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长沙市岳麓区麓谷地块可行性研究报告19页word
长沙市岳麓区麓谷地块可行性研究报告
死记硬背是一种传统的教学方式,在我国有悠久的历史。
但随着素质教育的开展,死记硬背被作为一种僵化的、阻碍学生能力发展的教学方式,渐渐为人们所摒弃;而另一方面,老师们又为提高学生的语文素养煞费苦心。
其实,只要应用得当,“死记硬背”与提高学生素质并不矛盾。
相反,它恰是提高学生语文水平的重要前提和基础。
第一部分城市简介
“师”之概念,大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。
其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。
《说文解字》中有注曰:
“师教人以道者之称也”。
“师”之含义,现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。
“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。
“老”在旧语义中也是一种尊称,隐喻年长且学识渊博者。
“老”“师”连用最初见于《史记》,有“荀卿最为老师”之说法。
慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制,老少皆可适用。
只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师”,其只是“老”和“师”的复合构词,所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称,虽能从其身上学以“道”,但其不一定是知识的传播者。
今天看来,“教师”的必要条件不光是拥有知识,更重于传播知识。
一、城市概况
要练说,得练看。
看与说是统一的,看不准就难以说得好。
练看,就是训练幼儿的观察能力,扩大幼儿的认知范围,让幼儿在观察事物、观察生活、观察自然的活动中,积累词汇、理解词义、发展语言。
在运用观察法组织活动时,我着眼观察于观察对象的选择,着力于观察过程的指导,着重于幼儿观察能力和语言表达能力的提高。
长沙是湖南省省会,全省政治、经济、文化、科教、信息中心,是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。
辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区,长沙、望城、宁乡三县和浏阳市,长沙市土地总面积1.18万平方公里,市区面积556平方公里,建成区面积170平方公里;总人口601.8万人,城市人口160多万。
在国家公布的中国城市综合实力50强中,长沙名列第19位。
长沙,山青水秀、气候宜人,有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山,有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江;长沙,人杰地灵、历史悠久,有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍;“惟楚有才,于斯为盛”,在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。
长沙交通便利。
已基本形成了水陆空现代化交通体系,长沙黄花机场是国际空港,已开通39条航线,可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。
以长沙为中心的全省高速公路网已经形成,107、319、京珠高速等公路均汇于市区,长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。
长沙又是全国铁路交通枢纽,京广复线贯穿南北,湘黔、浙赣、石长线连接东西;长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用,具备千吨级生产能力。
项目所在的岳麓区是长沙市内五区之一,位于古城长沙湘江西滨,与长沙市中心区隔江相望,是长沙市的西部门户。
因国家级风景名胜区岳麓山而得名,历史悠久,文化底蕴深厚,为我国著名的“智能密集区”,具有丰富的高素质人力资源和极强的科研开发能力。
全区面积145平方公里,总人口41万人。
岳麓新城分别与望城县的雷锋镇、星城镇、含浦镇及坪塘镇相邻,往西通过长常高速公路、三一九国道可与宁乡、益阳、常德紧密联系。
通过绕城公路、城市环线与市区各片以及京珠高速公路联成网络,与机场、车站、港口等城市交通枢纽形成快速联系通道。
通过湘江五一大桥、北大桥、南大桥、黑石铺大桥等大型桥梁,架立多条交通走廊,实现河西与河东的分而不隔,联系快捷。
