三亚市水居巷控制性详细规划.docx
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三亚市水居巷控制性详细规划
三亚市水居巷控制性详细规划
说明书
前言
2008年,海南省确定建设国际旅游岛的战略发展目标。
随着的旅游业的迅速发展,海南岛、尤其是三亚市已经成为国内外旅游市场的主体。
同时旅游者已不是单纯的观光、商务、会议,而是更进一步向度假、休闲型的旅游消费发展。
在此形势下,三亚市作为我国最著名的热带滨海旅游城市,已成为了国内外游客旅游以及第二居住地。
旅游业的发展直接刺激了三亚旅游房地产的发展,众多旅客并不单单满足到三亚一游,而是期望能长期或经常性地来此休闲度假。
对于三亚这样一个本地人口只有16万人的城市而言,新建房地产项目主要针对岛外市场,开发围绕“休闲度假”做文章成为必然,这也就成为三亚房地产市场发展的最主要方向和特点。
在此背景下,本项目希望通过规划编制,针对经济、旅游以及房地产发展的新形势,制定开发策略,挖掘三亚市水居巷有利因素,扬长避短,在可持续发展的前提下合理实现经济效益,营造独特的、高档次的热带滨海城市风貌,从而树立面向世界的积极形象。
本项目也将通过规划编制改善三亚市区城市景观,创造三亚旅游新热点;带动沿海、沿河地带的景观改造,为三亚市长远旅游业的发展贡献一份力量。
第一章规划修编背景
一、项目背景
随着我国经济结构的调整,三亚市总体的发展目标已从发展第一、二产业为主,向突出三亚市热带海滨旅游城市特征的旅游专业化城市转换。
三亚市主城区应充分利用现有的基础设施条件,逐步置换和改造与旅游业无关的用地,优化城市功能,改善城市景观面貌,提高服务水平,积极发展旅游业。
按照建设国际旅游岛海滨风景旅游城市的要求,利用城市设计的方法,提高城市各项建设的品位和水平。
创造可持续发展的新型城市。
三亚河口自古就是天然良港,这一地区为三亚的发源地之一,也是著名的渔港,原有居民和产业多与捕鱼有关。
随着三港分离该区域,渔港功能将转向旅游与高档居住。
近年来,三亚的经济飞速发展,三亚市政府抓住机遇适时提出对三亚河口区域进行旧城改造,改善环境,转换功能。
三亚鸿洲公司积极参与该区域的改造。
为此编制本控制性详细规划以指导与控制该区域的改造和建设。
二、上一版控制性详细规划回顾
(一)上一版规划简介
2003年12月,“三亚创维鸿洲房地产开发有限公司”会同“新加坡雅科本设计管理服务有限公司”和“海南元正建筑设计咨询有限责任公司”编制了《三亚市水居巷与港门下村项目控制性详细规划》。
(该版规划经三亚市城市规划委员会于2008年7月21日审核。
)
·规划期限
此次规划期限为:
2003年至2010年。
其中近期为2003年至2005年,中期为2004年至2007年。
远期为2007年至2010年。
·用地布局结构及功能分区
本次规划将两个陆地地块及中间的三亚河水域,共同做为一个整体统一规划。
在布局规划结构上,水居巷(B区)规划以商业、旅游娱乐功能为主,突出热闹、繁荣的气氛,港门下村(A区)以高档居住和酒店为主,突出安静与高雅的气氛。
中间三亚河水域起着缓冲隔临两侧地块内建筑体作用,有此,这片水域便形成了两岸地块中间的一个自然绿‘地’。
从规划的角度看,因为这片绿‘地’的存在,所以在此次的规划中,在临河两岸地块内的公共绿地率偏低,这也意味着两块地块的有限面积可充分利用于建筑体及公共设施。
·土地平衡表
地块编号
用地性质
用地面积
建筑面积
容积率
建筑密度
限高
绿地率
(m2)
(m2)
(%)
(层数)
(%)
B-1
商务办公用地
7563.00
38000.00
5.02
66.00%
32
5.00%
B-2
商业用地
14534.00
25200.00
1.73
66.00%
6
