佛山房地产市场分析报告经纬.docx
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佛山房地产市场分析报告经纬
2010年5月佛山房地产市场分析报告(经纬)
本月导读
一、宏观经济运行资讯
二、行业政策解读
三、城市规划与建设资讯
四、土地市场成交情况分析
五、大佛山住宅市场运行态势分析
六、禅桂市场运行态势分析
七、顺德市场运行态势分析
八、三水市场运行态势分析
一、宏观经济运行资讯
1、央行今起上调存款准备金率
5月10日起,除农村信用社和村镇银行外,国内各大金融机构人民币存款准备金率将再次上调0.5个百分点。
这已是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率了。
本次上调后,存款准备金率将达17%,距离历史最高记录17.5%仅剩一步之遥。
(时间:
2010-05-10 来源:
一财网)
分析:
央行再次上调存款准备金率主要是针对目前流动资金过剩的现状,用以调整信贷规模,结合此前的放贷规模紧缩,加息预期正逐渐减弱。
2、5月份CPI仍将继续上行
国家统计局5月11日发布的宏观经济数据显示,4月份居民消费价格(CPI)同比上涨2.8%,创下自2008年11月以来的新高,从而引发了加息预期的再度走强。
5月21日,中国银行就发布研究报告称,中国物价持续上涨,通胀压力进一步增大,报告初步预测,4、5、6月份中国的CPI分别上涨呈不断加速态势,6月CPI上涨4.4%左右,全年增长3.5%左右。
(佛山日报2010-05-26)
分析:
受持续降雨天气影响及国内游资炒作,国内蔬菜水果价格不断上涨,推动五月CPI继续上行,促使加息预期再度走强。
若加息预期实现将会增加购房者的成本,影响企业及个人的预期,对房地产的后续发展造成不良的影响。
二、行业政策解读
1、行业政策:
国务院鼓励民间资本参与政策性住房建设
适用范围:
全国
出台时间:
2010-5-13实施时间:
即日
5月13日,国务院发布鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见,鼓励民间资本参与政策性住房建设。
支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。
(时间:
2010-05-13 来源:
中国政府网)
经纬认为:
引导民间资本参与政策性住房建设,一方面为民间资本投资找寻出路,减少民间资本流向商品房市场从而哄抬房价;另一方面又可为政策性住房建设集资,增加政策性住房的供应。
2、行业政策:
广州新政细则未对三套房停贷作出限制
适用范围:
广州市
出台时间:
2010-5-21实施时间:
即日
21日下午广州市国土房管局发布《广州市贯彻落实国家房地产调控新政的意见》,政府并未对三套房停贷做出限制,二套房认定标准将于近期落地。
广州市将会根据中央和地方政府的职权分工,落实此轮调控新政中差别化的住房金融和税收政策,对于一些地方政府无权决定事项没有越权明确,并且明确工作重点将放在加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等供应端的调控措施上。
提出了具体、量化的调控目标。
如今年开工建设300万平方米保障性住房,供应40公顷以上的限价房用地、供应5平方公里商品房用地、供应约2平方公里中心城区商品房住房用地等等。
(时间:
2010-05-21 来源:
搜房网)
经纬认为:
在调控效果初现的市场背景下,广州出台的新政细则总体来看比较温和,明确不对三套房贷作限制,并且加建保障性住房,增加限价房用地,旨在构建多层次、差别化的住房供应和消费体系,引导楼市健康平稳发展。
3、行业政策:
市住建局下发通知,要求新楼盘公示全部房源售价
适用范围:
佛山市
出台时间:
2010-05-24实施时间:
即日
23日,市住建局下发《关于规范商品房销售信息公示的通知》,要求预(销)售的商品房价格经价格主管部门备案后,在网上“一套房一标价”进行公示24小时方可出售,价格变动也须公示24小时。
另外,通知还要求:
商品房销售现场应提供电脑设备,免费为购房者提供商品房网上公示信息查询服务;房地产企业预(销)售商品房应当在销售现场设立公示栏和公示台,方便购房者了解该商品房项目的基本情况和获取相关信息。