在长株潭经济一体化和湘江生态经济带体系中,岳麓区是整个湘江河西体系的北端经济圈,处于河西龙头地位。
自古以来,这里人文荟萃,是著名的高校文化区,是长沙“以文立市”的根基,聚集了长沙市的行政办公中心,独具高新技术与高教科研文化及自然人文风景等优势。
二、经济环境
据市统计局的有关数据显示:
今年1至6月,长沙实现GDP总值995.5亿元,同比增长16.1%;完成地方财政收入119.82亿元,同比增长32.73%,城市居民人均可支配收入达8615.7元,增长16%,同比提高4.4个百分点;农民人均现金收入4348元,增长19.8%,同比提高5.5个百分点。
上半年长沙经济运行突出的特点有五方面:
一是经济发展速度加快。
上半年长沙市地区生产总值继一季度达到16.2%之后,二季度仍然保持快速增长,为近年来最好水平,高于全省平均增速2个百分点左右;二是经济运行质量有所提高,上半年地方财政收入、企业效益、城乡居民收入实现同步增长;三是投资结构进一步优化,上半年长沙市非国有经济完成投资增长43.6%;技术改造投资增长87.6%,占比分别达70.8%和19.4%,比上年同期分别提高5.9个百分点和5.4个百分点;四是商品房结构进一步优化,上半年高档商品房开发面积占全部商品住宅开发面积比重下降,普通商品房与经济适用房比重提高;五是就业等关注民生工作卓有成效。
长沙是湖南省重要工业基地,已初步形成了以轻纺、机械、电子、食品、家电为主体的门类齐全的综合性工业体系。
按40个工业大类划分,除石油、天然气外,其他39个工业大类都具有一定的生产能力。
长沙市现有工业企业42442家,其中大中型企业109家。
常年产品万余种,其中优质产品逾千,国优35项,部优178项,省优788项。
大型水泵、罗茨风机、柴油机、汽油发动机、农用汽车、摩托车、计算机、汽车吊车、冰箱、电视机、油漆、日用化工等产品,在全国同类产品中占有重要位置。
湘绣、鞭炮、烟花、陶器、瓷器、花岗石等出口产品在国际市场享有盛誉。
近年来,岳麓区举全区之力抓城市建设,合万众之心建经济强区,GDP连续多年保持15%以上的高增长,财政收入四年翻了两番多,掀起了一个大开发、大建设、大发展的热潮。
2019年实现GDP1542019万元,同比增长15.8%,增速位居五区之首。
全年完成地方财政收入73392万元,同比增长21.9%。
工业持续大幅增长,传统产业在改造中提升,现代服务业发展明显加速。
三次产业的结构比由2019年的1.9:
32.8:
65.3调整为1.7:
34.9:
63.4。
三次产业对经济增长的贡献率分别为0.5%、45.1%、54.4%。
2019年全区城市居民人均可支配收入达13907元,同比增长11.06%。
其中人均工薪收入10255.41元,增长9.77%;农民人均可支配收入7891元,同比增长14.8%。
农村居民人均纯收入8207元,同比比皆是增长14.7%。
三、城市规划
根据《长沙市城市总体规划(2019——2020)》,到2020年,长沙的城市居住人口310万,城市建设用地310平方公里,这意味长沙已将发展目标定位为中部地区重要的区域性现代化中心城市。
新的规划将构筑“大长沙”概念,规划区面积从90版规划的960平方公里扩大到2893平方公里,将与长沙城市关系密切的长沙县、望城县部分区域纳入了规划范围,增加了长株潭这一空间层次,形成“一主两次四组团”的城市布局,“一主”指中心城区,“两次”指河西新城和星马新城,“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。
批复还强调,要控制中心城区发展规模,到2020年,主城区(包括“一主两次”)实际居住人口要控制在264万人以内,建设用地控制在253平方公里以内,以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展,疏解人口密度,促进城市平衡发展。
据岳麓区委、区政府透露,目前该区已高水准编制了岳麓新城总体规划、产业规划和农民安置定点规划。
岳麓新城旨在规划构筑“一城、两区、四圈、四轴”的产业空间结构,形成紧密、互动的知识-产业-服务-环保链。
一城——岳麓区大学城;两区——高新技术麓谷产业区;四圈——荣湾镇中心商务圈、望城坡现代商贸物流圈、市府周边行政商务圈、大学城高校后勤服务圈;四轴——岳麓大道、潇湘大道、金星大道和枫林路。
第二部分市场研究
2019年上半年,随着“国六条”政策的进一步落实,二手房税收新政、新版二手住房交易基准价格、房屋地段分类表等政策、标准的先后实施,长沙市商品房交易市场和二手房交易市场出现了两种截然不同的反应,即一手房销售持续火爆,但批准预售有所脱节;二手房交易有所萎缩,特别是二手住宅交易为负增长,房产一、二级市场呈现一高一低的销售态势,政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。
