地产研习社-万达茂项目d区住宅复盘报告最终版20142033524886.ppt
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地产研习社-万达茂项目d区住宅复盘报告最终版20142033524886.ppt
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,1,2014.11.26,万达茂项目D区住宅复盘报告,1,南宁市整体市场简析典型竞品分析B区住宅销售情况D区住宅调整建议,目录,2,3,4,一、南宁市整体市场简析,1、南宁为二线城市,是广西省会城市,同时为东盟博览会永久举办城市,发展前景较好,经济结构以服务业为主,城市发展速度较快,县份及周边城市到南宁置业需求量大,房地产市场主要以首改的刚性需求为主;2、本地客群对开发商品牌要求较高,注重小区配套,户型普遍追求高赠送面积;3、本地客群注重学区房及未来区域发展,目前市场上竞品较多,客户越来越重视性价比;4、南宁市场认同度江景住宅资源项目,市场对文旅商综合体缺乏足够认识;5、周边一线房企扎堆开发,区域市场竞争加剧。
1、市场整体特征概况,1、截止目前,华润二十四城累计推售1320套住宅,成交1225套,成交率92%;2、121平米4房2厅2卫推售量及成交量均最大,市场认可度高,成交率达到98%;3、101平米3房2厅2卫推售量及成交量仅次于122平米,较受市场青睐;4、93平米3房2厅2卫推售量作为丰富客群产品,成交量依然可佳;5、81平米3房1厅1卫推售量作为纯刚需户型,成交量取得不错成交量;68相对去化量较差;该项目处于中央居住区核心位置,完善的商业配套,未来发展的良好前景,加上华润的品牌实力,赢得市场一直认可,其中101-122平米大户型比较畅销。
2、部分在售项目成交情况分析,华润二十四城,华润二十四城成交情况,2、部分在售项目成交情况分析,宝能城市广场,1、截止目前,宝能城市广场累计推售600套住宅,成交480套,成交率80%;2、133平米4房2厅2卫成交率达100%,市场认可度非常高;3、110-125区间户型销量均较好,平均达到90%;4、77、93成交较差,产品受欢迎度不高;5、宝能城市广场取得一定成绩,原因是项目价格较低,整体成交均价在5800-5900元/。
宝能城市广场成交情况分析,云星乾隆首府,2、部分在售项目成交情况分析,1、截止目前,东涫首座累计推售135套住宅,成交88套,成交率65%;2、127平米4房2厅2卫销售量率最好,整体大户型占有,小户型滞销;3、改地段位置处于五象新区核心地段,但由于定价在7500元/左右,对比五象片区,性价比不算太高,收到五象湖片区冲击较大。
云星乾隆首府首次开盘销售情况,市场数据分析结论:
1、南宁市取消限购,同时央行利率下调,五象新区未来规划较好,较多改善型客户愿意置业五象新区,希望再次置业可以一步到位;而五象新区目前生活基础配套不完善,刚需群体无法接受漫长等待,导致刚需群体购买新区意向不强;所以出现该区域纯刚需产品相对滞销现象。
2、新区购买群体属于首改型及部分投资型客户较多,其中110左右4房产品深受市场追捧,这种产品能满足购买者一步到位的需求;3、70-90左右房源由于刚需客户较少,出现销售滞销现象,但也有特例,万科魅力之城,利用自身品牌优势,价格精装且实惠,超高性价比,赢得刚需市场;4、五象新区未来发展前景如何,需提升客户对新区的购买信心。
3、部分在售项目成交情况小结,未来市场环境预判:
1、区域一线品牌房企扎堆开发,并且年底较多企业为了指标任务,将会加大推货量,区域竞争越来越大。
2、由于中央限制政府及企事业单位扩建办公楼,新区发展收到很大影响,需提升老百姓对新区开发建设的信息。
3、新区目前成交客户基本属于首改型客户为主,建议推货量上,迅速加大此类产品推售,快速走量。
目前新区供大于求,特别是10月份以来,供应量较大,库存积压,竞争越来越激烈,并且大部分房企已陷入价格战当中,建议我项目通过加大推售热销产品,开拓其他任何团购渠道,快速去化。
