。
可能是因为本次住博会在园区国际博览中心举行,观众大多是园区的人群,没有引起市区的楼盘的注意。
其中中海御景湾虽然是在金阊区,但是地理优势也不是很明显,不过位于总体来说未来发展潜力巨大,金阊新城核心滨水湾住宅区。
性价比较高。
其他两个楼盘主要是15-60平米的小户型酒店式公寓、商铺。
从中也可以看出古城区土地的稀缺性。
2.相城区
相城区
南山檀郡、欧风丽苑、首开班芙春天。
简析:
和古城区一样,本次参展的相城区楼盘也很少只有3个。
其中南山檀郡是三月份的新盘。
首开班芙春天和欧风丽苑都是老盘,其中欧风丽苑已经算是尾盘,所剩房源不多,均价在11500元/平米。
而首开班芙春天的价格比较低,起价7000元左右。
这三个楼盘都是多层、小高层、和高层为主。
定位基本属于刚性楼盘。
很多知名开发商都没有参加。
3.吴中区
吴中区
新城金郡、首开国风华府
简析:
新城金郡为4月份的新楼盘,首开国风华府是去年年底的盘,价格都较低,类型也主要为高层或小高层,其中首开国风华府的单价从今年4月5日的7900元/平方涨到了目前的8500元/平方,可见此吴中区的升值潜力还是很大的。
4.新区
新区
鑫悦国际城市花园、永新秀郡
5.园区
园区
白塘一号、中海国际社区•橙郡、华园星城、九龙仓•时代上城、中茵•星墅湾、路劲主场、法香堤、中央景城、群星苑、雅戈尔未来城、东方维罗纳、青湖语城、悦湖、置地美庐、海尚壹品、澜泊湾、青剑湖公馆、中海御景湾、绿地•华尔道名邸、雅戈尔璞墅、雅戈尔•太阳城、
简析:
本次住博会在园区举行,吸引了园区大部分在售的楼盘,其中还有几个是在住博会上首次亮相。
6.轻轨沿线
轻轨沿线
楼盘信息
港龙柏悦公馆
(轻轨2号、4号线交汇站点)
港龙柏悦公馆4月7日样板间公开,5.98米极限层高公寓,开盘时间待定。
高扬国际广场
(3号线)
4月18日开盘推出了3幢新房源,户型有88㎡、105㎡2房和132㎡、140㎡3房,均价10000元m2
绿地华尔道名邸
(1号线南施街站、3号线星塘街站)
4月18日开盘推出了3幢新房源,户型有88㎡、105㎡2房和132㎡、140㎡3房,折后均价10000元/平米
路劲主场
(1号线(钟南街站)和3号线(苏胜路站))
一期已交房入住,目前在售三期19#、22#、27#,目前在售户型只剩下84㎡、125㎡户型,均价8200元/平左右,现场有优惠。
27#预计4月26日加推,具体情况待定。
三期房源预计2013年底可交房
九龙仓时代上城
(轻轨1号线钟南街站,轻轨1号线钟南街站)
九龙仓时代上城目前在售房源,花园洋房主力户型140多㎡均价15000元/㎡。
小高层,户型为132㎡精装房源总共20套左右,均价14500元/㎡,
雅戈尔璞墅
(1号线钟南街站)
叠加别墅预约中,在售联排别墅总价440-580万/套;类独栋总价在900-1000万/套左右。
双拼目前一幢在售,总价在750万/套左右。
雅戈尔未来城
(1号线博览中心)
在售小高层位于8#、9#、10#毛坯房,剩余60套左右,户型146㎡、173㎡,均价14000-15000元/㎡,按揭优惠500元/㎡。
雅戈尔太阳城
(1号线钟南街站)
在售房源二期园著花园洋房,价格10500元/㎡,小高层140多㎡,房源不多,价格9000多元/㎡。
一期精装房142㎡户型,精装标准2500元/㎡现房销售,均价11000元/㎡左右。
海尚壹品
(1号线钟星湖街)
海尚壹品预计5月下旬加推94-140平米的精装修房源,300套左右房源,具体情况待定。
南山檀郡
(轻轨2号线阳澄湖中路)
住博会期间推出10套特价房源,目前在售7#、14#、15#楼房源,户型面积为90平米以下的2+1小户型,120平米左右的2+2的四房户型,价格11000-12000元/㎡左右。
东方维罗纳
(轨道三号线的起点站;轻轨1号线始末站钟南路)
目前在售南区房源,高层户型有78㎡、100多㎡为2+1房,均价8000元/平,花园洋房,户型面积93-165平米,价格为8500-9500元/㎡,目前在售房源总价可优惠4万元。
置地青湖语城
(一号线星湖街站,三号线唯亭城铁站)
