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政策制度3
政策制度3
第三章物业管理的基本制度
1.P69___《物业管理条例》规定了7项物业管理的基本制度。
2.P69___《物业管理条例》确定了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策、业主委员会执行的制度。
3.P70___《物业管理条例》规定业主是房屋的所有权人。
4.P70现实物业管理中,具备业主身份的情况包括:
①房屋所有权证书持有人、②房屋共有权证书持有人、③待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
5.P70___我国对房地产管理实行权证管理方式。
6.P70BAA业主在物业管理活动中享有的权利包括:
①按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;②提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;④参加业主大会会议,行使投票权;⑤选举业主委员会委员,并享有被选举权;⑥监督业主委员会的工作;⑦监督物业管理企业履行物业服务合同;⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;⑩法律、法规规定的其他权利。
7.P70BAA业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
8.P70BAA经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,业主有对物业管理有关事项提出建议的权利,促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
9.P71BAA业主对物业管理活动的监督权主要体现在:
①监督业主委员会的工作;②监督物业管理企业履行物业服务合同;③监督物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况;④监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用等方面。
10.P72BAA业主在自己的物业受到侵害时,有请求①停止侵害、②排除妨碍、③消除危险、④赔偿损失的权利。
11.P72BAA业主在物业管理活动中应尽的义务包括:
①遵守管理规约、业主大会议事规则;②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;④按照国家有关规定交纳专项维修资金;⑤按时交纳物业服务费用;⑥法律、法规规定的其他义务。
12.P74_A_业主大会是业主参与物业管理活动的主要形式,由物业管理区域内全体业主组成。
13.P74CA_关于业主大会的说法,正确的是:
⑴一个物业管理区域只可以成立一个业主大会;⑵业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会;⑶物业管理区域的全体业主决定成立业主大会事项;⑷业主大会筹备组由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成;⑸业主大会筹备组人员名单确定后,应当以书面的形式予以公告;⑹应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会;⑺业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。
14.P75CAA业主大会筹备组的工作内容是:
①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;②参照政府主管部门制定的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);③确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
15.P75CAA筹备业主大会的工作要求:
①业主大会筹备组的工作内容,应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告;②公告《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)的同时,应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告;③确认业主身份,应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有人为准;④业主在业主大会会议的投票权,应当根据业主拥有建筑面积、住宅套数等因素确定。
16.P75业主大会自业主大会会议首次召开之日起成立。
17.P75CAA业主大会筹备组应当自组成之日起30日内,并在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议。
18.P76___关于业主大会的活动规则的说法,正确的是:
⑴业主大会分为定期会议和临时会议,均由业主委员会组织;⑵业主委员会应当在召开业主大会会议15日前公告;⑶业主委员会应当公告召开业主会议的通知及有关资料;⑷住宅小区的业主大会的决定,应当告知相关的居民委员会;⑸业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加;⑹业主只能委托代理人代理事项,不能委托代理人代理业主身份;⑺物业管理区域内业主人数较多的,可以推选业主代表参加业主大会会议;⑻业主大会会议可以采用集体讨论的形式和书面征求意见的形式。
19.76_A_业主委员会应当组织召开业主大会临时会议的情况有:
①由20%以上业主提议的;②发生重大事故或者紧急事故需要及时处理的;③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
20.P77_A_业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生的,是业主大会的常设性执行机构,它代表业主行使物业管理权利。
21.P78AAA业主委员会的主要职责包括:
①召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同;③及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;④监督管理规约的实施;⑤业主大会赋予的其他职责。
22.P78AAA一旦有业主不遵守管理规约的规定,影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时,业主委员会有权①予以制止、②批评教育、③责令限期改正,④并依照管理规约的规定进行处理。
23.P79AAA业主大会予以业主委员会的其他职责有:
①对各类物业管理档案资料、会议记录的保管;②对管理规约、业主大会议事规则修订文本的起草;③对有关印章、财产的保管;④对业主之间和业主与物业管理企业之间纠纷的调解。