通知要求,各区住房和城乡建设局(国土城建和水利局)应加强日常监管,发现房地产企业不执行本通知要求规范信息公示的,应马上发出整改通知书,房地产企业应作书面说明,并立即整改。
对拒不整改或整改不到位的,区住房和城乡建设局可依法作出停止其销售、降低资质等级直至撤销资质等处分。
对企业的违法违规行为应记入企业信用档案,并在网上予以公示。
(时间:
2010-05-24消息来源:
南方都市报)
经纬认为:
该政策目前已经执行,但开发商一般通过面价作公示,具体销售定价可通过折扣优惠来灵活变动,并未真正达到价格透明公开的目的。
4、行业政策:
国家税务总局明确土地增值税从严征税
适用范围:
全国
出台时间:
2010-5-26实施时间:
即日
国家税务总局26日下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算时的收入确认、开发费用扣除等问题,并指出房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
关于收入确认,《通知》指出,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
开发费用扣除方面,《通知》明确,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
关于拆迁安置土地增值税计算问题,《通知》明确,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按有关规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
(时间:
2010-05-27 来源:
上海证券报)
经纬认为:
此次通知是06年底发布的通知的补充,实行严格的土地税收政策,将会增加开发商的税收成本,有助于打击捂盘现象,抑制房地产行业的暴利,进而降低开发商拿地热情。
5、行业政策:
国务院逐步推进房产税改革
适用范围:
全国
出台时间:
2010-5-31实施时间:
即日
国务院31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。
值得注意的是,《意见》还要求,由发改委牵头,出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。
(时间:
2010-05-31,来源:
中国政府网)
经纬认为:
从目前政府态度来看,年内开征房产税的机会较大,但由于涉及范围较广,立即在全国范围推行仍有难度。
我司预测将有较大机会在上海试行,短期内对广佛区域市场影响不大。
但未来一旦在全国执行,对投资需求影响是巨大的,因此开发商在未来开发过程中更应该关注首次置业的刚需产品的打造。
三、城市规划与建设资讯
1、空间规划:
禅城打造广佛肇现代服务业核心区
影响范围:
佛山市(禅城区)
据禅城区公布的现代产业体系建设规划,禅城将根据商业商务繁荣和生态生活协调发展趋势,在城市中心区降低住宅类房地产项目的建设比例,增加商务楼宇、商业设施等房地产项目,在城市新拓展区合理规划住宅和商业类房地产项目。
另外,将加快发展物业管理和建材与家居产品贸易,积极拓展房产中介、策划、营销、租赁等房地产专业服务。
(时间:
2010-05-14消息来源:
广州日报)
经纬认为:
禅城中心将打造成佛山的商贸中心,集中发展第三产业。
中心区的商业氛围提升将直接带动区域的住宅价值拉升。
2、空间规划:
禅城今年推出13个城市可经营项目
影响范围:
佛山市(禅城区)
本月17日,禅城区发改局透露,今年禅城区将推13个城市可经营项目,签约项目5个,推介项目8个,总投资约203.32亿元。
其中8个推介项目中大多数集中在禅西片区,显露禅城“西进”苗头。
位于玉带路以东、汾江水道以南、禅西大道以西、白坭路以北的地块拟斥资30亿元打造张槎针织品国际博览城,净用地面面积约652亩,是4个“西进”推介项目里面拟投资经营额最大的,该项目拟打造集产品博览、交易、研发、创意产业、居住及商务配套的综合性大型商业项目。
