城市综合规划对房地产开发的调控作用.docx
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城市综合规划对房地产开发的调控作用
都市规划对房地产开发调控作用
一、国内空间规划体系
1.区域规划——区域资源合理运用和生产力布局
2.土地运用总体规划——城乡土地资源合理运用
3.都市规划——各级城乡合理发展和布局
4.三项规划具备密切关系,需要协调一致
在评估规划中,评估有一条非常重要原则就是合法原则,就是评估、经济对象必要是合法。
因而在进行房地产评估时,必要掌握诸多有关法律知识,否则就会浮现种种问题。
例:
,广西某评估机构,评估一种矿业公司破产项目,该公司要把财产、土地、房屋转给另一家公司。
评估后来,职工以为评估价格过低,断定公司经理和另一家公司勾结从中取利。
职工生活受到影响,将其告到公安部门。
通过度析调查,该评估公司工作态度随意。
她们估价违背了一种很大错误,就是依照本地都市规划条件来评估。
一是都市规划规模很大,评估成果不精确;
二是规划不是法定规划,没有通过上级人民政府批准,评估成果不合法。
评估前提是错误,因此在评估过程中,一定是按照法律法规来办事,按照原则来办事。
都市规划编制,是具备法律根据,都市规划法早于《房地产规划法》,也早于《土地管理法》,今年修订正式改为《城乡规划法》,《城乡规划法》在1月1日正式执行。
房地产开发方面三类规划:
一是区域规划,是由国家发改委制定规划,被称为“主体功能区规划”;二是土地运用总体规划,是由国土资源系统以土地资源合理运用为核心规划;三是都市规划,房地产开展、房地产评估依照《中华人民共和国城乡房地产管理法》重要是在都市规范中实行。
都市规划跟房地产开发、房地产评估关系更为密切。
三类规划关系相称密切,在新《城乡规范法》中,提出了三者关系,区域规划是都市规划根据,都市规划编制是依照区域规划制定发展目的、生产力合理布局来编制。
土地运用总体规划和都市规划是互相衔接关系,在都市发展布局中,土地运用规模都市规划不可以超越土地运用总体规划。
二、都市规划
1.都市发展大纲
2.都市建设蓝图
3.都市管理根据
所谓都市规划,一方面,都市发展大纲,也就是说都市发展,都市社会、经济活动在这个空间里面涉及建设活动都要按照都市规划去发展。
作为都市发展大纲重要内容涉及到都市发展方针、都市发展战略;另一方面,都市规划是都市建设蓝图;第三,都市规划是都市管理根据。
都市一切建设活动都要依法有序进行,都市规划管理根据是都市规划。
涉及详细形式就是规划部门予以建设根据——两证一书,建设规划允许证、建设工程规划允许证和建设项目选意见书。
三、都市规划阶段性
1.都市规划按总体规划和详细规划两个阶段编制
2.不同阶段解决不同问题
3.都市总体规划是详细规划根据
4.详细规划是总体规划补充
依照新城乡规划法,当前规定凡事招牌挂土地,不需要建设项目选址意见书。
都市规划特点:
都市规划和其她规划不同样,它具备阶段性,先编制总体规划,就是整个都市作为规划范畴,一方面考虑整个都市合理规划问题。
在整个都市编制完毕后来,对都市各个某些、各个地段、各个街道、各个社区搞规划。
无论是总体规划和详细规划都跟房地产关系相称密切。
都市规划分阶段因素:
重要因素是不同阶段解决问题不同。
总体规划解决是战略问题:
都市发展方针、都市发展方向、都市发展布局、都市发展规模、性质、都市发展构架。
也就是不同发展阶段所解决问题是不同样。
1976年唐山大地震后建设,需要有一种新规划,先搞总体规划;然后再选址,地质条件最安全地段地区为居住区;第三步,决定建设原则。
规划分总体规划和详细规划,总体规划是详细规划根据。
例:
从房地产开发角度来看,特别在北京地区,盖别墅,明显就是郊区,有山有水地方。
从估价角度,价位必定比较好。
而在北京八十年代此前,诸多开发活动都环绕着两大水库,一种密云水库、一种怀柔水库。
两大水库在北京总体规划中,是水源保护地,不容许在两水库周边搞都市开发建设。
这是就所谓总体规划是详细规划根据。
但这也并不能阐明详细规划不重要。
由于详细规划要把总体规划意图更加详细化。
在北京总体规划中,奥运中心有三个选址方案,一种南边亦庄地区;一种是东北边望京地区;尚有一种就是当前场地。
在总体规划奥运中心仅仅是宏观上东西,在北京正北方。
涉及到多少场馆、场馆涉及原则、规定、交通问题都需要怎么解决?