2019年上半年长沙市实现商品房销售434.54万㎡,销售金额137.27亿元,分别占2019年全年销售额的62.96%、71.12%;二手房交易面积105.08万㎡,销售金额23.61亿元,分别占2019年全年销售额的48.25%、54.44%。
一、2019年上半年长沙市房地产市场运行情况
1.开发投资规模稳步增长,施工面积、新开工面积、竣工面积均有不同程度增长
2019年1-5月份房地产开发完成投资124.88亿,与去年同期相比增长36.42%。
长沙市商品房施工面积2201.55万㎡,其中,新开工面积约426.19万㎡,竣工面积约246.3万㎡,与去年同期比分别增长41.52%、15%、19.19%。
开发投资规模稳步增长,施工面积、开工面积、竣工面积均有不同程度增长,长沙市房地产业处于快速发展阶段。
2019-2019年5月房地产投资规模变化情况
年度
项目
2019
2019
2019
2019
四年平均值
2019.1-5月
房地产投资(亿元)
122.56
175.54
256.35
303.35
214.58
124.88
新开工面积(万㎡)
450.12
622.58
779.54
1050.48
725.68
426.19
竣工面积(万㎡)
443.24
591.9
515.16
547.1
524.35
246.3
2.商品房市场供需同向增长,但供求关系出现失衡
2019年上半年,长沙市商品房累计批准预售面积350.19万㎡,同比增长16.02%;其中,住宅批准预售297.50万㎡,同比增长11.60%。
长沙市商品房累计销售435.54万㎡,同比增长40.49%;其中住宅销售391.35万㎡,同比增长37.72%。
商品住宅累计供销比0.76:
1。
2019年上半年长沙市房地产市场需求强劲,销售面积较去年同期大幅度增长,市场供求关系发生明显变化,出现供不应求的现象。
供销比例达到0.76,供销比例倒挂现象严重。
2019-2019年上半年商品房市场供需情况(单位:
万㎡)
年度
项目
2019
2019
2019
2019
四年平均值
2019年上半年
批准预售面积
468.82
449.6
584.19
751.4
563.5
350.19
商品房销售
299.27
450.22
639.02
690.19
519.68
435.54
供销比
1.57
1.00
0.91
1.09
1.08
0.76
2019年上半年长沙市商品房、住宅供应情况
项目
板块
商品房
其中:
住宅
批准预售面积
(万㎡)
同比
(%)
比例
(%)
批准预售面积
(万㎡)
同比
(%)
比例
(%)
全市
350.19
16.02
100.00
297.50
11.60
100.00
开福区
62.72
54.66
17.91
59.84
58.46
20.11
天心区
75.71
3.07
21.62
63.01
-7.91
21.18
雨花区
102.24
26.35
29.20
77.21
19.47
25.95
岳麓区
59.20
-29.67
16.91
53.76
-28.23
18.07
芙蓉区
50.33
121.35
14.37
43.69
109.31
14.69
2019年上半年长沙市及各区商品房、住宅销售情况
项目
板块
商品房
其中:
住宅
销售面积
(万㎡)
同比
(%)
比例
(%)
销售面积
(万㎡)
同比
(%)
比例
(%)
全市
435.54
40.49
100.00
391.36
37.72
100.00
开福区
61.11
12.43
14.03
55.47
5.17
14.17
天心区
84.32
127.96
19.36
75.49
123.65
19.29
雨花区
131.50
63.46
30.19
117.67
63.93
30.07
岳麓区
81.86
21.15
18.80
77.74
20.24
19.86
芙蓉区
76.75
8.62
17.62
64.99
6.13
16.61
对比批准预售和销售数据来看,商品房销售同比增长达40.49%,而批准预售量同比仅增长16.02%,从比例上看,与今年一季度趋势正好相反,这主要是因为二季度批准预售量与去年同期相比较低所致;而从销售来看,今年上半年各月销售量均比去年同期有较大幅度增长,从而使销售增幅基本保持在40%。
从各区供应情况来看,芙蓉区、开福区批准预售增幅较大,从去年以来供应不足的状况有所改善;天心区供应量基本与去年持平,岳麓区供应量有所减少,雨花区供应量保持匀速增长。
从各区销售情况来看,天心区销售增幅最大,同比增长127.96%,且绝对量也居于第二,该区自去年以来过剩的批准预售量在今年上半年得到集中消化;雨花区是传统的商品销售大区,今年上半年同比增幅达63.46%,直接拉高了长沙市同比增幅;岳麓区销售也较为旺盛,销售增幅及绝对量比例都处于第三位。