5.00%
B-3
商业用地
12715.00
19800.00
1.56
50.00%
4
20.00%
B-4
商业文化娱乐用地
37090.00
45000.00
1.21
38.00%
13
30.00%
B-5
酒店用地
9911.00
32000.00
3.23
45.00%
8
30.00%
B-6
酒店用地
10026.00
28000.00
2.79
55.00%
6
30.00%
B-7
商业用地
8901.00
13000.00
1.46
80.00%
3
3.00%
B-8
滨河广场及开敞空间
23365.00
2500.00
0.11
10.00%
1
60.00%
小计
124105.00
203500.00
-
-
-
道路
12872.00
-
-
-
-
25.00%
总计
136977.00
203500.00
1.49
39.76%
-
27.93%
(二)上一版规划存在的问题
由于水居巷属旧城改造项目,随着时间的推移,拆迁安置、拆迁补偿过程中产生许多新的问题和矛盾。
2007年3月8日,三亚鸿洲房地产有限公司就《三亚市水居巷与港门下村项目控制性详细规划》中有关水居巷规划问题向三亚市规划建设局提出调整申请,涉及问题有水居巷地块整体容积率、住宅面积指标、酒店式公寓面积指标、以及酒店、写字楼、商业、公建配套等内容。
具体矛盾如下:
·拆迁成本翻番增大,市场难以承受
2003年时,旧城改造指挥部、市国土局、鸿洲公司一同对港门下村、水居巷逐户进行了丈量摸底,并根据当时的拆迁补偿标准进行了拆迁成本测算,参与各方对基本情况的测算表见附件。
根据当时的测算,水居巷拆迁成本约3.04亿、平均每亩148万(每平方米2220元),已经很高。
三年间人口又有增多、出现了不少房屋和装修抢建,拆迁补偿标准又大幅提高,在新的拆迁政策下还将出现更多的评估、协商和额外补偿,初步估计水居巷拆迁成本将突破6个亿,平均每亩约300万、楼面地价超过3000元,在如此高的成本压力下,市场将难以消化重建的新产品。
例如,京燕大厦原测算补偿1220万,实际补偿4000万(含契税返还);总工会原测算补偿276万,实际包括单位和个人将达1200万;中国银行原测算201万,实际包含货币补偿和产权置换在内的补偿成本将远超此金额。
原补偿标准(以市府[1993]53号和三府[2001]113号文为基础)与现补偿标准(以三府[2005]138号和三房[2006]70号文为基础)对比如下(表中的金额单位为“元/建筑面积平方米”):
类别
结构
补偿标准(包括按文件应给予的奖励补偿)
原标准
现标准
新/旧倍数
住宅
框架结构
1045
1416
1.36
混合结构
855
1236
1.45
砖木结构
703
936
1.33
简易结构
285
456
1.60
非居住简易临建
60
96
1.60
商铺
框架结构
550
3906
7.10
混合结构
450
3666
8.15
厂房
框架结构
550
1104
2.01
混合结构
450
864
1.92
(说明:
原补偿标准以市府[1993]53号和三府[2001]113号文为基础,现补偿标准以三府[2005]138号和三房[2006]70号文为基础。
)2003年编制的《三亚市水居巷与港门下村项目控制性详细规划》中有关水居巷规划的容积率为1.49,主要规划功能为商业和酒店。
几年来,一方面水居巷的拆迁成本翻番增大(楼面地价超过3000元——〖2007年评估价〗),另一方面三亚的城市发展、市场情况也发生了巨大变化,原规划方案已经不符合目前区域发展、市场情况,无法实现旧城改造可持续发展。
·根据三亚鸿洲房地产有限公司对港门下村重建的经验教训,考虑城市功能需要和市场情况,以及水居巷拆迁的实际成本压力,三亚鸿洲房地产有限公司提出拟对水居巷重新进行规划方案优化。