因此详细规划是总体规划补充。
四、都市总体规划基本内容
1.合理安排市域范畴城乡居民点体系
2.都市定位——拟定都市发展性质、目的和人口用地规模
3.拟定都市用地发展方向和布局
4.划定都市发展空间管制范畴
5.布置都市交通等基本设施和社会服务设施建设
总体规划基本内容
(一)总体规划依照编制规定,归纳为五个方面:
第一种方面是:
合理安排适应范畴城乡居民体系;当代化都市,除了一种中心都市或者都市中心区之外都市,周边还需要建设某些新都市;
第二个方面是对都市进行定位,所谓定位就是指都市应当发展成什么样都市。
涉及到了都市发展战略问题;
第三个方面是拟定整个都市用地发展方向;
第四个方面是拟定都市发展空间管制范畴。
在规划区中,并不是所有地方都可以搞开发。
在空间管制范畴中,大体划分三类地区:
第一区是适当建设区;第二区是限制建设区;第三区是禁止建设区。
第五个方面内容是布置都市交通等基本设施和社会服务设施建设。
五、详细规划
1.控制性详细规划:
应用控制性指标对地块使用性质和开发强度进行有效控制
2.修建性详细规划:
结合建设项目对建筑群体和各项配套设施进行详细布置
3.控制性详细规划是修建性详细规划根据
详细规划基本内容
第一某些是控制性详细规划
涉及一系列控制性指标,对每一种地块使用性质、开发强度和地段景观风貌进行控制。
其中指标体系又分为两大类,一类是刚性:
涉及八项指标,一是土地使用性质;二是建筑密度;三是限制高度;四是容积率;五是建筑物退“红线”距离;六是绿地率;七是停车场位置;八是社区配套设施。
第二某些是修建性详细规划
修建性详细规划就是结合建设项目,在控制性详细规划基本上重要是对建筑群体和各项配套设施进行详细规划布置。
修建性详细规划不是法定规划,可以在市场上解决。
六、都市规划期限
1.远景规划——
2.近期建设规划——5年
在都市规划中,分为二某些:
第一某些是远景期规划;考虑二十年,甚至有些问题展望五十年;第二某些是在规划中有近期建设规划,普通是五年。
为什么将规划分为两个期限呢?
远景规划重要是都市建设复杂性,要按照规划实行,没有二十年,不也许把所有规划内容都拿下来,都市建设相称复杂,考虑就比较长远。
1.远景规划
例子:
十年此前,如果坐火车,是在北京站下车,当前坐火车从太原到北京话,是在西客站下车。
西客站在上个世纪五十年代就列入规划项目,当时客流量不太,没有经费,在改革开放后,联系相对比较密切,西客站筹划启动,如果没有总体规划,当前也许会在石景山坐火车,会特别不以便。
眼光长远某些,会有诸多好处。
北京地铁和轨道交通系统,还需要展望五十年。
到了二零五零年,北京轨道交通达到五百五十公里,如果规划只考虑二十年或十年,规划必定不全面。
因此远景规划必要考虑长远,考虑问题全面,不要被眼前利益蒙蔽。
2.近期建设规划
近期建设规划对于国家来讲,都是五年规划,都市建设项目,如果可以纳入国家规划里面,投资就有保证。
七、都市规划特点
1.综合性
2.地方性
3.政策性
4.法律性
1.综合性;都市规划不是一项单纯建设规划,涉及范畴是综合性问题,一方面按照新规划法,统筹都市、乡村建设。
内容不但仅涉及涉及到物质性规划,同步还涉及到经济问题、社会问题、人口问题。
是一项综合性问题。
2.都市规划有着很强地方性,由于各个地方状况不同样,因此都市规划指标、都市发展方针、都市发展规模、都市用地原则都是不同样。
3.都市规划有很强政策性,需要体现国家方针、政策。
4.都市规划法律性,必要要依照规划法来批准,并且要按照严格法律限度来编制。
新都市规划法规定,都市规划法制定要报级上级部门批准。
若需要修改,需原批准部门批准,才可以修改。
征求公众意见,并且把公众意见作为附件上交。
八、房地产开发方略
房地产开发方略涉及下列五方面内容
第一方面:
开发都市
第二方面:
地段选取;
第三方面:
开发内容;
第四方面:
开发规模;
第五方面:
制定开发方略,开发预期。
哪些都市具备最有潜力?