此外,落户张槎片区的推介项目还有大江村民公寓小商品城交易市场、大江针织片区改造和下塱工业园新能源研发、生产基地。
同样落户西部片区的推介项目还有南庄吉利园扩园一期工程,投资经营额为8个亿,该项目旨在扶持发展陶瓷机械装备制造产业,填补陶企外迁后的空白,定位为打造国内首个陶机装备产业基地。
(时间:
2010-05-18消息来源:
佛山日报)
经纬认为:
禅城区“西进”工程正逐步落实,将对禅城西部地区产生革命性的影响。
这些大型总体性项目库不但加快该区的产业转型,改变经济增长模式,而且将推进当地的城市化进程,使城市面貎焕然一新。
3、交通规划:
魁奇路等4条干道年内改造
影响范围:
佛山市(禅城区)
本月19日,禅城区交通运输局表示,将加快以南庄、张槎为主的西部板块樵乐路等重点工程建设。
在中心城区则将对魁奇路(岭南大道-佛山大道)、汾江路(汾江桥-魁奇路)、建新路兆祥路(市东下路-祖庙路)及朝安路(兆祥东路-季华路)等4条道路进行改造。
同时,禅城今年将新建8个人行过街设施(人行天桥或地下隧道),分别位于普澜二路与季华路交叉口、季华六路与湖景路交叉口、季华五路与唐园中路交叉口、魁奇一路与港口路口处、文昌路与火车站处、汾江中路与佛山汽车站处、岭南大道与公交枢纽站处及佛山大道北与墩边。
此外,在广州亚运会后将对部分主干道实施快速化。
(时间:
2010-05-20消息来源:
佛山日报)
经纬认为:
城市主干道日渐完善,便利的交通提升该区整体价值,轨道经济日益显著,推动区域内房地产进一步发展。
4、交通规划:
海怡大桥7月下旬合龙
影响范围:
佛山市、广州市
海怡大桥主桥由95米+166米+108米的三跨组成,其中主跨是目前全国同类桥梁中的第二长。
目前只剩下最后的3个节段大约22米的桥面等待铺设,就可以实现大桥的合龙。
“大桥争取7月20日前合龙,随后将马上进行桥面铺砖等工程。
”南海区道路建设管理处副主任纪昌平说,大桥东西两侧的引桥桥面也正在加紧浇筑,整个大桥将确保在10月实现全线通车。
作为连接海怡大桥的港口南路和魁奇路东延线施工现场也都竖起了工程建设倒计时牌。
“我们将力争魁奇路东延线与港口南路也在10月通车。
”南海区交通局副局长周长海说,
魁奇路东延线整个工程长约8公里,港口南路全长约5公里,两大工程将于7月完成路基建设,8月起可开始铺设路面。
“3大工程全线拉通后,届时禅桂市民可从魁奇路东延线、港口南路到达海怡大桥,15分钟内可直通广州南站。
”
(时间:
2010-05-26消息来源:
佛山日报)
经纬认为:
海怡大桥的建成通车将缩短南海城区到广州的车程,交通的不断推进完善将加强两地经济、文化的相互交流,促进两地经济的发展,为两地房地产的发展扩大容量。
5、交通规划:
4条主干道齐动工隧道穿江东平新城提速
影响范围:
佛山市(禅城区)
汾江路南延线、岭南大道南延线、华阳路南延线、裕和路东延线,东平新城4条主干道工程本月27日正式动工,其中包括佛山第一条过江隧道———东平隧道,以及跨江大桥———华阳特大桥,计划2012年基本建成。
由此,佛山将进一步打通东平新城与禅城、南海,特别是与顺德北、西部的交通联系。
据悉,4条主干道动工建设的同时,东平新城还将加快推进百顺道、天成路、君兰路等十条区内道路的建设,以期在3年内打通城市中心脉络。
(时间:
2010-05-28消息来源:
南方都市报)经纬认为:
4条主干道的完善通车,优化东平新城与禅城、顺德、南海等区域的交通网络,加大中心组团对周边组团的辐射能力,促进东平新城片区的社会经济发展。
四、土地市场成交情况分析
4.1四月土地市场成交情况
本月佛山土地市场共有13宗地块出让,成交11宗,出让面积66.6万㎡,成交面积61.6万㎡,其中商住用地成交8.1万㎡,纯商业用地成交32.2万㎡,工业用地成交21.3万㎡。
5月佛山土地成交量有所下降,成交结构变化较大,商住用地成交比例大幅下降,商业用地比例相应大幅上升。
本月成交3宗重点土地,由于地块均带有相应限制条件,成交价格均贴近起拍价格。
顺德陈村吴家围地块由香港太平洋商业地产开发有限公司以3.07亿投得,地块内须建设一座五星级酒店(以国家旅游管理部门核发的五星级酒店证书为准)及具有不少于20万㎡的商业建筑面积(其中不少于7万㎡须用于经营百货业,自出让日起20年内不得转让;乐从大罗段南侧地块由广东乐从钢铁世界有限公司以底价投得;南海区桂城金融高新技术服务区B区A-02地块由多家影视、文化、传播公司以底价投得。
