石家庄文苑特色商业街招商策划方案.docx
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石家庄文苑特色商业街招商策划方案
文苑社区
文苑特色商业街招商策划方案
石家庄卓创事业机构
2011年10月11日
一、前言
无论什么样的商业项目只有良好的开始才是成功的一半,入市时机和方式把握得好,才能产生好的招商开局。
并且才能达到我们所预期效果和发展目标。
“招商”是众多商业项目工作中一个艰巨的工作任务。
在文苑商业街(也就是所谓的文苑小区临街底商)项目整体招商中,没有主力店不行,由于铺位结构设计不规范、空间利用率低等再加上周边环境套件较差等不利因素。
在这样背景条件下,如何使项目既能合理的进行业态划分还能合理的引进主力店的入住,同时又能保证吸引足够的流客量和社区商业服务功能的完善,这正是招商之关键。
而商业项目的“招商”工作,除了准确的经营定位及成功的运营管理,还需有效资源整合,高效专业的商业执行团队是确保项目如期完成关键。
二、项目产品现状分析
1、文苑商业街周边商铺分析:
主要街道
物业类型
经营业态
建筑面积
月租
缴费方式
月租/平米
地段分析
注
华泰街
一二层门脸商铺
餐饮、书店
服装、文具
美容、银行
洗衣店、中介
60-150㎡
2000—4000元
季度/半年、一年
20-25元/㎡
泰华街是新华区一条比较繁华的街道,街道东西两侧不仅住有省市机关及家属区所以也集中众多商业店铺。
联盟路
一二三层门脸店铺、商业办公、
商超、家具、旧品、餐饮、娱乐、服装
80-120㎡
单个商铺(20-100㎡)
1500-3600元
单个商铺租金
半年、一年、两年
协议一般都是三至十年
20-40元/㎡
联盟路是企业及家属区及民营商业所构成。
近年来,随着城中村和旧小区的升级改造这里以显示出了繁华景象。
北城路
一层门脸商铺。
医药店或诊所、服装、美容、烟酒
110-130㎡
1000-2000元
一个月、本年、整年
10-20元/㎡
文苑、滨湖小区构成。
文苑路
一二层门脸商铺、简易平房
烟酒、福、体彩票、渔具、维修
40-130不等
400-2000元
一个月、季、半年
10-20元/㎡
盛世宏基、佳兴园、高柱、文苑。
2、项目概况:
(1)项目介绍:
文苑特色商业街就是所谓的文苑小区周边临街的底商商铺,项目的部分北城路两侧的商铺和文苑街北侧为一层
100—13㎡,文苑街南侧商铺为一二层将近200㎡,文苑小区商铺总共为7500㎡。
(2)周边状况:
文苑小区之间为北城路,东侧为文苑街,西行100米为泰华街,北行500米为联盟路。
(3)周边租赁价格:
华泰街:
面积60-100㎡租金2000-4000元/月25元/㎡/月北城路110-130㎡租金1000-200元/㎡。
联盟路80-6000㎡租金1500-3600元/月20-40元/月。
(4)交通状况:
公交94、路基本上可以满足广大周边居民出行需求。
3、项目SWOT分析:
(1)优势:
从长远发展目光来看,具有后劲的发展势头的文苑底商项目随着周边建设不断发展,这些无人闻之的商铺将会逐年升值,
前景令人看好。
(2)劣势:
虽然该项目的建筑很大,但是由于格局较差、空间设计不合理、利用率低,使入住商户无法做出果断性的决定。
由于文苑小区入住率的不足及周边街道还未修通,所以周边消费市场还处于培育中。
(3)机会:
随着该小区及周边入住率逐渐增减,未来将会出现大批的消费人群。
三、项目产品定位
1、项目类型定位:
新华区文苑小区的社区特色商业街。
2、类型定位:
专业店铺、特色店铺、
3、业态划分:
医药类:
药店、诊所、中医按摩
SPA:
美容店、养生馆、美发店、茶艺
金融机构:
工行、建行、邮政储蓄、光大银行、来石发展各地市银行等。
小型商超:
超市、专卖店、专业店和食品专卖店及小型蔬菜水果店、这些主要侧重社区家庭服务。
4、店铺面积:
60㎡、100㎡、130㎡、200㎡。
5、价格定位:
根据对文苑特色商业街项目周边街道市调了解:
一般月租赁价格100㎡1500-2000元左右,缴费方式一次性缴纳一个
季度或一、两年租赁费。
由于我们这里各方条件有限建议招商价格110㎡建议价格不要超过1600元,单价㎡不要突
破16元/月。
四、招商策略
1、招商人员组织机构:
文苑特色商业街项目的招商工作时间短、任务紧,为了实现7500平米的商业项目招商能顺利进展,并应及时组建招商队伍开展工
作。
根据项目区域划分,对此招商人员定为4名较为合适。
具体工作分配如下:
招商经理一名:
负责统管全局,主要按着招商方案和制定招商进度,安排招商人员的日常工作。