主要优化内容包括:
(1)、适度减少酒店和商业面积,增加游艇码头、住宅、公寓、公共广场等,区域城市功能将调整得更为丰富。
(2)、为了平衡拆迁与重建投入,相对于拆迁前旧建筑容积率1.90和每亩300万以上的土地成本,以及为满足更为丰富的城市功能需要,初步测算,三亚鸿洲房地产有限公司提出容积率调整到3.0左右较为适合。
在此容积率下可以较好地安排各项功能区域的建设,同时可以弥补一定的拆迁成本压力,三亚鸿洲房地产有限公司通过市场运作自行消化其它后续的拆迁成本压力。
(三)水居巷控制性详细规划调整必要性的论证
2007年6月21日,三亚市规划建设局会同三亚鸿洲房地产有限公司就水居巷开发建设有关问题进行了讨论,经过充分磋商形成初步意见(下表)并提交三亚市城市规划委员会审核。
基地面积(㎡)
136,977.51
计入容积率建筑面积面积(㎡)
407,000
其中
高层住宅
65,200(864户)
其中49000㎡用于安置
酒店式公寓
100,500(920户)
酒店
79,300(621间)
写字楼
55,300
商业
105,200
公建配套
1,500
容积率
2.97
2008年7月21日,三亚市城市规划委员会对水居巷控制性详细规划调整作出决定,并下发《关于市规委会对水居巷与港门下村控制性详细规划方案调整审议决定的通知》【三规委办〖2008〗70号】(见附件1)。
三、本次规划调整重点
本次规划对以下几个要点作了重点调整:
(一)用地布局结构
1、根据三亚市城市发展、以及调整用地开发强度、开发模式的要求,对用地功能布局、空间形态方面进行了较大调整。
在兼顾城市发展、城市景观特点和开发时续的基础上,对内部地块进行重新划分。
2、调整原规划面向解放路的地块类别为“商业金融业用地\二类居住用地”,建筑功能为“办公、酒店式公寓、商业”。
3、调整沿建港路地块类别为“商业金融业\文化娱乐\二类居住用地”。
4、调整沿三亚河、临近三亚桥地块(B-2)用地类别为“商业金融业\二类居住用地”。
5、保持该区位在三亚市总体规划中原有的广场用地,规划B-6地块为滨水休闲广场用地。
(二)道路与交通:
1、调整区内道路功能,除保留B-3与B-4以及B-5与B-6之间道路允许机动车通行外,其余道路在满足消防要求的前提下全部作为步行道,实现人车分离。
静态交通除在与城市道路相邻的地段设置停车场外,其余全部转入地下,完全避开与地面人流的交叉。
2、区内道路两侧的建筑控制线范围内地下布置工程管线,地上全部做绿化带。
3、结合地块调整,在沿解放一路地段增加消防通道出入口。
(二)建筑设计引导
在用地功能结构调整的前提下,并根据城市发展新特点,调整建筑、开放空间构成,突出现代国际都市空间结点特色。
(三)景观规划
1、以现代化国际都市空间形象为特征,形成三亚市重要的城市空间形象结点,与旧城区主要城市视线通廊(解放路、胜利路、三亚桥、三亚河口)及视线的轴线形成对景及延伸关系。
2、结合三亚河口的开敞空间以及对岸遥相呼应的鹿回头景观结点,本区空间面向三亚河口呈开敞、后退、叠进的特色。
3、与河对岸、本区东侧的、已经基本成型的A区形成空间性格对比,共同组成三亚市新的城市景观结点。
第二章本次控制性详细规划
一、规划依据和参考资料
1、《三亚市城市总体规划重大调整》(1995-2010)
2、《三亚市水居巷与港门下村控制性详细规划》(2003版)
3、《城市规划编制办法》(自2006年4月1日起实行)
3、国家相关政策法规
4、三亚市规划局提供的规划用地红线图
5、三亚市规划委员会2008年第5次会议纪要
6、《关于市规委会对水居巷与港门下村控制性详细规划方案调整审议的通知》(三规委办〖2008〗70号)
二、规划范围及现状
(一)规划范围
