胶州市旧城改造项目策划报告0.docx
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胶州市旧城改造项目策划报告0.docx
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胶州市旧城改造项目策划报告0
胶州市旧城改造项目策划报告
篇一:
旧城改造项目策划书
关于拟对燕林市场实施除险美化、
规范经营的设想
一、总论
十堰市地理位置优越、开发潜力巨大,但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场,已严重影响了十堰市的建设和发展。
1、项目现状
燕林市场兴建于1989年,占地面积约5500m2,一层为商铺,上层为四栋住宅楼。
这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修,现已破旧脏乱,弊端众多,与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。
2、项目背景
第一、存在严重的消防安全隐患。
燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善,不具备消防应急急救功能,而燕林市场建筑年久失修,电路电线老化,跑水漏电现象常有发生。
一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材,同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动,切割机、电焊机、等同时作业,对老化电路会造成超负荷运转,极易造成火灾。
电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索,塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹,许多仓库随时都有被引爆的可能,严重威胁了周边地区人民生命财产安全;而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通,也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入,造成更大的隐患。
第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。
许多住户在二楼阳台放养家畜,对人们健康和环境卫生产生极大危害。
同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”,很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台,垃圾成堆无人清理,对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。
第三、作坊式营业业态,制约了市中心商业价值体现,给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。
建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染,屡遭投诉。
而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升,不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。
综上所述,燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍,整体改造势在必行。
二、项目改造规划设想
燕林市场项目的除险改造,不是简单的房地产开发,必须上升到城市整体建设的高度,上升到整合各类商业资源的高度,只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。
项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合,形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心,一个商业摩尔城,一个创意示范园,使之成为十堰核心商圈的示范项目,成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。
