小区物业移交程序及规定.docx

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小区物业移交程序及规定

山西样泽物业管理有限公司

《金域阅山项目物业接管验收标准》

（QB/SXCT-WY01-2014）

山西样泽物业管理有限公司

一、金域阅山项目接管验收标准.........................2

二、各类验收表格及流程表图...........................5

三、项目接管验收成员架构图...........................15

四、公共设施设备及户内分项验收标准...................16

五、金域阅山项目写字楼、住宅、精装房交房标准.........19

六、各类接管的图纸明细...............................23

金域阅山项目物业接管验收标准

第一条目的

根据建设部《房屋接管验收标准》办法，由开发商、施工单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。

为规范金域阅山工程竣工内部移交承接、接管验收流程，落实项目《房屋建筑工程交房标准》，保证交房质量，确保向业主顺利交房，特制订本办法（后附商业、住宅交房标准及商品房合同）。

第二条术语与解释

（一）工程竣工内部验收：

指工程确保达到国家《建筑工程施工质量统一验收标准》及各专业工程施工质量验收规范而进行的验收，是总包单位向房地产移交、交工而进行的内部验收，是物业公司向业主交房前进行的内部验收。

（二）专用部分;指房屋建筑工程业主专属产权以内部分。

（三）公用部位:

指公用楼梯间、共用大堂、大堂门、户外墙面、共用上下水管等。

（四）共用设备设施：

指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、池、渠、井、、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

非经营性停车场（库）．

（五）移交承接验收：

指房屋建筑工程的专有部分（专有产权），由房地产移交与物业公司验收承接的过程。

（六）交工验收：

指房屋建筑工程的共用部位和小区内共用设备设施工程，由房地产公司向物业公司交付、物业公司验收的过程。

第三条适用范围

适用于小区建设项目工程的内部验收过程。

第四条管理职责/权限

1、房地产工程部负责工程移交承接、交工验收的组织工作，落实整改发现的质量问题。

2、总工办、物业公司联合对房屋建筑工程质量进行查验。

3、物业公司负责工程专有部分的验收承接及向业主交付、共用部分和小区内共用设施设备验收及交工后的日常管理工作，参加对房屋建筑工程质量的联合查验。

第五条管理内容和验收程序

（一）房屋建筑工程（专有部分）的移交、（共用部位）交工验收时间，在向业主交房前的两个月进行，小区内共用设备设施工程的交工验收时间，在交房前一个月进行，确保在物业公司向业主交房前完成移交承接、交工验收。

（二）房屋建筑工程移交、交工验收。

、在工程移交承接、交工验收前，房地产公司工程部与建筑公司1．

项目部先进行质量检查、落实整改发现的问题，待工程部认为具备移交、交工条件时，申请总工办和物业公司进行查验。

对查验发现的问题，并由工程部负责落实整改，物业公司进行复验。

2、进行复验的时间，需根据工程进展情况，提前3个工作日与总工办和物业公司联系确定。

3、房屋建筑工程的专有部分的移交承接验收：

3.1在集团总工办领导组织下，房地产工程部组织营销部、技术部、设计部、前期部和物业公司、施工单位、监理单位参加、分包单位，对房屋建筑工程的专有部分与物业公司进行分户移交承接验收，并逐户形成验收记录，参与验收人员签字（见附件一）