本次规划区范围:
东起三亚河口西岸,西至建港路;南起三亚河入海口北岸,北至解放一路。
总用地面积约13.70公顷。
(二)地理条件和特征
水居巷位于三亚市旧城区南部,解放一路以南、建港路以东、三亚河入海口北岸,是天然的避风良港。
同时,三亚著名的风景旅游胜地——鹿回头景区正位于水居巷南部,与该地块仅一河之隔。
三亚市是中国唯一的热带气候地域。
三亚的年平均气温25.4度,年晴天日数300天以上,年间降水量1347.5mm。
气候四季宜人。
受海洋性气候影响,每天均有微风吹向陆地及海面,冬季多为东北风。
根据现有的潮位资料统计,1996年至2002年期间,最高潮位为239cm,分别出现在1998年12月和1999年10月,平均潮水位在1996年至2002年期间为135cm。
(三)现状分析
现状水居巷南部民房密集,与周边地区关系密切的渡口码头也分布于此,中部有两所小学,北部及东部沿河建筑质量差,多为棚户,东侧淤积而成滩涂污染严重。
在现状北部入口有烂尾楼一座。
1、建筑用地的基本特征
●水居巷地块两面临水,另有两面以市政道路与三亚旧城紧密相连。
●地块标高从三亚大桥处逐渐向临三亚河入海口降低。
三、规划期限
此次规划期限为:
2009年~2015年。
其中近期为2009年~2011年,中期为2011年至2013年,远期为2013年至2015年。
四、规划目标
三亚市是全国独有的一个热带度假旅游城市,在气候、地理及人文方面具有独特的风格及特色,本次规划的主要目标为:
1、旨在开发三亚市高层次旅游资源,改善三亚市区城市景观,创造三亚旅游新亮点,吸引来自国内外的商务、休闲旅游人士。
2、与三亚市鹿回头景区相辅相承,带动沿河地带的景观改造,为三亚市长远旅游业的发展贡献力量。
3、向社会提供大量就业机会。
4、创造可持续发展的项目。
五、规划指导思想与规划概念解析
(一)规划指导思想
创造一个以现代旅游、休闲中心为背景的文化旅游中心。
该文化旅游中心将成为三亚市中心一个重要的生活、商务、娱乐旅游地标。
主要包括以下几方面:
(1)形成一个集商业、文化旅游、商务旅游为一体的区域中心,该中心将体现现代化休闲中心的气氛。
(2)打造高品位的滨河区,其中住宅用地设计体现“以人为本”的设计概念,反映现代、舒适、高档、休闲的气氛。
(3)营建气氛和谐、将地上活动和地下活动融为一体的城市小区。
(4)实现人车分流。
(5)建成一处集生活、工作、休闲、度假的高档区。
(二)规划概念解析
设计概念:
引入“e.豪布斯卡”概念的规划理念。
所谓HOPSCA理念就是引用规划界集多种城市功能空间因素为一体,在功能布局、交通流线、建筑体及公共空间的关系之间,综合多种城市功能。
此次规划还增加了一个休闲、娱乐、智能化的元素,产生了e.HOPSCA这个全新的规划理念,进一步加强了综合规划的原则,同时也为此次规划的独特性。
e.休闲、娱乐、智能化(Entertainment/Electronic)
H:
酒店(Hotel)O:
写字楼(Office)
P:
停车场(Parking)S:
商业(Shopping)
C:
会议/会展(Conference)A:
公寓(Apartment)
六、用地规划结构及功能分区
(一)用地规划结构
本次规划依照2003年版的“三亚市水居巷与港门下村控制性详细规划”,的项目定位,对水居巷(B区)进行规划结构以及用地布局调整。
规划承接2003年版的“三亚市水居巷与港门下村控制性详细规划”确定:
商业、旅游娱乐、高档居住和酒店业。
突出表现现代与高雅的性格。
东侧、南侧的三亚河水域形成一个自然“绿地”。
所以在此次的规划中,为了强调该地块的现代性格与都市人工空间风貌,适度调整建筑密度。
为了补偿绿地的不足,采取大面积绿化建筑第五立面的手法,既美化空间,又有利于建筑节能,所以在绿地率指标中按一定比例将建筑第五立面绿地统计在内。