前景最佳?
一方面弄清晰房地产开发和经济发展关系,房地产市场有强烈区域性,作为宏观选点,就必要理解全国经济发展形式,区域差别。
此前全国把整个区域分为四大块,东部沿海地区、中部地区、西部地区尚有东北地区。
四大区域,政策不同样,当前国家正在制定主体功能区规划,主体功能区就是指在这个区域内,体现了国家开发政策。
国家主体功能区一方面把国家分为四大类地区。
第一类地区:
重点发展区
所谓重点发展区就是指具备良好资源环境基本,当前经济不是很发达,因此在这个地方发展,可以大大提高社会经济发展水平。
举例:
东部沿海都市最有潜力都市是:
一是环渤海地区,以天津、新港为龙头环渤海一圈,从大连、银口、锦州、葫芦岛、锦州始终到秦皇岛、唐山、天津、河北黄华、山东龙口、烟台、威海。
从这些都市来看,面对东北亚,有大都市依托,环渤海地区具备大量荒地、盐田。
不占用耕地、资源相称丰富。
主体功能区是非常有开发前景区域。
国家规定加强经济、都市发展速度。
第二类地区:
优化开发区
优化开发区是指经济基本达到相称高水平。
但是受到了资源环境制约,将来还要发展,但是发展模式,是以提高质量为主。
对这些都市考核质量指标。
第三类地区:
限制开发区
限制开发区就是某些条件还不完全具备或者属于生态比较敏感地区,开发后来也许会对生态环境产生某些负面影响。
第四类地区:
禁止建设区
禁止建设区由于各种条件限制,不能进行都市建设和房地产开发活动。
九、都市规划对房地产开发有什么影响?
在都市规划中,很重要一项内容就是总体规划,拟定都市人口规模,人口规模制定后来,尚有城乡化速度,如果能拟定话,至少明确了房屋需求量。
在八十年代,房地产业开发中珠江三角洲最火,那是由于珠江三角洲经济和人口增长比较快,采用了全国几千万劳动力。
深圳在八十年代,人口只有三万人,而当前深圳户籍人口就有一百七十万,再加上没有户籍至少已有一千二百万。
十、都市用地规模
(一)市规划里用地依照不同类型划分:
下面看都市布局和都市土地运用对房地产开发也有重要影响,一方面回到关于都市用地规模,都市土地运用里一方面讲了城乡土地分类和原则,按照都市规划来讲,都市用地是分为十类,十大类。
1.在评估范畴内重要是集资用地:
涉及住宅、城乡住宅用地以及涉及了居住区范畴里面涉及居住区社区道路和公共配套设施用地,都属于居住用地范畴。
因此在评估时候,要看用地性质上面写居住用地事实上就包括了除了住宅所占地方以外也涉及了住宅配套某些用地,大概占30%。
2.公共设施用地范畴很广,评估范畴里面属于公共设施用地一类是商业服务用地,(专业商场、总合购物中心、写字楼)另一类是机关团队用地、学校用地、文化教诲机构用地、医疗卫生机构用地、体育设施用地,都是公共设施用地,大概占10%。
3.工业用地,重要是指工业区范畴里面用地,除了厂房车间以外尚有为工业服务某些用地,普通占15%至25%。
4.仓储用地,普通占5%。
(二)用地原则:
按照国家规定,都市用地原则分四个档次。
地级是按照每个都市居民人均用地,档次人均60平方米到75平方米;第二个档次是75平方米到90平方米;第三个档次90平方米到105平方米;第四档次最高原则由105平方米到120平方米。