3.2分户验收记录由物业公司负责整理、统计，对存在的质量问题，由工程部负责落实整改，完成后再由物业公司复验，合格后签收，承接开始管理。

（四）按照《太原市房地产开发经营管理条例》规定，公司向当地房地产开发主管部门提出竣工验收申请，经验收合格后，向业主交付使用。

（五）物业公司向业主正式交房过程，由物业公司负责，工程部和营销部配合。

对业主提出的质量问题，由工程部负责在规定的时间内落实整改完毕，对提出的其他涉及工程的问题，及时做好解释工作。

附件

（一）附件一：

房屋建筑工程（专有部分）分户移交承接验收记录；

（二）附件二：

房屋建筑工程（共用部位）交工验收记录；

（三）附件三：

园区配套工程（共用设备设施）交工验收记录；

（四）流程图一：

房屋建筑工程竣工移交承接（交工）验收流程；

（五）流程图二：

建设项目共用设备设施验收流程。

房屋建筑工程专有部分（户内）分户移交承接验收记录表

验收时间：

年月日号楼户

验收部问题描整改措完成期复验结

土建工

门窗工

卫生间防

安装工

室内配

其

验收人员签字：

工程部总工办销售部

物业公司施工单位监理单位

整体复检结果：

合不合

如不合格，需进一步落实整改的问题，整改期限

物业公司工程部

房地产工程部：

物业公司：

分户接收钥匙移交日月年日月年

房屋建筑工程（共用部位）交工验收记录

验收时间：

年月日号楼

验收部问题描整改措完成期复验结

楼梯

大堂门、大

外墙

共用上下管

其验收人员签字：

工程部总工办技术部

物业公司施工单位建立单位

整体复验结果：

合不合

如不合格，需进一步落实整改的问题，整改期限

物业公司：

工程部：

配套工程（共用设备设施）交工验收记录

验收时间：

年月日

序问题描整改措完成期复验结

1

2

3

4

5

验收人员签字：

工程部总工办技术部

物业公司监理单位施工单位

整体复验结果：

合不合

如不合格，需进一步落实整改的问题、整改期限

物业公司：

工程部：

年月日

房屋建筑工程竣工移交承接（交工）验收流程图

开始

工程完工、施工单位完成自审、自查、自评工作，

申施工单位提交工程竣工验收报告工程竣工验收

地产工程部组织监理单位、施工单位进行实体工程质量内部预验收

施工单位整改验收后提出的质量问题，监理监督落实

（注意工程部制定工程竣工验收方防、电梯等专项工程验收）

（责任工程部组织单位工程竣工验收，形成《单位工程竣工验收体参加；按照有关规定报当地建设行政录》管部门备案

转下页

转上

地产工程部组织进行工程内部质量检查，进行向物公司移交、交工验收前的准备工作

地产工程部向总工办、物业部和物业公司提出工程质量验收申请

集团总工办和物业公司联合对房屋建筑工程质量验收、复验

工程部组织房地产各部门和物业公司进行分户验收（施工单位；对共用部位进行逐项验收，形成书面验收记监理单位参加）

工程部落实整改存在的质量问题，物业公司复检，合格后，签收，承接移交竣工验收项目

公司向所在地房地产开发主管部门提出工验收申请

转下页

转上

物业公（工程部和营销部配合向业主交房业主分户验房签收向业主交房门匙和“两书”

工程部按物业管理条例及有关规定向物业公司移交资料

结束

小区内共用设备设施交工验收流程图

开始

（委托监理的，先工程完工、施工单位自检合格，向地产工程部提出验收申监理预检）

总监理工程师组织工程部专业工程师、监、施工单位进行预单位（有监理委托的）

由施工单位整改检查出的质量问题监负责复检、确认

设计单位验工程部组织监理单位施工单位、（注意当地行业管理部门的要求）

由工施工单位整改检查的质量问题部负责复检、确认

使（竣工图纸施工单位提交全套竣工资料保修人员名单说明、保修证书服务承诺，形成分部工程验收记联系方式等）

转下页

转上

在上述各分部工程验收合格的基础上，工程部向物公司申请交工验收

工程部组织总工办和物业公司进行室外单位（或子单位）工程的交工验收（按分部工程）

工程部负责落实验收发现的问题

物业公司验收合格、签收

工程部按物业管理条例及有关规定向物业公司移交资料，物业公司签收后

转下页

第七条：

内部验收暂定时间表：

见附表

第八条：

内部验收组成员架构

组长（集团总经理）

开间尺寸无渗漏，（不倒泛水，2）地坪除符合楼地面的要求外，无积水，无空鼓开裂。

阳台：

3（）阳台栏杆表面无明显凹面和损伤，划痕不超过，栏0.5mm杆整齐一致，位置正确，阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致。

4（）阳台立管清洁无污染。

卫生间、纹路上下顺直，平整清洁，）地面细沙批嵌粗细一致，（1无裂厨房间缝，不起壳，地坪平整。

小时闭水试验，以水覆盖满地面为准，达48）卫生间地面2（．应安装牢固、接口平密、不渗漏。

序号12

（1）按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。

（2）管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承间距不大于2m。

空调、雨落管3

2避雷带确时应小于10Ω。

3序号全封闭阳台4阳台大自然牌复合地面地面5

墙面：

马可波罗墙砖铺贴完成

地面：

马可波罗墙砖铺贴完成6卫生间预留上下水接口，完成防水层，安装洁具（吉事多牌分体坐厕、龙头、花洒、柱盆）．1213备注：

开发商保留一切权利。

序1112131415

副组长（集团工程副总、集团总工、房地产总经理、工程副总、建筑公司总经理、物业公司总经理）

无开清洁干净，无污染，

（1）地面表面平整，水泥颜色一致，毛墙毛地楼梯间7采暖地暖，设置入户阀门及热流量表采暖地暖，设置入户阀门及热流量表

地面配电箱89

裂空鼓，表面无麻面，不起砂。

（2）地面靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于2m接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。