1、完善设施、消除隐患
对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。
原有电线负荷供小
于求,对内部的线路要按照建筑结构重新布局安装。
严格按照消防部门的规定对消防设施设备进行全面改造,新增消防监控和喷淋系统,设消防分区,完善消防功能,彻底消除隐患。
同时,完善物业硬件投入,加强社区管理,消除治安隐患。
2、外观改造
在前一阶段的“三城联创”和“创卫”工作中,人民路沿线景观已得到了大力改善,但燕林市场的形象却与人民路沿线景观格格不入,彻底改造迫在眉睫。
项目改造的初步设想是,对整体外立面实施造型改造,让其具有怀旧风格的后现代元素,将店招进行统一规划,融入外立面改造之中;进一步优化卖场的动线设计,使其更具商业习惯和理念,同时满足消防疏散要求;对整体建筑物亮化改造,让建筑物与维也纳商业广场融为一体,打造一个十堰的新天地,一个十堰的创意产业示范地。
3、观景平台美化改造
将市场二楼平台和屋面变“垃圾场“为观光地,变废为宝。
具体规划设想是:
(1)搭建大型采光阳光屋面,连通一层与二层平台,对屋面进行绿化园林处理,
将其改造成空中景观,休闲休憩的公共场所。
(2)引进低碳节能减排理念,将阳光屋面做成太阳能采光板和集热板,使用太阳能光伏小环境发电设备和空调设备,按照现有技术,这样大面积的太阳能装置足以满足整个卖场的电梯,照明和供热需求,其对能源的贡献是巨大的,同时也减少了项目的电力改造压力。
4、提高城市公共物业的管理水平
通过项目改造,我们初步设想:
(1)将紧临市场南巷的垃圾中转站进行功能整合,提高利用率,将其改造成五层立体停车库和一体式自动化垃圾中转站,经过我们的调研,这个设想在技术上是完全可行的,立体停车库的生产厂家可以将自动化垃圾中转站设备与停车库设备进行整合,最大限度地利用好空间和“边角余料”,实现功能完善。
(2)在物业管理上可以考虑将其日常管理委托给专业的商业物管公司,与维也纳商业广场的物业实现统一管理,资源共享,将政府的资源从城市管理服务中解放出来,进行市场化运作,让政府将更好的行政能力用于城市执法和监督,变“运动员”为“裁判员”。
三、项目的商业规划设想
1、引进先进的思维模式突破红海——创新商业模式新思路引进购物、美食、休闲、观光、娱乐、艺术等多种业态为一体的商业中心,完善十堰市最繁华商业区的购物逛街功能。
转变原有的商业模式,业态重组。
实行全新业态、全新的管理模式:
统一业态规划,统一招商,统一经营,统一管理。
通过改变经营管理思路:
—打造一站式便捷生活;—提供优雅的购物环境;—引导人们对高端生活的追求;—享受精致、惬意、休闲、舒适“漫生活”—引入文化艺术类消费业态,提高精神层面的物质化享受。
2、内引外联差异化经营——打造品牌新中心
集创意产业、文化艺术产业、品牌购物、时尚餐饮、小资休闲为一体。
区别于人民路商业区现有的商业格局,与传统市场实行差异化经营,打造“人无我有、人有我精”的经营业态。
对服装行业引进品牌服装店;美食和休闲方面引进特色的小吃与时尚休闲区;一楼引入创意型经营业态;在塔楼部分打造以创意园和大学生创业园为主的创业中心,打造十堰创意生活摩尔城。
3、开放式商街集约化管理——拉动区域经济的新动力
管理方式上,根据燕林市场的现状,实行开放式经营模式,对各经营商铺统一收银,统一纳税的集约化管理。
服务理念上,加强高端商服理念建设,用诚信、务实、品牌、和谐的宗旨打造一支专业的高素质的服务团队。
保障品质,严把质量关,对经营的所有产品保障质量和品质。
税收贡献,对所有的经营商铺统一进行收银,从而保证了税源的不流失,统一缴纳税费,既保障了税收又拉动了区域经济的发展,使之成为新的税源增长点。
扩大就业,燕林市场的经营需要各类的人才,这既帮政府缓解了社会就业的压力,也给人们提供了创业机会。
打造友好环境,让消费者在消费的同时不仅能享受到品牌商品的独特魅力,又能享受独具特色的休闲娱乐环境,使之成为人民路上的商业繁华之地,人气聚集之地。
篇二:
金融折扣网胶州二里河旧城改造项目
钱景金融折扣网—胶州二里河旧城改造项目简介
收益详情
资金用途
风控措施
还款来源
担保方介绍
融资方介绍
篇三:
胶州路东段旧城改造项目拆迁补偿方案
胶州路东段旧城改造项目拆迁补偿方案
发布日期:
20XX年06月23日