3、部分在售项目成交情况小结,二、典型竞品分析,1、宝能城市广场,基础信息占地面积:
173.08亩建筑面积:
61.50万总户数:
2191户容积率:
3.7绿化率:
18.55%停车位:
4382个交付标准:
毛坯主力户型:
80-126地址:
南宁市五象新区东部龙岗大道9号(龙岗大桥旁),基础信息,产品分析,户型名称:
D1户型户型描述:
1#楼、5#楼、6#楼D1户型,建筑面积约110.9,为2+2房,装修前2房2厅1厨2卫,装修后4房2厅1厨2卫。
户型宽敞得体,布局合理。
餐厅客厅一体化设计,直通大阔景空中庭院。
豪华主卧自带独立卫浴,大尺度阳光飘窗,奢享私密的同时彰显主人尊贵身份。
户型结构:
2房2厅2卫1厨2阳台建筑面积:
110.9,1、宝能城市广场,产品分析,户型名称:
D2户型户型描述:
9#、10#、11#、12#楼D2户型建筑面积约116,为2+2房,装修前2房2厅1厨,装修后4房2厅1厨2卫。
户型方正紧凑,功能齐全。
生活阳台,可改造成为客房、娱乐室,空间创意随心发挥。
主次卧带阳光飘窗,将MALL的繁华尽收眼底。
3.9米空中庭院与客厅、餐厅温馨相连。
户型结构:
2房2厅2卫1厨1阳台建筑面积:
116,1、宝能城市广场,产品分析,户型名称:
C1户型户型描述:
3#楼、7#楼、9-12#楼的C1户型,建筑面积约98,为2+2房,装修前2房2厅1厨2卫,装修后4房2厅1厨2卫。
户型方正紧凑,功能齐全。
生活阳台可以改造成卧室、儿童房,空间魔方惊喜不断。
主卧独享私密卫浴间,270度全景飘窗尽显主人尊贵身份。
空中庭院与客厅相连,尽收园林美景。
户型结构:
2房2厅2卫1厨2阳台建筑面积:
98,1、宝能城市广场,产品分析,户型名称:
C2户型户型描述:
3#楼、4#楼、7#楼、14#、15#楼C2户型,建筑面积约96,为2+2房,装修前2房2厅1厨2卫,装修后4房2厅1厨2卫。
户型方正紧凑,功能布局遵循人体工学,全面呈现舒适生活感。
生活阳台,可改造客房、娱乐室。
3.7米大尺度空中庭院与客厅相连,阳光花草美景不断。
主卧大飘窗,坐观风云变化。
户型结构:
2房2厅2卫1厨2阳台建筑面积:
96,1、宝能城市广场,产品分析,户型名称:
B1户型户型描述:
1#楼、5#楼、6#楼、9-12#楼的B1户型,建筑面积约93,为2+2房,装修前2房2厅1厨2卫,装修后4房2厅1厨2卫。
户型方正紧凑,功能划分科学合理。
阳台可作书房,可养花种草颐养身心,百变空间。
3.9米大尺度阔景空中庭院、主卧、次卧,俯瞰中庭绝美园林。
餐厅客厅无缝相连,一气呵成。
户型结构:
2房2厅2卫1厨2阳台建筑面积:
93,1、宝能城市广场,产品分析,户型名称:
A1户型户型描述:
2-4#楼、7-8#楼、13-16#楼的A1户型建筑面积约7780,为2+1房设计,装修前2房2厅1卫1厨,装修后3房2厅1卫。
入户庭院繁花似锦,入门一刻尽洗喧嚣。
户型布局方正紧凑,动静分区干湿分离,将实用主义发回极致。
餐厅、客厅、空中庭院为一体,尺度极尽延展。
主卧专属飘窗,全明通透。
户型结构:
2房2厅1卫1厨1阳台建筑面积:
77-80,1、宝能城市广场,产品分析,户型名称:
F2户型户型描述:
5#楼、6楼F2户型建筑面积约133.9,为2+2房,装修前2房2厅1厨2卫,装修后4房2厅1厨2卫。
经典三错层设计,打造合理空间布局,动静分区,干湿分离。
独立厨房,与生活阳台巧妙相通,充分享受烹饪乐趣。
奢华主卧配备独立卫浴,专属阳台,惬意之余奢享每一寸专属私密。
客厅餐厅相连,直通大阔景空户型结构:
2房2厅2卫1厨3阳台建筑面积:
133.9,1、宝能城市广场,产品分析,户型名称:
E1户型户型描述:
8#楼、13#、16#楼E1户型建筑面积约125,为2+2房,装修前2房2厅1厨2卫,装修后4房2厅1厨2卫。
户型方正紧凑动静分区、干湿分离。
奢华主卧自带阳台,浴室、衣帽间、尊贵生活致献巅峰人生。
3.9米阔绰空中庭院连接客厅、餐厅,无限延伸空间。
卧室私享270度瞰景阳光飘窗。
户型结构:
2房2厅2卫1厨3阳台建筑面积:
125,1、宝能城市广场,产品分析,1、宝能城市广场,产品小结,宝能城市广场户型亮点:
厅大、房大、阳台多,飘窗+阳台+花池赠送率超25%,得房率超高,如79得3房,赠送3阳台;90得4房,赠送4阳台;126得4房,赠送5阳台;产品线丰富,涵盖各个面积段。
1、宝能城市广场,2、华润二十四城,基础信息,基础信息占地面积:
217亩建筑面积:
100万总户数:
3054户容积率:
4.0绿化率:
35%停车位:
个交付标准:
毛坯主力户型:
70-120地址:
南宁市五象新区平乐大道与良玉大道交汇处,2、华润二十四城,产品分析,2、华润二十四城,产品分析,2、华润二十四城,产品分析,2、华润二十四城,产品分析,2、华润二十四城,产品分析,2、华润二十四城,赠送面积分析,3、绿地国际花都,基础信息,基础信息占地面积:
150亩建筑面积:
45万总户数:
3400户容积率:
3.5绿化率:
35%停车位:
3453个交付标准:
毛坯主力户型:
85-135地址:
南宁市良庆平乐大道39号(平乐大道与坛兴路交汇处),3、绿地国际花都,A户型,产品分析,3、绿地国际花都,B户型,产品分析,3、绿地国际花都,C户型,产品分析,3、绿地国际花都,D户型,产品分析,3、绿地国际花都,赠送面积分析,产品小结,绿地国际花都户型亮点:
户型方正,南北通透,采光充足,动静相宜;户型功能性完备,使用性强。
3、绿地国际花都,4、天誉花园,基础信息,基础信息占地面积:
350亩建筑面积:
120万总户数:
8892户容积率:
4.0绿化率:
35%停车位:
8564个交付标准:
毛坯主力户型:
81-142地址:
南宁市五象新区五象大道体育中心东侧,户型名称:
5号地块G1户型户型描述:
该户型为5号地块G1户型,1+2房设计,赠送面积约14.85。
位于社区核心,畅享园林胜景。
南北通透,阔绰公共空间。
南向儿童房,全方位满足小主人休息、学习、娱乐的成长空间需求。
户型结构:
3房2厅2卫1厨2阳台建筑面积:
89.68,4、天誉花园,产品分析,户型名称:
5号地块D2户型户型描述:
该户型为5号地块D2户型,3+2房设计,赠送面积约17.85。
超值五房设计,满足三代同堂。
多功能空间,动静分离。
奢华空间尺度,可与孩子随意嬉戏玩耍。
户型结构:
5房2厅2卫1厨1阳台建筑面积:
122.2,4、天誉花园,产品分析,户型名称:
5号地块D1户型户型描述:
该户型为5号地块D1户型,3+2房设计,赠送面积约19.37。
四房带主人套房奢华设计,宽敞四房满足大家庭的居住需求。
南向设计,给成长中的孩子最充足的阳光。
超9米进深的奢华大空间,家庭聚会毫不拥挤。
户型结构:
4房2厅2卫1厨1阳台建筑面积:
123.56,4、天誉花园,产品分析,户型名称:
5号地块C3户型户型描述:
该户型为5号地块C3户型,3+2房设计,赠送面积约24.71。
南北朝向双景观阳台和生活阳台设计,5.9米大阳台,穿堂风悠然而过。
大五房双卫巨惠户型,告别紧凑居住感受。
5.8米大开间豪华主卧,可增加更多居家功能区。
户型结构:
5房2厅2卫1厨2阳台建筑面积:
139.74,4、天誉花园,产品分析,户型名称:
3号地块H2户型户型描述:
该户型为3号地块H2户型,2+1房设计。
4.3米进深主卧,可增加多种功能区,满足多种空间需求。
景观阳台、餐厅、客厅连通一体,欢乐派对随时举办。
双卧室及主卧均南向设计,采光充足空气清新。
户型结构:
3房2厅1卫1厨2阳台建筑面积:
83,4、天誉花园,产品分析,户型名称:
3号地块G2户型户型描述:
该户型为3号地块G2户型,2+2房设计。
四房超值户型,足以实现三代同堂的居住梦想。
南向设计,为孩子提供最清新的空气与最新鲜的阳光。
景观阳台、餐厅、客厅连通而成的超8米进深大开间,足以在家举办欢乐派对。
户型结构:
4房2厅2卫1厨2阳台建筑面积:
90,4、天誉花园,产品分析,户型名称:
3号地块F1户型户型描述:
该户型为3号地块F1户型,2+2房设计。
南北向双景观大阳台和一个生活阳台,尽享园林景观,清新空气对流。
四个卧室均拥有进深3.4米的宽敞空间,体贴照顾每位家人。