元件齐全，1）（黄线、（相线为红线、绿线、零线为兰线，提供照明、预留电视、电话、网络接入线路市政上下水系统供水电梯国产品牌

4mm接地线为绿黄双色线）

。

。

对接用户服务单位无空鼓开裂，高度一致，（3）踢脚线平整顺直，固，上下接槎平整，分色清楚。

金域阅山住宅20套精装修交房标准电梯国产品牌楼梯间普通水泥地面

组员（公司各部门经理）与墙面结合牢

项目

（1不碰擦，无开关、自关、）门扇开启灵活，内容项目内容电梯前室铺设地砖、墙面、顶棚刷仿瓷涂料

如回弹门检测回

备备注

注

进户门、

物销工弹力；）表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角。

2电表（）水表安装位置正确、平整，给水阀门的位置准确，开关严密、1（走廊铺设地砖、墙面、顶棚刷仿瓷涂料

监

前配

箱门：

给水管1

业售程公部建）门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；（3锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位灵活。

）所有给水管（含热水管）都有经试压报告和验收记录，管道无（2外墙刷高档涂料

理信框的正、侧面垂直。

期套技供门

2号

司筑置准确。

渗漏。

1（）排水管每层洁具流口位置准确，厨房、石膏找平，高档乳胶漆漆面内墙项目内容

息卫生间地漏高出地坪

术应0.5

注备

表面无明大墙角、阴角挺拔通直，）墙面平整无空鼓开裂，（1显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接0.5cm—1.0cm，阳台地漏低于表面。

排水管

（2）检查口位置正确，清扫方便。

石膏找平，高档乳胶漆漆面3顶棚

住宅室内土建部分质量和功能检查标准

内容序号项目备注

接槎平整，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，

（1）表面光滑平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮。

1内墙面2）预留洞、槽、管道等，尺寸正确、方正、整齐、光滑；（墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。