4.2五月份土地市场出让情况
本月佛山重点出让地块唯有南海区域一枝独秀,5宗重点地块均位于南海桂城,均为商业用地,其中3宗位于广东省金融高新区,2宗位于千灯湖片区。
广东省金融高新区B区(编号B-02地块)定向发展金融产业,并有注册资金不少于5000万,07-09年3年纳税额不少于9000万,拥有“中国名牌产品”和“驰名商标”称号等要求;广东省金融高新区B区(编号B-03地块)定向发展高新技术企业,要求拥有省级或以上企业技术中心称号,在国内上市,09年固定资产不少于10亿,在宗地挂牌期间至少连续20天企业的银行存款余额每天均达人民币4亿元以上(含4亿元)等要求。
千灯湖片区地块容积较低,起拍楼面地价为1500元/平方米。
在市场调整期间,开发商取地普遍表现谨慎,政府为保障土地财税收入,更有针对性地推出一些受政策调控较少的商业性质用地,预计将吸引部分大型企业或专业商业运营开发商投拍。
五、大佛山住宅市场运行态势分析
5.1佛山住宅市场月度成交走势情况
新政颁布后一个月,佛山住宅市场整体呈现明显的“量跌价稳”走势,一方面政策的影响力得到逐步的体现,市场出现明显的观望氛围,全月成交45.32万㎡,环比下降24%,同比降幅更达44%,成交量迅速回落至08年中调整期底部水平;另一方面市场经过4月末的推货高峰后,本月项目多以消化存量为主,新推产品及营销活动较少,对项目销售的拉动力不足,整体入场量不高亦是导致成交下滑的一个重要原因。
从价格走势来分析,本月成交均价走势表现环比持平,同比有近三成的增幅。
尽管市场价格并未跟随成交量同步下行,但前期快速上涨的势头已明显得以遏制,新政调控作用收到成效。
“开发商资金流充裕”及“市场有效供应依然缺乏”这两大因素仍支撑现阶段楼价高位僵持。
5.2五区住宅市场供求分析
5.2.1五区供求面积对比
发展商为规避政策冲击,普遍选在4月下旬抢先推货,从而导致本月新增供应量较少,环比下降约77%,市场主要依靠存货销售。
而在调控干预下,各区成交量均有不同幅度的下跌,其中三水下跌约40%,跌幅五区中最大。
5.2.2五区均价走势对比
在调控干预下,楼价涨势明显受控,但各区成交均价则仍呈现高位僵持状态,其中禅城成交均价回落至万元均价线以下,下降幅度约10%,其它各区价格走势稳中有升。
六、禅桂市场运行态势分析
楼市新政对市场的影响在本月得到较为明显的体现,在观望氛围下市场成交量率先反应下滑,成交均价涨势受控。
为防止政策的叠加效应出现,预计政府短期内再次出台严厉新政的机会不大,我司认为政策调控成效初现,目前正踏入一个调控后的观察期。
在市场成交量整体下滑的大势下,产品成交结构亦出现明显的转化。
改善型及投资型的大积产品销售速度明显放缓,该类买家对新政的敏感度较高,观望情绪快速形成。
而适合刚性需求的中小户型产品则保持相对较好的销售状况,但其成交量与上月相比,环比仍下降约20%。
成交均价走势表现依然呈现高位僵持状态,未出现明显降价迹象,但多个开盘项目定价则表现谨慎,个别项目有较大折扣优惠,但促销成效甚微。
我司研判六月市场将继续维持“量跌价稳”走势。
在新政的重压下,大部分购房者均保持观望的状态,出于对房产税开征的顾虑,观望氛围仍会继续加深,5月份的成交量迅速走低,预计这种情况到6月份仍不会有较大的改变,成交量继续维持在低位徘徊,而在金御华府、文华尚领等小户型产品得到一定补充的情况下,预计6月份成交结构仍以低总价的刚需产品为主。
另一方面,资金充足的发展商并不急于降价,其同样地处于观望博弈之中,等待政策消化期的结束,因此市场仍缺少降价动力因素,预计成交均价仍保持高位僵持态势。
总结而言,在现时市场宏观大势下,加之世界杯盛事的冲击,我司研判6月份仍是一个成交淡季,整体成交态势将延续五月走势。
七、顺德市场运行态势分析
7.1顺德区月度供求走势
【分析】4月份,顺德市场迎来今年首个推货小高潮,但新政的影响使顺德市场成交平平,市场价格更有下降趋势。
本月顺德新增供应面积环比下降57%,成交价格环比下降15%。
新政实效在本月“突显”。
7.2.1各镇街月度供求情况分析
【分析】本月大部分镇街出现“0”供应,新增供应集中为北滘、容桂区域。