用哪个档次,哪个原则,各个地方依照不同状况。
如北方地区原则可以高一点,北方地区耕地面积要比南方多一点,第二北京地区居住区考虑日照,到冬季太阳高度角是不同样,在南方来讲到冬季太阳位置是最低,到北方冬季房屋间距要拉大,在南方太阳入射角较高,建筑靠较近还是可以看到太阳,因此国内南北状况不同样,东西状况不同样,土地状况也不同样。
十一、城乡布局
城乡布局对房地产影响
1.都市是指都市行政管辖范畴内空间。
一种是城乡管辖范畴里空间叫都市,如北京都市管辖范畴16400平方公里;另一种是人汇集区域,如北京中心区,五环以内空间。
2.都市规划区与建城区。
都市规划区即是规范又是管理概念,也就是这是都市规划涉及到地区,一种是指都市规划用地范畴,此外在都市规划用地范畴有关地区。
建城区就是指建筑连片同步即有基本都市基本设施地区。
基本设施有道路、电力、给水、排水。
由此懂得在这一范畴里咱们要把都市合理组织,用地、道路各个功能较好组织起来这一工作就叫城乡布局。
城乡布局依照不同地区有不同形式,最常用布局就是集中式布局。
(1)集中式布局:
所谓集中式布局就是在都市中心有中心区,在中心区里集中了大量公共服务设施、广场。
中心区外围是居住区,居住区外围是工业区,是一种千层式布局。
集中式布局最有利因素就是比较紧凑,用地很经济,各种服务设施半径可以最大发挥服务效能。
(2)带状布局是指由于受到地型限制,如山沟、河流。
重要长处不集中,环境好,但是带状两端交通联系很困难,基本设施发挥效益不够高。
(3)组团式布局是指在大范畴里面是分散,由于地形关系把每一种都市分为几块,每一种块相称于一种组。
组团式布局正好集中布局缺陷,恰恰是组团式布局长处。
(一)都市布局、都市土地运用对房地产开发影响
重要有三个方面:
1.都市发展重要方向必要要有大量可供都市建设用地。
2.这一地区有良好工程地质条件。
3.这一地区与否有良好基本设施条件,交通是以便,用水与否好。
依照这些因素,在都市规划里往往有一种布局原则,例如有诸多都市有某些概括语言,有一种选取发展方向。
(二)都市用地性质决定房地产成果
房地产构造与都市性、用地性质关系很大。
如,像首都,省会都市普通来讲规划部门都是考虑总合功能,功能考虑政府职能,考虑当代服务业。
所都市性质,涉及土地运用决定了房地产开发构造。
(三)都市空间管制,管制范畴影响了房地产开发地段选取
十二、都市对外交通
十三都市道路交通
都市基本设施对房地产开发影响
(一)交通道路系统对房地产投资导向作用
都市交通一方面都市交通分为都市对外交通和都市市内交通,对外交通设施普通来讲包括了三个方面:
铁路设施、机场设施、公路设施;沿海都市尚有港口设施。
从运送角度来讲管道运送也是对外交通。
都市对外交通设施与都市关系是对外交通设施对都市是一把双刃剑,都市发展离不开对外交通。
对外交通对都市也有严重干扰,如噪声。
普通来讲对外交通设施与都市关于某些要放在都市里。
都市交能就是指都市内部交通,都市内部交通重要是通过都市道路来实现,没有道路就没流通。
因此都市道路是一种都市估价。
当前咱们国家道路按照重要性分为四大类:
迅速路、主干路、次干路、支路。
1.迅速路就是要保证在都市范畴里面两点之间交通是以快捷为目,因此迅速路不可以有过多平面交叉。
2.主干路是沟通了都市各个功能区串联在一起,普通比较宽。
都市交通问题不完全是路多路少问题,是路宽路窄问题,同步尚有诸多问题,如土地运用不合理也可以导致都市交通拥挤;管理问题。
公交优先成为咱们国家当前都市公共交通一种优先政策,从将来发展事态来看重要是勉励优先发展公共交通。
(二)交通道路系统对房地产投资作用
1.土地运用影响了交通,同步交通道路系统也影响了开发和运用。
明显交通起着一种改进地块,改进房屋区位作用。
道路建设,交通系统改进事实上对土地是有很大争执作用。
2.对外交通线路对房地产投资导向作用相称重要,除交通以外各项配套设施,基本设施对房地产影响也不能忽视,如给水、排水,这些设施即有正面影响,同步也有某些负面影响,都需要研究。
(三)环境质量是人们追求宜居重要因素
在人们生活水平提高情景之下对环境规定越来越高,因此一种环境工程尚有环境设施改进,已经成为咱们对房地产开发具备很大影响。
研究都市规划,研究都市环境事实上跟咱们评估是有很大关系,同步创造了更好都市环境,各种基本设施,显然咱们整个都市土地,整个都市房屋也是会增值。
从将来发展趋势,国家依照中华人民共和国人多地少国情,制定了关于节约集约运用土地一种基本国策,因此要做到节约集约恰当提高土地开发强度,增长土地容积率和使用效率提高使用效率,应当讲是将来一种发展方向。
过去有一种观念,以为都市规划对房地产开发它们互有关系是一种制约关系。
我觉得比较片面。
一种地区或者一种楼盘,她开发强度从开发商考虑来讲只是可以获得最高利润,但是从规划角度来看,咱们制定开发强度,制定容积率不但仅要看开发经济效益,同步要考虑到环境社会影响。
例如:
如果在一种很小范畴里都搞超高层建筑,层数超过了三十层以上,第一种成果就是在这一地方要汇集大量人流,如果是写字楼就要有大量职工上班。
因此房地产开发即要考虑到经济效益,同步也要考虑到环境效益、社会效益以及都市环境容量基本设施存在能力,这就是都市规划考虑开发强度出发点,还要从景观角度来考虑。
1.恰当提高开发强度,这是国家倡导,当前咱们用地很紧张,贯彻国家节约、集约运用土地国策一种重要方面,提高开发强度也不是无限,虽然从退一步,从经济效益来讲,超高层建筑,高容积率地方,如果是高强度开发区,人与人之间联系方式必然是走垂直方向联系,事实上减少了工作效益,同步使咱们能源损耗增大,因此这就是在都市规划和房地产就开发强度来讲,规划师和开发商理念不完全同样,从整体上有助于开发整个都市景观面貌。
事实上房地产开发和都市规划也是个互动关系,在咱们规划没有得到较好贯彻时候,在迅速发展阶段,由于地方以及地方政府某些厉害关系,往往政府官员能管规划师。
但是政府官员屈服于房地产开发商、投资商压力,特别是某些比较经济欠发达地区,很想引进项目,这时开发商成为了主导地位,在这种状况下房地产拉着规划走,这一规划就无法起作用。
十四、都市、区域规划—制定房地产开发方略基本
1、在全国何处开发?
2、如何开发地段选取?
3、开发什么?
4、开发规模多大?
5、开发预期?