招商人员(5名):
由经理安排具体招商工作
招商人员的招商工作以分区招商为主,品类招商为辅,考虑到招商进度的紧迫,分区招商和品类招商交叉进行。
2、招商办公地点
根据项目的具体情况,项目办公地点初步设在文苑小区外一个100平米左右的底商作为招商部来办公。
招商部:
招商办公地点主要以展示展演和接待洽谈事宜等,内部装饰要求尽量形成亲和、融洽的氛围,创造洽谈的优越环境。
3、招商策略:
(1)招商第一目标中小型主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体,该目标商户招商和经营的成功与否,将从根本上决定商业街招商和经营的成
败。
第一目标主要是以金融储蓄机构如建行、工行、邮政储蓄和茶艺。
(2)第二目标主力店以社区居民人群为主体的经营服装、化装饰品、药店为主。
(3)招商计划(根据计划制定我将把文苑街底商开始实施)
第一阶段:
(社区需求型商业形态:
超市、银行、医疗等)
第二阶段:
(短服装、茶艺、工艺品、小商品等)
4、招商政策:
缴纳租金一年的,免收一个月。
缴纳租金两年,免收三个月。
缴纳三年免收五个月租金。
缴纳五年的免收一年租金。
3、招商节奏执行安排:
根据项目实际需要,对上述阶段工作执行分解如下:
第一步初步招商工作
Ø筹备商业营销物料、宣传工作
Ø直抵主力店(服务业、健身业等),同时尽量积累经营定位类别的商家资源
总结第一阶段的市场反应,并就策略、目标商家及条件,作出最适当的调整
第二步全面招商工作
Ø对主力商家的跟进,逐步缩减范围确定核心商家,并展开宣传攻势
Ø根据商家的营业性质来拟定其进驻本项目的可能性和条件
评估第二阶段工作的效果,对商家进行取舍,在此阶段工作不可行的情况下,尽快调整招商方案。
第三步落实商户进驻本项目
Ø与商家洽谈条款,落实、签订正式合约
Ø大量利用传媒作宣传推广工作
Ø
第四步交付及使用
Ø协助商家办理手续等工作;协助商家进行招商工作;
4、招商计划及时间表:
(第一阶段、第二阶段)
招商阶段
开始时间
结束时间
招商目标与传播工具
筹备工作
2011-10-20
2011-10-26
1、完成人员培训工作,同时拟订商业部分工作倒计时实施方案。
2、完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。
3、完成准备工作(销售道具投入使用)
初步工作
2011-11-1
2011-11-15
1、熟悉本项目商业的相关内容,客户问询的准备
2、采用派单、短信形式进行客户积累
3、收集客、商户资料,采用发函、邮寄、电话洽谈、拜访等推介程序展开
4、初步确定目标客户及重点追踪客户
5、完成任务的20%左右。
全面销售工作
2011-11-16
2011-12-10
1、客户资料收集;市场调研和竞争对手研究;目标、潜力客户的锁定、资料。
2、客户的持续跟踪,针对不同的客户制定不同的优惠政策。
3、完成目标:
签约率50-70%
商业结盘
2011-12-10日
1、完成目标:
95%左右
2、进入正常的营运状态,实施二期营销、造势进行项目销售
3、完成整个商业部分的招商和销售。
五、推广策划
1、推广策略:
充分运用各种手段进行强有力的推广,辅以有效的促销活动,向广大和民众展示一个充满生机并具有美
好前景商铺经营价值的的形象,吸引周边经营商户和投资者,达到产品顺利招商进展目的。
2、推广总精神:
形象定位:
文苑社区特色商业街是该区域内的一个特色社区商业名片。
他将以特色的规划、合理的业态
布局和优良的经营管理,成为省会城市社区商业模式的典范,引领商社区商业发展方向。
3、产品定位:
社区特色商业街。
4、卖点提炼:
一个亲民特色商业街。
5、推广时间:
2011.10.20——2011.12.20
6、推广主题:
文苑商业街.社区商业新纪元、人生财富街。
7、推广媒体整合:
单页、招收手册、条幅、易拉宝等。
8、推广平台合与计划:
渠道
单位/规格
数量
价格
备注
宣传单页
(1期)(21×28.5)
2000份×4P
元/份
招商手册
6—8P()
100份
元/份
短信平台
万条
2万条
元/条
9、差异化推广手法与表现为:
Ø通过看板系统和户外广告展示形象;
Ø通过印刷品传达产品信息;
Ø通过置业顾问提供销售服务;
Ø通过客户关系管理深挖客户资源(一个客户背后是一片市场);
Ø通过销控策略实现利润最大化。
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- 石家庄 文苑 特色 商业街 招商 策划 方案