而成交方面,市场表现冷淡,询问买楼的人较少,部分镇街楼盘出现优惠促销活动,但成交亦不理想。
成交价格方面,由于北滘、乐从目前在售高端产品较多,价格仍保持高位。
7.2.2重点镇街月度成交汇总分析
大良:
【分析】本月大良有两盘推出新货,分别是嘉信及明日华府,但两盘适逢新政影响,成交均不如理想。
其他项目成交低迷。
容桂:
【分析】本月容桂新推货项目较多,包括保利百合、东逸湾、佛罗伦斯、凯南名都等项目,但成交情况较为一般。
目前,容桂市场在售产品面积集中在60-140方为主的2、3房户型,同质化产品较多,消费者有较多的选择空间,拉大了各项目销售周期。
而佛罗伦斯项目,由于价格低于市场均价,成交量在本月仍然为居榜首。
北滘:
【分析】北滘新推货项目较少,各大重点项目销售情况较为平均,市场价格主要受碧桂园影响。
本月除美的简岸加推部分新货外,其他项目继续消化存货,但本月有不少项目领取新预售证,预计未来2个月将有新货补充市场。
乐从:
【分析】乐从目前主要成交集中在依云水岸和顺联新城花园两大项目,而其中顺联新城将会在下个月推售最后一批楼王单位,预计价格仍有一定提高。
龙江
【分析】龙江市场楼盘较少,房地产市场尚未激活,缺乏有效资源支撑项目开发,整体市场供应仅靠6个项目支撑,并且小规模楼盘较多,市场需求没能激发,整体市场发展相对落后。
7.3本月各镇街新增供应汇总
八、三水市场运行态势分析
8.1月度供求分析
本月三水商品住宅销售呈现“量价齐涨”态势,总成交面积环比上升36%,成交均价环比上升6%。
本月成交均价继续上升,主要是目前有新货在售的楼盘大部分为中高端个盘,低端楼盘较少。
主力个盘:
时代城、三水雅居乐花园、林海尚都这些楼盘的成交直接影响三水目前洋房均价走势;而5月别墅市场供给激增,成交活跃,进一步拉升三水整体均价上涨。
五月份新增预售相对较少,只有芦苞镇的锦江豪庭有拿预售,五月份主要消化月初时代城开售8座和5座、百合嘉园“嘉怡阁组团”和月末开售的林海尚都8座部分单位、时代城1座公寓产品及三水雅居乐花园尾货为主。
8.2新增预售统计
8.3.1重点个盘(洋房)成交量排名
本月全区洋房成交量排名十五强如下特征:
西南中心城区占1例,河口旧改占2例,西南涌片区占3例,云东海片区占3例,江南新区占1例,乐平镇占3例,白坭镇及芦苞镇均占1例。
本月位居榜首的时代城,总成交面积7365㎡,占十五强成交总量的30%,时代城5月1日开售8座及5座单位,产品面积75-108㎡,两三房单位,当天销售超3成,销售价格相对之前推货,价格提高300-400元/㎡不等,成交均价5800元/㎡,29日加推1座45㎡公寓产品,当天销售约30套,成交均价5700元/㎡(含1500元/装修),有98*99*97折优惠。
创鸿林海尚都5月举行多项优惠促销活动,166㎡大积部分单位低至首付11万就可拥有,对外口径最低有9折优惠,在多重优惠促销活动下,林海尚都消化了绝大部分尾货,30日正式推出8座其中2栋单位(共4栋)约96套,面积125㎡,均价约5300元/㎡,但销售一般。
三水雅居乐花园本月以消化4月24日所推的货量为主,销售较为理想,阳光水岸二期单位至今销售超8成,成交均价约6300元/㎡。
其余个盘以消化余货为主,并没有举行较多的优惠促销活动,表现较为平淡,预计6-8月期间将陆续会有林海尚都、绿湖爱伦堡、三水奥林匹克花园等楼盘有新货推售。
9.3.2重点个盘(别墅)成交量排名
本月全区别墅成交量排名五强如下特征:
本月三水别墅市场终于打破沉寂,推售货量激增,销售表现较为活跃,其中本月位居成交榜首的山水庄园5月15日正式开售,共推59套独立别墅,销售均价约11000元/㎡,当天成交约22套(含内部消化部分),销售较为理想。
山水龙盘目前以消化内部关系户为主,成交均价12000元/㎡,丽日天鹅湖“观岭长堤”由于并没现楼,对客户吸引力度不大,本月主要是“珑湖组团“别墅成交为主,成交均价约15000元/㎡,销售较为平稳。
御江南本月消化了前期所推货量的最后两套联排别墅,目前仅剩7套独立别墅,丽日坚美森林湖经历数月没有别墅成交后,本月终于有3套别墅成交,成交均价约10000元/㎡。
8.4本月楼盘动态
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