分区来看,仅开福区供大于销,其余各区均供小于销,特别是雨花区累计供销差量达34%,说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批,导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。
各区情况见下表:
2019年上半年长沙长沙市及各区供销对比
区域
项目
开福区
天心区
雨花区
岳麓区
芙蓉区
长沙市
商品房
住宅
1.08
0.83
0.66
0.69
0.67
0.76
3.销售速度快,市场去化周期较快
截至07年6月,2019年批准预售项目销售率为76.6%。
其中,06年上半年批准预售项目销售率为83.02%,下半年批准预售项目销售率为73.69%;07年批准预售项目销售率为46.79%。
从销售速度来看,长沙市楼盘的销售周期在一年左右,销售周期较短,表明市场需求旺盛,市场发展态势良好。
4.商品房销售均价持续强劲上涨,但整体基数仍相对较低
根据长沙市房地产市场预警预报系统统计结果,2019年上半年,长沙市纯商品房累计成交均价为3278元/㎡,同比上涨14.35%。
其中,商品住宅累计成交均价为3054元/㎡,同比上涨19.07%。
从2019年年底开始,长沙市商品房价格开始持续强劲上涨。
2019-2019年上半年商品住宅价格变化趋势(单位:
元/㎡)
年度
项目
2019
2019
2019
2019
2019年上半年
销售均价
2222
2391
2539
2691
3054
同比增长
3.4%
7.61%
6.20%
5.97%
19.07%
从各月走势来看,今年以来,长沙商品房基本处于上升趋势:
六月商品房均价相对于一月上涨223元/㎡,涨幅约7.05%;住宅均价上涨了399元/㎡,涨幅约14.14%,商品房住宅涨幅相对更大。
分区来看,今年上半年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高,均价分别为3682元/㎡、3353元/㎡;岳麓区成交均价最低,均价分别为2879元/㎡、2736元/㎡。
长沙市仅天心区、岳麓区均价低于长沙市均价,其余三区商品房均价目前已达3300元/㎡以上。
从房地产价格指数来看,以2019年5月国家统计局发布的数据为例,长沙市新房市场价格,同比增长5.2%,环比增长1.5%,增长速度在全国70个大中城市中排40位;二手房市场价格,同比增长6.3%,环比增长3.2%,增长速度在全国70个大中城市中排17位;市场综合价格增长6.3%,与全国平均增长幅度6.4%基本持平。
表明长沙市房价增长水平在全国处于中等水平。
中部六省省会城市商品住房价格对比
城市名称
商品住房均价(元/㎡)
长沙
2943
合肥
3160.7
郑州
3105
南昌
3726.5
武汉
3817.1
太原
3114
(注:
2019年一季度商品住宅均价)
与中部六省其他省会城市相比,长沙市房价处于较低水平。
以07年一季度为例,长沙商品住房均价为2943元/㎡,是六个省会城市里面均价最低的城市。
价值洼地现象是造成长沙市市场需求旺盛的主要原因之一。
5.新建商品住房结构趋于优化
受国家90/70调控指标的影响,长沙市新建商品住宅结构得到明显改善,住房结构趋于合理。
从市场供应情况来看,2019年上半年套均建筑面积为106.42㎡,面积同比缩小6.16%;90㎡以下的户型套数比为40.63%,与去年同期相比增长12.43%。
从实际销售情况来看,全年套均建筑面积为110.89㎡,面积同比缩小7.36%;90㎡以下的户型销售占比为32.29%,与去年同期相比增长5.08%。
反映了“国六条”新政下,长沙市90㎡以下户型供应量显著增加。
长沙市中小户型普通商品住房的供应量增长较快,结构趋于优化。
6.二手房市场规模发展缓慢,价格增长较快
2019年上半年,长沙市二手房成交面积为105.08万㎡,成交金额为23.61亿元,成交套数为8795套,与去年同期相比分别增长9.99%、20.63%和5.19%;其中住宅成交66.13万㎡,成交金额为11.57亿元,成交套数为7641套,与去年同期相比分别增长-6.02%、8.33%和-3.58%。
2019年上半年,二手房平均成交价格为2247.24元/㎡,同期相比增长9.68%;其中,二手房住宅市场平均成交价格为1748.80元/㎡,同期相比增长15.27%。
从成交面积上看,2019年上半年长沙市房产一、二级市场累计交易量之比为4.14:
1,比2019年的3.17增加0.97,二级市场发展明显慢于一级市场。
受宏观调控的影响,二手房市场发展缓慢,但随着新房价格的快速上升,二手房价格开始追涨。
7.房地产抵押快速上涨,个人按揭购房比例较大
2019年上半年,长沙市共办理抵押登记手续41189起,抵押面积608.69万㎡,贷款金额129.8亿元,同比分别增长49.91%、36.30%、55.10%。