:
置地青湖语城三期精装房总共174套,目前在售的,还剩40套左右,户型面积77㎡两房、86㎡2+1房,10000元/平米,三期高层毛坯118㎡,折后均价8700元/㎡。
新城金郡
(二号线与4号线、3号线)
新城金郡7#、8#楼高层在售,8#面积80平2房,90平3房,均价7600元/平左右,7#楼面积82、92平,79平2房,89平2+1房,均价7500元/平左右。
多层109平三房两厅两卫,均价9000元/平。
首开国风华府
(二号线与4号线、2号线)
小高层、多层在售,小高层1#、2#、3#楼,多层8#、10#、28#楼,面积为65、90、130、171平米,小户型房源不多。
目前折后均价8000元/平左右,2房7800元/㎡。
首开班芙春天
(轻轨2、4号线)
在售一期房源面积90-140平米左右,均价8000-9000多元/㎡,二期房源,面积96-140㎡,价格在7000-9500元/㎡之间。
万科尚玲珑
(一号线博览中心)
一线湖景房53#在售,均价45000元/㎡。
71#剩余10余套房源,户型为118㎡和135㎡,均价18500元/㎡,预计4月底5月初加推72#楼130套左右,面积118㎡和135㎡
永新秀郡
(轻轨3号线)
永新秀郡在售17#、23#等高层和别墅房源。
高层88-138平米,均价8300元/平米,高层首款8万起。
别墅面积210-380平米,均价10000-11000元/平米左右,总价300万/套左右,共推100套。
东渡银座
(紧邻轻轨1号线与3号线)
目前在售酒店式公寓,面积50-70平米,位于5层、6层、7层,均价13000元/平米。
现购房一次性付款98折,贷款99折。
招商小石城
(轻轨2、4号线)
目前高层在售,125平、140平户型,房源集中在高楼层,均价7500元/平。
目前在售叠加面积230平,均价10000元/平,叠加房源送车位。
招商小石城五期4月预计推出新房源,7#、9#136㎡、212㎡大户型。
五期高层11#、12#楼在售,均价8300元/㎡
天地源水墨三十度
(轻轨一号线钟南街站)
目前在售高层、小高层毛坯房,户型有123㎡、135㎡、141㎡的3房和162㎡、184㎡的4房现房准现房销售,价格9000-10000元/㎡,预计年底交房。
简析:
随着轨道交通1号线2012年4月28日开通试运营,为本次住博会增添了一抹亮色,轨道交通的开通对于城市交通改善、推动城市经济发展起着巨大的促进作用,交通与居住作为人们生活中息息相关的生活需求,轨道交通给城市生活带来的切实变化将深入人心,也给空间上的地域、居住概念上的认知产生新的改变。
新区工作,园区买房,10分钟生活圈的形成将改变全城百姓的置业理念和生活方式。
自然,只要有焦点的时刻,就会制造无限的人气,而住博会也不会放过此次良机。
在此次的住博会行,更有一个大展位专门预留给“轻轨”,并将轻轨周边楼盘将以站点来划分,一一进行展示,同时将安排房地产专业人士介绍轻轨沿线住宅项目,为购房者提供现场的咨询服务,推荐适合的楼盘。
轨交沿线楼盘展区成为本届展会最大的亮点。
新城金郡、中海国际社区橙郡等轨交房大放异彩,各种优惠及团购信息让购房者纷纷驻足,4天的成交量不可小觑。
四、参展楼盘优惠信息
中海国际社区橙郡
存2万抵2万房款,团购享购房5000元优惠
东方维罗纳
推出20套特价房,最低61.9万
都市VIP
推出10套特价房
海尚壹品
推出15套特价房
金辉融侨城
推出10套特价房
路劲主场
推出15套特价房,最低总价67.5万
南山檀郡
限量特价房82万起,首付15万起
欧风丽苑
推出10套特价房,6999元/平起
栖霞枫情水岸
精装修2万抵26万优惠
群星苑
10套特价房,6574.48元/平起
首开班芙春天
推出15套特价房,6935元/平起
首开悦澜湾
5套一口价房源推出
天地源水墨三十度
最高32万优惠
玩美天地
5套特价房推出,最低5748元/平
新城金郡
15套特价房推出,最
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