）验收标准基本同内墙面。

（1顶棚（层高），2

（2）顶棚在平整度的基础上水平，观感质量良好痕，无污染。

到不渗不漏。

分钟。

3）各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2（

五金配件齐全，阻滞及反弹现象，）门窗开启灵活，无倒翘，（1位置正确。

滑槽拉毛现象；）门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，（2门窗：

内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡。

不翘玻璃压条横平竖直，3）双层玻璃夹层内无灰尘和水气，（曲。

）各类房屋排水通畅，无积水、不渗漏。

（1三层以上房屋在共用部位应）坡、平屋面有隔热保温措施，2（外墙设置屋面检修孔。

落水管檐沟、）阳台和房屋的屋面应有组织排水、（3出水口、

给排水部分检查标准

）有灌水通球试验无渗无漏记录，排水通畅33）雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。

（4）所有管道不堵不漏，排水通畅。

（套管高出地然气管每层加套管，4m。

3.5

（1）然气管明敷，离墙面—煤气管4，安装位置准确牢固。

—坪810m

）管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理。

2（．

电器部分检查标准

注备目内容项序号

）线材色标合理，接线正确，左零由相，相线为红线，零线为1（兰线，接地为黄绿双色线，接地接触紧密。

开关、插座，每户内面板）开关、插座面板并列安装高差允许偏差1

0.5mm（含电视机、（2。

高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm电话）

）用户箱内标识正确。

（3有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录，无明

五、内部验收的意义：

、内部验收时住宅项目交付业主前的最后一道关口，内部验收完成效果1投诉率、减少后期业主报修频率、的好与坏直接关系到项目能否顺利入住，甚至业主不收房等问题。

完成物业公司验收，2、内部验收是工程竣工并移交物业公司的必要环节，以及客户验房收房，是项目整体开发结束的标志。

、房地产内部验收是开发项目质量管理专项指标，其中《内部验收合格3A类内容之一。

报告》是项目的、内部验收是发现、解决问题的过程，是总结经验、教训的过程，这些4经验、教训是我们后期开发过程中的宝贵财富。

．

金域阅山交房标准

序号项目内容备注

1框架结构主体结构

石材、涂料2外墙

3毛墙毛地室内

商铺临街门断桥铝玻璃门4

室内门5预留洞口、不安装户门

地暖，设置入户阀门及热表6采暖

供电预埋到位，预留上下水接口，完成防水层。

墙面：

马可波罗铺贴完成。

厨房7地面：

马可波罗铺贴完成，PVC吊顶，西克曼地柜、人造石台面。

预留燃气管道，不安装灶具。

8燃气

入户门9高级防盗门

室内门10高级复合门

外墙窗11白色玻璃塑钢窗

金域阅山住宅毛坯房交房标准

刷高档涂料外墙1

石膏找平2内墙石膏找平3顶棚

4水泥砂浆找平地面

封闭式阳台5

墙面水泥砂浆打底搓毛，预留上下水接口，供电预埋到6卫生间位，完成防水层，不安装洁具

墙面水泥砂浆打底搓毛，预留上下水接口，供电预埋到7厨房位，不安装厨具、灶台入户门8防火防盗门室内门预留洞口，不安装户门9

外墙窗断桥铝窗户10

金域阅山写字楼交房标准

序号

项

目

内

容

备

注

123

顶面做法：

石膏板吊顶，刷乳胶漆。

墙面做法：

墙砖。

供电预埋到位，Low-e

电梯厅

地面做法：

波打线、地砖。

门套：

石材套线。

顶面做法：

乳胶漆。

墙面做法：

乳胶漆。

地面踏步、平台、踢脚线做法：

石材。

扶手：

不锈钢扶手、不锈钢栏杆。

顶面做法：

石膏板吊顶、刷乳胶漆。

墙面做法：

乳胶漆。

地面做法：

波打线、地面为地砖、地砖踢脚线。

楼梯间

走廊

安装照明，安装洁具。

玻璃。

顶面做法：

铝扣板吊顶。

墙面做法：

墙砖。

公卫4地面做法：

地砖。

上下水铺设完毕，顶面做法：

矿棉板吊顶。

墙面做法：

乳胶漆。

地面、踢脚线做法：

地砖。

5室内部分入户门：

复合烤漆套装门。

弱电、电话、网络、预埋管线。

6电梯合资品牌外墙窗断桥铝合金窗户、7空调8

供热方式

各类接管的图纸明细

一、产权资料

1.项目批准文件。

2.用地批准文件。

3.建筑执照。

二、技术资料

1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

2.地质勘察报告。

3.工程合同及开、竣工报告。

4.工程预、决算。

5.图纸会审记录。

6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。

7.隐蔽工程验收签证。

8.沉降观察记录。

9.竣工验收证明书。

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11.新材料、构配件的鉴定合格证书。

12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

浆、混凝土试块、试压报告。

砂13.

14.供水、供暖的试压报告。

在实施物业管理之前，开发商应向管理公司移交关于物业的各类资料：

一、综合资料

1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。

2.建设许可证、工程建筑报建表。

3.工程招、投、定标书。

4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。

5.征地批文、协议书（合同书）、红线图。

6.初步设计方案、设计鉴定审批文件。

7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。

8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。

9.工程勘测资料：

地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。

10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。

11.工程决算书、三算表。

12.消防设施验收合格证。

二、土建资料．

1.主体隐蔽工程验收记录。

2.图纸会审和设计修改变更及联系单。

3.事故处理记录。

4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。

5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。

三、给排水、消防资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。

2.图纸会审及设计修改变更通知。

3.事故处理及探伤记录。

4.隐蔽工程验收记录。

5.材料构件出厂证明及材料代换审批单。

6.管线标高、位置、坡度、测量记录。

7.试水、闭水试压试验记录。

8.设备调试记录。

9.管线清洗、通水、消毒记录。

四、电气资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。

2.图纸会审及设计变更通知。

事故处理及探伤记录。

3.

4.隐蔽工程验收记录。

5.防雷电阴接地实测记录。

6.引下线焊接记录。

7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单。

8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。

9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。

五、施工图

1.总平面布置图（包括综合系统图）。

2.建筑施（竣）工图。

3.结构施（竣）工图。

4.给排水、消防施（竣）工图。

5.电气施（竣）工图。

6.空调施（竣）工图。

7.智能化系统施（竣）工图。

8.通讯施（竣）工图。

9.液化（煤）气施（竣）工图。

六、声像资料

1.建筑前后的现状、侧、立面照片。

2.内外景观照片。

建筑小品。

3.

4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词