其中,办理个人抵押登记手续40266起,抵押面积461.47万㎡,贷款金额86.39亿元,同比分别增长了50.07%、51.34%、78.86%。
个人办理按揭购房比例接近80%,表明市民已经普遍接受按揭购房的形式。
二、目前长沙市房地产市场存在的问题及原因
1.供求关系失衡比较严重
2019年上半年,长沙市商品房供求比例为0.76:
1,出现严重的供不应求现象。
其主要原因有以下几个方面:
(1)去年国六条出台后,市政府停止了一段时间的新建项目审批工作,06年下半年审批新建项目减少,造成07年上半年供应量增幅减少。
(2)目前长沙市房价基数较低,价值洼地吸引了大量外地购房者,需求强劲,使得07年上半年长沙市商品房销售量大增。
(3)受二手房交易税收政策影响,二手房市场发育不够,规模太小,无法有效分担购房需求,造成新房市场供求关系失衡。
2.房价涨幅较快
2019年上半年,长沙市纯商品房价格累计均价达到3278元/㎡,同比增长达到14.35%,增幅较快。
其主要原因为:
(1)市场需求强劲。
2019年长沙商品房销售量同比增长40.49%,强劲的需求刺激了价格的快速上升。
(2)上半年供应比较紧张。
供应增量有限,造成市场紧张,进一步刺激了房价的上涨。
(3)物价上涨,建筑成本上涨。
建筑成本上涨提高了房屋成本,开发商为了保持一定利润率,提升了销售价格。
(4)土地价格上涨,报建费上浮,政策性因素影响大。
长沙市土地拍卖价格的持续上涨是长沙房价上涨的重要因素之一;07年报建费用增长一倍,也是开发商提高价格的一个因素。
政策变化对房价上涨影响较大。
(5)产品品质提升。
自去年宏观调控政策出台以来,国内一线城市成为宏观调控的风口浪尖,一些房地产开发商为了逃避一线城市的调控风险,开始把资金大举投向二线城市,特别是像长沙这样的房价基数比较低的中部省会城市。
外地品牌开发商大举抢滩长沙房地产市场,其开发的项目品质明显高出本土开发商,价格也明显较高,从而导致市场平均价格显著上升。
3.新建商品房供应结构离国务院、建设部要求还有较大差距
2019年上半年,长沙市90平米以下供应量占到40.63%,同比增加12.43%,但是离国家的70%仍然有很大差距。
其主要原因是:
(1)结构调控措施的滞后显现。
由于房地产开发周期较长。
目前,部分新批准项目尚未面世,而之前批准项目仍在销售。
因此,政策效果显现要经过一段时间。
(2)调控政策执行的力度问题。
在90/70政策的执行过程中,如何在总量平衡的基础上,把指标分解到具体项目中,存在着一定的操作难度和自由裁量权,也是宏观调控政策效果不明显的一个原因。
4.房地产一、二级市场发展不平衡
2019年上半年,长沙市房地产一、二级市场成交面积比为4.14:
1,比例较06年(3.17:
1)有所加大。
其主要原因为:
(1)市民消费观念尚未转变,大多数市民仍然喜欢购买新房,对于二手房缺少认同。
(2)二手房税收负担较重,影响二手房流通。
国家对二手房交易征收各种税费,一次交易税费成本高达10%左右,影响二手房流通。
(3)出售未满5年商品房将征收5.5%的营业税,一定程度上限制了二手房市场发展规模。
(4)对房价上涨的预期较高。
对未来房价上涨的预期,一方面导致了新房投资的增加,进一步刺激了市民对新房的需求;另一方面,对于手中握有二手房的市民同样有惜售影响。
5.房地产抵押增幅巨大
2019年上半年长沙市个人抵押市场抵押金额增长幅度达到78.86%,增幅巨大,其主要原因是:
(1)股市火爆,许多市民将房屋抵押,贷款投入股市。
(2)对房价持续上涨的预期,使市民提前按揭购房。
(3)政策预期的不确定性,导致提前消费和投资需求挤车现象发生。
三、2019年下半年长沙房地产市场发展趋势预测
根据2019年上半年长沙市房地产发展情况,以及全国房地产业发展环境,2019年下半年,长沙市房地产市场将会有以下几个趋势。
1.房地产政策以落实为主,新一轮调控即将推出
从06年5月国六条出台之后,国家出台了一系列的宏观调控政策。
在调整户型结构方面,出台了“90㎡、70%”政策;在遏制炒房方面,出台了加息、禁止外资购房、二手房强征个税等一系列政策;在遏制高房价方面,出台了限价地、“竞房价、竞地价”的“双竞”政策;在土地供应方面,要求继续严把土地闸门,并将建设用地使用费标准提高了两倍……,国家的宏观政策已经涉及到房地产行业的各个阶段,政策已经相当全面。
然而,2019年上半年,全国70个大城市房地产市场价格仍然保持较快上涨,如何有效落实政策是07年下半年新一轮宏观调控的主要方向。
2.房地产金融环境相对宽松,加息压力依然存在
2019年是中国金融全面开放的第一年,虽然“限外”政策对外资进入我国房地产市场进行了某些限制,但是金融业的开放使外国资本进入国内地产行业更加
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