为了做好胶州路东段旧城改造项目拆迁补偿工作,维护拆迁人和被拆迁人双方的合法利益,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《青岛市城市房屋拆迁管理条例》的有关规定,结合本项目实际情况,特制定本补偿方案。
一、拆迁人:
青岛市市北区民生安居建设中心
二、拆迁承办人:
青岛房地产实业集团有限公司拆迁分公司
三、拆迁范围:
禹城路:
1—7号(单号),7号甲,9—13号(单号),13号甲、乙,15号,17号,4号,6号,6号甲、乙,8号,10号,10号乙,12—28号(双号),28号甲、乙,30号,32号,32号甲,34—44号(双号),44号甲;
临清路:
1号,3号,3号甲、乙、丙、丁、戌;
福建路:
16—5号,16号甲、乙、丙、丁、戌、已、庚、辛、壬,18—24号(双号),24号甲,26—30号(双号),30号甲、乙,36号,38号,38号甲,40号,40号乙,42号、42号甲,44号;
胶州路:
8号2、3、4、5号楼。
四、被拆迁人:
被拆迁人包括被拆迁房屋的所有权人、行政代管人和国家授权的国有房屋管理人。
五、被拆迁房屋和补偿房屋建筑面积的确认:
1、被拆迁房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。
2、被拆迁房屋建筑面积的认定:
被拆迁房屋的建筑面积,私有房屋以房屋所有权证载明的建筑面积为准,公有房屋以房屋所有权证或者计租表载明的建筑面积为准。
无房屋所有权证或者计租表但建设合法的房屋和计租表上只载明使用面积的公有房屋,其建筑面积以批准建设文件载明的房屋建筑面积或者以房地产测绘机构实测的建筑面积为准。
六、房地产拆迁评估机构的选择:
1、拆迁人从青岛市建委公布的房地产评估机构中选取3家作为拆迁评估候选机构,在拆迁范围内予以公示;并向被拆迁人发放评估机构确定选择表;被拆迁人在规定的时间和地点投送选择表,在当地房屋拆迁行政管理部门和社区管理机构监督下,根据拆迁当事人的选择意见选定房地产评估机构。
拆迁人和被拆迁人不能共同选择房地产评估机构的,由房屋拆迁管理部门从公示的房地产评估机构中抽签确定。
2、评估价格:
评估价格为本拆迁区域新建商品住房销售价格、拆迁区域新建同类非住宅商品房销售价格(以下简称评估价格)。
七、拆迁补偿方式:
1、住宅:
采用货币补偿和房屋补偿两种补偿方式,除《青岛市城市房屋拆迁管理条例上》第30条规定的情形以外,具体拆迁补偿方式由被拆迁人自行选择。
2、住宅、非住宅兼用的房屋:
按照住宅房屋进行拆迁补偿。
3、非住宅:
采用货币补偿和房屋补偿两种补偿方式,由被拆迁人自行选择。
八、住宅房屋的拆迁补偿:
(一)房屋补偿
1、补偿房屋地点:
本工程规划红线范围内新建住宅房屋。
2、应补偿面积:
(1)原住房建筑面积不足25平方米的,按照25平方米计算;
(2)增加10平方米的住房改善面积;
(3)被拆迁房屋面积与改善面积之和不足45平方米的部分,由被拆迁人按照评估价格的50%支付房款;
(4)被拆迁人在本市其它区域承租或者已按住房改革政策购买公有住宅房屋的,该公有住宅房屋面积与被拆迁房屋面积之和大于25平方米的,不适用本款第
(1)项的规定;该公有住宅房屋面积与被拆迁房屋面积及住房改善面积之和大于45平方米的,不适用本款第
(3)项的规定。
3、补偿房屋户型:
按照被拆迁人应补偿面积,结合用于补偿的新建房屋户型设计情况,被拆迁人就近上靠户型,选择补偿房屋。
(二)货币补偿
拆迁住宅房屋实行货币补偿的,按照应补偿房屋面积的计算办法,被拆迁房屋面积与住房改善面积之和按照评估价格结算拆迁补偿金。
拆迁房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的部分,以评估价格的50%结算,计入拆迁补偿金。
拆迁补偿金由拆迁人以货币方式支付给被拆迁人。
九、非住宅房屋的拆迁补偿:
非住宅房屋实行货币补偿方式,以非住宅评估价格作为补偿单价,按照认定的被拆迁房屋建筑面积进行结算,在签订拆迁补偿协议后,按照协议的约定支付补偿金。
十、对违法建筑和逾期临时建筑的拆迁补偿:
1、违法建筑和逾期临时建筑自行拆除,不予补偿。
逾期不拆的,由拆迁人报请有关管理部门批准拆除。
2、拆除在批准期限内的临时建筑,按照临时建筑的重置价格结合成新实行货币补偿。
补偿价款由房地产评估机构进行评估确定,但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。
十一、拆迁住宅房屋有下列情形之一的,分别按照下列规定予以补偿:
1、公有出租住宅房屋的承租人选择房屋补偿且与被拆迁人就解除租赁关系达成协议的,由房屋承租人向被拆迁人支付按照住房制度改革有关规定购买被拆迁房屋所应当支付的价款,拆迁人按照本条例的规定对原房屋承租人进行房屋补偿,补偿房屋的产权归原房屋承租人。
2、公有出租住宅房屋的承租人选择货币补偿且被拆迁人同意的由拆迁人将按照《青岛市城市房屋拆迁管理条例》规定计算的拆迁补偿金扣除房屋承租人按照住房制度改革有关规定购买被拆迁房屋所应当支付的价款,余款支付给房屋承租人,扣除款支付给被拆迁人。
3、公有出租住宅房屋的承租人与被拆迁人对拆迁补偿方式达不成一致意见的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋补偿。
补偿的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人再行订立房屋租赁合同。
4、私有出租住宅房屋的被拆迁人要求实行货币补偿但与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议、未能按期搬迁腾房的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋补偿。
十二、临时过渡方式及期限:
1、过渡方式:
由被拆迁人自行过渡。
2、过渡期限:
以拆迁补偿协议约定的时间为准。
十三、其它补助费用标准和支付办法:
1、搬迁补助费:
(1)住宅:
每承租户及产权户600元。
(2)非住宅:
按建筑面积每平方米40元。
由拆迁人在被拆迁人和房屋承租人搬迁腾房时一次性支付,属于私有房屋的,搬迁补助费支付给被拆迁人;属于公有房屋的,搬迁补助费支付给房屋承租人。
2、临时过渡补助费:
拆迁住宅房屋实行房屋补偿的,被拆迁人按照拆迁补偿协议约定自行过渡,由拆迁人对被拆迁人或公房承租人根据拆迁补偿协议约定的临时过渡期限,在被拆迁人搬迁腾房时,按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米25元一次性计发临时过渡补助费。
因拆迁人原因不能按时回迁的,拆迁人对被拆迁人或公房承租人按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米40元逐月计发临时过渡补助费。
拆迁住宅房屋实行货币补偿的,由拆迁人对被拆迁人或公房承租人按拆迁房屋建筑面积每月每平方米25元一次性计发10个月临时过渡补助费。
3、经营性补助费:
(1)拆迁非住宅房屋实行货币补偿的,由拆迁人对被拆迁人按拆迁房屋的建筑面积每月平方米60元一次性计10个月经营补助费。
发放经营性补助费的,不予发放临时过渡补助费。
(2)拆迁住宅、非住宅兼用房屋造成停产、停业损失的,由拆迁人对被拆迁人按被拆迁房屋作为非住宅使用的建筑面积每月每平方米60元一次性计发10个月经营性补助费。
拆迁住宅、非住宅兼用房屋的临时过渡补助费根据被拆迁房屋的建筑面积,按照拆迁住宅房屋规定的有关费用标准办理。
十四、拆迁奖励办法:
被拆迁人在拆迁公告规定的期限内签订协议并搬家腾房的,给予以下奖励:
(一)选择货币补偿
1、按照拆迁公告规定,在搬迁腾房期限前20天签订协议搬迁腾房的,每户奖励5000元;后10天签订协议搬迁腾房的,每户奖励4000元。
2、按被拆迁房屋原建筑面积300元/平方米发放综合性补贴。
(二)选择房屋补偿
1、按照拆迁公告规定,在搬迁腾房期限前20天签订协议搬迁腾房的,每户奖励5000元;后10天签订协议搬迁腾房的,每户奖励4000元。
2、按照原住房建筑面积就近上靠原则选择就地安置房屋,选择房屋面积超过应安置面积20平方米以内部分,按评估价格结合楼层差价结算房款;选择房屋面积超过应安置面积20平方米以外部分,按房屋交付时商品房销售价格结算房款。
3、选择高层住宅安置,超过应安置面积的建筑面积中,公摊系数超过15%的部分作为奖励面积,不予计价。
(三)其他规定
1、定位方式:
按照签订协议、搬家腾房的先后顺序依次选房。
2、配套设施费(暖气、天然气、单元对讲门)全部免交。
十五、其它规定:
1、搬家腾房期限和签订协议期限以房屋拆迁行政管理部门发布的拆迁公告为准。
2、被拆迁人回迁时,根据测绘部门确定的建筑面积,双方结清价款,领取新房入住证明和钥匙。
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