十五、区域规划对都市房地产开发投资影响
1.房地产市场具备强烈区域性
2.区域规划揭示全国投资环境、开发潜力差别
3.主体功能区对房地产开发具备重要引导作用
十六、都市规划明晰了房地产供求关系
1.都市化、都市人口增长规模决定了房屋需求量
2.都市用地规模决定了房地产供应
3.人口增长快、用地潜力大是房地产投资优选都市
十七、都市布局、都市土地运用对房地产开发影响
1.都市用地发展重要方向就是房地产开发热点
2.都市用地性质决定了房地产构造
3.都市空间管制影响房地产开发地段选取
十八、都市基本设施建设对房地产开发影响
1.交通、道路系统规划对房地产投资导向作用
2.各项配套设施对房价影响不容忽视
3.环境质量是人们追求宜居重要因素
十九、都市规划与房地产开发强度
1.提高开发强度实质是节约土地,减少土地成本,增长利润
2.提高开发强度是有限,过度开发不等于土地集约运用
3.都市规划控制土地开发强度指标
二十、实证分析-北京新一轮都市总体规划
1.北京风水
(1)北京地形
看这张图,北京市是在华北平原顶端,图上绿色西边是太行山脉,与山西省山是同一种山脉,北边是燕山山脉,也就是说北京三面环山,南部、东南部面向渤海。
(2)北京河流
在北京有两条河,南边是永定河,从北京南部穿过;北边河是潮白河,从北京东部穿过,环抱着北京。
(3)都市建设选址
《管子·乘马》:
“凡立国都,非于大山之下,必于广川之上。
高毋近旱,而水用足;下毋近水,而沟防省。
因天材,就地利,故城郭不必中规矩,道路不必中准绳。
”
这句话意思就是说:
工匠要修建一种国家国都,国都应当要在山下面,平原上端,也就是修建在山前平原地带,由于如果修建在山上,取水困难,容易旱。
如果地势太低,为了防备夏季河水泛滥,需要修建大量防洪设施,成本较高。
在山和平原交界地带修建都城最抱负,同步都市建设“因天时、就地利”,即考虑天文地理,依山就势,因此都市形状不必方方正正,道路也不必像绳子同样拉得笔直。
风水有五个要素,这五个要素叫龙、穴、砂、水、向
风水上讲要选这一种吉地:
“龙”是指大山脉,大山脉走来走去,最后这山停止了,停住地方是太行山、燕山交汇地方,——华北平原顶端。
在这一地方,在风水上讲就是“穴”。
所谓“穴”就是山脉停止地方。
此外吉地还要有山环水抱,就是“砂环水抱”,“砂”可以理解是一种丘陵、低山、次要山,就是要有次要山把都市环抱起来,“砂”出山口应当有河流,河弯弯曲曲把都市包围起来。
因此吉地最佳要三面环山、一面临水。
这一地方应当是最抱负军事用地。
风水以为这样地方可以人丁兴旺、财源茂盛,可以发起长风聚气。
北京北部是主山,周边是次要山脉,南面有两条河,分别是永定河、潮白河所包围起来。
北京海拔40米,北京西边有一种地方叫万泉庄,泉水相称丰富,北京昆明湖水历史上是从玉泉山水来。
因此好风水都在这一地方。
因而,早在春秋战国时候,燕国首都就定在北京。
北京正式成为国家都成是在元后来。
因而北京无论从自然条件上还是地理条件上,甚至从风水上讲都是符合都市选址理论。
例如河北重要都市都在所谓风水宝地上。
2.北京初期都市规划
(1)解放后北京都市规划
这张图是北京总体规划图
从1950年开始,北京都市规划涉及了集中式布局,即北京发展是四环之内。
将来北京人口再增长,采用组团模式,在外围搞十个组团,本来规划是清河组团、北苑组团、酒仙桥组团、东坝组团、定福庄组团、垡头组团、南苑组团、丰台组团、石景山组团、西苑组团,每一种组团容纳20万至30万人。
也就是说中心400万到450万,外围200万到250万。
如何分开中心城区与组团,就是在都市里中间建一条绿环。
人们看我鼠标转过地方就是绿环,这一绿环面积是165平方公里。
中间是一种“凸”字形,明清时期老北京城,东北角就是北京飞机场(见下图),两条河是潮白河、永定河把北京环抱起来。
这是新中华人民共和国成立时候对北京都市规划,到1992年还是再合用这样规划。
深蓝色是工业区,工业区都在都市边沿。
居住区是在都市中央。
这是社会主义筹划经济时期北京规划(见下图),几十年北京基本上按规划建设,问题在于改革开放后来,市场经济条件之下,都市之间竞争激烈,北京也要发展,也要搞工业、也要搞开发,但是在筹划经济时期,大体上从1950年至1980年这一时期发展,平均每年建设用地供应量不到十平方公里。
筹划经济时期北京,当时北京是在红色范畴里,就是延着老北京“品”字型内城。
北京市当时周边也没有什么发展,黄色某些是农业地区,绿是山区,及延庆盆地,尚有两个水库:
密云水库和管厅水库。
此外尚有怀柔水库(水库用浅蓝色表达)。
(2)80年代后北京规划
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