超10米进深的公共空间,足够举办家族宴请。
户型结构:
4房2厅2卫1厨2阳台建筑面积:
105,4、天誉花园,产品分析,户型名称:
3号地块D1户型户型描述:
该户型为3号地块D1户型,3+1房设计。
宽敞4房满足了大家庭的居住需求,主卧独自配备卫浴以及宽景飘窗,提升居住舒适感。
南向设计。
给学习中的孩子最充足的阳光。
南北通透,近8米进深的奢华大空间,足以邀请亲朋好友共享美食与欢乐。
户型结构:
4房2厅2卫1厨1阳台建筑面积:
120,4、天誉花园,产品分析,赠送面积分析,4、天誉花园,产品小结,天誉花园户型亮点:
户型方正,采光充足,动静相宜;阳台多,赠送面积多户型功能性完备,使用性强。
4、天誉花园,3、竞品小结,竞品产品共性:
注重空间的实用性及功能性,合理控制面积;赠送面积成为产品最大亮点及卖点,深受市场追捧;大阳台、大露台、花架等设置,拓宽采光面,景观视野开阔;产品线丰富,满足不同层次客群的需求。
三、D区住宅销售情况,1、D区户型分布,2,3,1,5,2,3,1,5,1,2,2、D区户型配比,3、11月22日开盘情况,11月22日二期开盘,截止21日住朋电商认筹756张,推出535套房源,截止26日成交327套,余208套,其中88平米的139套。
类式样板间88平米户型占117套。
二期开盘D1栋分析表,小结:
因项目地处五象新区,所以购房者以改善型及投资型客户为主。
相对120平米的四房较受青睐。
120平米的3+1两卫和110平米2+1两卫最好畅销。
87平米的小三房因是南北部局,所以相对受欢迎。
88平米的小三房因产品比例高,套数多,且户型位置格局等因素,所以存量较高。
4、11月22日开盘情况,5、客户反馈意见,客户对88户型反映意见:
1)次卧过小;2)赠送的入户阳台开间小,实用性不强;3)多数户型观江景面窄结合客户反馈意见,南宁万达茂项目公司对88户型的样板间进行了重新装修。
虽然重新装修后,整体感觉宽畅明亮了很多,但户型面积小、房间小、及户型的格局和区位是不能改变的,所以还是不能完全解决此户型的抗性。
7、截止2014年11月26日D区产品销售情况,从开盘当天成交数据得出,D区101、120当天售罄,87、88成交较差,9、各户型销售数据分析,120因是四房,且是楼栋端头的位置,景观视野开宽,大部分可以面江,所以两期开盘都热销户型,开盘当天即可清盘,所以去化率100%;101三房二卫,只有45套,且是楼栋端头的位置,开盘当天即可清盘,所以去化率100%;87三房一卫,南北向户型,成交套数相对较多,但因一卫,所以没有达到当天清盘。
去化率76.67%;88三房一卫,比例过高,套数太多,且位置不佳,虽加强引导,但是客户的接受度还是不够高,去化率68.12%。
10、竞品楼盘价格对比,目前五象新区竞争激烈,其中华润二十四城内容认购销售最好,主要是利用其品牌合作商家进行内部团购,同时项目位于核心居住区,商业配套,户型不错,价格较于区域竞争项目,整体性价比较高。
四、D区住宅调整建议,理由:
1、88平米户型的比例过高,套数太多。
2、88平米户型位置没有利用好江景资源建议:
1、降低88平米户型比例,减少套数。
2、建议整栋楼改造成蝶式,加强江景资源利用。
调整原则之一:
88平米户型户型配比调整,理由:
1、因项目处于五象新区,目前居住率非常低,所以购买的客户以改善性客户和投资型客户为主。
2、项目住宅目前最大卖点是处于邕江旁,独享自然江景。
建议:
(1)、一期142平米、120平米户型畅销,建议这类户型;
(2)、把景观资源放大利用,建议142平米、120平米的大户型放在临江位置,同时户型朝向改为偏东西朝向,方便更好观看江景。
调整原则之二:
142平米、120平米户型户型配比调整,D区户型配比建议,D1、D2、D3户型保持原来设计不变,户型配比如下,D4、D5、D6、D7、D8、D9楼栋增加135-142大户型配比,及调整临江面户型朝向,户型配比如下:
THEEND,
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