水居巷(B地块)位于三亚河入海口处,其背景是鹿回头山体,是一处景观敏感地带,
规划结构上要求必须有开敞的景观视廊,因此在下一步的修建性详细规划中,强调其空间结构要使旧城区的主要城市视线通廊(解放路、红旗街、西河东路)与滨水景观形成对景和延伸关系。
(二)地块及功能分区:
1、B-1地块,商住混合区,兼商务办公、酒店式公寓、商业设施————位于地块北端,面向解放路、并作为解放路尽端的城市对景,也是该项目的主体形象区。
2、B-2地块,商住混合区,一至三层裙楼是商业设施,上部为酒店式公寓————位于用地东侧,与A地块相望,相向形成同质空间区域。
3、B-3地块,商住混合区,一至三层裙楼是商业、文化娱乐设施,上部为高层住宅———位于地块西侧,面临建港路。
裙楼设置商业、娱乐设施、餐饮等,上部为住宅。
该区域与城市街道相邻较长,功能外延性商业设施相对集中。
在后续设计阶段要注意沿街建筑物连续长度的控制,既要形成连续的城市道路空间,又要满足防火规范的要求。
4、B-4地块,商业金融区,高层酒店————位于用地西南侧,面向三亚河出海口,相对独立的两处功能区,由富于表现力的酒店建筑统领空间形象。
适度延伸、引入开阔水面形成的开敞空间,与个性鲜明的酒店建筑形成对比,创造浪漫、轻松的城市空间形象。
5、B-5地块,商业、文化娱乐区,————位于用地中心区域,由多层、横向伸展的建筑群组成,设置商业、娱乐设施、餐饮等。
采用立体绿化、柔化建筑界面等手法,使人工空间元素与引入的自然环境元素相呼应。
6、B-6地块,滨河广场区————位于用地滨水岸线南侧,面向三亚河形成以绿地为主的大片开敞空间,并将水面景观、对岸鹿回头自然景观、以及海风引入小区中心。
设置小游艇码头。
以上各种多样化配套设施的结合,旨在提供一种贴近市民生活的、带动区域经济的休闲、娱乐及旅游业发展的城市新型功能区。
七、土地利用一览表
地块编号
用地类别
用地面积
建筑面积
容积率
建筑密度
限高
绿地率
(m2)
(m2)
(%)
(≤m)
(%)
B-1
商务办公用地
酒店式公寓用地
22171
137460.2
6.20
41%
177
25%
B-2
酒店式公寓用地
商业用地
22909
80181.5
3.50
42%
99
25%
B-3
高层居住用地
商业文化娱乐用地
19714
102512.8
5.20
45%
105
25%
B-4
酒店用地
28137
75969.9
2.7
42%
63
35%
B-5
商业文化娱乐用地
33044
10904.5
0.33
48%
17
25%
B-6
滨河广场用地
10988
小计
136963
407028.9
-
-
-
其中
道路
10926.00
-
-
-
-
总计
136963
407028.9
2.97
-
备注:
根据规委会【2008】70号文件纪要,B-3地块高层住宅面积控制在约6.5万平方米;B-1地块商务办公(写字楼)建筑面积控制在约5.5万平方米;B-4地块酒店建筑面积控制在约7.9万平方米;B-2和B-1地块酒店式公寓建筑面积控制在约10万平方米。
整体地块容积率2.97。
八、道路交通规划
(一)确保消防通道
保证消防车辆通行,尤其是高层建筑的消防面。
路网由两个环形系统和一条连接道路组成消防通道,全程路面净宽≥6m。
(二)人车分流:
(一)为避免地块内出入车流的过分集中,从而给城市造成交通不便、拥挤等现象,本规划在建港路设置3个机动车出入口,在解放一路设置2个机动车出入口,并且将进入区内的机动车直接引入地下。
(二)在正对现有解放路的繁华地段,利用宽阔的、具有导向功能的人行大道,将主要人流由此吸引进该区。
(三)实现人车分流:
人流与车流完全分开,人流由地面道路系统承担,车流由地下动静交通系统承担。
规划片区周边沿河设置滨河步行街,形成一条绿色通道。
(四)区内设置为行人安排的小型电动游览车,解决地块内部地面交通问题。
(五)A、B两个区间除现有三亚大桥相连外,引入水上的士构思,在2个地块中部与娱乐广场设置小艇码头,为游人提供多层次、多方位的便利交通。
(三)道路分级:
本区内道路分为2级。
1、小区车行道:
道面宽度6m,两侧各3m的绿化带。
平时作为步行道,紧急时作为疏散及消防通道。
2、小区步行道:
各分地块内人行步道,包括滨河游览步道。
在修建性详细规划阶段根据有关规范确定其线型及宽度。
(四)道路主要技术指标:
1、道路计算行车速度15Km/h
2、道路最小转弯半径(消防车道)R=12m
3、道路最小纵坡度0.3%
九、绿地景观规划
(一)绿地系统
规划以点、线、面、体形成绿地系统。
点——由各建筑入口、建筑架空层、室内外空间交汇处等部位绿化组成。
线——由B-1、B-2、B-3、B-4地块建筑控制线与相邻道路后退红线形成的公共绿带、区内道路两侧景观绿化带组成。
面——由B-6地块面向三亚河的休闲滨水广场组成。
体——由地面绿化、建筑架空层、建筑五个立面、河岸绿化等组成的立体空间绿化。
(二)景观系统
自然与人工景观交相辉映:
水居巷以水面、立体化绿地、现代风格且个性鲜明的建筑群共同组成和界定景观系统,B-1区的两座相对分离的塔楼既树立空间标志,也不遮挡城市景观,与解放路的景观视廊控制在大于或等于25米,具体位置、形式在保证宽度的前提下,可根据建筑设计方案适当调整,同时把鹿回头景区的自然景观引入城区。
鲜明的建筑景观系统:
由解放路南端起点至河岸广场的空间主轴线也是该区的景观主轴线。
B-4地块设置的酒店建筑面向广阔水面形成两个主体建筑景观,与滨水空间的开敞视廊至少要15米。
B-6地块开敞的滨河广场把河面的景观视线引入B-5地块,同时与B-1地块的视廊空间贯通,组成空间序列与空间韵律,形成该区的空间奏鸣曲。
十、生态及环卫设施规划
整个地块,每天迎接大量的人流,旅游观光客、商务旅游客人、购物休闲的来客,以及酒店、餐厅等可产生大量的垃圾废物。
(一)各独立地块的建筑平时通过地块内每日固定的收垃圾时间收集至垃圾收集点,再从垃圾收集点在夜间运出。
(二)各地块在沿入口处设置固定的垃圾收集点。
(三)注重建筑节能,充分利用自然通风及采光,利用架空层及骑楼的建筑手法,提供遮荫、通风的室外空间,减少空调的使用。
(四)小区地块间的交通联系方式:
采用没有污染的电瓶车。
(五)小区内的部分建筑,利用三亚市的自然条件,采用太阳能热水系统。
十一、防灾规划
(一)消防规划:
1、本项目力求消防通道顺畅。
在两个环形车道之间以路面宽6米、红线宽12米的干路相联接,转弯半径≥12米。
2、在平时车辆不通行处,利用隐蔽式消防车道的做法,使消防车道形成环路,并保证高层建筑的消防要求。
(二)人防规划:
按照本项目的规模,设置平战结合六级人防,安排在水居巷B-1、B-2、B-3、B-6以及B-4、B-5地下室公共地下停车库,具体设计在后续相应设计阶段进行。
(三)防震规划:
本区域归为6级地震区。
各类建筑及构筑物按地震基本烈度为7度的抗震要求设防。
十二、分期建设规划
本次规划限期为2009年至2015年,根据本规划的规模和可持续发展的特点,本地块拟分为六期开发建设。
(一)近期为2009年~2011年.该期内分为1、2期分别建设B-2地块、B-1地块。
(二)中期为2011年至2013年,该期内分为3、4期分别建设B-3地块、B-5和B-6地块。
(三)远期为2013年至2015年,该期内分为5、6
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