24.P79_A_业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案;备案一般应当包括业主委员会的成员基本情况、管理规约、业主大会议事规则等主要内容;备案的时间为自选举产生之日起30日内。
25.P79《物业管理条例》对业主委员会实行的制度的备案制。
26.P79CA_业主委员会委员应当具备的条件是:
①本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;②遵守国家有关法律、法规;③遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;④热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;⑤具有一定组织能力;⑥具备必要的工作时间。
27.P79CA_业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议。
28.P80_AA业主委员会委员资格终止的情形有:
①因物业转让、灭失等原因不再是业主的;②无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;③因疾病等原因丧失履行职责能力的;④有犯罪行为的;⑤以书面形式向业主大会提出辞呈的;⑥拒不履行业主义务的;⑦其他原因不宜再担任业主委员会委员的。
29.P80_A_关于业主委员会会议的说法正确的是:
⑴业主委员会应定期召开业主委员会会议;⑵遇有特殊情况,经1/3以上业主委员会委员或者业主委员会主任提议可以召开业主委员会临时会议;⑶业主委员会会议分为定期会议和临时会议;⑷业主委员会会议需过半数委员会出席方可有效;⑸业主委员会会议所作的决定需全体委员人数的半数以上同意方可有效。
30.P80___业主委员会应当在任期届满2个月前召开业主大会会议,进行业主委员会换届选举工作。
31.P81___经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出变更决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
32.P81_A_业主大会、业主委员会只能在物业管理区域内就物业管理有关的事项代表全体业主行使权利。
33.P82_A_管理规约是由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的,对全体业主具有普遍约束力的自律性规范,它一般以书面形式订立。
34.P82_A_管理规约是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
35.P82AAA管理规约内容主要包括:
①有关物业的使用、维护、管理;②业主的共同利益;③业主应当履行的义务;④违反规约应当承担的责任。
36.P82AAA关于管理规约的说法,正确的是:
⑴管理规约对全体业主具有约束力;⑵管理规约对物业使用人也具有约束力;⑶管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力;;⑷管理规约应协调各个业主与业主整体利益的矛盾;⑸业主不履行管理规约义务要承担民事责任;⑹管理规约中应当约定争议解决办法。
37.P83AAA管理规约对①全体业主、②物业使用人、③物业继受人等主体产生法律效力。
38.P83_A_临时管理规约制定的主体是建设单位。
39.P84___临时管理规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定。
(《条例》规定建设单位制定临时管理规约的时间为物业销售前。
)
40.P85___建设单位制定的临时管理规约,有不得侵害物业买受人的合法权益的义务;建设单位对临时管理规约有说明义务;物业买受人对临时管理规约有承诺的义务。
41.P85AAA临时管理规约包括的内容有:
①物业的自然情况与权属情况;②业主使用物业应当遵守的规则;③维修养护物业应当遵守的规则;④涉及业主共同利益的事项;⑤违约责任。
42.P85AAA2004年9月建设部发布了《业主临时公约(示范文本)》,明确了业主临时公约应当具备的主要内容。
43.P85AAA物业的自然情况是指说明物业的名称和坐落位置,应当①以当地政府主管部门审定的名称为准;②以城市规划部门审定的数字为准;③以城市规划部门审定的总平面图为准。
44.P86AAA单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括:
单幢建筑物内的①承重结构、②主体结构、③公共门厅、④公共走廊、⑤公共楼梯间、⑥户外墙面、⑦屋面。
45.P86AAA单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括:
单幢建筑物内的①给排水管道、②落水管、③水箱、④水泵、⑤电梯、⑥冷暖设施、⑦照明设施、⑧消防设施、⑨避雷设施。
46.P86物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括:
①围墙、②绿地、③照明设施、④共用设施设备使用的房屋、⑤物业管理用房。
47.P86物业管理用房的所有权依法属于业主。
48.P86物业管理区域内的有些建筑物或建筑部位,开发建设单位并不出售,而是留作出租或自用,建设单位应对自己享有的物业产权在业主临时管理规约中明示,如留作自行经营或出租的地下车库、小区会所等。
建设单位在行使保留部位和设施设备所有权时,不得影响和危害物业买受人正常使用物业。
49.P86业主使用物业应当遵守的规则,包括:
①相邻权规定;②房屋装饰装修规定;③共用部位共用设施设备的使用规定;④使用物业的禁止性规定。
50.P86物业财产的所有权属于不动产所有权范畴。
51.P87关于业主使用物业的规定,说法正确的是:
⑴业主装饰装修房屋的,应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议;⑵业主合理使用水、电、气、暖以及电梯等共同设备;⑶业主应当在规定的时间内进行施工;⑷业主不得存放易燃、易爆、剧毒等物品;⑸业主应当在指定的地点放置装修垃圾。
52.P89《业主临时管理规约》应规定的违约责任有:
①业主违反关于物业的使用、对于建设单位未能履行临时管理规约约定义务的,业主和物业管理企业可采取的措施是既可以向行政主管部门投诉,也可以向人民法院起诉。
53.P90由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的,称为前期物业管理招标投标。
54.P90住宅物业的前期物业管理的物业管理企业的确定方式是建设单位招投标选聘。
55.P90关于前期招投标的说法正确的是:
⑴住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;⑵前期物业管理招投标是建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业;⑶采用招标投标方式不是“一对一”的协议选聘模式;⑷招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则;⑸非住宅物业没有强制性要求用招投标方式选聘物业管理企业;⑹对于规模较小的住宅物业,建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业;⑺投标人少于3个的,也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。
56.P91前期物业管理项目招标应当坚持①不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人;②不得对潜在投标人实行歧视待遇;③不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求的原则。
57.P91前期招投标活动中的禁止性做法有:
①以不合理条件限制或者排斥潜在投标人;不允许民营物业管理企业参加投标;②对潜在投标人实行歧视待遇;对其他潜在投标人掩饰项目情况;③对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。
58.P91关于物业管理项目招投标的说法正确的是:
⑴招标文件不得以不合理条件限制潜在投标人;⑵资质不符合条件的,招标文件可能被视为废标;⑶开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件;⑷投标人在招标文件要求投标文件的截止时间前可以随时补充投标文件。
59.P92前期招标的形式包括:
①公开招标、②邀请招标。
60.P92负责全国物业管理招投标活动的监督管理部门是建设部。
61.P92采用邀请招投标方式的,招标人必须向3个以上物业管理企业发出邀请招标通知书。
62.P93前期招标项目登记备案的机构是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
63.P93通过招投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作:
①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
64.P94物业管理项目的投标要求是:
①投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件;②投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件;③投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应反应。
65.P94投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件。
投标文件包括:
①投标函、②投标报价、③物业管理方案、④招标文件要求提供的其他材料。
66.P95评标委员会中由招标人代表和评标专家共同组成,成员为5人以上的单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
67.P96关于中标的说法正确的是:
⑴招标人确定招标人后,应当将中标结果通知所有未中标的投标人,并返回其投标书;⑵招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行备案;⑶招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内订立书面合同;⑷招标人无正当理由不与中标人签订合同,应当赔偿给对方造成的损失。
68.P96住宅物业的建设单位违反前期物业管理招标投标规定,(如:
未通过招投标的方式选聘物业管理企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的)县级以上地方房地产行政主管部门应当采取①责令限期改正、②给予警告、③可以并处10万元以下的罚款。
69.P97物业管理企业按照物业服务合同承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
70.P98物业承接验收时,建设单位应当向物业管理企业移交:
①竣工验收资料;②技术资料;③物业质量保修文件和物业使用说明文件;④物业管理所必需的其他资料;⑤物业规划、建设资料,工程验收资料。
71.P98前期物业管理合同在业主成立业主大会以后,业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
72.P98前期物业管理合同终止,原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将有关物业资料移交给业主委员会。
73.P98物业承接查验包括:
①物业管理资料移交、②物业现场验收。
74.P98物业承接查验的现场验收主要是指①物业共用部位共用设施设备验收、②物业管理区域环境验收。
75.P99对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度,依据的法律文件是《建设工程质量管理条例》。
76.P99建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围,承担物业的保修责任。
77.P99物业保修责任是指建设单位对物业竣工验收后在保修期内出现①不符合工程建筑强制性标准、②合同约定的质量缺陷时,予以保证修复的责任。
78.P99关于物业的保修责任,说法正确的是:
⑴保修责任的最低保修期限和保修范围由国家做出明确的规定;⑵商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
79.P99根据1998年建设部下发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》,建设单位在向用户交付销售新建商品住宅时,必须提供①《住宅使用说明书》,②《住宅质量保证书》。
80.P101物业管理企业必须是:
①从事经营活动的市场主体,②具有法人资格的企业,③有限责任公司或股份有限公司。
81.P101按照《公司法》等法律法规的规定,申请设立物业管理企业必须具备的条件是:
①依法成立,②有必要的财产或者经费,③有自己的名称、组织机构和场所,④能独立承担民事责任。
82.P101按照《公司法》规定,物业管理企业为股份有限公司的,注册资本不得低于1000万元。
83.P103为规范房地产开发企业的市场活动,《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为3个资质等级。
84.P103一级资质物业管理企业注册资本人民币500万元以上;二级资质的物业管理企业,其注册资本人民币应该在300万元以上;三级资质物业管理企业注册资本人民币50万元以上。
85.P103物业管理企业资质等级中三个等级均具有的条件是:
⑴物业管理专业人员按照规定取得职业资格证书、⑵建立并严格执行服务质量企业管理制度和标准、⑶建立并严格执行服务收费企业管理制度和标准、⑷建立企业信用档案系统。
86.P103一级资质物业管理企业,物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人;二级资质物业管理企业,物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人;三级资质物业管理企业,物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。
87.P103一级资质物业管理企业,管理2种类型以上的物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
多层住宅200万平方米,高层住宅100万平方米,独立式住宅(别墅)15万平方米,办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米;二级资质物业管理企业,管理2种类型以上的物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
多层住宅100万平方米,高层住宅50万平方米,独立式住宅(别墅)8万平方米,办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米;三级资质物业管理企业,有委托的物业管理项目。
88.P104某物业管理企业管理有多层住宅共计250万平方米,则该企业在管理面积方面符合的物业管理企业资质等级为三级。
89.P104甲物业管理公司于2005年3月成立并向有关部门提出资质申请,该公司注册资本400万元人民币,拥有专业技术人员40人,其中中级以上职称人员20人,管理面积达500万平方米,其中多高层住宅300万平方米,写字楼100万平方米。
甲公司已达到二级资质等级条件。
90.P104一级企业的资质证书由国务院建设主管部门负责颁发;二级物业管理企业的资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门和直辖市人民政府房地产主管部门负责颁发;三级物业管理企业的资质证书由直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门负责颁发。
91.P105一级资质可以承接各种物业管理项目;二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
92.P105新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持有关文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
93.P105新设立的物业管理企业应当持①营业执照;②企业章程;③验资证明;④企业法定代表人的身份证明;⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
94.P106物业管理企业有下列违规行为之一的不得批准资质:
①聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;②将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;③挪用专项维修资金的;④擅自改变物业管理用房用途的;⑤擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;⑥擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;⑦擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;⑧物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料的;⑨与物业管理招标人或者其他物业管理投标人串通,以不正当手段谋取中标的;⑩不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的;11超越资质等级承接物业管理业务的;12出租、出借、转让资质证书的;13发生重大责任事故的。
95.P108物业管理从业人员职业道德的构成要素是:
①从业信念、②职业操守、③行业习惯、④行为准则。
96.P108物业管理职业道德的主要内容包括:
①守法经营,②诚信经营,③尽职尽责胜任本职工作,④努力学习、掌握专业技能,⑤团结互助、公平竞争。
97.P110物业管理从业人员应当掌握的专业知识和技能主要有:
①房屋及设备设施管理专业知识和技能;②企业经营管理专业知识和技能;③房地产开发和经营知识;④社会关系学专业知识和协调能力;⑤心理学专业知识和人际沟通能力。
98.P112从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。
99.P114建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义主要包括:
①规范发展物业管理企业的需要;②物业管理行业特殊性的需要;③发挥物业管理社会效益的需要;④与国际惯例接轨的需要。
100.P114物业管理具有⑴经营管理的专业性、⑵涉及学科多、⑶管理复杂性的特点,决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。
101.P115国家人事部和建设部制定并颁布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》等文件的时间为2005年11月16日。
102.P115①《物业管理师制度暂行规定》、②《物业管理师资格考试实施办法》、③《物业管理师资格认定考试办法》等文件实施后,物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。
103.P115关于物业管理师制度的说法,正确的是:
⑴建设部、人事部负责全国物业管理师职业准入制度的实施工作;⑵物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度;⑶原则上每年举行一次考试;考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法;⑷实行考试与培训分开原则。
104.P117建设部是物业管理师资格注册审批机构,省、自治区、直辖市人民政府主管部门是物业管理师资格的注册审查机构。
105.P117取得《物业管理师资格证书》的人员,自取得《资格证书》之日起1年内向有关部门提出初始注册申请。
106.P118物业管理师资格注册的有效期为3年。
107.P118注册有效期届满需要继续执业的,应当在有效期届满前30个工作日内,向注册审查机构申请延续注册。
108.P118有下列情况之一的,不予注册物业管理师资格:
①不具有完全民事行为能力的;
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